文/王常華 林風

《資產評估法》對房地產估價行業(yè)的若干影響

文/王常華 林風

《中華人民共和國資產評估法》（以下簡稱《資產評估法》）于第十二屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議通過，自2016年12月1日起施行。我們通讀該法全文后，對《資產評估法》可能影響房地產估價行業(yè)的方面提出幾點想法，希望與業(yè)界同仁探討。

一、對于“評估業(yè)務”和“評估專業(yè)人員”的分類

《資產評估法》第三條規(guī)定：“自然人、法人或者其他組織需要確定評估對象價值的，可以自愿委托評估機構評估。涉及國有資產或者公共利益等事項，法律、行政法規(guī)規(guī)定需要評估的（以下稱法定評估），應當依法委托評估機構評估?！?/p>

第八條規(guī)定：“評估專業(yè)人員包括評估師和其他具有評估專業(yè)知識及實踐經驗的評估從業(yè)人員?！?/p>

第二十八條規(guī)定：“評估機構開展法定評估業(yè)務，應當指定至少兩名相應專業(yè)類別的評估師承辦，評估報告應當由至少兩名承辦該項業(yè)務的評估師簽名并加蓋評估機構印章?！?/p>

我們認為，《資產評估法》將評估業(yè)務分成了法定評估和法定評估之外的其他評估兩大類，將評估專業(yè)人員分成了評估師和其他具有評估專業(yè)知識及實踐經驗的評估從業(yè)人員兩大類。這就要求房地產估價機構或土地估價機構對于兩類評估業(yè)務的承接與管理，以及兩類評估專業(yè)人員的使用與管理，都要有所區(qū)別。法定評估業(yè)務應當由至少兩名相應專業(yè)類別的評估師承辦，評估報告應當由至少兩名承辦該項業(yè)務的評估師簽名。而法定評估之外的其他評估業(yè)務既可以由評估師承辦，也可以由其他具有評估專業(yè)知識及實踐經驗的評估從業(yè)人員承辦，評估報告既可以由評估師簽名，也可以由其他具有評估專業(yè)知識及實踐經驗的評估從業(yè)人員簽名。

二、評估機構設立門檻提高

《資產評估法》第十五條規(guī)定：“公司形式的評估機構，應當有八名以上評估師和兩名以上股東，其中三分之二以上股東應當是具有三年以上從業(yè)經歷且最近三年內未受停止從業(yè)處罰的評估師?！?/p>

現行的《房地產估價機構管理辦法》第十條規(guī)定，一級資質要求有15名以上專職注冊房地產估價師，二級資質要求有8名以上專職注冊房地產估價師，三級資質要求有3名以上專職注冊房地產估價師。

而現行的中國土地估價師協(xié)會《土地評估中介機構注冊辦法》第四條規(guī)定：“具有7名以上（含7名）注冊土地估價師和50萬元以上注冊資本、具備在全國范圍內從事土地評估業(yè)務能力的機構，向中國土地估價師協(xié)會注冊?！?/p>

上海市土地估價師協(xié)會《上海市土地評估中介機構注冊辦法（暫行）》第五條規(guī)定：“1.執(zhí)業(yè)（二級）：注冊資本50萬元人民幣以上；有5名以上執(zhí)業(yè)土地估價師，且在本機構連續(xù)執(zhí)業(yè)2年以上的土地估價師不少于50%；取得執(zhí)業(yè)（三級）注冊后連續(xù)從事土地評估業(yè)務2年以上；技術負責人必須有執(zhí)業(yè)登記后2年以上連續(xù)執(zhí)業(yè)的經歷。2.執(zhí)業(yè)（三級）：注冊資本30萬元人民幣以上；具有3名以上執(zhí)業(yè)土地估價師?！?/p>

我們認為，《資產評估法》將促使評估師數量不足8名的中小評估機構為了生存會開展中小機構間的合并,或者尋求與大型評估機構開展合作乃至尋找被兼并的機會。而評估機構成立門檻提高，有利于大型評估機構繼續(xù)向做大做強方向發(fā)展。

三、評估檔案的保存年限要求有所提高

《資產評估法》第二十九條規(guī)定：“評估檔案的保存期限不少于十五年，屬于法定評估業(yè)務的，保存期限不少于三十年。”

現行的《房地產估價機構管理辦法》第三十四條規(guī)定：“房地產估價機構應當妥善保管房地產估價報告及相關資料。房地產估價報告及相關資料的保管期限自估價報告出具之日起不得少于10年。保管期限屆滿而估價服務的行為尚未結束的，應當保管到估價服務的行為結束為止?！?/p>

而現行的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508－2014）規(guī)定：“歸檔估價資料一般應保管15年。如法定管理機構對估價資料歸檔保管時間有規(guī)定的，從其規(guī)定?！?/p>

我們認為，《資產評估法》對于原來的檔案保管要求做了進一步的提升。這將增加估價機構的管理成本，但從長遠來看，將有利于估價行業(yè)的規(guī)范化和健康發(fā)展。

四、 明確委托人的法律責任

在現行房地產估價和土地估價行業(yè)相關法律法規(guī)中很少有關于委托人法律責任的條文。

在《資產評估法》中提出了委托人提供資料的責任，例如《資產評估法》第十八條規(guī)定：“委托人拒絕提供或者不如實提供執(zhí)行評估業(yè)務所需的權屬證明、財務會計信息和其他資料的，評估機構有權依法拒絕其履行合同的要求?！?/p>

第十九條規(guī)定：“委托人要求出具虛假評估報告或者有其他非法干預評估結果情形的，評估機構有權解除合同?！?/p>

第二十三條規(guī)定：“委托人應當對其提供的權屬證明、財務會計信息和其他資料的真實性、完整性和合法性負責。”

另外，《資產評估法》對委托人的法律責任在第五十二條作出專門規(guī)定：“違反本法規(guī)定，委托人在法定評估中有下列情形之一的，由有關評估行政管理部門會同有關部門責令改正；拒不改正的，處十萬元以上五十萬元以下罰款；有違法所得的，沒收違法所得；情節(jié)嚴重的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任：（一）未依法選擇評估機構的；（二）索要、收受或者變相索要、收受回扣的；（三）串通、唆使評估機構或者評估師出具虛假評估報告的；（四）不如實向評估機構提供權屬證明、財務會計信息和其他資料的；（五）未按照法律規(guī)定和評估報告載明的使用范圍使用評估報告的。前款規(guī)定以外的委托人違反本法規(guī)定，給他人造成損失的，依法承擔賠償責任?！?/p>

這些規(guī)定都將在一定程度上改善房地產估價和土地估價行業(yè)從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)環(huán)境。

五、對“分別接受利益沖突雙方的委托，對同一評估對象進行評估”進行了禁止性規(guī)定

對于“分別接受利益沖突雙方的委托，對同一評估對象進行評估”，房地產估價機構或土地估價機構以往采取的方式通常是充分告知利益沖突的雙方，在雙方均愿意繼續(xù)委托的情況下，委派不同的估價師分別執(zhí)行評估服務，并在估價師之間設置“隔離墻”以保證各自評估工作的獨立性。而《資產評估法》的立法者認為，即使采取了諸如設置“隔離墻”等方式，也無法保證評估活動的獨立性、客觀性、公正性，所以在第二十條中對于該種情形作出了禁止的規(guī)定。

但是根據《資產評估法》釋義，經過利益沖突雙方協(xié)商一致的共同委托，不在禁止之列。

六、提升了行業(yè)協(xié)會的地位

《資產評估法》第九條規(guī)定：“有關全國性評估行業(yè)協(xié)會按照國家規(guī)定組織實施評估師資格全國統(tǒng)一考試?！?/p>

第三十六條規(guī)定：“評估行業(yè)協(xié)會履行下列職責：(一)制定會員自律管理辦法，對會員實行自律管理；(二)依據評估基本準則制定評估執(zhí)業(yè)準則和職業(yè)道德準則；(三)組織開展會員繼續(xù)教育；(四)建立會員信用檔案，將會員遵守法律、行政法規(guī)和評估準則的情況記入信用檔案，并向社會公開；(五)檢查會員建立風險防范機制的情況；(六)受理對會員的投訴、舉報，受理會員的申訴，調解會員執(zhí)業(yè)糾紛；(七)規(guī)范會員從業(yè)行為，定期對會員出具的評估報告進行檢查，按照章程規(guī)定對會員給予獎懲，并將獎懲情況及時報告有關評估行政管理部門；(八)保障會員依法開展業(yè)務，維護會員合法權益；(九)法律、行政法規(guī)和章程規(guī)定的其他職責?！?/p>

這是首次在法律層面明確了評估行業(yè)協(xié)會的職責，并且將各評估專業(yè)評估師資格考試工作交給了全國性的評估行業(yè)協(xié)會組織實施，標志著行業(yè)協(xié)會的地位提升。

（作者單位：上海城市房地產估價有限公司）