郭曉東

作為改革開放的前沿，深圳成為我國對接世界經(jīng)濟的“探索者”和“領跑者”。深圳經(jīng)濟實現(xiàn)騰飛的同時，城市競爭力也取代香港躍居全國首位，而城市競爭力增強帶來的常住人口增加導致深圳房價不斷上漲。

自2014年以來，深圳一直是全國房價的引領者。相關數(shù)據(jù)顯示，2005年至今，深圳龍崗二手房均價增幅最高，10年漲幅超10倍。

受益于房價的暴漲，深圳房地產(chǎn)上市公司業(yè)績大多也實現(xiàn)了穩(wěn)健的增長。20家注冊地在深圳的上市房企中，2015年凈利潤同比增長超過20%的企業(yè)有8家；2016年一季度凈利潤同比增長超過20%的有12家。

深圳房企龍頭企業(yè)萬科，日前發(fā)布定增方案，公司欲轉型“軌道+物業(yè)”的模式。與此同時，我們看到，其他房企也在加快轉型步伐：華僑城A通過多種方式擴張，繼續(xù)加碼核心城市；招商蛇口全面開啟前海土地開發(fā)。

房價暴漲，部分區(qū)域10年漲10倍

2014年的深圳樓市可謂“冰火兩重天”，前三季度市場供求低迷，最后一個季度急速逆轉，在央行"930新政”和降息政策推動下，高調(diào)收官。數(shù)據(jù)顯示，2014年深圳新建住宅成交均價為23940元/平方米，較201 3年上漲10.83%，漲幅超一成。

整個2015年，深圳是全國房地產(chǎn)市場的領頭羊。數(shù)據(jù)顯示，一線城市新建住宅成交均價同比漲幅依然明顯高于其他城市，除深圳漲幅最大外，上海、北京、廣州分別上漲18.2%、10.4%、9.2%。在這一年，深圳新建住宅成交均價為33426元/平方米，同比暴漲近40%。具體來看，“330新政”后，深圳新建住宅6月份成交均價突破3萬元，之后居高不下，11月份成交均價突破4萬元大關，到12月份深圳新建住宅成交均價達42476元/平方米。

2016年以來，全國核心城市房價持續(xù)噴井，其中深圳一季度新建住宅成交均價約4.8萬元/平方米。而最新數(shù)據(jù)顯示，5月份深圳新建住宅成交均價55817元/平方米，火爆豪宅成交量是5月份新房均價上漲的主要原因。

分區(qū)域來看，從2005年至今，深圳部分地區(qū)二手房均價漲幅超過10倍。根據(jù)鏈家網(wǎng)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2005年至今深圳全市二手房均價增長918.20%，其中南山、福田二手房均價處于領先地位。具體來看，龍崗增長幅度最高，達1110.88%，10年漲幅超10倍；寶安、南山緊隨其后，10年增長超過1000%，10年漲了9倍多；漲幅最小的是福田和羅湖，10年漲幅分別為738.89%和745.44%。

房企轉型，謀求增長新突破

受益于房地產(chǎn)市場的火爆，深圳房地產(chǎn)上市公司業(yè)績大多也實現(xiàn)了穩(wěn)健的增長。20家注冊地在深圳的上市房企中，2015年凈利潤同比增長超過20%的企業(yè)有8家；2016年一季度凈利潤同比增長超過20%的有12家。其中萬科2015年凈利潤同比增長15%，2016年一季度凈利潤更是增長超28%，而公司的股價由于寶能的強勢介入自2015年以來漲幅達到81%；招商蛇口的業(yè)績則更加穩(wěn)健，2015年及2016年一季度的凈利潤同比增長均超過51%，公司仍處于高速發(fā)展的上升通道。但公司股價卻在完成重組后一路走熊，自2015年以來跌幅達37%；對比前兩家標桿房企，華僑城A的業(yè)績則相對較差，2015年凈利潤同比縮減2.8%，2016年一季度凈利潤同比增長16%，而公司的股價自2015年以來下跌超20%。

在分享樓市高增長收益的同時，深圳房企也在加快轉型步伐。萬科正嘗試以“軌道+物業(yè)”為代表的PPP模式，宣稱中國正在邁入“軌道改變城市”的時代；招商蛇口集合園區(qū)、社區(qū)、郵輪三大主業(yè)于一身，并積極成為前海蛇口自貿(mào)片區(qū)的開拓先鋒；華僑城正積極向“地產(chǎn)+旅游”模式轉型，推廣“成片綜合開發(fā)”模式，計劃在傳統(tǒng)的住宅開發(fā)外加入文化旅游地產(chǎn)、酒店等多業(yè)態(tài)，以產(chǎn)生協(xié)同效應和集群優(yōu)勢。

下面以招商蛇口（001979）和華僑城A（000069）為例，對其多元化發(fā)展的新嘗試來進行對比分析：

近期招商局集團與前海管理局簽署框架協(xié)議，招商蛇口控股的平臺公司將作為招商局集團的出資主體，與深圳前海管理局下屬前海開發(fā)投資控股有限公司共同組建合資公司，推進自貿(mào)區(qū)開發(fā)建設。該框架協(xié)議是招商蛇口全面開啟前海土地開發(fā)的重要標志，協(xié)議約定股權比例明確為50：50，確立了招商蛇口的主導地位。據(jù)框架協(xié)議，合作范圍設定為2.9平方公里土地，對比公司重組說明書中所列明的2.4平方公里進一步擴充，將為公司帶來進一步的價值增量。

而華僑城A則通過多種方式擴張，繼續(xù)加碼核心城市。2015年6月，公司以28億元收購恒祥基51%股權，因其擁有多個深圳市舊改項目，這樣直接拓寬了公司在深圳獲取土地渠道。今年以來，公司相繼在北京、南京和上海拍得優(yōu)質(zhì)地塊，充足的土地儲備和良好的區(qū)域布局有力的保障公司未來業(yè)績的可持續(xù)性。此外，華僑城以旅游主題地產(chǎn)為特色的成片綜合開發(fā)模式在南山華僑城的成功，是十幾年來形成富人片區(qū)的原由。新天鵝堡項目位于華僑城天鵝湖北部，6月3日開盤當天推出約315套298-380㎡及545㎡住宅，單價在11.6-16萬元/㎡。據(jù)華僑城方面披露的數(shù)據(jù)，項目開盤當天累計成交151套，盡管去化率不足五成，但預計銷售金額高達100多億。公司一直致力于高端住宅的開發(fā)，因為在房地產(chǎn)品類中，豪宅產(chǎn)品的資產(chǎn)保值能力更強，因此成為高凈值人士的首選。毋庸置疑，通過細分市場精準定位，華僑城抓住了消費者的前沿需求。

可以看出，清晰定位，敢于嘗試，深圳房企正在引領新一輪增長周期。