文/許軍 顏莉

房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展格局研究
——基于發(fā)達國家和地區(qū)演進的思考

文/許軍 顏莉

行業(yè)發(fā)展格局是一定宏觀背景下某一行業(yè)從起步到發(fā)展再到逐步成熟的過程中呈現(xiàn)的階段性特征的總結(jié)和歸納。對這些階段性特征的總結(jié)和歸納，可以幫助決策者掌握行業(yè)發(fā)展的基本規(guī)律，并根據(jù)現(xiàn)有的條件，對行業(yè)發(fā)展的新趨勢作出判斷。

一、發(fā)達國家和地區(qū)評估行業(yè)發(fā)展格局的演進與基本特征

（一）評估行業(yè)標的物屬性的轉(zhuǎn)變及其特征

“增量房”時代，業(yè)務(wù)重點圍繞“開發(fā)端”，相應(yīng)的評估技術(shù)和方法也是以滿足開發(fā)經(jīng)營需要為主?！按媪糠俊睍r代，業(yè)務(wù)重點領(lǐng)域在“流通與經(jīng)營端”，呈現(xiàn)兩個方向：第一是向前端土地的經(jīng)營管理提供咨詢服務(wù)；第二是包括租賃市場的相關(guān)估價服務(wù)、房地產(chǎn)標的物相關(guān)的金融服務(wù)，如來自抵押貸款的估價需求和來自資產(chǎn)證券化的估價需求。

“存量房”時代，由于土地的稀缺性，房地產(chǎn)作為資本品的特性逐漸突出。房地產(chǎn)價格必須反映資本利得收益和長期現(xiàn)金流收益。今后的估價方法更多依賴于對未來現(xiàn)金流的預(yù)期，而傳統(tǒng)的方法則成為輔助方法。這一時期，新技術(shù)的采用使傳統(tǒng)估價理論得到迭代式的發(fā)展。一方面，空間信息技術(shù)、移動信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)思維和大數(shù)據(jù)思想在具體估價業(yè)務(wù)中得到應(yīng)用，這些技術(shù)集成了房地產(chǎn)市場的海量信息，使原有的房地產(chǎn)估價理論、方法和技術(shù)得到改進，形成的估價結(jié)果更具備科學(xué)性和前瞻性。另一方面，在大數(shù)據(jù)系統(tǒng)逐步形成的情況下，總體分析、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)、關(guān)聯(lián)規(guī)則挖掘、數(shù)據(jù)聚類分析成為可能，漸漸替代抽樣調(diào)查、回歸分析和典型樣本分析的傳統(tǒng)分析方式。

評估行業(yè)標的物的屬性轉(zhuǎn)變特征如下：第一，由單一服務(wù)向綜合服務(wù)轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)估價公司成為機構(gòu)投資者和個體投資者尋求房地產(chǎn)問題解答的“綜合醫(yī)院”，提供專業(yè)化的咨詢服務(wù)。第二，服務(wù)內(nèi)容向精細化、多元化發(fā)展，房地產(chǎn)價值判斷更側(cè)重于對各種影響因素的精細和深度分析以及對風險及未來價值的預(yù)測。第三，行業(yè)關(guān)注的重點從房地產(chǎn)“開發(fā)階段”向“全生命周期”轉(zhuǎn)移，所提供的服務(wù)從“條塊分割式”向“全方位、立體化”發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)市場評估業(yè)務(wù)服務(wù)主體的變化及其特征

房地產(chǎn)市場評估業(yè)務(wù)服務(wù)主體內(nèi)容的變化及其特征如下：第一，由服務(wù)“賣方”向服務(wù)“買賣雙方”轉(zhuǎn)變。對買賣雙方的服務(wù)都重視，“以人為本”的服務(wù)理念得到體現(xiàn)，越來越多的業(yè)主依托估價業(yè)務(wù)滿足自己的需求，如融資、置換等。第二，服務(wù)主體多元化，既包括從事房地產(chǎn)運營的機構(gòu)（包含機構(gòu)投資者），又包括參與房地產(chǎn)市場運營的個人投資者、房地產(chǎn)持有者。以租金收入、房地產(chǎn)運營總體收入為支持的REITs和房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品的存在，需要房地產(chǎn)估價公司為機構(gòu)長期持有房地產(chǎn)并從事運營提供估價咨詢服務(wù)。評估行業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)商的依賴程度逐漸下降。第三，服務(wù)主體的專業(yè)化模式出現(xiàn)了分化，在同樣多元化的前提下，美國走的是精細化分工的道路，辦公樓、商用房和住房的估價業(yè)務(wù)各自獨立，各有深入，日本則采用綜合服務(wù)的模式，為服務(wù)主體提供綜合的、全方位的估價服務(wù)。

（三）行業(yè)管理機制的調(diào)整及其特征

首先，由政府授權(quán)的行業(yè)組織形成一定規(guī)模。美國的房地產(chǎn)估價師協(xié)會（Society of Real Estate Appraisers）和美國房地產(chǎn)估價師學(xué)會（American Institute of Real Estate Appraisers）于1991年合并為估價學(xué)會（Appraisal Institute），成為全美最權(quán)威的評估行業(yè)組織。

其次，行業(yè)組織的職能逐漸明確。除了負責行業(yè)標準的制定、維護行業(yè)的市場秩序、估價師的資格審核批準的職能之外，行業(yè)組織均致力于房地產(chǎn)信息服務(wù)平臺的建立。如美國各個估價師組織向其注冊會員提供龐大的市場數(shù)據(jù)庫、交易數(shù)據(jù)庫等網(wǎng)絡(luò)資源，這一網(wǎng)絡(luò)資源也成為估價師和客戶溝通的平臺。日本的不動產(chǎn)鑒定協(xié)會建立了“信息銀行”，向會員提供最新的交易案例、不動產(chǎn)市場成交信息。

第三，構(gòu)建了針對房地產(chǎn)估價的一系列法律或者標準體系。1986年至1987年間，美國9家主要的評估機構(gòu)制定并實施了“專業(yè)評估實務(wù)統(tǒng)一標準”（USPAP），規(guī)定所有資產(chǎn)評估師必須遵循這一標準。同時，美國的估價標準委員會（ASB）還制定了一套嚴格的房地產(chǎn)估價報告復(fù)查制度。英國的評估機構(gòu)都必須遵循皇家測量師學(xué)會頒布的《不動產(chǎn)估價指南》和《不動產(chǎn)估價實務(wù)》所規(guī)定的原則。

最后，形成了估價專業(yè)人才的培養(yǎng)機制和認證機制。對估價專業(yè)人才采用考試加資格認證的方式，并要求一定的業(yè)務(wù)實踐經(jīng)歷。美國根據(jù)考試情況、從事業(yè)務(wù)的內(nèi)容、從業(yè)年限對估價人員進行等級評定，形成了一定的等級評定系統(tǒng)。

（四）綜合分析

第一，兩個階段發(fā)展目標很明確：“增量房”時代，評估行業(yè)的目標是建立“以房為本”、“服務(wù)開發(fā)”的服務(wù)體系；“存量房”時代，這一目標轉(zhuǎn)變?yōu)榻ⅰ耙匀藶楸尽?、“服?wù)兩端”的服務(wù)體系。

第二，在發(fā)展路徑上，“增量房”時代，評估行業(yè)均處于粗放型發(fā)展階段，業(yè)務(wù)單一，服務(wù)主體相對聚焦。而到了“存量房”時代，美國的評估行業(yè)致力于提供專業(yè)化、精深化服務(wù)，英國和日本則致力于提供多元化、綜合性的服務(wù)。

第三，在發(fā)展方法上，“增量房”時代，評估行業(yè)將價值理論和房地產(chǎn)經(jīng)濟理論相結(jié)合，構(gòu)建了包括收益法、成本法和市場法為主要內(nèi)容的評估理論體系，形成了具有一定影響力的行業(yè)組織，制定了一系列行業(yè)標準，專業(yè)人才逐漸從開發(fā)企業(yè)向評估行業(yè)轉(zhuǎn)移?！按媪糠俊睍r代，行業(yè)組織之間的溝通交流增加，行業(yè)組織的職能得到明確，專業(yè)人才的培訓(xùn)和認證制度逐步成熟，現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)和信息化技術(shù)的革新，完備并發(fā)展了原有的估價方法和技術(shù)。

二、發(fā)達國家和地區(qū)評估行業(yè)發(fā)展格局和基本趨勢分析

（一）發(fā)達國家和地區(qū)評估行業(yè)發(fā)展格局及其背景

1.城鎮(zhèn)化的深化與人口結(jié)構(gòu)的變化。根據(jù)聯(lián)合國經(jīng)濟與社會署和世界銀行的預(yù)測，目前全球城鎮(zhèn)化率約為54%，到2030年將達到60%，到2050年將達到66%。城鎮(zhèn)化的深化意味著必須對土地規(guī)劃進行再思考，提高城市管理的能力，加強城鎮(zhèn)和農(nóng)村的聯(lián)系。

國際通行的老齡化社會標準為老年人口占總?cè)丝诘谋戎卮笥?%。2004年統(tǒng)計這一數(shù)據(jù)時，美國為12%，日本為19%，英國為16%，已經(jīng)步入老齡化甚至老齡社會。老齡化趨勢使得房地產(chǎn)市場面臨更多的養(yǎng)老需求和適老化改造需要。

2.新興市場的崛起。新興市場（如金磚四國）的崛起吸引了發(fā)達國家和地區(qū)的投資，尤其是針對房地產(chǎn)市場的投資。對全球房地產(chǎn)市場投資的統(tǒng)計表明，盡管對歐美房地產(chǎn)市場的投資總額仍占絕對優(yōu)勢（約為73.9萬億美元），但是對亞太和非洲區(qū)域房地產(chǎn)市場的投資總額卻在穩(wěn)步增加。這意味著房地產(chǎn)市場投資熱點的轉(zhuǎn)變，同時也要求統(tǒng)一房地產(chǎn)行業(yè)的技術(shù)標準，構(gòu)建全球化的合作體系。

3.中產(chǎn)階級的壯大。盡管歐洲、美國和日本的中產(chǎn)階級人數(shù)占比在下降，從全球來看，到2030年，有近三分之二的人口將集中在亞太地區(qū)。龐大的中產(chǎn)階級群體，將產(chǎn)生巨大的對房地產(chǎn)專業(yè)人才尤其是服務(wù)型人才的需求。

4.資源進一步稀缺。隨著人口的持續(xù)增加，城鎮(zhèn)化進程的深入使得土地、水資源等都面臨緊約束。城市管理必須處理好建設(shè)用地、人口規(guī)模、生態(tài)環(huán)境和城市安全之間的關(guān)系，并找到平衡點。今后，房地產(chǎn)項目將面臨更大的不確定性，必須對現(xiàn)有的政策和規(guī)則進行改變，以適應(yīng)資源緊缺的挑戰(zhàn)。

（二）基本趨勢分析

1.與金融行業(yè)融合度加劇。普華永道預(yù)測，可替代投資市場總投資額將從2012年的6.4萬億增長到2020年的13萬億美元，其中房地產(chǎn)市場投資占比和增長速度都在前列。截至2015年2月底，全球一共有上市REITs 659只，其中美國規(guī)模最大，共256只，市值高達9771億美元，日本排名第三，共50只，市值近1080億美元。這些REITs都依托強大的房地產(chǎn)評估體系，為REITs的產(chǎn)品設(shè)計和上市發(fā)行提供解決方案和咨詢支持。

2.商業(yè)模式發(fā)生轉(zhuǎn)變。（1）企業(yè)并購和聯(lián)合增多。以英國為例，首先是開發(fā)商和建筑商的并購，然后是開發(fā)商和區(qū)域性租賃機構(gòu)的并購，這些并購業(yè)務(wù)的順利實現(xiàn)，都離不開評估企業(yè)的貢獻。（2）業(yè)務(wù)類型從以評估為主轉(zhuǎn)為以咨詢?yōu)橹?，從單一業(yè)務(wù)走向綜合性業(yè)務(wù)。

3.更多新技術(shù)得到采用。計算軟件升級加快，使房地產(chǎn)數(shù)據(jù)可以用軟件包進行計算，用戶可以通過互聯(lián)網(wǎng)獲得房地產(chǎn)價格等信息。云計算改變了傳統(tǒng)的操作模式，評估公司通過遠程移動設(shè)備實時收集數(shù)據(jù)，集成在一定的應(yīng)用軟件中，將這些應(yīng)用軟件的外圍接口結(jié)合用戶需求，在一定收費基礎(chǔ)上進行選擇性的開放。用戶可以根據(jù)其需求及時獲得房地產(chǎn)市場信息。

新技術(shù)的采用使得房地產(chǎn)評估行業(yè)出現(xiàn)了脫媒現(xiàn)象，很多評估公司對此作出應(yīng)對。首先是將更多的人力用于管理線上平臺資源，將客戶的需求與線下資源連結(jié)；其次是將業(yè)務(wù)重點從傳統(tǒng)的評估服務(wù)向高端咨詢服務(wù)轉(zhuǎn)型，應(yīng)用軟件和云計算結(jié)合，一方面提供的是相對低端的基礎(chǔ)服務(wù)，另一方面將專業(yè)咨詢注入其中，形成對高端客戶的服務(wù)體系。此外，3D打印技術(shù)、虛擬現(xiàn)實技術(shù)、增強現(xiàn)實技術(shù)逐漸成熟和綜合運用，豐富了評估服務(wù)的表現(xiàn)形式，大大提高了評估行業(yè)的整體效率。

4.大數(shù)據(jù)帶來的新機遇。大數(shù)據(jù)的價值不僅在于向政府部門、民營企業(yè)和公眾提供更加全面的服務(wù)，也意味著可以在零散客戶端實現(xiàn)“長尾效應(yīng)”。大數(shù)據(jù)讓個人用戶具備定制房地產(chǎn)估價服務(wù)和咨詢的可能，現(xiàn)有技術(shù)已經(jīng)可以在移動端口進行操作。大量的個人用戶的使用必然帶來流量經(jīng)濟和相應(yīng)的賺錢效應(yīng)，而擁有大數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)評估公司，可以利用個人客戶的信息以及定制習慣，提供更加精準的推送。行業(yè)中充分利用信息互動和整合建立大數(shù)據(jù)系統(tǒng)的機構(gòu)，必然會在競爭中獨占鰲頭，大大領(lǐng)先于其他機構(gòu)。

三、我國評估行業(yè)發(fā)展格局研究及建議

（一）發(fā)展目標

發(fā)達國家和地區(qū)評估行業(yè)演進的軌跡表明，評估行業(yè)的目標由建立“以房為本”、“服務(wù)開發(fā)”的服務(wù)體系轉(zhuǎn)變?yōu)榻?“以人為本”、“服務(wù)兩端”的服務(wù)體系。“以人為本”要求評估行業(yè)更加注重向買方尤其是個人業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)高效的評估服務(wù)。“服務(wù)兩端”要求評估業(yè)務(wù)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上向前端“土地”相關(guān)業(yè)務(wù)和后端“流通經(jīng)營”相關(guān)業(yè)務(wù)延伸。對政府而言，應(yīng)制定政策引導(dǎo)市場資源為這個服務(wù)體系的構(gòu)成提供有利條件；對行業(yè)組織而言，應(yīng)順應(yīng)趨勢，制定相應(yīng)的規(guī)范和標準，為行業(yè)跨越式發(fā)展提供支撐。

（二）發(fā)展路徑

1. 適應(yīng)城鎮(zhèn)化發(fā)展的要求，圍繞城市更新和農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)提供服務(wù)方案。應(yīng)根據(jù)城市總體規(guī)劃的要求，為城市綜合整治類更新、功能改變類更新、拆除重建類更新的實施情況和最終效果提供評估服務(wù)，為城市更新中的存量土地再開發(fā)、置換和工業(yè)用地性質(zhì)轉(zhuǎn)化等過程的合規(guī)性、土地利用效率進行評估。目前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方式包括土地互換、出租、入股、合作等，今后可能方式會增多，限制會放寬。應(yīng)做好農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易和土地租賃交易相關(guān)權(quán)益評估的方案儲備工作，并做好農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息發(fā)布、合同鑒證等咨詢服務(wù)工作。

2. 轉(zhuǎn)移現(xiàn)有業(yè)務(wù)重點，圍繞“以人為本” 、“服務(wù)經(jīng)營”的發(fā)展目標提供咨詢服務(wù)。第一，利用新技術(shù)和大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，挖掘個人客戶的信息以及定制習慣，通過精準推送，提供個性化服務(wù)方案，在零散客戶端實現(xiàn)“長尾效應(yīng)”。第二，順應(yīng)老齡化的趨勢，為開發(fā)商發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)、機構(gòu)出租人從事養(yǎng)老地產(chǎn)提供估價服務(wù)，為老舊小區(qū)的適老化改造提供咨詢服務(wù)。

現(xiàn)有業(yè)務(wù)重點還應(yīng)向“服務(wù)經(jīng)營”轉(zhuǎn)移。目前評估行業(yè)的金融服務(wù)主要是抵押類評估服務(wù)和資產(chǎn)證券化評估服務(wù)。抵押類評估服務(wù)應(yīng)從單純的房地產(chǎn)抵押評估發(fā)展到數(shù)據(jù)提供和數(shù)據(jù)接入業(yè)務(wù)類的大數(shù)據(jù)服務(wù)業(yè)務(wù)。通過大數(shù)據(jù)應(yīng)用和“互聯(lián)網(wǎng)+”同評估批量業(yè)務(wù)的緊密結(jié)合，提升抵押評估業(yè)務(wù)準確率，提高評估效率。資產(chǎn)證券化評估咨詢服務(wù)尚在起步階段，應(yīng)結(jié)合REITs在發(fā)達國家的經(jīng)驗，建立租金價格指數(shù)和租金收益評估體系，為將長期資本引入房地產(chǎn)行業(yè)提供技術(shù)支持。

3.轉(zhuǎn)變已有的商業(yè)模式，通過“平臺戰(zhàn)略”實現(xiàn)服務(wù)價值鏈的增值效應(yīng)?！按媪糠俊睍r代，評估行業(yè)面臨更加細分的房地產(chǎn)市場，要求評估公司進行更加精細化、多元化的業(yè)務(wù)挖掘，依托現(xiàn)有的平臺，提供全行業(yè)價值鏈的增值服務(wù)，包括針對房地產(chǎn)信息與政策的查詢服務(wù)、風險評估服務(wù)、DIY定制服務(wù)等。充分利用“O2O”，將線上的房地產(chǎn)信息資源和線下的房地產(chǎn)咨詢服務(wù)進行對接，形成互動，提升行業(yè)的服務(wù)效能。注重平臺前期的數(shù)據(jù)積累，擴展平臺的內(nèi)涵和外延，形成一定數(shù)據(jù)規(guī)模和服務(wù)水平后，使房地產(chǎn)評估企業(yè)具備覆蓋全國的服務(wù)能力。

4.整合行業(yè)信息資源，形成房地產(chǎn)全生命周期管理服務(wù)系統(tǒng)。我國的房地產(chǎn)信息資源存在兩個問題：信息不完整和信息碎片化。從土地權(quán)屬到房地產(chǎn)所有權(quán)、出租情況、經(jīng)營情況、抵押情況等環(huán)節(jié)的信息，很多是缺失的，有些是不規(guī)范的。從規(guī)劃到建設(shè)，從房地產(chǎn)交易市場到租賃市場，再到抵押貸款證券化，各個條線的信息是孤立的，還會出現(xiàn)信息和信息之間互相矛盾的情況。因此，要整合土地、建造、銷售、出租、證券化等與房屋相關(guān)的總量、分布、權(quán)屬、使用情況和價格信息，與政府相關(guān)信息進行對接，形成房地產(chǎn)全生命周期管理服務(wù)系統(tǒng)，為住建部門、綜合整治部門、民政部門、公積金管理部門提供咨詢服務(wù)。房地產(chǎn)全生命周期管理服務(wù)系統(tǒng)還可以向獲得權(quán)限的個人提供房屋情況的相關(guān)查詢，提高政府公共服務(wù)效率。

（三）發(fā)展方法

1.建立房地產(chǎn)信息服務(wù)平臺，進一步完善行業(yè)組織職能。應(yīng)借鑒日本和美國的經(jīng)驗，由行業(yè)組織牽頭，形成房地產(chǎn)估價信息服務(wù)平臺。平臺應(yīng)致力于行業(yè)內(nèi)部機構(gòu)、估價人員、管理人員以及與客戶之間的數(shù)據(jù)交換和共享服務(wù)。共建共享數(shù)據(jù)庫內(nèi)容應(yīng)涵蓋“三個數(shù)據(jù)庫”、“兩大板塊”：包含房地產(chǎn)類、工程類、金融稅收類等內(nèi)容的政策法規(guī)庫；以估價規(guī)范為主體的技術(shù)規(guī)范數(shù)據(jù)庫；包含房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)信息的文獻資料庫；為估價師提供教育培訓(xùn)服務(wù)的工具箱、繼續(xù)教育信息板塊；以研究課題發(fā)布、專家委員會成果和問卷調(diào)查為內(nèi)容的信息發(fā)布板塊。通過平臺的服務(wù)促進行業(yè)內(nèi)成員交流，提升對外溝通的能級，推進評估行業(yè)的整體進步。

2.充分利用新技術(shù)和大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，完善現(xiàn)有評估技術(shù)和方法。適應(yīng)應(yīng)用軟件和云計算結(jié)合的要求，形成以房地產(chǎn)交易、租賃價格為主體的基礎(chǔ)服務(wù)系統(tǒng)，通過不同接口的增值服務(wù)，形成對高端客戶的服務(wù)體系。

我國目前仍處于大數(shù)據(jù)系統(tǒng)的構(gòu)建階段：一方面應(yīng)擴大房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)、成交量數(shù)據(jù)的樣本范圍，逐步完善大數(shù)據(jù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)內(nèi)容；另一方面應(yīng)與其他系統(tǒng)數(shù)據(jù)進行對接，使大數(shù)據(jù)系統(tǒng)真正具備海量數(shù)據(jù)、多類型數(shù)據(jù)。同時，應(yīng)為下一階段大數(shù)據(jù)系統(tǒng)內(nèi)的數(shù)據(jù)過濾和篩選作好研究儲備。應(yīng)利用大數(shù)據(jù)系統(tǒng)輔助房地產(chǎn)評估行業(yè)總體分析、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)建立、關(guān)聯(lián)規(guī)則挖掘和數(shù)據(jù)聚類分析，使估價報告更具科學(xué)性和前瞻性。

利用新技術(shù)拓展信息獲取的方式，如利用AR技術(shù)進行現(xiàn)場數(shù)據(jù)的采集，提升應(yīng)用軟件的交互功能，在利用應(yīng)用軟件向客戶服務(wù)的同時采集相應(yīng)信息。

3.根據(jù)業(yè)務(wù)變化的趨勢，提升專業(yè)人才培養(yǎng)機制的效能。除了房地產(chǎn)專業(yè)知識之外，專業(yè)人才應(yīng)了解世界經(jīng)濟變化的基本情況，熟悉國家相關(guān)政策和房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律。應(yīng)使專業(yè)人才具備綜合的土地、規(guī)劃、房地產(chǎn)經(jīng)營、金融和投資等領(lǐng)域的專業(yè)知識，同時應(yīng)在專業(yè)人才培養(yǎng)機制增加管理學(xué)、公司財務(wù)、計算機科學(xué)等內(nèi)容，適應(yīng)與金融行業(yè)融合以及學(xué)習大數(shù)據(jù)、云計算的要求。

（作者單位：上海城市房地產(chǎn)估價有限公司研究中心）