雷玄

2016年住宅銷售市場(chǎng)的行情表現(xiàn)令人難以置信。房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)曾在2013年至2015年間一度陷入萎靡，2016年則一掃陰霾，在樓市“去庫(kù)存”的大基調(diào)下，各種房地產(chǎn)利好政策接連出臺(tái)，成交量?jī)r(jià)都迎來(lái)強(qiáng)勢(shì)反彈。

北上廣深房?jī)r(jià)突飛猛漲，繼而漲勢(shì)蔓延至二線甚至更低線城市，湖北省會(huì)城市武漢就是眾多二線城市中的一個(gè)。部分市場(chǎng)原先供應(yīng)過(guò)剩的局面得到扭轉(zhuǎn)，成交量刷新紀(jì)錄，超出新增供應(yīng)，使未售庫(kù)存得以迅速消化。

市場(chǎng)的復(fù)蘇也引起了武漢政府關(guān)注，降首付、降契稅等一波又一波的新政推波助瀾，讓樓市逐漸變得火熱，直到9月末全國(guó)各地掀起限購(gòu)、限貸等樓市政策收緊潮。消費(fèi)者對(duì)此如何作為？

2016年年末買房的消費(fèi)者中出現(xiàn)了以下的案例，雖然只是個(gè)體，但類似情況很多，所以，他們?cè)谝欢ǔ潭壬洗碇愁愊M(fèi)群體。

落戶、上學(xué)

讓二線城市買房成剛需

80后白領(lǐng)郭女士，戶籍在武漢新洲區(qū)，2009年她與丈夫在武漢保利心語(yǔ)購(gòu)得首套89平方米的住房，2012年女兒出生后也隨她落戶到了新洲，多次房產(chǎn)限購(gòu)令的出臺(tái)，她覺得丈夫外地戶口能在武漢買房安家十分幸運(yùn)。

2016年國(guó)慶過(guò)后，大中城市的人口被分成了兩類：有資格買房的和沒資格買房的。郭女士成為其中的一位，她5歲的女兒即將面臨選擇小學(xué)，所以買房成為剛需。已經(jīng)懷有二孩的她意識(shí)到孩子要在現(xiàn)住地上學(xué)存在困難：按照武漢市的現(xiàn)行戶籍政策，房子不到100平方米，丈夫的戶口只能在老家，她的戶口因?yàn)榻紖^(qū)無(wú)法與城區(qū)戶口互轉(zhuǎn)，根據(jù)武漢市按區(qū)劃分學(xué)區(qū)的政策，她的女兒上學(xué)面臨兩個(gè)選擇：要么在戶籍地，也就是新洲區(qū)上小學(xué)；要么購(gòu)房達(dá)100平方米后落戶，女兒在現(xiàn)住地上學(xué)。

經(jīng)過(guò)商議，她的家庭選擇了再次購(gòu)買一套住房，達(dá)到100平方米以上，丈夫的戶口轉(zhuǎn)至武漢市區(qū)，小孩的戶籍轉(zhuǎn)至丈夫戶口簿，這樣情況順利的話，孩子的上學(xué)就有著落了。然而，隨著今年武漢房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲，戶籍面臨限購(gòu)限貸的情況，他們的條件，需要首付五成才能購(gòu)買新房，這讓一家人覺得武漢市面上滿足他們要求的房型十分有限。

2016年10月3日，武漢出臺(tái)住房限貸限購(gòu)政策，隨后又兩次升級(jí)。一部分人失去了在武漢中心城區(qū)和部分新城區(qū)購(gòu)房的資格。按說(shuō)買的人少了，買房的難度就會(huì)降低。

然而，郭女士在實(shí)際看房買房的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，從10月開始，武漢中心城區(qū)和遠(yuǎn)城區(qū)有些樓盤仍然是一房難求，一套房子往往有三四個(gè)人同時(shí)搶購(gòu)，不少人拿著錢買不到房。

12月16日，她與家人來(lái)到白沙洲保利上城售樓部看房，品牌房地產(chǎn)商、周圍交通好，未來(lái)前景可觀，有她理想中的中小戶型，備案價(jià)格也還可以接受，她與家人覺得可以考慮。置業(yè)顧問(wèn)提醒她，由于房少人多，能否買到房子不好說(shuō)。因?yàn)樵谙拶?gòu)之前，保利上城就已經(jīng)可以上交購(gòu)房資料，置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)，限購(gòu)以后還剩下四五千人擁有購(gòu)買資格，根據(jù)流程搖號(hào)搖到都很難，平均三個(gè)人搖到一個(gè)指標(biāo)。

觀察武漢樓市，郭女士發(fā)現(xiàn)，跟她一樣，100平米住房，直接影響了他們這些“外地戶口”的購(gòu)房決策。比如，首套房購(gòu)買不足100平米，二套房購(gòu)買住房選擇最小房型就行，但她看了幾個(gè)武漢的樓市房型發(fā)現(xiàn)，最小也是70多平米；如果是購(gòu)買首套房也是這個(gè)面積，房地產(chǎn)商備案的房型中，許多超過(guò)99平米，但不足100平米的房型，外地人即使購(gòu)買也無(wú)法落戶。“對(duì)普通的外籍戶口的白領(lǐng)來(lái)說(shuō)，購(gòu)買一套房就已經(jīng)很不容易，一次性買110多平米的房子，多少有些壓力，但為了落戶和小孩上學(xué)，沒有辦法?！?/p>

抱著僥幸的心理，郭女士在置業(yè)顧問(wèn)手上做了登記，12月17日，她帶上房地產(chǎn)商要求的資料，并繳納1萬(wàn)元進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)籌。排了整整一天隊(duì)，她才交上了她的資料，她后來(lái)才知道，前一天晚上，現(xiàn)場(chǎng)就有人開始排隊(duì)準(zhǔn)備認(rèn)籌。

根據(jù)置業(yè)顧問(wèn)的提示，之后的一周里，她們需要經(jīng)過(guò)網(wǎng)上選房的多次測(cè)試，12月21日，保利上城正式開盤，她們就能開始選房，如果選上了并通過(guò)了房管局的房查，一周內(nèi)繳足首付款并簽署購(gòu)房合同；如果沒有選上，一周內(nèi)收到的就是首次繳納的1萬(wàn)元認(rèn)籌金的退款手續(xù)。

經(jīng)過(guò)幾次測(cè)試選房，郭女士覺得自己在選房當(dāng)天能選到房就不錯(cuò)了。當(dāng)天她早早地選擇了家附近的一個(gè)網(wǎng)吧，然而到網(wǎng)上選房的時(shí)間點(diǎn)，郭女士前后更換了4臺(tái)電腦，最終還是沒能選到房子，后來(lái)干脆無(wú)法進(jìn)去購(gòu)房頁(yè)面。隨后，她讓外地的親戚幫她在網(wǎng)上挑了一個(gè)房型，“總之，能選到就行”，抱著這樣的心態(tài)，看到剩下的房源，郭女士根本無(wú)暇細(xì)想就直接定下來(lái)了。

原本覺得沒選好房型，但后來(lái)她在新房的準(zhǔn)業(yè)主群發(fā)現(xiàn)，不少購(gòu)房者反映，有一些二手房中介人員在倒賣新房指標(biāo)，一個(gè)指標(biāo)最高被炒到了十幾萬(wàn)！她搶到的房型已經(jīng)被炒到了13萬(wàn)元一個(gè)指標(biāo)。

沒有買到房的業(yè)主在群里說(shuō)，一方面是限購(gòu)令后，新房成為內(nèi)部員工的福利房，普通老百姓一房難求：另一方面，是“關(guān)系戶”、房產(chǎn)中介倒賣房屋指標(biāo)牟取暴利。

有驚無(wú)險(xiǎn)的買房經(jīng)歷，讓她覺得自己十分幸運(yùn)，如果一切順利，2017年底新房交付，最快將房產(chǎn)證辦好，丈夫落戶武漢的想法就有著落了，隨之而來(lái)女兒的上學(xué)問(wèn)題也就解決了。

“無(wú)法安家，也只能逃離了”

老家在孝感農(nóng)村的小杜今年30歲，6年前大學(xué)畢業(yè)以后去外地上班，打算在外漂泊幾年就回武漢結(jié)婚安家。

2016年上半年老家房子拆遷，他回到武漢上班，先將自己的戶口回遷至老家，打算賣了老家的房，以后能在武漢買個(gè)房。

2016年下半年，小杜眼見武漢房?jī)r(jià)一路飆漲，但他在老家的房不僅僅沒有漲反而跌得厲害，他就下定決心賣了老家的房子到武漢買房。沒想到，國(guó)慶期間武漢連發(fā)三彈“調(diào)控樓市”，外地人在武漢購(gòu)房需要滿兩年社保證明，加上首付比例突然再次提高，這讓小杜的買房計(jì)劃再次被打亂。

小杜的外地戶口已經(jīng)失去了購(gòu)房資格不說(shuō)，要想買房也是一年多以后，到時(shí)候是否買得了，還要看兩年后的購(gòu)房政策。資金方面，他算了一筆賬，自己在武漢看中的那套房子，100個(gè)平方的兩室一廳，總價(jià)102萬(wàn)左右。自己存款二十多萬(wàn)，加上家里的資助，原以為在交房之后就可以馬上裝修、結(jié)婚。但這次首付比例在很短的時(shí)間內(nèi)從20%提高25%，然后又提高到30%，這就意味著小杜可能根本失去了買房的資格。

心力交瘁的小杜開始打退堂鼓：在武漢干到年底，回孝感過(guò)完年就在老家找一份工作，不回武漢了。高房?jī)r(jià)，成為小杜唯一想離開武漢的理由。

隨著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)“白銀時(shí)代”的到來(lái)，創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型成了房企戰(zhàn)略的關(guān)鍵詞。前路已無(wú)先例可循，眾多房企都在震蕩和摸索中前行。

經(jīng)濟(jì)學(xué)博士馬光遠(yuǎn)在《2017年該買房還是該賣房？》一文指出，對(duì)于中國(guó)這樣的人口大國(guó)、貨幣大國(guó)以及城鎮(zhèn)化進(jìn)行中的新興大國(guó)而言，優(yōu)質(zhì)的城市資源在相當(dāng)一段時(shí)間都是這個(gè)國(guó)家的稀缺品，選擇優(yōu)質(zhì)城市，居住、生活，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要部分。就此而言，房地產(chǎn)的大周期尚未結(jié)束，結(jié)束的只是青春的莽撞和叢林時(shí)代。

對(duì)具體的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，進(jìn)入2017年，隨著美聯(lián)儲(chǔ)加息正式執(zhí)行，房貸政策還不明朗，對(duì)于想買房的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，最關(guān)心的就是2017年房?jī)r(jià)是漲還是跌呢？何時(shí)買房時(shí)機(jī)最佳？這可能需要結(jié)合消費(fèi)者自身的資金儲(chǔ)備和實(shí)際需求來(lái)給出回應(yīng)。