□賈生華

構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制

□賈生華

建立房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制是一項十分迫切和艱巨的任務(wù)，需要整體設(shè)計、系統(tǒng)規(guī)劃、加快出臺。要做好基礎(chǔ)性調(diào)查研究工作，建立房地產(chǎn)市場動態(tài)跟蹤信息系統(tǒng)，在推出“行政性限制政策”穩(wěn)定市場的同時，出臺系統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)性調(diào)控政策，穩(wěn)定供求關(guān)系，修復(fù)市場機(jī)制

建立房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的“長效機(jī)制”，是國務(wù)院在2013年3月提出的房地產(chǎn)調(diào)控任務(wù)。針對熱點(diǎn)城市房價持續(xù)大幅上漲帶來的風(fēng)險，2016年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議進(jìn)一步提出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

基本認(rèn)識

建立房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制，要先客觀認(rèn)識房地產(chǎn)市場存在的主要問題，找到問題根源，對癥下藥。2005年以來，政府在調(diào)控房地產(chǎn)市場方面做了長期努力，但效果不盡人意，“十年九調(diào)，越調(diào)越漲”。除了房地產(chǎn)問題的復(fù)雜性外，基本問題的認(rèn)識滯后、偏差和混亂也是重要原因。

“住房短缺”已經(jīng)不是房地產(chǎn)市場的主要問題。經(jīng)過20多年的住房制度改革和住房市場發(fā)展，我國城鎮(zhèn)家庭住房條件逐步改善，整體告別了住房短缺時代?！胺康禺a(chǎn)投資過熱”是房地產(chǎn)市場的主要病癥。房地產(chǎn)投資過熱導(dǎo)致資本“脫實(shí)向虛”，推高資產(chǎn)泡沫和金融風(fēng)險，引發(fā)一系列經(jīng)濟(jì)社會風(fēng)險，是現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場的主要病癥。“房地產(chǎn)投資高收益率”是房地產(chǎn)市場的基本病因。自2016年來熱點(diǎn)城市房價大幅上漲，進(jìn)一步吸引資金大規(guī)模向熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場集聚，形成了地價、房價、房地產(chǎn)投資收益率互動攀升的“正反饋循環(huán)”，強(qiáng)化了核心城市“房價只漲不跌”的市場預(yù)期，資產(chǎn)泡沫加速膨脹。在此背景下，房地產(chǎn)投資的高收益率必然誘導(dǎo)微觀經(jīng)濟(jì)主體大規(guī)模投資房地產(chǎn)?！靶姓韵拗普摺辈皇情L效機(jī)制。過去十多年房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)表明，“行政性限制政策”不僅不能改變房價上漲的經(jīng)濟(jì)機(jī)制，反而可能破壞市場自我調(diào)節(jié)功能，加劇市場供不應(yīng)求和恐慌情緒，隨后往往出現(xiàn)“報復(fù)性反彈”，強(qiáng)化了房價持續(xù)上漲預(yù)期。

基礎(chǔ)工作

當(dāng)前出現(xiàn)的熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)投資過熱和資產(chǎn)泡沫化問題，是過去30年政府主導(dǎo)、大規(guī)模、快速城市化進(jìn)程中積累的許多矛盾的一個縮影，也是全面深化改革和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的重點(diǎn)和難點(diǎn)所在。應(yīng)在客觀分析形勢的基礎(chǔ)上，針對核心問題及其形成機(jī)理，開展系統(tǒng)性治理，逐步建立長效機(jī)制。

開展城市住房存量調(diào)查，整體判斷住房市場飽和狀態(tài)。住房存量規(guī)模和人口、家庭規(guī)模是分析城市住房消費(fèi)整體供需狀態(tài)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，但一直缺乏系統(tǒng)全面的調(diào)查統(tǒng)計，不清楚各城市的住房供應(yīng)到底是否足夠滿足城市常住人口的住房消費(fèi)需要，政策往往徘徊在“加大供應(yīng)”與“加快去庫存”的十字路口。因此，建議各城市盡快開展住房存量調(diào)查，摸清家底。住房存量應(yīng)該包括市區(qū)全部可以居住的房屋，包括商品房、保障房、拆遷安置房、城中村住房、酒店式公寓等。在住房存量調(diào)查基礎(chǔ)上，結(jié)合市區(qū)常住人口規(guī)模和家庭戶數(shù)，就可以測算城市住房“戶均套數(shù)”指標(biāo)。參照國際經(jīng)驗(yàn)，戶均1.1套可以作為城市住房消費(fèi)供需基本平衡的標(biāo)準(zhǔn)，用于整體判斷住房飽和狀態(tài)。以此為依據(jù)，制定未來3-5年土地供應(yīng)和住宅開發(fā)建設(shè)計劃，政府、企業(yè)和家庭都能做到“心中有數(shù)”。

建立城市房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)分析平臺，全面監(jiān)測新建商品住宅供求關(guān)系。新建商品住宅供求關(guān)系到底如何，除了受到住房使用市場基本供需狀態(tài)驅(qū)動外，還受流動性水平、市場情緒和氛圍等因素影響。特別是在新建商品房供給缺乏彈性，而商品房需求又彈性充足的情況下，供求關(guān)系波動性很強(qiáng)。因此，需要以城市為單元，把土地出讓、項目規(guī)劃設(shè)計審批、開發(fā)建設(shè)許可、批準(zhǔn)預(yù)售、銷售合同備案等業(yè)務(wù)流程產(chǎn)生的數(shù)據(jù)信息整合起來，動態(tài)監(jiān)測“三年供銷比”“一年建銷比”“去化周期”，這三個指標(biāo)分別反映長期、中期、短期市場供求關(guān)系，應(yīng)該及時、客觀、全面向社會公布。目前浙江省建設(shè)廳和杭州市建委都已經(jīng)初步建立了數(shù)據(jù)分析平臺，技術(shù)手段基本成熟，關(guān)鍵是要與相關(guān)部門的業(yè)務(wù)流程整合起來，提高數(shù)據(jù)收集整理的及時性、客觀性和系統(tǒng)性。

研究開發(fā)城市房地產(chǎn)價格指數(shù)體系，公開住房價格和租金動態(tài)信息。房地產(chǎn)市場的地域性強(qiáng)、差異性大，房價和房租的個性化程度高，可比性不強(qiáng)。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)市場信息的系統(tǒng)性、完整性和透明度還不夠。國家統(tǒng)計局每月只公布“70個大中城市住宅銷售價格變動情況”，信息量明顯不足。一些城市開發(fā)了“透明售房網(wǎng)”，但信息公開情況差強(qiáng)人意，甚至不希望市場參與各方全面了解真實(shí)數(shù)據(jù)，給一些哄抬、誤導(dǎo)性宣傳推廣以可乘之機(jī)。為了提高客觀性、及時性和透明度，政府需要更多開放市場基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并鼓勵有關(guān)大學(xué)和機(jī)構(gòu)研發(fā)城市房地產(chǎn)價格指數(shù)系統(tǒng)，定期公開發(fā)布成果，為政府、企業(yè)、家庭、金融機(jī)構(gòu)等各類市場參與主體提供高效的信息服務(wù)，減少信息不對稱、不準(zhǔn)確、不全面對市場效率的負(fù)面影響。

政策體系

目前，抑制房價過快上漲的政策手段仍然以“行政性限制政策”為主，如限購、限貸、限價、限售等。這些措施充其量只能起到“冷敷”的短期效果，搞不好還會加劇供不應(yīng)求，引發(fā)“報復(fù)性上漲”。因此，房地產(chǎn)稅收、土地、投資、金融等方面的房地產(chǎn)法規(guī)和政策一定要系統(tǒng)研究、加快出臺，要從調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資超額收益入手，改變“熱點(diǎn)城市房價不斷上漲”的市場預(yù)期，穩(wěn)定供求關(guān)系，修復(fù)市場機(jī)制，形成以經(jīng)濟(jì)手段為核心內(nèi)容的房地產(chǎn)市場長效機(jī)制。

梯度征收住房銷售個人所得稅，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資收益。針對房地產(chǎn)投資過熱的問題，建議在2016年全國房價上漲幅度最高的10個城市，出臺政策宣布自2018年1月1日起，對于市區(qū)近三年內(nèi)第三次出售住宅的個人、以及出售第三套及以上住宅的個人，嚴(yán)格按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”繳納個人所得稅。宣布政策后半年到一年開始執(zhí)行，是為了給市場參與各方一個緩沖期，有利于調(diào)整各自住房投資和消費(fèi)相關(guān)決策，也有利于促使持有多套住房者向市場釋放存量住房，增加住房供給，抑制投資傾向和房價上漲動力，改善住房占有結(jié)構(gòu)。長期來看，可以在不影響住房消費(fèi)的前提下，調(diào)節(jié)住房投資超額收益，降低住房投資吸引力，扭轉(zhuǎn)全社會資金向房地產(chǎn)集聚的趨勢。

規(guī)范征收土地增值稅，放松各種限制性土地出讓政策。土地市場“地王”頻現(xiàn)，地價大幅度、超預(yù)期上漲，“面粉比面包貴”，是房地產(chǎn)市場泡沫化的重要組成部分。目前采取的控制地價措施同樣以“行政性限制政策”為特征，以“不出地王”為目標(biāo)，并不能抑制開發(fā)商投資熱情，而且還破壞了市場競爭秩序，后遺癥很多。必須從調(diào)節(jié)土地開發(fā)投資收益入手，扭轉(zhuǎn)超額收益帶來的資金誘導(dǎo)和預(yù)期強(qiáng)化作用，才能起到釜底抽薪的作用。建議在熱點(diǎn)城市盡快實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅及時清算辦法，土地增值稅與商品房銷售同步征收，大幅消減土地開發(fā)投資收益。同時，立即取消土地出讓環(huán)節(jié)的限價（包括地價和房價，相當(dāng)于鼓勵搶地）、限售（增加預(yù)售條件、規(guī)定自持比例等，直接減少商品房供給，增加房價上漲壓力）、配建（增加商品房實(shí)際土地成本）等行政措施，恢復(fù)市場調(diào)節(jié)機(jī)制和功能。

加快房地產(chǎn)稅立法，熱點(diǎn)城市限期開征房地產(chǎn)稅（物業(yè)稅）。隨著熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)泡沫化問題加劇，必須開征房地產(chǎn)稅，增加房地產(chǎn)持有成本，抑制過度消費(fèi)和投資，并為城市政府開辟“土地財政”減少后新的穩(wěn)定收入來源。建議由全國人大盡快權(quán)威發(fā)布房地產(chǎn)稅立法的基本原則和征收進(jìn)度安排，穩(wěn)定市場預(yù)期。第一，全國人大在2018年完成房地產(chǎn)稅立法工作。第二，房地產(chǎn)稅是地方稅種，由各城市人大，在國家法律框架下，出臺具體實(shí)施方案。不是等到不動產(chǎn)統(tǒng)一登記完成，等到不動產(chǎn)登記信息全國聯(lián)網(wǎng)，甚至等到全世界財產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，再在全國統(tǒng)一開征房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅的功能主要是支撐城市運(yùn)營管理，而不是調(diào)節(jié)貧富差距，也不是調(diào)節(jié)投資收益。房地產(chǎn)稅的征稅對象是城市物業(yè)，納稅人是物業(yè)產(chǎn)權(quán)持有者，不需要等到弄清楚該納稅人全部資產(chǎn)狀況后再開征。第三，從2020年開始，直轄市、省會城市和副省級城市全部開征房地產(chǎn)稅。

放松“行政性限制政策”，恢復(fù)市場功能，發(fā)揮市場機(jī)制的調(diào)節(jié)作用。房價問題十分復(fù)雜，要采取系統(tǒng)的制度建設(shè)、完善機(jī)制和經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)措施，逐步形成長效機(jī)制。不能簡單粗暴要求城市房價月度零增長。同時，限價措施人為壓低市場價格，造成“撿便宜”感覺，進(jìn)一步刺激了購買欲望，強(qiáng)化了市場漲價預(yù)期。除了打擊哄抬房價、誤導(dǎo)購房者等價格欺詐行為外，不宜由政府強(qiáng)制審定銷售價格，回歸價格管制的老路。隨著稅收政策逐步到位，住房市場預(yù)期扭轉(zhuǎn)，供求關(guān)系改善，應(yīng)該適時放松限購、限貸等抑制需求政策措施，特別是要支持在城市就業(yè)人口和家庭首次購房和改善購房，維持住房市場流動性，保持市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

根據(jù)城市住房消費(fèi)整體供需狀態(tài)及其趨勢，按照供需基本平衡目標(biāo)，確定3-5年新建商品住房供應(yīng)計劃。根據(jù)城市存量住房和新建商品房數(shù)據(jù)，結(jié)合人口和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，做好土地供應(yīng)計劃，整體把握城市住房市場形勢，防止陷入“去庫存”與“抑泡沫”顧此失彼惡性循環(huán)。對于供應(yīng)充足的城市，嚴(yán)格控制新建商品住宅供應(yīng)規(guī)模。對于供應(yīng)緊張的城市，主動增加土地供應(yīng)規(guī)模。土地供應(yīng)計劃應(yīng)該完整向社會公布，并作為每年城市人大審議政府工作報告的重要內(nèi)容，嚴(yán)格執(zhí)行和問責(zé)，不因市場短期波動隨意改變。

規(guī)范發(fā)展集體建設(shè)用地市場，允許宅基地市場化流轉(zhuǎn)。對于大城市而言，政府壟斷土地供應(yīng)和“土地財政”是房價上漲的體制根源。要按照十八屆三中全會要求，完善城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)現(xiàn)與國有土地同等入市、同權(quán)同價。

作者為浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任