王心良+許連君+胡大偉

摘 要：該文在對(duì)我國(guó)農(nóng)村集體土地所有制的簡(jiǎn)單回顧和農(nóng)村集體土地市場(chǎng)研究的綜述基礎(chǔ)上，得到了我國(guó)農(nóng)村集體土地市場(chǎng)概念模型，市場(chǎng)的交易載體、交易雙方、交易對(duì)象和交易方式詳細(xì)了解和分析；總結(jié)得出我國(guó)農(nóng)村集體土地市場(chǎng)還存在農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度不完善，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)體系有待提升和農(nóng)村土地市場(chǎng)的外部環(huán)境需要適應(yīng)等問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：農(nóng)用地；宅基地；農(nóng)村建設(shè)用地；土地市場(chǎng)

中圖分類號(hào) F311 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 A 文章編號(hào) 1007-7731（2016）20-0001-03

Analysis on the Concept Model of Rural Land Market in China

Wang Xinliang et al.

（School of Economics and Management，Zhejiang University of Water Resources and Electric Power，Hangzhou 310018， China）

Abstract：On the basis of the review of Chinas rural collective land ownership and simple review of the rural collective land market research，this paper has evolved Chinas rural collective land market concept model，including the market transaction support，parties to the transaction，transaction object，transaction mode with deconstruction and analysis，and summed up Chinas rural land property rights system is not perfect，the service system of rural land circulation remains to be promotion and the market of rural land external environment needs to be adapt.

Key words：Agricultural land；Residential land；Rural construction land；Land market

1 導(dǎo)言

我國(guó)農(nóng)村土地所有制，從解放初期沒(méi)收地主等土地分配給廣大貧下中農(nóng)，是一種平均化的私有土地制度。然而，以經(jīng)營(yíng)規(guī)模細(xì)小為主體的土地私有模式漸漸不能適應(yīng)國(guó)家以重工業(yè)建設(shè)為核心的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，于是在1953-1956年之間，國(guó)家以農(nóng)業(yè)合作化形式為主要方式的，引導(dǎo)農(nóng)民走互助合作的道路，進(jìn)行農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的社會(huì)主義改造。1958年開(kāi)始的人民公社，是合作化進(jìn)程的提速，農(nóng)村土地除了宅基地還保留農(nóng)民所有之外，被以完全公有、集體統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的高級(jí)社及人民公社代替。經(jīng)過(guò)短暫幾年人民公社之后，農(nóng)地恢復(fù)以生產(chǎn)隊(duì)為組織的初級(jí)農(nóng)業(yè)合作形式，小范圍的合作。1978年，安徽省鳳陽(yáng)縣小崗村首先實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制之后，全國(guó)各地相繼推行農(nóng)地的農(nóng)民家庭承包責(zé)任制，成為我國(guó)農(nóng)村集體土地制度的一個(gè)新創(chuàng)舉，農(nóng)地的所有權(quán)和承包權(quán)得以分離。20世紀(jì)80年代初，家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制產(chǎn)生的效果有目共睹，我國(guó)農(nóng)業(yè)產(chǎn)量和產(chǎn)值得到明顯提升。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，工業(yè)化進(jìn)程不斷推進(jìn)，更多農(nóng)民進(jìn)入城市和工廠打工，務(wù)農(nóng)農(nóng)民越來(lái)越少，土地拋荒現(xiàn)象不斷出現(xiàn)，土地規(guī)模化經(jīng)營(yíng)的可能性和必要性日益顯現(xiàn)，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況日益增加，并呈現(xiàn)多樣化趨勢(shì)。近年來(lái)，農(nóng)民在城市工作穩(wěn)定之后，購(gòu)買(mǎi)房屋等固定資產(chǎn)，成為生活穩(wěn)定的城市居民，農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)成為新的研究命題。所以，無(wú)論從實(shí)踐上還是從理論上，對(duì)農(nóng)村土地市場(chǎng)進(jìn)行全新梳理和研究，都有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

2 農(nóng)村集體土地市場(chǎng)研究綜述

我國(guó)對(duì)農(nóng)村集體土地市場(chǎng)的研究，是近年來(lái)的研究熱點(diǎn)之一。國(guó)外關(guān)于土地制度變遷等理論的研究相對(duì)比較成熟，這些研究對(duì)國(guó)內(nèi)農(nóng)村土地制度改革具有重要的借鑒意義。國(guó)內(nèi)對(duì)農(nóng)村集體土地市場(chǎng)化的研究，研究成果比較多，研究方向比較明確，主要有以下幾個(gè)領(lǐng)域：

2.1 農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度的研究 北京天則經(jīng)濟(jì)研究所（2010）認(rèn)為影響農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素中，產(chǎn)權(quán)和制度因素是主要的制約因素。高圣平和劉守英（2007）認(rèn)為農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度是培育農(nóng)村土地市場(chǎng)的最主要的基礎(chǔ)，決定了農(nóng)村土地市場(chǎng)發(fā)展的方向以及市場(chǎng)化的程度。黃烈佳和張安錄（2006）在農(nóng)村土地市場(chǎng)在改變城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)體制、合理配置農(nóng)地資源、建立健全市場(chǎng)體系等方面都有很深刻的見(jiàn)地。

2.2 農(nóng)地流轉(zhuǎn)的研究 首先是黃天元，李偉芳，錢(qián)憶露（2006）提出土地流轉(zhuǎn)即土地所有權(quán)或使用權(quán)在不同經(jīng)濟(jì)實(shí)體之間的流動(dòng)和轉(zhuǎn)讓的內(nèi)涵。蔣省三和劉守英（2007）按照土地的用途，提出農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)包括農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地之間的流動(dòng)、農(nóng)用土地向非農(nóng)用地之間的流動(dòng)以及非農(nóng)用地之間的流動(dòng)土地流轉(zhuǎn)的外延。陳錫文（2011）等對(duì)農(nóng)村集體土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)原因，流轉(zhuǎn)績(jī)效，影響因素，以及如何推動(dòng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的方式方法進(jìn)行探析。

2.3 農(nóng)地市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制研究 李永安（2013）等提出完善農(nóng)村土地市場(chǎng)市場(chǎng)服務(wù)體系，特別是農(nóng)地價(jià)格機(jī)制、中介機(jī)制、農(nóng)地約束機(jī)制、農(nóng)地收益分配機(jī)制的建設(shè)。錢(qián)忠好和馬凱（2007）認(rèn)為我國(guó)農(nóng)村土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)處于初級(jí)階段，發(fā)育緩慢，區(qū)域差異性顯著。石敏和李琴（2014）認(rèn)為基層政府對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)干預(yù)過(guò)多，市場(chǎng)壟斷現(xiàn)象嚴(yán)重，交易市場(chǎng)信息不對(duì)稱，不公平的市場(chǎng)交易較多。

2.4 城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)一體化研究 高圣平和劉守英（2007）認(rèn)為為了保障建設(shè)用地有序供應(yīng)，必須加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，將農(nóng)村集體土地和國(guó)有土地兩者都納入統(tǒng)一的土地市場(chǎng)。錢(qián)忠好和馬凱等（2007）提出了通過(guò)統(tǒng)一城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)制度創(chuàng)新促進(jìn)農(nóng)村集體土地市場(chǎng)發(fā)展。蔣省三和劉守英（2007）從規(guī)范征地、劃撥和土地儲(chǔ)備等角度提出重構(gòu)農(nóng)村集體土地一級(jí)市場(chǎng)，推動(dòng)建設(shè)用地市場(chǎng)的一體化。

大部分學(xué)者都肯定我國(guó)農(nóng)村集體土地市場(chǎng)的市場(chǎng)化發(fā)展方向，同時(shí)也認(rèn)為該市場(chǎng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和體系中依然存在機(jī)制不健全和人為控制因素比較明顯等問(wèn)題，總的來(lái)說(shuō)，農(nóng)村集體土地市場(chǎng)的發(fā)展還處在發(fā)展與完善階段。

3 農(nóng)村集體土地市場(chǎng)化發(fā)展模型

我國(guó)農(nóng)村集體土地市場(chǎng)分成農(nóng)業(yè)用地，農(nóng)村宅基地，農(nóng)村集體建設(shè)用地3大模塊（圖1）。

3.1 交易標(biāo)的物 農(nóng)村集體土地市場(chǎng)交易的標(biāo)的物為農(nóng)地和建設(shè)用地2類，其中建設(shè)用地又分成宅基地、公益性公共設(shè)施用地和經(jīng)營(yíng)性用地3類。

（1）農(nóng)用地?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第四條“將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地”，并規(guī)定：“前款所稱農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等”。農(nóng)用地簡(jiǎn)稱農(nóng)地。

（2）建設(shè)用地。農(nóng)村建設(shè)用地是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個(gè)人投資或集資，進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地；農(nóng)村宅基地，是農(nóng)民個(gè)人作為住宅基地而占有、利用村集體所有的土地。公益性公共設(shè)施用地指農(nóng)村集體所有的禮堂、廣場(chǎng)和道路等占有的土地。經(jīng)營(yíng)性用地是指農(nóng)村集體所有的開(kāi)發(fā)區(qū)和工業(yè)用地等。

3.2 交易雙方 （1）供給方是農(nóng)地所有者，即農(nóng)民或者農(nóng)村集體組織。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，農(nóng)村集體土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)主體，即土地的承包方也就是集體內(nèi)的農(nóng)戶或獨(dú)立家庭。

（2）需求方分2種情況：一種情況是農(nóng)村集體內(nèi)部成員，也就是農(nóng)民。另外一種情況是村集體組織之外的成員。

建設(shè)用地，我國(guó)規(guī)定農(nóng)村集體建設(shè)用地只能在農(nóng)村集體內(nèi)部交易。因此，供求雙方都是農(nóng)村集體內(nèi)部成員；另一種情況是農(nóng)用地，農(nóng)用地的經(jīng)營(yíng)權(quán)，可以由農(nóng)村集體之外參與，因此他的需求方可以是所有公民。

（3）土地供求關(guān)系是農(nóng)村集體土地市場(chǎng)的基本關(guān)系。農(nóng)村集體土地不僅具有面積的有限性、利用的適宜性、位置的固定性和可利用的持續(xù)性，因此，其供求關(guān)系不僅表現(xiàn)為一定數(shù)量的土地供給與需求，而且還表現(xiàn)在土地質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、區(qū)位和時(shí)序上的供給與需求。

3.3 交易方式 農(nóng)村集體土地的所有權(quán)歸農(nóng)村集體組織如村集體和生產(chǎn)小組所有。農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)交易的承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、用益權(quán)、質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)等權(quán)利歸集體經(jīng)濟(jì)組織的成員農(nóng)民所有。農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的方式很多，主要有：

（1）轉(zhuǎn)包。轉(zhuǎn)包是指在土地承包期內(nèi)，農(nóng)村集體土地承包人將所承包的土地部分或者全部轉(zhuǎn)給第三方耕種，由第三方向承包方履行義務(wù)，承包方與集體所簽訂的合同仍由原承包方履行，第三方與農(nóng)村集體之間沒(méi)有合同關(guān)系。轉(zhuǎn)包合同通常為有償?shù)暮贤?/p>

（2）租賃。租賃是最為普遍的一種流轉(zhuǎn)形式。主要是宅基地建房，在出租房屋的同時(shí)也出租了宅基地使用權(quán)，即農(nóng)村集體村民在依法取得的宅基地上建成房屋后，將房屋出租，個(gè)人得到利益，承租人將土地作為住宅、辦公、倉(cāng)庫(kù)或其他經(jīng)營(yíng)性服務(wù)場(chǎng)所。此類形式主要發(fā)生在城鄉(xiāng)結(jié)合部，一般期限明晰。

（3）投資入股。投資入股是指土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人為取得投資收益而將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為出資標(biāo)的的行為。在改革開(kāi)放之后，以承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出資日漸增加，一般形式包括以承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出資入股，成立土地股份有限公司和成立股份合作社2大類。在實(shí)踐中主要為后者。

（4）土地信托。土地信托，是農(nóng)村集體土地所有權(quán)人（委托人）為有效利用土地，提高農(nóng)村集體土地等不動(dòng)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)效率，而將農(nóng)村集體土地信托予受托人，由受托人利用其專業(yè)規(guī)劃與管理，將土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)做為信托受益分配金交付給受益人。

除了以上這些形式，繼承、互換、反租倒包、代耕代種、轉(zhuǎn)讓也是農(nóng)地流轉(zhuǎn)的重要方式。

4 培育農(nóng)村集體土地市場(chǎng)對(duì)策建議

4.1 完善農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度 馬克思提出，產(chǎn)權(quán)關(guān)系是商品交換關(guān)系的前提，交易雙方當(dāng)事人只有彼此承認(rèn)對(duì)方財(cái)產(chǎn)權(quán)利，才有順利發(fā)生交換行為。農(nóng)民通過(guò)交易可從自己享有產(chǎn)權(quán)交換中獲得明確的更廣泛的收益，從而激勵(lì)產(chǎn)權(quán)人尋求更多收益，推進(jìn)資源的重新配置。完善農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)體系，梳理農(nóng)村集體土地的所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、買(mǎi)賣權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)和繼承權(quán)等權(quán)屬關(guān)系，厘清農(nóng)村集體組織成員關(guān)系，保障集體土地成員擁有的產(chǎn)權(quán)，減少因?yàn)橹黧w不清和產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂所導(dǎo)致的各種糾紛。完善的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)體系是土地市場(chǎng)交易的前提和基礎(chǔ)。運(yùn)用法律工具，維護(hù)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)不受侵犯，保障農(nóng)村集體土地所有者及使用者的權(quán)利，減少土地市場(chǎng)交易糾紛，理清農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體不清、產(chǎn)權(quán)關(guān)系模糊的問(wèn)題。

4.2 優(yōu)化農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)體系 由于農(nóng)村集體土地使用權(quán)分散在各個(gè)農(nóng)戶手中，信息閉塞協(xié)調(diào)溝通成本高，農(nóng)村集體土地供給方找不到合適的土地需求方。而農(nóng)村集體土地需求方又找不到合適的農(nóng)村集體土地供給方，造成信息不對(duì)稱，影響農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的效率。農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)交易的順利進(jìn)行，需要各種配套措施和制度。需要建立相關(guān)組織和機(jī)構(gòu)，保證農(nóng)村集體土地交易。土地交易雙方的媒介和橋梁，是實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)交易的關(guān)鍵，是提升農(nóng)地產(chǎn)權(quán)交易效率，提升農(nóng)地產(chǎn)權(quán)交易績(jī)效的必要環(huán)節(jié)。市場(chǎng)機(jī)制是通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)通過(guò)市場(chǎng)的供求、投機(jī)、宏觀調(diào)控等要素實(shí)現(xiàn)作用的機(jī)理，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)資源配置。市場(chǎng)機(jī)制的實(shí)現(xiàn)，不僅需要一整套的市場(chǎng)制度，更需要相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施和硬件條件，才能保證農(nóng)村集體土地市場(chǎng)的順利正常運(yùn)行。農(nóng)村土地市場(chǎng)運(yùn)行需要落實(shí)農(nóng)村集體土地價(jià)格構(gòu)成因素，建立農(nóng)村集體土地價(jià)格評(píng)估機(jī)制，健全農(nóng)村土地估價(jià)指標(biāo)體系；建立農(nóng)村集體土地交易的服務(wù)機(jī)構(gòu)，完善相對(duì)穩(wěn)定的農(nóng)村集體交易場(chǎng)所，健全農(nóng)村集體土地交易的監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，規(guī)范農(nóng)村集體土地交易的申報(bào)、登記、核準(zhǔn)、過(guò)戶手續(xù)。

4.3 優(yōu)化農(nóng)村土地市場(chǎng)的外部環(huán)境 農(nóng)村集體土地市場(chǎng)化順利進(jìn)行，跟當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和配套服務(wù)直接相關(guān)。長(zhǎng)期以來(lái)，為了城市化、工業(yè)化發(fā)展，農(nóng)民集體奉獻(xiàn)了大量的土地。而現(xiàn)在，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)集群和工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)農(nóng)民就業(yè)，農(nóng)村勞動(dòng)力向城市集中起到帶動(dòng)作用。需要非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展，全面吸收農(nóng)民就業(yè)，提高農(nóng)民的非農(nóng)就業(yè)水平，滿足農(nóng)民的利益訴求，從而促進(jìn)更多的農(nóng)民參與農(nóng)村集體土地市場(chǎng)交易中來(lái)。農(nóng)民的社會(huì)保障體系的發(fā)育程度，完善程度也對(duì)農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)造成直接影響。農(nóng)村社會(huì)保障法律制度的缺位限制了農(nóng)民參與農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的積極性，造成農(nóng)村集體土地需求意愿遠(yuǎn)高于農(nóng)村集體土地供給、農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)讓規(guī)模比較小、以及農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)包的期限較短等問(wèn)題。

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