陳衛(wèi)林

摘要：在新時代背景下，新的社會形勢和產業(yè)類型對城市規(guī)劃提出了新的任務與更高的要求。本文以利川市旅游地產總體規(guī)劃為例，結合產業(yè)特征和任務要求對利川市旅游地產的布局與發(fā)展提出了規(guī)劃構思，并針對具體開發(fā)實施提出了分區(qū)引導策略和控制措施。期望通過該項目的研究探討，為新形勢下新規(guī)劃類型的應對轉型提供一種新的思路。

關鍵詞：旅游地產；總體規(guī)劃；分區(qū)引導

一、引言

1、旅游地產發(fā)展歷程

近十年，隨著國家政策的調整和市場發(fā)展導向的轉變，傳統房地產開發(fā)已經不能滿足市場多樣化需求，房地產市場進入新一輪整合過渡期。和傳統房地產發(fā)展放緩不同，隨著社會的進步和人們消費水平的提高，旅游產業(yè)得到了較大的發(fā)展，逐漸成為了帶動城市經濟發(fā)展的主導產業(yè)之一，在新形勢下，旅游地產得到了較大的發(fā)展，并且逐漸取代傳統房地產成為了地產開發(fā)的新模式。隨著人們對旅游服務品質的要求不斷提升，旅游地產的發(fā)展正逐步邁進優(yōu)化拓展階段，旅游地產與商業(yè)、住宅等多產業(yè)復合開發(fā)成為當下主要的開發(fā)模式。

2、旅游地產項目特征

（1）專業(yè)化。在市場細分度越來越高的趨勢下，對旅游地產的專業(yè)性，服務性和集約性要求越來越高，旅游地產需要與更多的產業(yè)對接，所需涵蓋的功能也越來越多樣化。針對不同類型的旅游地產，市場定位要求也越來越明確，既需要確定主要服務的目標群體，又要求在一定程度上能夠根據不同的客戶群體提供多樣性，差異化的服務。

（2）休閑化。在休閑旅游的新觀念下，人們對于旅游要求更加偏向于旅游景點的環(huán)境及現代的休閑消費，且隨著中國老齡化的不斷加劇，老年群體已經逐漸成為休閑旅游的主力軍，而老年群體和部分有錢有閑的高端人士，更需要在沒有城市浮華喧囂的環(huán)境中休養(yǎng)生息，或作短暫停留，或者長期定居，因此多樣化和創(chuàng)新化的旅游休閑元素將越來越多，從而滿足不同人群、不同休閑類型的需求。而這對于旅游地產的發(fā)展也是新的風向標。

（3）主題化。一個城市有一個城市的氣質，并蘊含著獨一無二的文化底蘊，體驗城市人文特色，感受城市文化底蘊，及側重主題開發(fā)已經成為了現代旅游地產發(fā)展的新趨勢。我國旅游地產項目主打文化主題牌已經屢見不鮮，如芙蓉古城、恩施女兒城等都是比較典型的旅游地產成功案例，特色的主題與豐富的文化內涵是吸引不同層次客戶及投資者的重要砝碼。

（4）綜合化。在深圳東部華僑城，成都芙蓉古城等大規(guī)模、多功能綜合型的旅游地產項目取得成功后，大量綜合型復合開發(fā)的旅游地產項目在全國各地開展了如火如荼的建設。綜合型旅游地產既可以與城市周邊旅游資源互補，形成聯動發(fā)展，又能在開發(fā)過程中吸引了大量產業(yè)集聚，帶動了城市經濟發(fā)展。

3、規(guī)劃編制的應對思考

利川旅游地產發(fā)展總體規(guī)劃需要從不同層面對利川市未來旅游地產的空間布局和產業(yè)定位提出整體性安排布置。一方面，在宏觀層面對旅游地產的空間布局進行總體規(guī)劃。另一方面，在微觀層面通過非法定規(guī)劃的規(guī)劃創(chuàng)新和法定規(guī)劃的實施性和管理性內容相結合，為利川旅游地產的發(fā)展提供思路和安排，為今后利川旅游相關的專項規(guī)劃、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的總體規(guī)劃和具體旅游地產開發(fā)項目的策劃提供參考依據。

二、利川旅游地產發(fā)展概況

近年由于氣候變暖，全國若干“火爐城市”陸續(xù)誕生，而利川身處武漢、萬州、重慶等眾多火爐之中，卻擁有空氣清新，冬暖夏涼，環(huán)境優(yōu)美，房價低廉等優(yōu)越的自然地理條件，因此“冬去海南，夏到利川”等廣告語在省城武漢及周邊城鎮(zhèn)隨處可見，利川漸漸成為了周邊城市首選的避暑之地，這也造就了利川市旅游地產的快速發(fā)展。

隨著利川市旅游地產項目的逐漸增多，由于缺乏規(guī)劃上的統籌安排，旅游地產實施遇到瓶頸。在旅游地產發(fā)展迅速的形勢下，原有城市總體規(guī)劃和旅游發(fā)展規(guī)劃難以對全市旅游地產的發(fā)展提供有效的指導依據，項目用地和開發(fā)建設也無法按照既定程序有序推進。因此，需要編制非法定的旅游地產總體規(guī)劃對全市域的旅游地產發(fā)展布局進行控制引導。

三、規(guī)劃任務解析

（1）優(yōu)化新布局

利川地處鄂西生態(tài)文化旅游圈和大武陵旅游圈共同輻射范圍內，資源優(yōu)勢得天獨厚，具有發(fā)展旅游地產的巨大潛力。此次規(guī)劃將從利川的資源稟賦出發(fā)，結合當前旅游產業(yè)發(fā)展的趨勢，在利川市域范圍內優(yōu)化利川旅游地產的發(fā)展布局和重點發(fā)展區(qū)域。

（2）打造新體系

從城市資源特色出發(fā)，研究旅游地產開發(fā)的產品市場定位，探討旅游地產開發(fā)的新模式，鼓勵多元化的旅游產品開發(fā)和創(chuàng)新，豐富旅游地產的產品體系。

（3）引導和控制

對重點區(qū)域的旅游地產開發(fā)以及重點旅游地產項目的開發(fā)建設，從可持續(xù)發(fā)展角度，對開發(fā)行為提出有效的引導和控制措施。

四、規(guī)劃構思與創(chuàng)新

（1）分層級研究旅游地產用地布局

宏觀層面構筑“天籟利川、自在涼城；秀山碧水、養(yǎng)生天堂?！钡穆糜蔚禺a發(fā)展意向，以打造鄂西生態(tài)文化旅游圈旅游地產發(fā)展的新標桿和鄂西地區(qū)重要旅游度假目的地為目標，并結合利川市上位規(guī)劃、現狀旅游資源和城市建設確定利川市旅游地產的總體發(fā)展戰(zhàn)略和空間布局結構。中觀層面從旅游地產重點發(fā)展區(qū)和特色發(fā)展區(qū)兩個系統對市域旅游地產的空間管制、用地布局、旅游線路、基礎設施等要素進行研究，確定市域旅游地產組團布局，完善公共服務配套，形成特色旅游線路。微觀層面根據旅游地產發(fā)展分區(qū)，結合市域旅游地產組團和現狀旅游地產開發(fā)，對已批待建的旅游地產項目進行落地，并借鑒控制性詳細規(guī)劃圖則的做法，引入設計導則，對旅游地產用地的相關屬性與指標進行引導與控制，增強規(guī)劃的可實施性。

（2）構建旅游地產用地評價體系

旅游地產項目需要依托城市人文歷史、經濟社會基礎和公共服務設施，越是大規(guī)模的復合型旅游地產項目對區(qū)域交通、市區(qū)公共服務設施和區(qū)域旅游資源的依賴性越強。本規(guī)劃主要根據區(qū)位交通條件、市場依托情況、周邊資源價值、場地開發(fā)條件、基礎設施條件五方面對旅游地產用地的發(fā)展?jié)摿M行評價，根據市域空間管制規(guī)劃形成旅游地產適宜發(fā)展區(qū)域、旅游地產限制發(fā)展區(qū)域和旅游地產禁止發(fā)展區(qū)域，并結合旅游地產適宜發(fā)展區(qū)和限制發(fā)展區(qū)繼續(xù)細分形成綜合性度假區(qū)、主題性度假區(qū)、體驗式度假區(qū)三類旅游地產用地。

①綜合性度假區(qū)：靠近城市建設區(qū)（鎮(zhèn)區(qū)），具有較好的交通可達性（靠近城市環(huán)路、國道、省道等主要道路），占地面積大，投資大，能夠提供多樣化全方位的旅游服務，并且能夠承載一部分城市功能，如居住、教育、商業(yè)、文體休閑等，是綜合性的旅游度假區(qū)。能夠和中心城區(qū)的發(fā)展建設形成良性互動關系。

②主題性度假區(qū)：靠近城市建設區(qū)（鎮(zhèn)區(qū)），交通條件和環(huán)境資源條件較好，占地面積較大，重點打造某一主題特色的旅游度假區(qū)，如運動休閑、養(yǎng)老療養(yǎng)、商務會議等，側重核心旅游產品的打造。

③體驗式旅游區(qū)：距離中心城區(qū)（鎮(zhèn)區(qū)）較遠，生態(tài)景觀資源優(yōu)越，利用現狀的村莊農田和地形地貌，發(fā)展農家體驗觀光、民俗文化體驗等小型化的旅游服務設施。

（3）分區(qū)引導與控制

為了增加旅游地產總體規(guī)劃的可操作性，規(guī)劃引入了類似控制性詳細規(guī)劃的設計導則，分別針對重點發(fā)展區(qū)和特色發(fā)展區(qū)進行了旅游地產控制單元分區(qū)，并從旅游地產用地規(guī)模、項目類型、周邊旅游資源、規(guī)劃建設用地比例、主題策劃、適宜建設項目等方面對控制單元內的旅游地產用地進行了相關屬性引導與指標控制，從而為旅游地產項目的具體落地實施提供一定建議與依據。

（4）重點發(fā)展區(qū)控制引導

重點發(fā)展區(qū)域由利川市中心城區(qū)和周邊三個重點發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)組成，是利川市旅游地產優(yōu)先發(fā)展區(qū)域，也是現狀旅游地產項目集中分布區(qū)域，規(guī)劃依托中心城區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心，結合區(qū)域旅游資源、區(qū)域交通、基礎設施、生態(tài)本底和現有旅游地產項目對重點發(fā)展區(qū)域的旅游地產進行了組團布局和相關控制引導。

①分區(qū)控制：旅游地產發(fā)展初期主要依托城鎮(zhèn)中心的公共服務配套和周邊旅游資源，因此本規(guī)劃依據城鎮(zhèn)中心和區(qū)域重要旅游資源將重點發(fā)展區(qū)劃分為中心城區(qū)元堡片區(qū)、團堡大峽谷片區(qū)、汪營佛寶山片區(qū)、南坪朝陽洞片區(qū)四個發(fā)展片區(qū)進行分區(qū)控制引導。

②系統布局：規(guī)劃根據各發(fā)展片區(qū)的城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃及資源分布情況確定各片區(qū)的旅游地產組團布局，同時結合現有城鎮(zhèn)公交和鄉(xiāng)村公交形成一體化的旅游公共交通系統，通過連續(xù)的生態(tài)綠道系統，將整個區(qū)域內旅游地產和旅游景點串聯在一起，并策劃貫穿整個區(qū)域的特色旅游線路，從而形成“點、線、面”結合，覆蓋整個重點發(fā)展區(qū)域的旅游地產發(fā)展體系。

③開發(fā)控制：規(guī)劃依據市域旅游地產發(fā)展組團結合現有項目對每個片區(qū)的旅游地產項目進行落地，確定發(fā)展規(guī)模與項目類型，并規(guī)劃一定備用發(fā)展用地，作為旅游地產遠期發(fā)展的彈性用地。采用控規(guī)控制導則的模式對每個旅游地產項目進行編號，并根據旅游地產用地規(guī)模、項目類型、現狀農田和林地的分布情況制定相應引導策略與控制措施。

五、規(guī)劃實施建議

（1）營銷策劃

以利川旅游為整體，整合營銷，打造具有凝聚力的整體品牌“清涼之城、養(yǎng)生之所”。同時按照市場的不同層級，定位不同的旅游客群，并制定相應的推廣策略，選擇合適的推廣渠道，在最大程度上實現“利川旅游”品牌的宣傳和推廣。比如利用不同季節(jié)，節(jié)慶或民風民俗策劃一系列的旅游節(jié)慶活動，做到“大節(jié)相串、小節(jié)不斷、養(yǎng)老主導、月月歡慶”。

（2）政策創(chuàng)新

①政府引導創(chuàng)新。政府應從資源整合、土地流轉和稅收優(yōu)惠及專項產業(yè)基金扶持等方面對旅游地產項目給予大力支持。一方面對于發(fā)展?jié)摿Υ?，品牌知名度高的企業(yè)應重點扶植，積極培育龍頭企業(yè)的品牌產品；另一方面，設置招商引資門檻，制定相應的招商引資標準，提升旅游地產層次，避免無序競爭。

②招商方式創(chuàng)新。首先應強調項目包裝，通過編制項目概念性規(guī)劃方案與招商材料，明確項目的類型特色，形成對項目的包裝，積極吸引在旅游開發(fā)領域已經具備成功經驗的企業(yè)：對于意向的開發(fā)企業(yè)，既要給予優(yōu)惠條件，更要提出旅游地產開發(fā)的明確要求，設定開發(fā)紅線和底線，避免招來以旅游之名行地產之實的企業(yè)。

（3）開發(fā)模式創(chuàng)新

①“政府+公司+農村旅游協會+旅行社”開發(fā)模式。政府牽頭旅游地產規(guī)劃和重大項目建設：承包企業(yè)負責項目操作和市場推銷：農村旅游協會負責民俗演出、安排向導、特色工藝品制作等，以及對接農民收益事宜，旅行社負責市場運作，開發(fā)游線，游客接待等。

②股份制開發(fā)模式。采取國家、農民合作制，提倡農民土地承包，把集體土地資源、農場勞動力，特色創(chuàng)新技術轉化成股本，根據個人股份、人力貢獻等進行利益分配，從而加強農民合作積極性，推動項目運作。

（4）開發(fā)監(jiān)管創(chuàng)新。組織相關部門成立專門的監(jiān)管小組，保障旅游地產項目始終保持良性發(fā)展，確保項目開發(fā)真正按照既定規(guī)劃和戰(zhàn)略方向進行投資，真正從可持續(xù)發(fā)展的角度去考慮旅游經營和地產開發(fā)。

結語：本文從非法定的旅游地產總體規(guī)劃與法定規(guī)劃的關系入手，一方面希望能為旅游地產總體規(guī)劃的編制提供總體思路與框架，從而對旅游地產項目的具體實施形成一定的建議與引導：另一方面也是為新形勢下新規(guī)劃類型的應對轉型提供一種新的思路，為同類型的規(guī)劃項目提供參考。