郝文嘉

這段時間，筆者經(jīng)常接到房地產(chǎn)中介的電話，有問要不要買房的，也有問要不要賣房的。買房的、賣房的都有理由，但筆者的感受是中介的日子可能又要不好過了。每次調(diào)控，直接受影響的就是中介，成交量降下來了，馬路上的中介就會多起來。而這段時間的北京城，馬路上的確多了一些中介的身影。

成交清淡也有數(shù)據(jù)的支撐。國家統(tǒng)計局在最新一期的“70個大中城市房價”數(shù)據(jù)中特意介紹了15個出臺了調(diào)控政策城市的情況。數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅網(wǎng)簽成交量環(huán)比下降80%-60%的城市有4個，下降60%-40%的城市有3個，下降40%-20%的城市有3個。所有城市的新建商品住宅價格環(huán)比漲幅均明顯回落，有兩個城市出現(xiàn)下降。

從對市場最敏感的中介機構(gòu)數(shù)據(jù)來看，10月的市場降溫可能比預(yù)期要嚴(yán)重。根據(jù)我愛我家在北京區(qū)域的二手房交易數(shù)據(jù)顯示：10月中上旬新增合同簽訂量較9月同期幾近腰斬，預(yù)計11月北京二手房網(wǎng)簽量或?qū)⒊霈F(xiàn)大幅回落。10月中上旬的新增客戶量較9月同期下跌了52%，新增房源量則較9月同期上漲了50%，供需關(guān)系開始倒轉(zhuǎn)。

在限購、限貸進(jìn)一步加強的態(tài)勢下，樓市縮量將成為必然，而從縮量傳導(dǎo)到降價的鏈條上，二手房市場是“春江水暖鴨先知”。從“房地產(chǎn)投資價值百城指數(shù)Reivi100”來看，9月指數(shù)在沖高后即面臨調(diào)整壓力，地區(qū)分化將更趨明顯。短期，包括北京等一線城市將陷入有價無市的觀望期，買房人的溢價能力開始提升，這也是中介極力鼓動買房的一個理由。而價格暫時沒有大幅松動，則成為中介鼓動業(yè)主賣房的一個理由。正反都有理，關(guān)鍵還是業(yè)主自己的考量。

新房市場則相對穩(wěn)定，尚未看到開發(fā)商降價促銷的行為。從歷次調(diào)控的市場反應(yīng)來看，開發(fā)商不到資金鏈緊張的最后是不會選擇降價的，而寧可整幾套特價房來測試市場，也不會整體降價來惹怒老業(yè)主。而且，今年開發(fā)商在一線城市的拿地成本普遍較高，后續(xù)開發(fā)壓力較大，急需一定的房價漲幅來覆蓋成本。所以，短期內(nèi)，我們暫時看不到一線城市開發(fā)商主動降價的行為。

有必要糾正幾個認(rèn)識誤區(qū)，最大認(rèn)識誤區(qū)就是認(rèn)為調(diào)控必然導(dǎo)致房價下降。其實這個認(rèn)識誤區(qū)在過往的多次調(diào)控中已經(jīng)被證實，但每次一遇到調(diào)控就會老調(diào)重彈，理由是“這次肯定不一樣”“之前都沒跌，這次怎么也得跌吧”。這次調(diào)控同樣面臨這些理由——“房價都這么高了難道還能再漲嗎？”“漲了20多年也該跌一跌了？”“房地產(chǎn)大周期已經(jīng)見頂了，該跌了?！笔堑摹＿@些都是房價調(diào)整的理由，但放眼中國城鎮(zhèn)化建設(shè)、戶籍制度改革、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，房價的短期調(diào)整是可能的，但長期走跌是不太可能。畢竟，中國經(jīng)濟(jì)太需要房地產(chǎn)的支撐的，地方政府的土地財政也不允許房地產(chǎn)熄火。

此外，調(diào)控的目的不是造成房價長期下跌，而是抑制房價過快上漲。我們不能誤讀決策層的政策意圖。在如今經(jīng)濟(jì)下行壓力非常大的情況下，打壓房地產(chǎn)不是政策意圖，控制房地產(chǎn)價格泡沫，防范金融風(fēng)險才是真正的目的。試想，如果房價瘋漲，居民杠桿快速飆升，一旦破裂無疑將有發(fā)生類似美國次貸危機的風(fēng)險。決策層未雨綢繆，擠壓房地產(chǎn)泡沫，確保銀行體系金融安全，以為應(yīng)對經(jīng)濟(jì)下行、資本外流、銀行不良陡升等潛在風(fēng)險留足回旋空間。

當(dāng)然，一千個讀者有一千個哈姆雷特。房價也是這樣，看漲的、看跌的都各有理由，而市場怎么走更有自己的邏輯。這種邏輯可能是非理性，更可能是你意料不到的。

作者系北京中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)總經(jīng)理