楊維松

想買房，找爹娘”，現(xiàn)在很多年輕人購(gòu)房，都會(huì)要父母出資，這本來(lái)也無(wú)可厚非?？墒怯袝r(shí)候，因?yàn)橐恍┨厥庠颍瑫?huì)引發(fā)父母與子女的糾紛。近些年來(lái)，因房產(chǎn)糾紛導(dǎo)致親情割裂的情況，在生活中屢見不鮮。

親情輸給房子，是家庭的悲劇。為了避免這種情況出現(xiàn)，父母為子女出資買房時(shí)應(yīng)該注意些什么？發(fā)生房產(chǎn)糾紛時(shí)又該如何處理？先來(lái)看一個(gè)真實(shí)的案例。

【房產(chǎn)糾紛】

2009年，老陳老兩口與兒子兒媳共同出資，購(gòu)買了上海浦東三林路的一處住宅。該房屋價(jià)格為120萬(wàn)元，老陳夫妻、兒子兒媳各自出資60萬(wàn)元，房屋產(chǎn)權(quán)登記為四人共同所有。

2013年6月，兒子兒媳為了改善女兒的上學(xué)環(huán)境，準(zhǔn)備購(gòu)買錦繡路上的一處“學(xué)區(qū)房”。 兩人原本是想出售另一處物業(yè)籌集資金，但在出售過程中遇到一些狀況，一時(shí)難以變現(xiàn)。但是，已與“學(xué)區(qū)房”產(chǎn)權(quán)人簽訂了買賣協(xié)議，一旦不能履約將面臨賠償訴訟。

面對(duì)此種情況，老陳夫妻決定轉(zhuǎn)讓浦東三林路的這套住宅，這樣就有資金支付“學(xué)區(qū)房”購(gòu)房款，讓兒子兒媳渡過難關(guān)。四人商量后達(dá)成了一致意見，以308萬(wàn)元的價(jià)格將此套房屋賣出。

有了資金，兒子兒媳如愿購(gòu)買到了“學(xué)區(qū)房”。不久，他們的另一處物業(yè)也順利售出。老陳夫妻原本以為，兒子兒媳現(xiàn)在已有了資金，會(huì)將308萬(wàn)元售房款的一半返還給他們。但幾次溝通，拖了一年多后兒媳仍執(zhí)意不還。無(wú)奈之下，老陳夫妻訴至浦東新區(qū)人民法院。

【對(duì)簿公堂】

法院庭審中，兒媳辯稱，當(dāng)初兩原告、兩被告各出資一半購(gòu)買的房屋，一直由兩原告居住，被告出資的目的也是為了贍養(yǎng)老人。兩原告曾承諾將該房屋贈(zèng)與兩被告，且房屋的出售是雙方協(xié)商后共同作出的決定，因而相應(yīng)的售房款也屬贈(zèng)與，其沒有義務(wù)進(jìn)行返還。

原告則稱，之所以同意出售共有房屋，并不是出于贈(zèng)與，而是因?yàn)閮杀桓尜?gòu)置“學(xué)區(qū)房”過程中出現(xiàn)資金問題。被告還曾向原告借款50萬(wàn)元并出具借條，這也足以證明兩原告的賣房墊資行為屬于借資而不是贈(zèng)與。

本案的焦點(diǎn)在于，究竟是借貸還是贈(zèng)與。若是借貸，則被告方需要?dú)w還；若是贈(zèng)與，則無(wú)需歸還。

法院審理后認(rèn)為，從本案案情來(lái)看，共有房屋的售房款直接打入了兩被告的賬戶，用于購(gòu)買錦繡路房屋，該房屋最終也登記在兩被告名下，從形式上似乎符合父母為子女出資的情況。

但根據(jù)實(shí)際況來(lái)看，兩被告完全有能力獨(dú)立完成房屋置換，根本不需要依靠出售三林路房屋獲取資金。兩原告雖同意將三林路房屋出售，且售房款由兩被告收取并支付，但其真實(shí)意思應(yīng)為提供資金周轉(zhuǎn)幫助。如果兩原告出售三林路房屋的目的，是想為兩被告出資購(gòu)房，那么按常理會(huì)提前安排出售，統(tǒng)籌考慮資金安排，而不是在資金出現(xiàn)問題的情況下再考慮出售。

兩原告曾向被告轉(zhuǎn)賬50萬(wàn)元并收取借條，也可證明兩原告已對(duì)兩被告購(gòu)房提供了一定的幫助。在此情況下，兩原告再將應(yīng)屬其所有的巨額房屋出售資金贈(zèng)與兩被告購(gòu)房，顯然不符合常理，故兩原告要求還款合法有理。

據(jù)此，法院作出一審判決，兩被告返還房屋出售款154萬(wàn)元。兒媳不服，提起上訴，被上海市第一中級(jí)人民法院駁回。

【以案說法】

本案中，原告方認(rèn)為自己的出資是借款給被告方，而被告方卻不以為然，只當(dāng)是贈(zèng)與?？v觀本案案情，雖然原告方在出資的時(shí)候沒有明確表示是借貸，但是從其行為可以看出其本意應(yīng)是借貸。

出售共有房屋的行為發(fā)生在被告方購(gòu)房資金短缺的時(shí)間點(diǎn)，這種情況下，將售房行為理解為為解決資金問題而實(shí)施的無(wú)奈之舉更為妥當(dāng)。如果是贈(zèng)與，應(yīng)將資金提前轉(zhuǎn)給被告方才合理。因此，原告方的意思表示應(yīng)為借貸，而非贈(zèng)與，贈(zèng)與合同因缺少當(dāng)事人的真實(shí)意思表示而不具有法律效力。既然出資行為并非贈(zèng)與，那么被告方自當(dāng)將售房所得資金的一半予以歸還。

贈(zèng)與合同需有贈(zèng)與的意思表示。

贈(zèng)與合同是指贈(zèng)與人將自己所有的財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與受贈(zèng)與人，受贈(zèng)與人表示接受的合同。贈(zèng)與是一種諾成、無(wú)償、單務(wù)、雙方法律行為。贈(zèng)與合同作為合同的一種，自然要滿足合同的生效要件方能生效。

根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，合同的生效要符合以下要件：（1）當(dāng)事人在訂立合同時(shí)必須具有相應(yīng)的訂立合同的行為能力，這是法律對(duì)合同主體作出的規(guī)定，主體不合格，則所訂立的合同不能達(dá)到當(dāng)事人預(yù)想的法律效果；（2）當(dāng)事人的意思表示真實(shí)，所謂意思表示真實(shí)，是指當(dāng)事人在締約過程所作的要約和承諾都是自己獨(dú)立且真實(shí)意志的表現(xiàn)；（3）合同不違反法律或者社會(huì)公共利益。

共同共有物的處分需全體共有人同意。

共同共有是指兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有財(cái)產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。共同共有關(guān)系一般發(fā)生在具有特定身份關(guān)系的人之間。在我國(guó)，共同共有主要包括三類，分別是夫妻共有、家庭共有，以及繼承開始后、遺產(chǎn)分割前繼承人對(duì)遺產(chǎn)的共有。其中，家庭共有是家庭成員共同共有的狀態(tài)。

本案中，位于三林路的房產(chǎn)由原被告方共同出資，且房屋產(chǎn)權(quán)登記為四人共同所有，因此，此房產(chǎn)應(yīng)屬于家庭共同共有。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第九十五條、第九十七條相關(guān)規(guī)定，三林路房屋由原被告方共同所有，而要對(duì)房屋進(jìn)行處分，需原被告方協(xié)商一致。原被告方在出售房屋之前已達(dá)成一致意見，雖然原告方是出于善意想要幫助被告方才做出出售房屋的決定，但是這個(gè)原因并不影響處分行為的有效性。由于是共同共有的房產(chǎn)，出售所得收益也應(yīng)由原被告方共同所有。

責(zé)任編輯：唐璐 Email：20757185@qq.com