熊 津

江西省不動產(chǎn)登記中心，江西 南昌 330025

不動產(chǎn)登記代理人制度建設(shè)探討

熊 津

江西省不動產(chǎn)登記中心，江西 南昌 330025

為加強(qiáng)對不動產(chǎn)登記代理人協(xié)會管理和不動產(chǎn)登記代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)范化管理，在不動產(chǎn)登記相關(guān)事項交由交易市場承擔(dān)的同時，作為人民政府應(yīng)先行出臺強(qiáng)有力的法律法規(guī)，以便進(jìn)一步規(guī)范不動產(chǎn)交易市場，促進(jìn)登記代理行業(yè)發(fā)展及后期的監(jiān)管。對保證不動產(chǎn)統(tǒng)一登記有序、健康發(fā)展具有意義重大。

不動產(chǎn)登記；代理人；制度建設(shè)

當(dāng)前，我國規(guī)?；?、專業(yè)化的不動產(chǎn)登記代理機(jī)構(gòu)和人員管理機(jī)制建設(shè)仍在雛形階段。建立在充分尊重不動產(chǎn)權(quán)利人意愿的基礎(chǔ)上，應(yīng)逐步指引不動產(chǎn)權(quán)利人選擇專業(yè)化的登記服務(wù)代理機(jī)構(gòu)辦理其不動產(chǎn)登記相關(guān)事務(wù)，進(jìn)而逐步形成更為良性的市場化服務(wù)體制。為此，可以從明確不動產(chǎn)登記代理機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員執(zhí)業(yè)范圍、統(tǒng)一不動產(chǎn)登記代理人員資格管理、整合不動產(chǎn)登記代理人資質(zhì)管理、明確不動產(chǎn)登記行業(yè)協(xié)會管理職能四個方面著手探討對涵蓋土地、房屋、林業(yè)、農(nóng)業(yè)等不動產(chǎn)登記代理人制度的建設(shè)。

一、明確不動產(chǎn)登記代理機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員執(zhí)業(yè)范圍

按照國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革方案的文件精神，整合“房屋、林地、草原、土地等登記職責(zé)”，將不動產(chǎn)登記代理人的執(zhí)業(yè)范圍擴(kuò)展至包含房屋、林地、草原、土地等各類不動產(chǎn)登記代理服務(wù)事項。在保留原有房屋經(jīng)紀(jì)人的基礎(chǔ)上，要求其中從事登記代理的中介人員必須持有不動產(chǎn)登記人員資格證書。為確保與國家機(jī)構(gòu)改革方向一致，必須將登記代理人的執(zhí)業(yè)范圍擴(kuò)展至全部不動產(chǎn)登記服務(wù)范圍以內(nèi)。

因此，在土地及地上房屋、林木等不動產(chǎn)登記代理服務(wù)機(jī)構(gòu)，以及從事土地及地上房屋、林木等不動產(chǎn)登記代理業(yè)務(wù)的專業(yè)人員，都必須有明確的具體執(zhí)業(yè)范圍：1、收集整理土地及地上房屋、林木等不動產(chǎn)權(quán)屬來源證明及其他相關(guān)材料；2、委托辦理土地及地上房屋、林木、草原等不動產(chǎn)登記申請、界址等權(quán)籍調(diào)查、領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證書等服務(wù)；3、配合土地及地上房屋、林木、草原等不動產(chǎn)權(quán)利人辦理權(quán)屬糾紛相關(guān)手續(xù)；4、提供土地及地上房屋、林木、草原等不動產(chǎn)登記相關(guān)法律咨詢服務(wù)；5、依法依規(guī)查詢土地及地上房屋、林木、草原等不動產(chǎn)登記資料；6、提供與土地及地上房屋、林木、草原等不動產(chǎn)代理業(yè)務(wù)相關(guān)的其他服務(wù)。

二、統(tǒng)一不動產(chǎn)登記代理人員資格管理

目前，國土部門作為土地登記機(jī)關(guān)仍然存在土地登記人員持證上崗考試制度，同樣，住建部門也存在房屋登記官制度。該兩項制度都是針對就職于登記部門從事登記事務(wù)的工作人員所設(shè)，均要求具備一定的土地、房屋登記知識及民商法相關(guān)法律知識，其考試內(nèi)容類似于現(xiàn)行的登記代理人考試制度。

隨著現(xiàn)有不動產(chǎn)登記內(nèi)容的不斷豐富，對于專業(yè)的登記代理人也應(yīng)相對提高有關(guān)知識要求，特別是針對以前單一化的業(yè)務(wù)考試?yán)缤恋氐怯洿砣?、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試，不動產(chǎn)登記代理人的選拔制度要綜合現(xiàn)行不動產(chǎn)登記等全方位的知識進(jìn)行考核。目前，我國現(xiàn)行法律領(lǐng)域正在實行法官、檢察官、律師考試三合一的司法考試，不動產(chǎn)登記考試也可以此借鑒，對不動產(chǎn)登記代理服務(wù)人員進(jìn)行統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記代理服務(wù)人員職業(yè)資格考試，由不動產(chǎn)登記主管部門負(fù)責(zé)牽頭組織，對考試合格人員報請當(dāng)?shù)乜荚囋汉税l(fā)考試合格證書，并向所轄市、縣申請登記備案，同時頒發(fā)相應(yīng)的資格證明。借鑒司法考試的管理經(jīng)驗，不動產(chǎn)登記主管部門應(yīng)將從事登記的工作人員資格和登記代理人資格進(jìn)行整合、統(tǒng)一管理，與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理機(jī)制相銜接，統(tǒng)一規(guī)范不動產(chǎn)登記工作人員管理，從而為建立成熟穩(wěn)定的不動產(chǎn)登記代理人制度奠定基礎(chǔ)。

三、整合不動產(chǎn)登記代理人資質(zhì)管理

目前，我國土地的登記代理人資格雖然取消了行政許可和準(zhǔn)入認(rèn)定，但還是保留了水平評價，通過全國統(tǒng)考形式，取得《土地登記代理人職業(yè)資格證書》并經(jīng)登記備案。取得土地登記代理人職業(yè)資格不僅是從事土地登記代理業(yè)務(wù)和設(shè)立土地登記代理機(jī)構(gòu)的必要條件，也是衡量登記代理中介是否具備代理實力的主要依據(jù)。目前，由人事部、國土資源部共同負(fù)責(zé)全國土地登記代理人職業(yè)資格制度的組織實施工作，中國土地登記代理人協(xié)會與土地估價師負(fù)責(zé)職業(yè)資格的后續(xù)監(jiān)管工作。

通過明確不動產(chǎn)登記代理人職業(yè)資格考試制度，建立不動產(chǎn)登記代理人水平評價類職業(yè)資格制度，面向全社會提供不動產(chǎn)登記服務(wù)專業(yè)人員能力水平評價的服務(wù)，納入全國專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格證書制度統(tǒng)一規(guī)劃。不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員職業(yè)資格可以分為一般性不動產(chǎn)登記代理人和高級不動產(chǎn)登記代理人，實行統(tǒng)一考試的水平評價模式。通過不動產(chǎn)登記代理人能力水平評價并取得職業(yè)資格證書的人員，表明其已具備從事土地及地上房屋、林木等不動產(chǎn)登記代理相應(yīng)級別專業(yè)崗位工作的職業(yè)能力和水平，納入統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記代理人職業(yè)資格制度進(jìn)行規(guī)范。

四、明確不動產(chǎn)登記行業(yè)協(xié)會管理職能

成立中國不動產(chǎn)登記代理人協(xié)會，其協(xié)會的主要職能應(yīng)為：負(fù)責(zé)整合具體承擔(dān)不動產(chǎn)登記服務(wù)專業(yè)人員職業(yè)資格的評價與管理工作，負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記代理人水平評價考試的組織和實施工作。

(一)職業(yè)資格考試

協(xié)會組織成立考試專家委員會，研究擬定考試科目、考試大綱、考試試題和考試合格標(biāo)準(zhǔn)。考試成績實行周期的滾動管理辦法。不動產(chǎn)登記代理人執(zhí)業(yè)資格考試為水平評價類，考試合格由中國不動產(chǎn)登記代理人協(xié)會頒發(fā)人力資源社會保障部、國土資源部監(jiān)制，由中國不動產(chǎn)登記代理人協(xié)會加蓋公章頒發(fā)《不動產(chǎn)登記代理人職業(yè)資格證書》。

(二)職業(yè)資格管理制度

不動產(chǎn)登記代理人職業(yè)資格證書實行統(tǒng)一管理制度，具體登記服務(wù)工作由中國不動產(chǎn)登記代理人協(xié)會牽頭負(fù)責(zé)；中國不動產(chǎn)登記代理人協(xié)會定期向社會公布不動產(chǎn)登記代理人資格證書的登記情況，建立持證人員的誠信檔案，為用人單位提供取得不動產(chǎn)登記服務(wù)代理人資格證書人員信息的查詢服務(wù)；取得不動產(chǎn)登記服務(wù)代理人資格證書的人員，應(yīng)自覺接受中國不動產(chǎn)登記代理人協(xié)會的自律性管理，其在工作中違反相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章或者職業(yè)道德，造成不良影響的，由中國不動產(chǎn)登記代理人協(xié)會取消其登記資格，并依法收回其職業(yè)資格證書。取得不動產(chǎn)登記服務(wù)代理人資格證書的人員，應(yīng)當(dāng)按照國家專業(yè)技術(shù)人員繼續(xù)教育有關(guān)規(guī)定，參加繼續(xù)教育，不斷更新專業(yè)知識，提高職業(yè)素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力。原取得的土地登記代理人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格證書，應(yīng)參加繼續(xù)教育后，換發(fā)不動產(chǎn)登記代理人職業(yè)資格證書。

不動產(chǎn)登記代理人在接收相關(guān)委托時，應(yīng)查明委托人確為登記物的權(quán)利人方可接收委托，簽訂委托合同。明確代理人義務(wù)，當(dāng)委托人權(quán)利受損失時有明確的法律法規(guī)，代理人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。對代理人在進(jìn)行申請不動產(chǎn)登記、不動產(chǎn)測量、辦理相關(guān)稅務(wù)等工作中有嚴(yán)格的規(guī)章制度，違反規(guī)定的將由相關(guān)行政主管部門按照懲戒政策進(jìn)行處罰，并通知不動產(chǎn)登記協(xié)會對不動產(chǎn)登記代理人進(jìn)行信用等級評價的登記。在做好選拔合格不動產(chǎn)登記代理人的同時也要加快制定出撤銷不動產(chǎn)登記代理人資格的規(guī)定。雙向把關(guān)，才能為市場規(guī)范輸入優(yōu)良的不動產(chǎn)登記服務(wù)代理人隊伍。對于不動產(chǎn)登記代理人因故取消其職業(yè)資格的制定應(yīng)更為詳細(xì)，例如當(dāng)不動產(chǎn)代理人在執(zhí)業(yè)過程中有偽造證書、詐騙、侵占等犯罪行為時，相關(guān)部門可按照規(guī)定對不動產(chǎn)登記代理人進(jìn)行處分除名，撤銷或廢止不動產(chǎn)登記代理人資格。

五、不動產(chǎn)登記代理人制度立法框架

隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記代理市場地逐步擴(kuò)大，不動產(chǎn)登記代理人的人員數(shù)額不斷的增加，建立不動產(chǎn)登記代理人立法工作也應(yīng)提到首要位置。不動產(chǎn)登記代理人立法的主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括六個方面。

(一)總則。包括不動產(chǎn)登記代理人的定義、性質(zhì)、職能和法律地位及代理人分類。

(二)資格。包括不動產(chǎn)登記代理人考試資格條件、資格審查、資格考試內(nèi)容、資格認(rèn)定等內(nèi)容。

(三)執(zhí)業(yè)管理。包括不動產(chǎn)登記代理人日常管理主體、定期培訓(xùn)管理、日常行為管理等內(nèi)容。

(四)代理合同。包括不動產(chǎn)登記代理合同內(nèi)容、不動產(chǎn)登記代理人與委托人簽訂合同時的注意事項、代理費用等內(nèi)容。

(五)監(jiān)管措施與評估制度。包括對不動產(chǎn)登記代理人的監(jiān)管原則及主體、不動產(chǎn)登記代理人年度檢查及評估體系等內(nèi)容。

(六)處罰。包括不動產(chǎn)登記代理人違反法律制度的處罰、違法合同的處罰等內(nèi)容。

六、結(jié)語

關(guān)于不動產(chǎn)登記代理人制度建設(shè)，本研究主張從明確中介執(zhí)業(yè)范圍、統(tǒng)一登記人員資格、整合代理人考試、明確協(xié)會職能等方面入手，提出不動產(chǎn)登記代理人立法框架，從職業(yè)準(zhǔn)則、執(zhí)業(yè)規(guī)則、獎懲規(guī)則、信用等級制度等方面規(guī)范和約束從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)行為，最終建立統(tǒng)一的涵蓋土地、房屋、林業(yè)、農(nóng)業(yè)等的不動產(chǎn)登記代理人制度。在職業(yè)資格制度制度整合方面，本研究結(jié)合國家取消職業(yè)資格許可改為水平評價類的背景，提出將土地登記代理人職業(yè)資格與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格合并為不動產(chǎn)登記代理職業(yè)資格，歸并到不動產(chǎn)登記代理人協(xié)會管理。

[1]尹勛營.大陸與臺灣房地產(chǎn)代理業(yè)比較研究[D].安徽建筑大學(xué)，2015.

[2]登記代理行業(yè)迎來春天[J].中國不動產(chǎn)，2016.

[3]江西省不動產(chǎn)登記代理人協(xié)會成立.

[4]開創(chuàng)中國不動產(chǎn)登記代理事業(yè)的新篇章.

[5]張統(tǒng)生.怎樣做一個合格的土地登記代理人[J].國土資源，2005(03).

[6]<土地登記代理人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定>(2003年1月18日起施行).

[7]<土地登記辦法>(2008年2月1日起施行).

[8]<江西省不動產(chǎn)登記代理人協(xié)會章程>(2014年).

[9]<江西省不動產(chǎn)登記代理機(jī)構(gòu)注冊管理辦法>(2014年).

[10]<江西省不動產(chǎn)登記代理人登記注冊辦法>(2014年).

[11]<不動產(chǎn)登記代理專業(yè)人員登記服務(wù)辦法(暫行)>(中估協(xié)發(fā)〔2015〕26號).

[12]<不動產(chǎn)登記代理中介機(jī)構(gòu)登記服務(wù)辦法(暫行)>中估協(xié)發(fā)〔2015〕27號.

[13]《關(guān)于印發(fā)<土地登記代理專業(yè)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定>和<土地登記代理人執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法>的通知》(人社部發(fā)﹝2015﹞66號).

D923.2

A

2095-4379-(2017)35-0065-02

熊津(1983-)，女，漢族，江西南昌人，碩士研究生，江西省不動產(chǎn)登記中心，工程師，研究方向：土地利用與規(guī)劃。