文/周志炯、楊豪丞、顧鑫炳、陳晶晶 浙江財經(jīng)大學公共管理學院 浙江杭州 310018

基于信息交互的房地產(chǎn)電子商務O2O模式研究

文/周志炯、楊豪丞、顧鑫炳、陳晶晶 浙江財經(jīng)大學公共管理學院 浙江杭州 310018

房地產(chǎn)電子商務作為一種新的營銷模式，在當下的房產(chǎn)銷售中扮演著至關重要的角色，但是由于房地產(chǎn)這種商品的特殊性，導致房地產(chǎn)電子商務的應用在國內還處于探索階段。本文在總結現(xiàn)有房地產(chǎn)電子商務模式的基礎上，通過BIM、GIS等現(xiàn)代技術的應用，搭建了基于信息交互的房地產(chǎn)電子商務O2O新模式，有利于改進現(xiàn)階段房地產(chǎn)電子商務信息交互性、實用性不足，實現(xiàn)開發(fā)商和消費者的互利共贏。

房地產(chǎn)；電子商務；O2O；信息交互

一、引言

隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”的概念被越來越多的人熟知，利用互聯(lián)網(wǎng)為所在行業(yè)和領域服務已成為各行各業(yè)的共識。在如今的房地產(chǎn)行業(yè)中，互聯(lián)網(wǎng)憑借其方便、快捷、信息豐富等特點，已成為了解房地產(chǎn)信息的便捷途徑。且與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售模式相比，電子商務化的房地產(chǎn)銷售模式不僅能降低開發(fā)商的營銷成本，也能給消費者帶來方便。同時，2016年9月，住建部印發(fā)《2016－2020年建筑業(yè)信息化發(fā)展綱要》，其中對勘察設計類、施工類、工程總承包類企業(yè)做了具體部署，積極探索“互聯(lián)網(wǎng)+”，推進建筑行業(yè)的轉型升級。由此可見，房地產(chǎn)電子商務化切合時代潮流和消費者心理，是未來房地產(chǎn)銷售的重點發(fā)展方向之一。

在我國，房地產(chǎn)電子商務領域起步較晚，并且由于各種原因不受房地產(chǎn)企業(yè)重視，直到2011年新浪樂居的房地產(chǎn)電子商務頻道――房產(chǎn)電商測試版上線，這種情況才得到改善。之后，以萬達為代表的商業(yè)地產(chǎn)也開始開拓房地產(chǎn)電子商務領域，整合相關房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務，打造“線上商業(yè)綜合體”。2013年新浪樂居推出房產(chǎn)電子商務3.0平臺“E信通”，通過該平臺，開發(fā)商可根據(jù)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、項目的特點和營銷計劃來選擇營銷媒體或營銷渠道。但即使經(jīng)過多年的發(fā)展，如今的房地產(chǎn)電子商務平臺仍有著諸多如信息不全面、交互性差等問題亟待解決。在大力發(fā)展電子商務的浪潮中，房地產(chǎn)電子商務正在以全新的姿態(tài)改變著房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務模式、銷售模式和盈利模式，房地產(chǎn)電商平臺已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展規(guī)劃中不可忽視的重要組成部分。【1】

二、現(xiàn)有房地產(chǎn)電子商務平臺的問題

目前，房地產(chǎn)電子商務化將房產(chǎn)營銷從線下延伸到了線上，使消費者足不出戶便能了解更多房源信息。然而，國內現(xiàn)有的房地產(chǎn)電子商務化僅限于傳統(tǒng)的網(wǎng)絡銷售，沒有考慮到房地產(chǎn)作為商品具有價格高、影響大的特殊性，銷售模式比較傳統(tǒng)，信息量小而雜，內容簡單，導致其信息交互性較差，具體表現(xiàn)在以下方面。

1.信息內容簡單，無法調動消費者的瀏覽興趣

目前，國內的大中型房地產(chǎn)企業(yè)基本都建立了自己的官方網(wǎng)站，用以展示企業(yè)自身的發(fā)展狀況及介紹所開發(fā)樓盤的相關信息。但房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站上發(fā)布的信息內容比較簡單，且相關信息在數(shù)量和質量上都沒有超過傳統(tǒng)媒體，大多仍以圖片和文字來展示，只有部分大型房地產(chǎn)企業(yè)會以視頻的方式來介紹樓盤情況，交流方式也是僅限于提供售樓處電話號碼。而最新的網(wǎng)絡營銷信息技術，如三維虛擬現(xiàn)實技術與Unity 3D的應用還不到位?！?】總體來講，房產(chǎn)電商平臺的信息內容過于簡單，不利于調動消費者的瀏覽興趣。

2.信息實用性差，無法傳遞質量信息

房屋質量會對住戶產(chǎn)生長遠的影響，毫無疑問會成為消費者購買決策中的重點關注對象。然而在現(xiàn)有的模式中，消費者瀏覽網(wǎng)頁卻無法得知房屋質量的具體情況，從而對電商平臺上所示商品房的質量心存疑慮。而行業(yè)內比較前沿的BIM技術（建筑信息模型），可以展示項目的部分施工過程，消費者可以通過該技術獲取施工過程中的一些重要參數(shù)，了解所購房產(chǎn)的質量。但目前該項技術在房產(chǎn)電商平臺卻沒有得到很好的應用。

3.價格數(shù)據(jù)不明確，無法滿足消費者需求

當前，電商平臺上的報價大多是均價或者起價，有些平臺甚至不會明確說明這個價格歸屬于哪個時間段。同時，同一項目不同戶型的報價也比較模糊。不同月度、季度樓盤的價格變化、周邊類似商品房的價格信息也沒有得到很好的展示，導致消費者對平臺上的報價心存疑慮。且消費者從目前的電商平臺中獲取價格信息的途徑十分有限。而GIS技術基本功能是將表格型數(shù)據(jù)轉換為地理圖形顯示，便于與周邊商品房的進行價格對比。但該項技術也沒有得到很好的應用。

綜上所述，現(xiàn)有房產(chǎn)電商平臺理念陳舊，創(chuàng)新意識薄弱，沒有充分應用諸多前沿科技技術，信息交互性較差，尚不能滿足消費者在線上看房的要求。

三、基于信息交互的房地產(chǎn)電子商務O2O模式設計理念

所謂信息交互的房地產(chǎn)電子商務O2O模式，就是指利用現(xiàn)有的科學技術對傳統(tǒng)的電子商務模式進行優(yōu)化整合，彌補原有方式內容單一、形式簡單、信息實用性差、互動性弱等缺陷，減少房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者之間的信息不對稱，增強房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者的聯(lián)系，實現(xiàn)雙方多渠道的信息交互，滿足各自對所需信息的需求，從而促進房地產(chǎn)電子商務的發(fā)展。具體來講，可以通過BIM技術（建筑信息模型）、VR（虛擬現(xiàn)實）、Unity 3D（建筑可視化）、GPS＆GIS技術和人工智能等科學技術，來實現(xiàn)房地產(chǎn)電子商務的信息交互。

信息交互的房地產(chǎn)電子商務O2O模式的主要理念是“更豐富、更互動、更實用、更方便”，從內容、溝通、信息質量和消費者四個維度出發(fā)對現(xiàn)有房地產(chǎn)電子商務O2O模式做了完善。以下詳細闡述了四個理念的具體內容：

（一）“更豐富”，房地產(chǎn)電子與現(xiàn)有科學技術的結合，將會大大豐富瀏覽內容，增加消費者的體驗感，突破現(xiàn)有模式局限于圖片、視頻的情況。

（二）“更互動”，消費者除了可以與樓盤銷售人員進行電話溝通以外，還可以通過詢價系統(tǒng)進行在線咨詢，也可以選擇與系統(tǒng)內置的智能機器人進行語音、文字交流，拓寬了消費者的溝通渠道，促進了消費者與開發(fā)商之間的聯(lián)系，有利于減少因溝通不暢而帶來的一系列問題。

（三）“更實用”，改進后的電子商務模式能夠給消費者帶來信息實用性，對于消費者來說現(xiàn)有的房地產(chǎn)電子商務所提供的信息多是樓盤外觀、地點、戶型、均價等信息，而諸如樓盤的質量、各套房的具體價格、周邊樓盤的價格等關鍵信息則未提及，因此本文提出的模式對這些關鍵信息做了補充，從而使信息更加完整、有效。

（四）“更方便”，在對現(xiàn)有的房地產(chǎn)電子商務模式進行優(yōu)化以后，無疑會給消費者帶來時間、空間上的巨大方便，減少往復看房所帶來的各種成本。

總的來說，信息交互的房地產(chǎn)電子商務O2O模式是利用現(xiàn)有的科學技術對原有模式的完善、優(yōu)化，突出房地產(chǎn)電子商務的線上功能，從而更好地實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者之間的信息交互，減少雙方的線下交易成本，為雙方的線下交易帶來切實方便。圖3.1為信息交互的房地產(chǎn)電子商務O2O模式框架圖。

圖3.1　信息交互的房地產(chǎn)電子商務O2O模式框架圖

四、基于信息交互的電子商務020模式運行流程

1.BIM技術的運行

BIM技術（建筑信息模型）作為當下建筑行業(yè)最熱門的技術，以建筑工程項目的各項相關信息數(shù)據(jù)作為模型的基礎建立完整的、高度集成的建筑工程項目信息化模型，作用是實現(xiàn)建設項目的信息化?！?】房地產(chǎn)商通過該電子商務平臺可以將房產(chǎn)施工過程利用BIM模型展示出來，實現(xiàn)進度模擬與過程展示。同時基于BIM技術的業(yè)主方檔案資料協(xié)同管理平臺，可將施工過程、項目竣工和運維階段需要的資料檔案（包括驗收單、合格證、檢驗報告、工作清單、設計變更單等）等導入BIM模型中，并將施工方和監(jiān)理單位的工程質檢進行安全數(shù)據(jù)存儲?！?】

消費者利用BIM模型，可以深入了解所購房產(chǎn)施工過程中的進度情況、建筑過程中使用的材料質量以及相應的質量合格情況，從而彌補消費者無法利用網(wǎng)絡了解所購房產(chǎn)質量信息的缺點，使消費者能最大限度地通過電腦了解所購房產(chǎn)的施工以及質量情況，圖4.1為BIM技術的作用框架圖。

圖4.1　BIM技術的作用框架圖

2.VR與Unity 3D技術的運行

VR技術與Unity 3D（建筑可視化）的結合，能夠起到創(chuàng)新傳統(tǒng)房地產(chǎn)銷售模式的作用，打破消費者無法遠程感受房地產(chǎn)具體情況的障礙，滿足消費者足不出戶就能清楚的了解到房地產(chǎn)的現(xiàn)實外觀及布置情況，使購樓者置身于與真實環(huán)境相差無幾的虛擬現(xiàn)實中隨意瀏覽, 體驗全面真實的居住感覺。【5】

消費者利用手中的鼠標，戴上VR眼鏡，就可以身臨其境般地觀看不同樓層不同房間的立體全景，并結合開發(fā)商放在平臺上的樓盤信息有目的性的選擇，重點挑選自己感興趣的部分進行鑒賞。這個過程相當于模擬了消費者赴實地看房的過程，節(jié)約了購房者實地看房過程中的各項花費，大大簡化了看房程序，為消費者與開發(fā)商都提供了便利，圖4.2為VR＆Unity 3D技術的作用框架圖。

圖4.2　VR＆Unity 3D技術的作用框架圖

3.GPS＆GIS技術的運行

消費者往往很關注樓盤的位置與周邊配套設施，而GPS＆GIS技術與電子商務平臺的結合可以幫助消費者很好的了解到樓盤的地段位置以及周邊的配套情況。通過利用GIS＆GPS技術，可以為消費者提供清晰逼真的地理信息圖片，消費者可以足不出戶地了解到樓盤周圍的地理信息狀況、配套設施情況以及交通情況，這就節(jié)約了消費者赴實地考察的實際成本，同時也減少了開發(fā)商因接待看房客戶而帶來的人工成本，為雙方都帶來了實在的利益。圖4.3為GIS＆GPS技術在信息交互的O2O平臺中的作用框架圖。

圖4.3　GIS＆GPS技術的作用框架圖

4.智能詢價系統(tǒng)的運用

一般來說，消費者對樓盤的價格敏感，往往會想了解不同位置房產(chǎn)的價格情況，而這些問題的回答可以通過管理員設定好答案讓智能機器人自動回答。對于其他問題，則可以通過智能機器人將信息傳遞給后臺，讓平臺信息管理人員回答。當消費者問到房產(chǎn)價格、戶型等較為重要的信息時，智能機器人首先通過后臺了解到該消費者基本個人信息（在使用該平臺需要實名登記相關個人信息），然后將不同戶型的價格信息推送到聊天平臺上，并且自動詢問消費者的意向價格與意向戶型。當消費者將自己的意向價格與意向戶型發(fā)送到聊天平臺上時，智能機器人就將收集這些信息，達到一定數(shù)量后便對這些數(shù)據(jù)進行分析處理。

當然，這部分作為整個信息交互平臺最后也是最重要的部分，承擔著消費者與房地產(chǎn)開發(fā)商交易的任務，客觀、獨立、公正、有約束力的第三方監(jiān)管機構必不可少，第三方監(jiān)管機構的存在要能夠有效保證交易雙方的公平，保護雙方利益不受到侵害。從這個角度來講相關只有政府部門適合扮演這個角色，一是對消費者和開發(fā)商都有約束力，二是能對整個交易過程起到監(jiān)督保障作用，三是能夠為一些合同的簽訂帶來程序上的便利。同時還要重點完善在線支付功能，保障在線支付的安全性。

圖4.4　智能詢價系統(tǒng)框架圖

結語:

基于信息交互的房地產(chǎn)電子商務O2O模式創(chuàng)新，通過BIM、GIS等技術向消費者展示了房地產(chǎn)多個層面的數(shù)據(jù)信息，提高了房地產(chǎn)電子商務的信息交互性和可靠性。當然，現(xiàn)階段技術的聯(lián)合使用還存在一些問題，在未來需要展開更具體的工作，完善房地產(chǎn)電子商務模式軟件的細節(jié)設計。但隨著信息化地不斷發(fā)展和進步，這些問題會逐步得到解決，且房地產(chǎn)銷售電子商務化作為房地產(chǎn)銷售的未來發(fā)展方向，也將促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對電子商務平臺進行更深入的研發(fā)優(yōu)化。最后，政府需要建立健全房地產(chǎn)電子商務法律法規(guī)，從而監(jiān)督和引導房地產(chǎn)電子商務模式健康發(fā)展。

[1]丁焰.大數(shù)據(jù)背景下房地產(chǎn)電子商務發(fā)展[J].市場周刊,2016年06期:54-56.

[2]陳海霞.我國房地產(chǎn)電子商務營銷模式創(chuàng)新研究[J].河南科技,2015年23期:236-237.

[3]劉占??；趙明；徐瑞龍.BIM技術在我國的研發(fā)及工程應用[J].建筑技術,2013年10期:893-897.

2015年度浙江省“新苗人才”項目