袁陽平

核心提示：在從增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)的過程中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)要從單純的重開發(fā)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)為重閉環(huán)產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)營(yíng)、重定制深化服務(wù)。

從住宅地產(chǎn)到商業(yè)地產(chǎn)，再到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，繁榮的背后蘊(yùn)藏著機(jī)會(huì)，也隱藏著危機(jī)。有調(diào)研報(bào)告顯示，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)重房產(chǎn)、輕產(chǎn)業(yè)現(xiàn)象不可忽視。隨著經(jīng)濟(jì)增速放緩，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如何尋找新的機(jī)會(huì)，是擺在中國(guó)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)面前的難題。

“不論是商務(wù)園區(qū)還是創(chuàng)業(yè)空間，運(yùn)營(yíng)管理的核心是服務(wù)?！比涨?，億達(dá)中國(guó)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“億達(dá)中國(guó)”）執(zhí)行董事、億達(dá)軟件新城總裁高煒，向《支點(diǎn)》記者分析了產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來的發(fā)展趨勢(shì)。

從單純重運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)向重服務(wù)

《支點(diǎn)》：億達(dá)中國(guó)有著18年的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)和管理經(jīng)驗(yàn)，且成功運(yùn)營(yíng)了大連軟件園、武漢軟件新城等20多個(gè)知名商務(wù)園區(qū)。億達(dá)中國(guó)是否面臨著轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型方向是什么？

高煒：這些年來，億達(dá)中國(guó)一直在探索商務(wù)園區(qū)的發(fā)展方向。一方面，我們把聚焦點(diǎn)放在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型上。我們認(rèn)為，目前中國(guó)的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展到了從制造業(yè)向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型的階段。這一階段的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，特別是生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)，會(huì)緊隨城市化步伐。因?yàn)樵诔鞘谢倪^程中，大量年輕人將向創(chuàng)業(yè)環(huán)境、教育環(huán)境、投資環(huán)境好的地方，以及與產(chǎn)業(yè)環(huán)境相關(guān)的交通、醫(yī)療、文化、娛樂等行業(yè)聚集。這些趨勢(shì)，值得我們?nèi)リP(guān)注。

另一方面，我們看到原有載體的建設(shè)出現(xiàn)過剩。對(duì)于現(xiàn)有存量的載體，不管是舊有的用于制造業(yè)的廠房，或是工業(yè)化下的存量載體，還是今天的服務(wù)業(yè)因?yàn)闆]有瞄準(zhǔn)精準(zhǔn)的客戶群或者是生態(tài)鏈搭建不夠合理而導(dǎo)致出現(xiàn)的存量，我們都應(yīng)當(dāng)將存量的效應(yīng)發(fā)揮出來，使社會(huì)資源能夠最大程度地被利用。

不論是商務(wù)園區(qū)還是創(chuàng)業(yè)空間，運(yùn)營(yíng)管理的核心是服務(wù)。億達(dá)中國(guó)已經(jīng)開始從單純重運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)向重搭建閉環(huán)產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈、重服務(wù)，實(shí)現(xiàn)資源配置的最優(yōu)化。我們更加聚焦真正的載體下的內(nèi)容服務(wù)，向載體下的企業(yè)、企業(yè)員工提供服務(wù)，打造一個(gè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境。這種產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，將會(huì)給城市帶來更多的活力。

《支點(diǎn)》：億達(dá)中國(guó)之前有意運(yùn)用輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)來降低重資產(chǎn)選址上的風(fēng)險(xiǎn)，為何選擇要做輕資產(chǎn)模式呢？現(xiàn)在是否仍有做重資產(chǎn)選址的規(guī)劃？

高煒 ：億達(dá)在全國(guó)各地都已經(jīng)有了大量的存量，持有方或者是政府都希望在這些存量中能夠裝入或者導(dǎo)入更好的企業(yè)，所以沒有必要在每個(gè)地方都新建和增量。但并不是所有城市都不適合引入增量，比如仲量聯(lián)行之前發(fā)布了一份中國(guó)城市60強(qiáng)名單，把南京、武漢都劃進(jìn)了1.5線城市，這兩個(gè)城市就是可以發(fā)展增量的典型代表，高校林立、人才濟(jì)濟(jì)，交通、教育、醫(yī)療基礎(chǔ)設(shè)施極佳，產(chǎn)業(yè)上升空間大，所以仍有引入增量的空間和機(jī)會(huì)。

隨著房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，有些區(qū)域的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀已經(jīng)不符合現(xiàn)在和未來的發(fā)展需求，城市產(chǎn)業(yè)的更新將帶來新的機(jī)遇。世界經(jīng)濟(jì)和大城市的發(fā)展歷史，更新是一個(gè)永恒的主題。這恰恰也是億達(dá)做產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)能力可以發(fā)展和貢獻(xiàn)的地方，我們長(zhǎng)期產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)，可以更好地幫助地區(qū)做產(chǎn)業(yè)升級(jí)和變革。

《支點(diǎn)》：大連軟件園依靠軟件外包模式發(fā)展飛速，但在現(xiàn)階段，軟件外包模式發(fā)展速度減緩。產(chǎn)業(yè)園區(qū)如何應(yīng)對(duì)這樣的挑戰(zhàn)？

高煒 ：億達(dá)中國(guó)旗下的大連軟件園成功的原因，是我們精準(zhǔn)地捕捉到了行業(yè)的需求，特別是面向日本市場(chǎng)的需求。此外，加上地域、文化、人才結(jié)構(gòu)、語言能力影響，以及政府的大力支持，共同促進(jìn)了大連軟件園的發(fā)展。

但是，這種產(chǎn)業(yè)園區(qū)的業(yè)態(tài)并不適合國(guó)內(nèi)所有的城市地區(qū)，科技園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的落地需要依據(jù)每個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)特色來確定。每個(gè)城市有著不同的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期，所肩負(fù)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的使命各不相同。只有將城市的稟賦與它的使命相結(jié)合，才能完成產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型過程，這也就是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的機(jī)遇。

同時(shí)，我們看到挑戰(zhàn)并不少。一方面是政策上，無論是土地政策，還是針對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)這樣一個(gè)專項(xiàng)政策，還沒有進(jìn)行深入的研究。另外一方面就是整體的從業(yè)人員，進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的企業(yè)也都在探索中，大家還沒有找到一個(gè)共同的、公認(rèn)的好模式，也沒有形成領(lǐng)軍企業(yè)，應(yīng)該說這是轉(zhuǎn)折期一個(gè)重要的特征——機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存。

《支點(diǎn)》：對(duì)于未來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)該朝著怎樣的方向發(fā)展？

高煒：關(guān)鍵是要遵循產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上更多的還是要聚焦在產(chǎn)業(yè)上，才能找到一個(gè)更好的發(fā)展模式。比如說產(chǎn)城融合模式，或在主要的城市做核心區(qū)的創(chuàng)新社區(qū)。把空間產(chǎn)品、服務(wù)產(chǎn)品跟產(chǎn)業(yè)的發(fā)展結(jié)合起來，產(chǎn)品的配套和設(shè)計(jì)思路與新一代員工的生活、居住、娛樂、交流緊密地結(jié)合在一起，形成一個(gè)完整的生態(tài)鏈。

從產(chǎn)業(yè)園區(qū)的角度來看，未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，也需要構(gòu)建企業(yè)成長(zhǎng)、發(fā)展、增長(zhǎng)、創(chuàng)新的生態(tài)鏈和產(chǎn)業(yè)鏈。我們看到，傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)通常提供低廉的房租、免房租等優(yōu)惠政策，而未來的產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要多方共同打造。

智慧產(chǎn)業(yè)的核心是人，包括創(chuàng)業(yè)者、投資人。使創(chuàng)業(yè)者和投資人之間經(jīng)?；ネㄐ畔ⅲ由罡星?，這就是一個(gè)很自然的產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，在共同的商業(yè)決策中承擔(dān)各自的角色作用。

別拿產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)當(dāng)噱頭

《支點(diǎn)》：在從增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)的過程中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的側(cè)重點(diǎn)是否也有所轉(zhuǎn)變？

高煒：首先，現(xiàn)在已經(jīng)不是單純做增量的時(shí)期，而是逐漸轉(zhuǎn)向重點(diǎn)城市做增量、普通城市做存量的市場(chǎng)，所以運(yùn)營(yíng)、服務(wù)能力的提升很重要。其次，在創(chuàng)業(yè)、孵化、產(chǎn)業(yè)并購(gòu)與重組的過程中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)最了解園區(qū)的企業(yè)客戶，可以隨著他們共同成長(zhǎng)，成為他們的事業(yè)合伙人。

在這個(gè)過程中，園區(qū)獲取的收益不僅僅是銷售收益，還有運(yùn)營(yíng)、服務(wù)收益。收益方式的轉(zhuǎn)變意味著企業(yè)轉(zhuǎn)型的開始，比如為企業(yè)提供產(chǎn)業(yè)基金、VC等，這種深度的融合才是產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來的發(fā)展方向。

億達(dá)中國(guó)就成立了“億杰會(huì)”，搭建一個(gè)園區(qū)企業(yè)家交流和學(xué)習(xí)的平臺(tái)。實(shí)際上，企業(yè)之間的合作不僅僅是靠冰冷冷的商業(yè)關(guān)系，還包括人與人之間的溝通、信任和互助。

《支點(diǎn)》：近年來，不少傳統(tǒng)房地產(chǎn)商紛紛進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，您如何看？

高煒：這說明，首先，增量未必適合所有的區(qū)域，存量和增量已經(jīng)在發(fā)生變化了；其次，地方政府也更明確了產(chǎn)業(yè)的投入是地方發(fā)展的重要戰(zhàn)略之一，希望能夠有更多的優(yōu)質(zhì)企業(yè)成為地方發(fā)展的引擎，其中產(chǎn)城融合成為產(chǎn)業(yè)投入的形式之一。

不過，對(duì)于傳統(tǒng)房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，我認(rèn)為挑戰(zhàn)還是很大。傳統(tǒng)房地產(chǎn)商的轉(zhuǎn)型之路還很漫長(zhǎng)，因?yàn)橹袊?guó)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)多數(shù)還處在開發(fā)、做配套的階段，就是說還處在追求快速開發(fā)和周轉(zhuǎn)的階段。

但對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)來說，它的客戶既有To B的企業(yè)客戶，也有To C的企業(yè)員工，更強(qiáng)調(diào)對(duì)企業(yè)和員工的服務(wù)。由于每個(gè)行業(yè)、企業(yè)的特點(diǎn)又不同，這就注定它的周期可能更長(zhǎng)，企業(yè)成長(zhǎng)周期的不同階段有不同的發(fā)力點(diǎn)，這是一個(gè)慢工，需要精雕細(xì)琢。

我們發(fā)現(xiàn)，如果僅僅拿產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)當(dāng)做一個(gè)噱頭，然后依然沿用傳統(tǒng)的方式去開發(fā)，這條路是走不遠(yuǎn)的。

圍繞中心城市布局

《支點(diǎn)》：億達(dá)中國(guó)未來還將側(cè)重于哪些城市的布局？

高煒：對(duì)于未來的戰(zhàn)略暢想，億達(dá)的定位可能更多的是做中國(guó)最好的科技園區(qū)、智慧園區(qū)、商務(wù)園區(qū)的投資運(yùn)營(yíng)開發(fā)服務(wù)提供商。同時(shí)，在全國(guó)區(qū)域戰(zhàn)略布局上，我們主要聚焦在京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角三大城市群，除此之外，還有以武漢為中心的長(zhǎng)江中游城市群，以成都為中心的成渝城市群，以及身處環(huán)渤海中心的大連城市群。

圍繞中心城市的發(fā)展，是下一步主要的發(fā)力目標(biāo)。此外，我們還新開辟了智慧健康醫(yī)療領(lǐng)域，這將成為未來新的增長(zhǎng)點(diǎn)之一。

《支點(diǎn)》：很多產(chǎn)業(yè)園都會(huì)面臨一個(gè)問題，就是已經(jīng)成功的項(xiàng)目，很難將其完全復(fù)制到全國(guó)各地。

高煒：因?yàn)槊總€(gè)地方由于區(qū)域的不同，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的程度不同，產(chǎn)業(yè)的類別不同，實(shí)際上產(chǎn)業(yè)的承載體也不一樣。所以無論從時(shí)間維度，產(chǎn)業(yè)維度、區(qū)域維度、成熟度維度來看，差別非常大。

但并不是說不可以。一定程度上的復(fù)制，更多是復(fù)制這種產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一些共通原理，比如提煉出標(biāo)準(zhǔn)化的招商服務(wù)體系，或是形成一套完備的對(duì)內(nèi)管理和對(duì)外客戶服務(wù)體系等。

在選擇城市上，我們強(qiáng)調(diào)與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的特質(zhì)相關(guān)，做我們專長(zhǎng)的信息服務(wù)業(yè)、IT產(chǎn)業(yè)。億達(dá)中國(guó)未來更多是希望聚焦在一二線城市，這些大城市具備產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需要的人才，使得產(chǎn)業(yè)企業(yè)能快速而平穩(wěn)發(fā)展，所以這是選址中的重要因素。

《支點(diǎn)》：武漢是億達(dá)走出大連布局全國(guó)的第一站，放眼未來，您如何看待武漢的城市定位以及未來的發(fā)展前景？

高煒：我非?？春梦錆h，10年前是，現(xiàn)在也是。武漢最令我印象深刻的是，這里高校云集，這是武漢的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，它為武漢發(fā)展信息化服務(wù)業(yè)發(fā)揮了重要的作用。同時(shí)，武漢地理位置優(yōu)越，高鐵時(shí)代提升了武漢輻射能力，吸引了產(chǎn)業(yè)、人才向武漢聚集。

我們會(huì)持續(xù)加大對(duì)武漢的投資、招商力度，同時(shí)也希望吸引更多人才來武漢投資。

同時(shí)，我們還與當(dāng)?shù)卣闪a(chǎn)業(yè)基金。我們看到，政府已不再進(jìn)行簡(jiǎn)單地招商，他們通過產(chǎn)業(yè)基金的投資方式，使資本得到更合理化的市場(chǎng)利用，讓投資人從長(zhǎng)遠(yuǎn)、專業(yè)的角度去關(guān)注當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（支點(diǎn)雜志2017年1月刊）