張 文

(華僑大學(xué) 法學(xué)院，福建 泉州 362021)

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農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的困境與出路

張 文

(華僑大學(xué) 法學(xué)院，福建 泉州 362021)

宅基地屬于集體所有，但農(nóng)民享有宅基地上的房屋之私有產(chǎn)權(quán)，農(nóng)民理應(yīng)當(dāng)然有處分之權(quán)利，但是鑒于我國(guó)房地一體的原則，加之現(xiàn)行土地管理制度、國(guó)家政策等對(duì)宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓限制，農(nóng)宅所有權(quán)的殘缺動(dòng)搖了宅基地上房屋買賣合同的有效性。農(nóng)宅流轉(zhuǎn)受千百年來(lái)傳統(tǒng)觀念的牽制和制度的困囿，運(yùn)行阻滯不暢。但筆者認(rèn)為，無(wú)論是出于物權(quán)所有權(quán)的法理考慮，還是為了維護(hù)社會(huì)正常的交易秩序，推定租賃合意、肯定合同效力符合實(shí)際生活，對(duì)于處理實(shí)際問(wèn)題尤多裨益，實(shí)現(xiàn)農(nóng)宅流轉(zhuǎn)的必要性自不待言。

宅基地使用權(quán)；農(nóng)宅流轉(zhuǎn)；房地異主；宅基地租賃權(quán)；合同效力

一、“最高院合同糾紛典型案例(5)”引發(fā)的思考

(一)案情簡(jiǎn)介

2015年12月24日最高人民法院發(fā)布合同糾紛典型案例，其中，鄒克友訴張守忠合同糾紛案*參見(jiàn)最高人民法院12月4日發(fā)布合同糾紛典型案例(5)，鄒克友訴張守忠合同糾紛案。，引起學(xué)界關(guān)于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題的爭(zhēng)論。

2003年，外村村民鄒克友以56900元的價(jià)格購(gòu)買村民張守忠之樓基地，并且簽訂“樓基地買賣協(xié)議”。2013年，由于該地未能辦理樓房建設(shè)手續(xù)，房屋最終被居委會(huì)收回，同時(shí)將安置房作為補(bǔ)償給了張守忠。鄒克友認(rèn)為自己受讓了樓基地，理應(yīng)由其享受該安置房，但與張守忠協(xié)商卻無(wú)果，便一紙?jiān)V狀將其告至法院，請(qǐng)求法院令張守忠返還購(gòu)買樓基款并賠償損失。最后山東省日照市嵐山區(qū)人民法院最終根據(jù)《土地管理法》第63條的規(guī)定*《土地管理法》第63條：農(nóng)村集體所有土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)。，判定雙方的《樓基地買賣協(xié)議書(shū)》因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定無(wú)效，責(zé)令張守忠返還購(gòu)買樓基地款并賠償損失。

(二)相關(guān)案例評(píng)釋

最高人民法院以此為典型案例頗具爭(zhēng)議。最高人民法院以此案例欲最終確認(rèn)宅基地使用權(quán)僅可在村集體經(jīng)濟(jì)組織間流轉(zhuǎn)。因而，此前著名的“畫(huà)家村”*參見(jiàn)北京市第二中級(jí)人民法院(2007)二中民終字第13692號(hào)，李玉蘭訴馬海濤小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛二審民事判決書(shū)。案件的命運(yùn)，我們便不難理解，也為我們探討宅基地使用權(quán)上房屋之流轉(zhuǎn)埋下伏筆。檢索近年來(lái)關(guān)于宅基地上房屋買賣合同糾紛的判決書(shū)，筆者發(fā)現(xiàn)，各地法院始終秉持“畫(huà)家村”案的判決精神，或依“雙方房屋買賣行為涉及宅基地買賣，違反國(guó)家法律、行政法規(guī)之強(qiáng)制性規(guī)定”*參見(jiàn)北京市第三中級(jí)人民法院(2014)三中民終字第11958號(hào)，施國(guó)慶與張占良農(nóng)村房屋買賣合同糾紛二審民事判決書(shū)。，或依“宅基地使用權(quán)是以農(nóng)民身份為依據(jù)、基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員之身份而取得的，非農(nóng)民則無(wú)法獲得宅基地之使用權(quán)，因此基于買賣合同的手段取得宅基地的使用權(quán)有違上述法律內(nèi)容”*參見(jiàn)北京市第一中級(jí)人民法院(2015)一中民終字00215號(hào)，代明等與程文才農(nóng)村房屋買賣合同糾紛二審民事判決書(shū)。，或依“因未經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織同意和準(zhǔn)許，原告與被告之間的宅基地買賣屬于非法買賣，應(yīng)屬無(wú)效合同”*參見(jiàn)陜西省周至縣人民法院(2014)周民初字第00887號(hào)，原告王某與被告劉某甲、劉某乙買賣合同糾紛一審民事判決書(shū)。等理由，均否定了宅基地上房屋買賣合同的效力。

總結(jié)上述所列案例，不外乎是將房屋買賣合同之效力從屬于宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)性，再根據(jù)現(xiàn)行法律禁止轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的規(guī)定，最終拋棄了房屋買賣合同的有效性。在筆者看來(lái)，這類的判決讓農(nóng)村宅基地負(fù)載了過(guò)于沉重的使命和負(fù)擔(dān)，限制農(nóng)宅流轉(zhuǎn)似有斟酌余地。為維護(hù)農(nóng)民應(yīng)有的財(cái)產(chǎn)處分權(quán)，塑造獨(dú)立完整的農(nóng)宅所有權(quán)，筆者傾向于肯定此類合同的效力。下文就將針對(duì)宅基地上房屋買賣合同的效力問(wèn)題，進(jìn)行敘述分析。

二、農(nóng)宅流轉(zhuǎn)的法律困境

(一)宅基地流轉(zhuǎn)規(guī)則之限制

我國(guó)實(shí)行土地公有制度，《憲法》把土地劃分為國(guó)家所有土地和集體所有土地，農(nóng)村的宅基地屬于集體所有土地。同時(shí)，《物權(quán)法》規(guī)定農(nóng)村村民依法享有在集體所有的土地上建造、保有住宅及附屬設(shè)施的權(quán)利，并稱之為宅基地使用權(quán)。顯而易見(jiàn)，宅基地的所有權(quán)歸屬于集體經(jīng)濟(jì)組織享有，而農(nóng)民作為集體經(jīng)濟(jì)組織的成員只享有對(duì)宅基地的使用權(quán)。宅基地所有與宅基地使用分離，逐步形成歸屬的主體和經(jīng)營(yíng)管理的主體分離之二元構(gòu)造。

乍看之下，宅基地使用權(quán)法律制度既保障了土地之公有屬性，同時(shí)又使農(nóng)村村民在土地之上建造房屋的需求得以滿足，可謂一舉兩得，實(shí)則不然。修訂后的《土地管理法》第63條*《土地管理法》第63條：農(nóng)村集體所有土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)。，國(guó)家儼然明令限制和禁止包括宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)等在內(nèi)的農(nóng)村土地權(quán)利。國(guó)務(wù)院及相關(guān)部門的規(guī)范性文件中也做出類似規(guī)定*2007年6月18日，建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于購(gòu)買新建商品房的風(fēng)險(xiǎn)提示》表示：城鎮(zhèn)居民不得購(gòu)買集體土地上建設(shè)的房屋;《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2條規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)村集體土地住宅?！，F(xiàn)行立法認(rèn)為，農(nóng)宅物理上占用了宅基地，而宅基地僅由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織享有，有且只有本村集體經(jīng)濟(jì)組織之成員才可通過(guò)申請(qǐng)獲得宅基地之使用權(quán)，并禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)至本集體經(jīng)濟(jì)組織以外。只要向村委會(huì)提出申請(qǐng)并經(jīng)審批，符合條件的村民便可免費(fèi)取得宅基地使用權(quán)，故同為一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的農(nóng)民一般沒(méi)有流轉(zhuǎn)的需求；相反，有意置買農(nóng)宅的城市居民卻又為法律所禁購(gòu)。法律法規(guī)對(duì)宅基地之流轉(zhuǎn)的不合理桎梏，凍結(jié)了宅基地使用權(quán)的交易，使農(nóng)民的宅基地使用權(quán)在法律上淪為一種“死產(chǎn)”。

(二)農(nóng)宅所有權(quán)權(quán)能之殘缺

依據(jù)《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，在建設(shè)用地使用權(quán)上之建筑物的轉(zhuǎn)讓、互換、出資或贈(zèng)與時(shí)，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。從該規(guī)定可以推測(cè)出，國(guó)家采取的是房地一體的結(jié)合主義模式：雖然土地和土地上之附著物的所有權(quán)歸屬分離，但國(guó)家在流轉(zhuǎn)問(wèn)題上又堅(jiān)持“地隨房走，房隨地走”。脫胎于公權(quán)力深度介入的宅基地使用權(quán)之上，農(nóng)宅所有權(quán)有著先天性的不足。從物理角度來(lái)看，房地一體的事實(shí)狀態(tài)必然導(dǎo)致土地與地上房屋之間的依附關(guān)系，自然屬性的不可分性決定了農(nóng)宅和宅基地使用權(quán)在法律調(diào)整上的密切聯(lián)系。如前所述，宅基地使用權(quán)之流轉(zhuǎn)在我國(guó)本就被多加限制，因此，農(nóng)宅雖為農(nóng)民所有，但其并未被定位成純粹獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)，農(nóng)民對(duì)農(nóng)宅的支配力受到極大限制，不完全的處分權(quán)能使其難以稱為自主的所有權(quán)。

據(jù)此，且不說(shuō)法律對(duì)農(nóng)宅買賣合同之效力的不明朗態(tài)度，即便國(guó)家開(kāi)放了這個(gè)交易市場(chǎng)，農(nóng)宅的買賣同樣面臨房地一體的流轉(zhuǎn)尷尬。農(nóng)宅所有權(quán)以宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)為物權(quán)變動(dòng)要件，宅基地使用權(quán)的限制流轉(zhuǎn)綁架著農(nóng)宅買賣合同的效力，買賣合同面臨被架空的法律風(fēng)險(xiǎn)和現(xiàn)實(shí)困境。房地一致的原則雖然簡(jiǎn)化了法律技術(shù)上的操作，但同時(shí)也犧牲了農(nóng)宅主體財(cái)產(chǎn)權(quán)利和市場(chǎng)交易的自由，導(dǎo)致流轉(zhuǎn)限制、權(quán)利“無(wú)有”的空虛化狀態(tài)，衡諸法理，似難謂妥。

三、法律困境的原因分析

(一)家父主義的理論思維

1.生活保障論

宅基地使用權(quán)的主要功能在于供農(nóng)民居住、建造房屋，宅基地被認(rèn)為是中國(guó)農(nóng)民的安身立命之所?！稇椃ā贰段餀?quán)法》中宅基地二元構(gòu)成的選定以及限制流轉(zhuǎn)的規(guī)定，負(fù)載著沉重的使命——農(nóng)民基本的生活保障。宅基地使用權(quán)是個(gè)身份權(quán)利，有司法者認(rèn)為與宅基地有關(guān)的任何權(quán)利主體必須有特定身份，禁止土地流轉(zhuǎn)至集體經(jīng)濟(jì)組織之外，是為了保護(hù)本集體組織成員的利益。所以農(nóng)宅的買賣主體應(yīng)受嚴(yán)格限制，只能是集體經(jīng)濟(jì)組織成員。故城鎮(zhèn)居民所簽署的受讓農(nóng)宅的買賣合同是無(wú)效的*參見(jiàn)山東省威海市中級(jí)人民法院(2014)威民一終字第834號(hào)，王懷滋與曲芳麗、王春國(guó)等農(nóng)村房屋買賣合同糾紛二審民事判決書(shū)。。

于私法權(quán)利的宅基地使用權(quán)之上附加公法的生存保障功能，好比在私權(quán)的權(quán)利外衣上打下難以消退的行政烙印，這是立法上的矛盾與沖突。社會(huì)保障本應(yīng)是國(guó)家責(zé)任，現(xiàn)今國(guó)家不僅冠冕堂皇地剝奪宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的私權(quán)，還美其名曰是在保護(hù)農(nóng)民利益，這種國(guó)家責(zé)任個(gè)人化的行為豈是農(nóng)民孱弱之身軀所能承受？另外，新農(nóng)村建設(shè)的發(fā)展速度超人預(yù)料。牛耕田、人割禾，農(nóng)民于田地里躬耕千年的畫(huà)面已漸漸成為歷史的回憶，一時(shí)從“面朝黃土背朝天”過(guò)渡到“新型農(nóng)民”。農(nóng)村的家庭漸以外出務(wù)工為多數(shù)，農(nóng)宅不再是所有農(nóng)戶的長(zhǎng)居之所，此時(shí)對(duì)農(nóng)宅流轉(zhuǎn)再多加限制，究竟是保護(hù)農(nóng)民利益還是損害農(nóng)民利益，值得定奪。

2.農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定論

宅基地屬于集體所有，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理，未經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意和準(zhǔn)予，宅基地使用權(quán)不得隨意流轉(zhuǎn)。有人提出，若開(kāi)放農(nóng)宅買賣市場(chǎng)，將會(huì)使宅基地使用權(quán)旁落農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織之外，甚至?xí)虼嗽斐赊r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的瓦解，導(dǎo)致農(nóng)村社會(huì)的動(dòng)蕩。筆者認(rèn)為，土地的私益性表現(xiàn)為生存利益和財(cái)產(chǎn)利益兩個(gè)方面，當(dāng)前我國(guó)法律對(duì)宅基地的管理重在確立土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的生存利益而限制其財(cái)產(chǎn)利益。但在現(xiàn)實(shí)中其實(shí)并不存在沖突或矛盾，承認(rèn)宅基地上房屋買賣合同的效力并不影響國(guó)家對(duì)集體土地的有效管理。

其一，雖然集體組織成員可以通過(guò)申請(qǐng)使用宅基地，但基于土地資源的不可再生性，《土地管理法》規(guī)定了嚴(yán)格的審批程序：村民提出申請(qǐng)后村委會(huì)要審核，還需經(jīng)村民會(huì)議同意及鄉(xiāng)人民政府的審查，最終由縣級(jí)土地管理部門審批才可。其二，農(nóng)宅流轉(zhuǎn)絕不可能改變宅基地集體所有的性質(zhì)，宅基地所有權(quán)仍然是集體，沒(méi)有脫離集體落入非集體成員手中的可能，集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)宅基地的監(jiān)督管理不受影響。其三，《土地管理法》第62條將農(nóng)民申請(qǐng)宅基地的次數(shù)限定為一次，并確立了一戶一宅原則。同時(shí)還規(guī)定出讓或者出租后不再予以批準(zhǔn)申請(qǐng)宅基地。

所以借助于現(xiàn)行管理制度，農(nóng)宅買賣濫用土地資源的情況較難發(fā)生，原始取得的程序限制和房屋轉(zhuǎn)讓后不可再申的處分，已足夠?qū)w土地進(jìn)行有效的行政管理。無(wú)償取得宅基地使用權(quán)保障宅基地的生存利益，流轉(zhuǎn)促進(jìn)資本功能發(fā)揮則觀照到宅基地的財(cái)產(chǎn)利益，二者完全可以實(shí)現(xiàn)利益雙贏，以農(nóng)村社會(huì)管理為由否認(rèn)農(nóng)宅買賣合同的效力，以生存利益之盾抵御財(cái)產(chǎn)利益之矛，似無(wú)依據(jù)，也無(wú)必要。

(二)房地一體的司法混亂

土地與其地上房屋的關(guān)系存在統(tǒng)一主義和分離主義兩種截然不同的立法模式。我國(guó)的農(nóng)宅和所依附的宅基地為各自分離的權(quán)利客體，所有權(quán)人相互獨(dú)立。同時(shí)，“地隨房走，房隨地走”的原則決定了農(nóng)宅與宅基地在實(shí)際利用、經(jīng)濟(jì)交易上必須時(shí)刻捆綁在一起。如此，一方面法律在宅基地權(quán)外另立農(nóng)宅所有權(quán)，預(yù)留了農(nóng)宅所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的異主空間；另一方面，當(dāng)宅基地為農(nóng)宅提供物理基礎(chǔ)，宅基地權(quán)利(至少是宅基地使用權(quán))貌似成為農(nóng)宅所有權(quán)的正當(dāng)權(quán)源，為避免房權(quán)人無(wú)權(quán)占有土地的尷尬，只得強(qiáng)行要求“房權(quán)地權(quán)一起走”。

分離主義、“房地異主”在先，禁止房地單獨(dú)交易在后，現(xiàn)行法混合主義的色彩必然導(dǎo)致司法的混亂和不確定。為避免法律內(nèi)部矛盾引發(fā)一系列的問(wèn)題，因而對(duì)法律提供制度上的建制的要求迫在眉睫。

四、農(nóng)村宅基地上房屋流轉(zhuǎn)的實(shí)現(xiàn)

(一)“房地異主”法律關(guān)系的詮釋

1.宅基地用益的債權(quán)法構(gòu)成

根據(jù)《民通意見(jiàn)》第186條規(guī)定*《民通意見(jiàn)》第186條規(guī)定：土地、附著于土地的建筑物及其他定著物、建筑物的固定附屬設(shè)備為不動(dòng)產(chǎn)。，在外觀上而言，房屋和土地的確難以分割，我們統(tǒng)稱不動(dòng)產(chǎn)，但客觀的不可分離同法律的歸屬問(wèn)題不可一概而論，把房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)視為一體，有混淆之虞。關(guān)于宅基地用益，所有權(quán)和使用權(quán)是兩種慣性思維中的狀態(tài)，前者是自物權(quán)，后者是用益物權(quán)，固然其能解決基本的宅基地歸屬問(wèn)題，但二者都是物權(quán)法上的概念，我們忽略了宅基地上第三種的存在狀態(tài)——債法上的權(quán)利，即基于農(nóng)宅所有對(duì)其所占宅基地對(duì)應(yīng)部分的利用權(quán)。

在傳統(tǒng)民法理論上，存在地上權(quán)和土地租賃權(quán)之比較分析，就是作為用益物權(quán)和作為債權(quán)的土地使用權(quán)的差異問(wèn)題[1](P15)。有關(guān)宅基地用益的物權(quán)法構(gòu)成和債權(quán)法構(gòu)成，清華大學(xué)法學(xué)院教授韓世遠(yuǎn)提出設(shè)立“宅基地法定租賃權(quán)”，同宅基地所有權(quán)和宅基地使用權(quán)相列而論，以解決宅基地上農(nóng)宅的自有流轉(zhuǎn)問(wèn)題。不同于固有的模式思維，韓世遠(yuǎn)教授認(rèn)為宅基地的使用收益之處理模式除了傳統(tǒng)的物權(quán)法構(gòu)成模式，還可以包含債權(quán)法的構(gòu)成模式?；诖说膫鶛?quán)法構(gòu)成而言，宅基地之用益也有“有償”與“無(wú)償”之劃分：前者往往為租賃關(guān)系，后者對(duì)應(yīng)于無(wú)償借用情形中。

借助租賃之債，賦予農(nóng)宅新所有權(quán)人法定租賃權(quán)，從而解決了農(nóng)宅占地的權(quán)利正當(dāng)性問(wèn)題，避免了“房地異主”的尷尬[2]?！抖砹_斯民法典》的立法同樣突破了土地財(cái)產(chǎn)權(quán)二元體系的傳統(tǒng)思維，出現(xiàn)了土地租賃權(quán)的概念，明確了土地租賃權(quán)的債權(quán)物權(quán)化，確立了以土地租賃為核心的土地有償使用制度，將土地租賃權(quán)作為獨(dú)立于土地使用權(quán)和土地所有權(quán)之外的權(quán)利類別進(jìn)行規(guī)定[3]。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)提供的推定也有異曲同工之處，即建筑物受讓人對(duì)建筑物坐落之土地享有租賃權(quán)[4](P38-47)。推定租賃的補(bǔ)救思路值得贊同，我國(guó)大陸地區(qū)亦可推定農(nóng)宅所有權(quán)人與宅基地使用權(quán)人之間與此同時(shí)達(dá)成關(guān)于農(nóng)宅買賣和土地租賃的債權(quán)合意。房走了，地上的使用權(quán)不一定要跟著走，該租賃權(quán)的成立意味著農(nóng)宅出賣人的宅基地使用權(quán)并未消滅，只是由占有、使用轉(zhuǎn)變以收益為內(nèi)容的一項(xiàng)權(quán)能。

2.宅基地租賃合同的推定適用

正如弗里德曼闡述的法律與環(huán)境的關(guān)系*弗里德曼認(rèn)為，與所有之有機(jī)體相同，法律隨著環(huán)境的更易而變化，并在變化中求其生長(zhǎng)，否則難免陷于僵化,不能適應(yīng)社會(huì)的需要。，因?yàn)槎砹_斯采取的是部分土地私有的制度，這與中國(guó)的國(guó)情不可同日而語(yǔ)，所以將土地租賃權(quán)引入中國(guó)的宅基地制度之中，這樣的想法是否合乎法理還有待商榷。但是筆者認(rèn)為強(qiáng)化債權(quán)方式的土地使用，為隨房屋買賣一并轉(zhuǎn)移的土地利用權(quán)賦予一個(gè)獨(dú)立地位，對(duì)于中國(guó)房地一體但權(quán)屬各自獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)框架來(lái)說(shuō)，實(shí)屬可行的解決方法。

根據(jù)《俄羅斯聯(lián)邦土地法典》第35條第4款規(guī)定，若建筑物處于禁止流通的土地之上，其仍可被轉(zhuǎn)讓，且建筑物之所有權(quán)人將獲得一種與所有權(quán)不同的其他土地權(quán)利[5](P300)。禁止流通土地的表述同宅基地在中國(guó)法律制度中的地位相近似，可見(jiàn)在俄羅斯，即便土地不被允許流通，但是其上的建筑物還是可以被轉(zhuǎn)讓的。當(dāng)房屋所有權(quán)人不擁有對(duì)土地進(jìn)行利用的物權(quán)時(shí)，《俄羅斯聯(lián)邦土地法典》引入新的權(quán)利概念——土地有限占有權(quán)。有限占有權(quán)是土地所有權(quán)人和其上建筑物所有權(quán)人達(dá)成的對(duì)土地的“利益平衡”，是一種通過(guò)協(xié)商達(dá)成的債權(quán)合意。倘若參見(jiàn)這個(gè)思路，雖然宅基地的所有權(quán)歸集體，且宅基地使用權(quán)依法是不能轉(zhuǎn)讓的，但這都無(wú)妨，當(dāng)宅基地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓地上的農(nóng)宅所有權(quán)時(shí)，推定雙方之間也達(dá)成有限占有宅基地的債權(quán)合意。具體來(lái)說(shuō)，受讓人成為農(nóng)宅所有權(quán)人后，在為使用農(nóng)宅所必要的范圍內(nèi)，取得對(duì)該宅基地地塊的有限占有權(quán)。故而，農(nóng)宅買賣并不必然牽扯到宅基地使用權(quán)的物權(quán)轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，土地債權(quán)的介入對(duì)宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和農(nóng)宅買賣合同的效力分離做出很好的解釋。

(二)農(nóng)宅買賣合同的效力認(rèn)定

1.合同有效的合法性

對(duì)于宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，根據(jù)相關(guān)法律、行政法規(guī)等*參見(jiàn)《土地管理法》第63條、國(guó)土資源部發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》、國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》以及《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》等文件。，可知宅基地使用權(quán)只能在集體內(nèi)部成員之間轉(zhuǎn)讓，城鎮(zhèn)居民受讓宅基地使用權(quán)是違反現(xiàn)行法律和國(guó)家政策的。然而，就此認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同是無(wú)效的，筆者實(shí)難贊同。一方面，國(guó)土資源部的意見(jiàn)以及國(guó)務(wù)院的決定和通知，其效力層級(jí)過(guò)低，不屬于認(rèn)定合同無(wú)效應(yīng)依據(jù)的法律或行政法規(guī)；另一方面，雖然《土地管理法》第63條禁止農(nóng)村宅基地之任意流轉(zhuǎn)，但《土地管理法》以“管理”為名，顧名思義，《土地管理法》第63條理應(yīng)是管理性的強(qiáng)制性規(guī)范而非效力性的強(qiáng)制性規(guī)范。誠(chéng)然，根據(jù)《合同法》司法解釋(二)第14條的規(guī)定，其中關(guān)于合同效力的“強(qiáng)制性規(guī)定”，僅指效力性強(qiáng)制性規(guī)定，因此，《土地管理法》第63條不屬于認(rèn)定合同無(wú)效的法律規(guī)定，不能成為否認(rèn)合同效力的依據(jù)。私法應(yīng)當(dāng)最大限度地尊重主體意思自治，只要農(nóng)宅買賣不存在《合同法》第52條規(guī)定的無(wú)效事由，就應(yīng)當(dāng)肯定合同的有效性。

2.合同有效的理論可行性

(1)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則

如前所述，實(shí)踐中司法人員的裁判偏向于限制農(nóng)宅的流轉(zhuǎn)，糾紛中的買賣合同多數(shù)被宣布無(wú)效。論其功能，法庭的裁判具有引導(dǎo)作用，應(yīng)當(dāng)符合正確的價(jià)值取向和道德觀念，遵循基本的私法準(zhǔn)則，但是合同無(wú)效的判決可以發(fā)揮此等功效嗎？頗為質(zhì)疑。質(zhì)言之，依判決加以推論，合同無(wú)效的判定相當(dāng)于肯定出賣人出爾反爾的行為。倘若房屋出賣后市場(chǎng)發(fā)生情勢(shì)變動(dòng)，賣方再以房屋不可買賣為名，以房?jī)r(jià)上漲利益有損為實(shí)，主張合同無(wú)效的話，試問(wèn)，這樣違反誠(chéng)實(shí)信用、擾亂交易秩序的行為豈能被容忍？故法院務(wù)必謹(jǐn)慎考慮否認(rèn)合同效力產(chǎn)生的影響。為實(shí)現(xiàn)社會(huì)的誠(chéng)信與公平，筆者強(qiáng)調(diào)以誠(chéng)實(shí)信用原則為據(jù)，倡導(dǎo)肯定買賣合同的效力，否則司法難免淪為鼓吹不誠(chéng)信、幫助惡人利用不法行為獲利的工具。

(2)尊重私法主體的意思自治

傳統(tǒng)契約理論的基本精神在于平等自由和意思自治，除了《合同法》第52條規(guī)定的法定無(wú)效情況以外，契約成立與否，內(nèi)容如何，原則上由當(dāng)事人自由決定。未置可否，合同相對(duì)人享有一定程度的自主權(quán)利。既然農(nóng)宅的所有權(quán)屬于農(nóng)民，那么基于農(nóng)民真實(shí)意思表示而達(dá)成的買賣合同，法律上有什么理由對(duì)其否認(rèn)呢？只要協(xié)議是基于雙方自有、自愿、公平發(fā)生的交易，那買賣合同就應(yīng)當(dāng)被肯定，這既是對(duì)私法主體意思自治最基本的尊重，也是民法作為私法應(yīng)當(dāng)遵循的基本原則。

(3)維護(hù)農(nóng)民對(duì)自有財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)

開(kāi)放農(nóng)宅的流轉(zhuǎn)不僅能形成有效的市場(chǎng)，體現(xiàn)房屋的現(xiàn)實(shí)價(jià)值，還維護(hù)了農(nóng)民作為財(cái)產(chǎn)所有人的處分自由。其符合現(xiàn)代社會(huì)需要的制度方為良善之制。如果說(shuō)宅基地使用權(quán)的免費(fèi)取得具有公共福利性，宅基地乃農(nóng)民賴以生存的所在，國(guó)家限制宅基地使用權(quán)之流轉(zhuǎn)是對(duì)農(nóng)民弱勢(shì)群體的關(guān)懷，那么城市的經(jīng)濟(jì)適用房又何嘗不是呢？為何宅基地不可像經(jīng)濟(jì)適用房那樣自由流轉(zhuǎn)呢？出于對(duì)土地資源的合理配置以及農(nóng)民基本居住保障的考慮，不可否認(rèn)，這樣的出發(fā)點(diǎn)就是基于社會(huì)福利，但保障措施的進(jìn)一步優(yōu)化還需努力。關(guān)于農(nóng)民利益之保護(hù)，其真實(shí)癥結(jié)并非防范非農(nóng)戶對(duì)農(nóng)村宅基地的侵占，國(guó)家及行政機(jī)構(gòu)對(duì)集體土地之肆意掠奪才是對(duì)農(nóng)民利益的威脅所在。

3.合同有效的現(xiàn)實(shí)必要性

(1)農(nóng)民的融資需求

允許宅基地上之農(nóng)宅買賣是個(gè)現(xiàn)實(shí)需要。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，宅基地作為財(cái)產(chǎn)權(quán)的資本功能日益凸顯，城市化的進(jìn)程和人口流動(dòng)性加強(qiáng)，萌生了農(nóng)民進(jìn)城的渴望。若要在城市扎根立足，農(nóng)民必須有必要的資金保障，但農(nóng)民住宅產(chǎn)權(quán)的不完整性將限制農(nóng)民對(duì)于僅有的宅基地進(jìn)行資本操作。農(nóng)村宅基地只能固守傳統(tǒng)，無(wú)法進(jìn)行商品化和資產(chǎn)化，遲遲未能進(jìn)入市場(chǎng)，對(duì)農(nóng)民來(lái)說(shuō)是一種財(cái)產(chǎn)利益的制度性損失。既為了不影響金融資本進(jìn)軍農(nóng)村，也為了幫助農(nóng)民在城市里有更豐裕的物質(zhì)條件，允許宅基地上房屋的買賣流轉(zhuǎn)，又有何不可？何況，土地是農(nóng)民的命根子，房子更是他們安身立命之所，非必需的情況下農(nóng)民輕易不會(huì)出賣房屋，現(xiàn)實(shí)中的萬(wàn)不得已往往是因?yàn)榇嬖诟逼鹊馁Y金需求，或是治病救人或是為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)籌資等。承認(rèn)合同的有效性，創(chuàng)造了一條融資渠道，對(duì)農(nóng)民們的裨益尤為明顯。2015年2月，國(guó)家出臺(tái)農(nóng)村宅基地改革試點(diǎn)草案。草案的出臺(tái)讓無(wú)數(shù)傳統(tǒng)躬耕于田的農(nóng)戶看到曙光，也使筆者之見(jiàn)有了更多實(shí)現(xiàn)的可能，為之欣喜。

(2)稀缺資源的充足利用

現(xiàn)今農(nóng)民的宅基地已不單純是一個(gè)基本生存保障的問(wèn)題，隨著農(nóng)村勞動(dòng)力的大量轉(zhuǎn)移，在城里買房舉家搬遷的現(xiàn)象已然普遍。類似于城市大量“鴿子樓”的存在，農(nóng)民市民化使得原住宅基地被部分閑置，形成“空心村”，農(nóng)村多余房產(chǎn)的處置問(wèn)題亟待解決。為了充分利用土地這一稀缺資源，不得不說(shuō)出賣農(nóng)宅是最佳的處置方式，故承認(rèn)農(nóng)宅買賣合同的效力實(shí)有必要。再者，《土地管理法》規(guī)定有且只能由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織之成員享有宅基地使用權(quán)，當(dāng)農(nóng)宅作為遺產(chǎn)發(fā)生繼承問(wèn)題時(shí)，面臨非集體成員繼承人對(duì)宅基地繼承權(quán)利的阻礙。如果肯定農(nóng)宅買賣合同的效力，意味著農(nóng)宅的流轉(zhuǎn)并不以經(jīng)濟(jì)組織成員為主體要件，如此便能解決上述的權(quán)利沖突，故合同有效符合事理，足以采取。

(3)市場(chǎng)買方的客觀存在

或是投資建設(shè)，或是養(yǎng)老居住，或是休閑度假，現(xiàn)實(shí)存在城市居民的買方需求，并且有供有需的買賣之勢(shì)日趨高漲。當(dāng)下農(nóng)村集體成員生死更替，或有己宅而不居，然宅基地之調(diào)整，卻未能總是與居住需求之多變相匹配，因而現(xiàn)實(shí)的住房需求持續(xù)存在。尊重市場(chǎng)調(diào)整，承認(rèn)買賣合同效力，正是適應(yīng)社會(huì)需要之良舉。

[1]王澤鑒.王澤鑒法學(xué)全集·第十六卷民法物權(quán)：用益物權(quán)·占有[M].北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2003.

[2]韓世遠(yuǎn).宅基地的立法問(wèn)題——兼析物權(quán)法草案第十三章“宅基地使用權(quán)”[J].政治與法律，2005(5).

[3]黃道秀.俄羅斯聯(lián)邦民法典：全譯本[M].北京：北京大學(xué)出版社，2007.

[4]彭誠(chéng)信，陳吉棟.農(nóng)村房屋抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的法律障礙之克服——“房地一致”原則的排除適用[J].吉林大學(xué)社會(huì)科學(xué)學(xué)報(bào)，2014(4).

[5] 魏磊杰，張建文.俄羅斯聯(lián)邦民法典的過(guò)去、現(xiàn)在及其未來(lái)[M].北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2012.

[責(zé)任編輯 劉馨元]

The Difficulties and Outlet for Circulation of Countryside Homestead

ZHANG Wen

(College of Law, Huaqiao University, Quanzhou 362021, China)

The homestead is owned by the collective. However, farmers enjoy the private property rights over the houses on the homestead and ought to have the right of dealing with them. However, given consideration to the principle that Chinese houses and land are integrated and the restrictions of the current land management system and national policies on the rights of using the homestead, the lack of the homestead’s ownership has shaken the validity of the housing selling and buying contracts on the homestead. Due to the containment of traditional concepts and the restriction of systems in the past thousands of years, homestead faces obstacles in its operations. Given considerations to the property ownership and to safeguard the society’s normal trading order, the author thinks promoting the renting consensus and affirming the contract’s validity meets the reality in life and is favorable for dealing with real problems. Moreover, the necessity of realizing the homestead transfer is self-evident.

right of using homesteads; rural homestead transfer; different owners for houses and land; right of renting homesteads; validity of contract

2016-12-10

2013年度教育部人文社會(huì)科學(xué)研究規(guī)劃基金項(xiàng)目“私法與倫理：交融與距離——以私人自治為中心”(13YJA820021)；華僑大學(xué)研究生科研創(chuàng)新能力培育計(jì)劃資助項(xiàng)目(1400309030)

張文，華僑大學(xué)法學(xué)院助教，碩士研究生，研究方向：民商法。

D923

A

2095-0292(2017)01-0056-05