馬喜林

《物權(quán)法》作為我國的重要法律之一，其制定的目的是為了維護國家的基本經(jīng)濟制度，維護社會主義市場經(jīng)濟制度，明確物的歸屬問題，發(fā)揮物的最大價值效用，并有效保護權(quán)利人的物權(quán)。《物權(quán)法》以法律條文的形式直接確定了國家對人民群眾物權(quán)的承認(rèn)尊重與保護，以此為出發(fā)點，有效地保證和支撐了社會經(jīng)濟發(fā)展建設(shè)中各項活動的有機開展與運行，實現(xiàn)了物盡其用的目標(biāo)，創(chuàng)造了最大的財富價值。《物權(quán)法》出臺將近二十年的時間里以其與人民群眾密切的聯(lián)系，在保護大家合法權(quán)益、維護經(jīng)濟市場體制機制的同時，提高了人民群眾對于法律的信任和尊重，令人民群眾主動自覺遵守?？梢哉f《物權(quán)法》加快了我國法制建設(shè)的進程，對社會主義和諧社會的建立起著不容小覷的推動作用。所以從《物權(quán)法》的角度出發(fā)確立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是對房地產(chǎn)市場規(guī)劃的必然。

一、《物權(quán)法》的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

所謂的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度就是指由《中華人民共和國物權(quán)法》所確立的一項物權(quán)制度，是在經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人的申請下，經(jīng)由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是不動產(chǎn)物權(quán)變動的統(tǒng)一公示手段，是物權(quán)獲得法律承認(rèn)和保護的基本前提?！段餀?quán)法》中所有權(quán)制度、用益物權(quán)制度和擔(dān)保物權(quán)制度都與不動產(chǎn)登記相關(guān)聯(lián)，沒有健全的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度就沒有完善的物權(quán)法律制度?；诓粍赢a(chǎn)統(tǒng)一登記制度的積極性，為了進一步推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的有效落實和運行，國務(wù)院總理李克強簽署國務(wù)院令，已經(jīng)于2015年3月1日成功公布并實施《不動產(chǎn)登記暫行條例》。

無論是住宅房屋、商業(yè)房屋、土地的使用還是海域、礦產(chǎn)的開發(fā)利用都屬于《物權(quán)法》不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的調(diào)整范圍。換句話說，就是現(xiàn)階段正式以法律條文的形式將房屋等建筑物、土地上的附著物、定著物等物質(zhì)進行一體化的登記，從而改變原有的不同部門對土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)等權(quán)利進行的分別控制、登記形式，轉(zhuǎn)換為新形式的國家統(tǒng)一的責(zé)任部門所進行的登記，并頒發(fā)一本不動產(chǎn)登記證書作為憑證。在曾經(jīng)的管理過程中出現(xiàn)了法律規(guī)范不統(tǒng)一、登記機關(guān)不集中、登記程序不統(tǒng)一、登記制度不健全等問題。對不動產(chǎn)進行這樣的一種統(tǒng)一性調(diào)控規(guī)范，進一步推動所有權(quán)屬責(zé)任明確具體，市場流轉(zhuǎn)順暢安全，也是完善我國社會主義市場經(jīng)濟體制，促進經(jīng)濟建設(shè)平穩(wěn)長期運行的必然要求。

二、《物權(quán)法》中不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對房地產(chǎn)市場的影響

以上所說的就是當(dāng)前《物權(quán)法》和《不動產(chǎn)登記暫行條例》對不動產(chǎn)登記流轉(zhuǎn)進行細(xì)致明確規(guī)定的必然性和重要意義。具體到實際運行中，其對房地產(chǎn)市場的影響更是不容小覷，具體來說是以下幾點。

1.整頓房地產(chǎn)市場秩序，保證流轉(zhuǎn)安全。可以說消費者的行為就是明天的市場，無論是哪種形式作用的市場，其想要獲得相應(yīng)的利益都需要緊緊把握消費者的思想動向。具體到房地產(chǎn)市場中，當(dāng)前影響人民群眾購買欲的因素之一就是對房地產(chǎn)市場的不信任，潛在的大量風(fēng)險令消費者止步不前，望洋興嘆。但是在經(jīng)過不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的調(diào)整規(guī)范后，成功地改變了原有的因性質(zhì)所做的不同權(quán)利登記所帶來的互相矛盾、相互推諉扯皮問題；改變了不同部門之間管理方式、登記標(biāo)準(zhǔn)不同所造成的相關(guān)不動產(chǎn)之間權(quán)屬界線不清、權(quán)利歸屬不明、權(quán)利互相沖突等問題。所以說《物權(quán)法》所制定的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度更為科學(xué)合理，在運行中進一步提升了法律法規(guī)的權(quán)威性和準(zhǔn)確性，再次加深了人民群眾對其的信任程度。

同時對基層各大交易市場和消費者來說，通過統(tǒng)一化、規(guī)范化的不動產(chǎn)登記制度所建立起來的不動產(chǎn)登記信息公開網(wǎng)站，實現(xiàn)了對所需信息的及時有效查詢，保證了信息的真實性透明性，維護了房地產(chǎn)交易市場的正常秩序，從而將信息虛假、不規(guī)范所能造成的各種交易風(fēng)險降至最低甚至扼殺在萌芽之中。

2.合理調(diào)控房產(chǎn)價格。房產(chǎn)的價格是另一個直接影響著房地產(chǎn)市場運行發(fā)展的重要因素。在實際生活中，關(guān)于房價過高的言論并不少見，這一方面是我國人口與資源之間的矛盾所導(dǎo)致的，另一方面是由于房地產(chǎn)信息閉塞、秩序混亂所造成的，而不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度運行實施之后該問題已經(jīng)得到了緩解。

實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之后，可以由專門負(fù)責(zé)的部門進行有關(guān)房地產(chǎn)信息的整合公布，便于企業(yè)和個人及時了解市場整體態(tài)勢動向，掌握當(dāng)前房地產(chǎn)市場的整體供求關(guān)系，逐步將賣方市場轉(zhuǎn)化為買方市場，避免房價居高不下。此外借助于互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)，可以逐步將不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的相關(guān)信息進行深度挖掘，發(fā)現(xiàn)其中的潛在價值，從而令這些信息最大限度地發(fā)揮出強有力的指引作用。

3.加快房地產(chǎn)稅制改革步伐。所謂的房地產(chǎn)稅是一個綜合性概念，就是說一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟運動過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅，在我國一般包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅等。以往在征稅過程中經(jīng)常會發(fā)生由于登記信息散亂而導(dǎo)致的逃稅漏稅現(xiàn)象，而轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍赢a(chǎn)統(tǒng)一登記制度后，將所有不動產(chǎn)進行統(tǒng)一確權(quán)，將所有信息進行集中整合，可以從根本上重新新梳理土地制度和房地產(chǎn)稅費體系，尤其是增加了全國范圍內(nèi)擁有多套住房的“房哥”“房姐”的不動產(chǎn)梯級征稅概率，從而發(fā)揮房地產(chǎn)稅制的積極作用，有效地推動我國房地產(chǎn)市場的合理發(fā)展。

4.推動房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。我國土地分國有和集體所有，相關(guān)內(nèi)容在《憲法》《物權(quán)法》《中華人民共和國土地管理法》等法律法規(guī)中進行了詳細(xì)規(guī)定，在這樣一種制度下，農(nóng)村的土地流轉(zhuǎn)過程中發(fā)生了一系列情況，具體到房地產(chǎn)市場中以小產(chǎn)權(quán)房為代表的問題更是侵害了買賣雙方的共同利益。而在《物權(quán)法》以法律條文的形式確定不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，以《不動產(chǎn)登記暫行條例》進一步明確細(xì)化有關(guān)的不動產(chǎn)登記內(nèi)容，通過兩者的配合運用實現(xiàn)了城市和農(nóng)村居民有關(guān)不動產(chǎn)權(quán)益的最大限度覆蓋。尤其是農(nóng)村，有關(guān)部門的統(tǒng)一調(diào)查、統(tǒng)一確權(quán)登記、統(tǒng)一發(fā)證，令農(nóng)村居民有了保障自身合法權(quán)益的憑證依據(jù)，賦予了他們更多的財產(chǎn)權(quán)利。

換句話說，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度解決了我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的信息亂象問題，充實了房地產(chǎn)市場中包括市場管理、市場交易、土地制度、房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)等一系列制度的內(nèi)容，最大限度地降低了小產(chǎn)權(quán)房等問題帶來的社會矛盾，真正將限購計劃落到實處，以此逐步建立起了城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，為我國日后房地產(chǎn)制度的改革、房地產(chǎn)市場的拓展壯大奠定了堅實基礎(chǔ)。

5.一定程度上的反貪反腐?，F(xiàn)今社會經(jīng)濟繁榮的同時，領(lǐng)導(dǎo)團隊中的部分人員出現(xiàn)了貪污腐敗現(xiàn)象，而在多種手段之中，利用房地產(chǎn)進行賄賂不可避免、首當(dāng)其沖的成為行賄者的首選。這一問題的出現(xiàn)，一方面是由于房地產(chǎn)價值的與日俱增，另一方面是由于房地產(chǎn)市場的信息公布不及時，查找不透明。而《物權(quán)法》不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的確立實施，一定程度上減輕了這種問題的出現(xiàn)，因為逐步建立并完善的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記和公開查詢，有助于摸清那些多占多用、占而不用和不正當(dāng)交易的問題，對于發(fā)現(xiàn)腐敗活動，斬斷利益輸送會有很大作用。在實踐中一些貪腐案件都是在一部分官員緊急處理那些來路不明的房子時被發(fā)現(xiàn)的。

以上所說的就是《物權(quán)法》中不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度對我國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響。但是與此同時還要清楚的一點就是，無論是《物權(quán)法》的落實還是《不動產(chǎn)登記暫行條例》的實施，現(xiàn)階段都只是在上層建筑方面邁出的重要的一步，雖然現(xiàn)行的《物權(quán)法》中不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在處理曾經(jīng)存在的法律規(guī)范不統(tǒng)一、登記機關(guān)不集中等問題過程中還存在一定的不足，但是相關(guān)的人員、單位機關(guān)只要做好自身的工作，真正發(fā)揮出不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的積極意義，真正規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序并不是問題。據(jù)此可以說，雖然北上廣等大地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展速度有所衰減，但實質(zhì)上這種發(fā)展才是我們所想要的，才是真正健康長期可持續(xù)的。所以從《物權(quán)法》角度出發(fā)，以不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度為基礎(chǔ)，強化嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，從而對房地產(chǎn)市場進行有效地規(guī)劃調(diào)控，實現(xiàn)其科學(xué)穩(wěn)定發(fā)展是有關(guān)政府部門和企業(yè)單位不可推卸的職責(zé)。

（作者單位：河南濟源市國土資源局）