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??◆?新一輪樓市調(diào)控?限購限貸為核心內(nèi)容

今年“十一”長假期間，中國樓市迎來新一輪的收緊調(diào)控大潮。自9月30日起直至黃金周結(jié)束，北京、廣州、深圳、蘇州、合肥等19個城市8天內(nèi)先后出臺樓市調(diào)控政策。至此，國內(nèi)限購城市擴圍至20個。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，各地選擇“十一”長假密集出臺政策，希望政策被市場所積極吸收，不被過度地解讀。因為，如果各地政策出臺的時間點不緊湊，會使得部分未出政策的城市面臨更大的壓力，即防范部分炒房需求從政策收緊城市轉(zhuǎn)移到政策未收緊城市。例如，東莞出臺限購政策，除了房價上漲過快等其他城市都有的共性原因外，一個非常特殊的原因是深圳限購升級后，部分剛需購房者和炒房者會轉(zhuǎn)移需求到東莞，進而造成東莞樓市存在交易規(guī)模上升、價格攀升等壓力。

“十一”長假前，少數(shù)二線城市出臺了收緊樓市的限購或限貸政策，此次黃金周期間，北京、蘇州、深圳、南京、廈門等城市屬于“加碼”調(diào)控。例如，北京分別將購買首套和二套普通住宅的首付款比例提至35%、50%。至此，北京、深圳、合肥、蘇州等城市限購力度恢復(fù)到2014年“9.30”之前。天津、鄭州、成都、濟南、無錫、福州等地則同時出臺了限購、限貸等措施，且多地采取了“分區(qū)調(diào)控”模式。例如，天津?qū)σ延?套住房的非本市戶籍家庭，暫停在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)再購房，同時提高其首套房商貸首付比例至40%。南寧和惠州出臺的新政策則未提及限購、限貸政策，基本上是從規(guī)范市場交易秩序、穩(wěn)定市場預(yù)期等出發(fā)。例如，南寧要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際銷售價格不得高于預(yù)售申報價。

多位業(yè)內(nèi)分析人士認為，此輪調(diào)控政策的出臺，主要是針對近期房價上漲過快的城市，抑制房價過快上漲是最直接的目的。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，9月，中國百城房價環(huán)比上漲2.83%，漲幅較上月擴大0.66個百分點，漲勢已持續(xù)17個月。鄭州、無錫、常州、昆山、珠海、廊坊、杭州、蕪湖、贛州、福州環(huán)比漲幅居前十，漲幅在4.8%～7%之間，多地已在“十一”黃金周期間出臺了收緊性政策。已經(jīng)在8月份或9月份開始實施限購或限貸的蘇州、廈門、杭州、合肥、南京、武漢，9月份新房價格則分別環(huán)比上漲1.44%、2.35%、5.1%、4.41%、3.09%、2.11%，繼續(xù)保持強勁上漲勢頭。

房地產(chǎn)專家謝逸楓曾表示，如果已出臺收緊政策的城市樓市持續(xù)高燒不降，地方將調(diào)控加碼，出臺政策，提高房貸首付、利率；限購、限貸條件與標準升級；取消稅收優(yōu)惠；打擊第三方房貸平臺。

展望未來，中國指數(shù)研究院指出，在地方政府一系列收緊政策影響下，有望抑制部分投資投機需求，房價漲幅將逐步趨穩(wěn)。嚴躍進認為，年底前，個別大城市房價依然會上漲，只不過漲幅沒有近期大，部分城市明年價格或有所下降。年底前，市場需求依然屬于高位，部分房企會加快推盤。到了明年，市場整體成交量或會下滑，但長期看，政策的效力依然會減弱，要警惕各類規(guī)避政策的新做法。