李 靜

(東北大學 工商管理學院, 遼寧 沈陽 110819)

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沈陽市土地供應績效評價與影響因素研究

李 靜

(東北大學 工商管理學院, 遼寧 沈陽 110819)

以優(yōu)化土地資源配置為目的, 針對當前沈陽城市土地供應中存在的總量偏大、結(jié)構(gòu)不合理等問題,采用2006—2015年的數(shù)據(jù),以土地供應面積、固定資產(chǎn)投資等為輸入單元, 以GDP、土地出讓收益等為輸出單元,運用DEA數(shù)據(jù)包絡分析方法對土地供應的總體效率進行了評價,發(fā)現(xiàn)沈陽市土地供應綜合技術(shù)效率不高,其中既有純技術(shù)效率的影響也有規(guī)模效率的影響,土地的規(guī)模收益有相當年份都表現(xiàn)為規(guī)模報酬遞減,說明沈陽市經(jīng)濟發(fā)展過程中土地供應很多時候超過了最優(yōu)規(guī)模。進一步通過回歸分析,得出影響沈陽市土地供應績效的幾個主要因素為:經(jīng)濟發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、城鎮(zhèn)化水平等,為提高城市未來土地供應績效提供借鑒。

沈陽市; 土地供應; 績效評價; DEA方法

目前,我國城市土地有償市場已經(jīng)形成,但城市土地供應是現(xiàn)有土地制度下的以政府作為供應主體的特殊土地供給模式,由此,城市土地供應也成為政府進行土地資源合理配置、宏觀調(diào)控城市土地市場的重要手段。然而,我國城市土地供應在實踐中卻存在無序擴張、用地結(jié)構(gòu)不合理、土地違法使用等諸多現(xiàn)實問題。因此,對土地供應績效進行科學評價是提高土地利用效率、完善土地供應機制不可缺少的環(huán)節(jié)。

關(guān)于城市土地供應績效及影響因素的研究,國外學者主要側(cè)重于土地供應數(shù)量、位置與價格的相互關(guān)系和土地供給調(diào)控的效果等方面。Monk & Whitehead(1996)探討了土地規(guī)劃對土地供給、價格的影響[1];Pryce(1999)采用兩階段最小二乘法研究得出英國住房彈性和土地供給之間存在密切相關(guān)關(guān)系[2];Lai & Wang(1999)研究了開發(fā)商的供給決策與政府土地供應之間的相互關(guān)系[3];Bramley & Leishman(2005)在采用面板數(shù)據(jù)進行測度和模擬的基礎(chǔ)上提出規(guī)劃管制是影響住房市場均衡的顯著因素[4];Brueckner(2007)實證檢驗了城市增長邊界、開發(fā)密度限制等土地供給政策的影響[5];Gyourko & Albert(2008)通過對美國區(qū)域土地供給調(diào)控的估算提出地區(qū)環(huán)境的重要作用[6];Costello & Rowley(2010)分析了土地供應數(shù)量對住房價格的影響[7]。國內(nèi)學者的相關(guān)研究主要集中在關(guān)于土地功能實現(xiàn)程度的評價及土地管理等方面,鄭新奇、王筱明(2004)利用數(shù)據(jù)包絡方法研究了城鎮(zhèn)土地利用結(jié)構(gòu)的效率[8];蔣濤(2005)研究提出不同市場條件下的城市土地供給對其土地市場價格有不同影響結(jié)果[9];劉曉英(2005)研究認為土地供應對房產(chǎn)價格的影響具有階段性[10];柯善咨、何鳴(2008)則通過實證方法提出土地供給對地級以上城市的地價有顯著影響[11];黃忠華等(2009)對上海土地供應對住房價格影響進行了實證研究[12];李宏蕓等(2012)采用DEA模型對重慶市土地供應效率進行分析的結(jié)果是效率普遍偏低[13];王良健等(2014)對我國省際土地供應績效進行實證評估的結(jié)果為大部分地區(qū)土地供應綜合技術(shù)效率呈逐年下降趨勢[14]。

以上研究主要從土地供應政策執(zhí)行效果方面來進行,研究方法主要采用德爾菲法、主成分分析法及模糊綜合評價等,指標權(quán)重的處理較主觀。近年來有的學者采用數(shù)據(jù)包絡分析方法(DEA)對城市土地供應績效進行評價,取得了較好的研究成果。本文采用DEA—Tobit兩階段分析方法對沈陽市土地供應績效進行全面評價。

一、 沈陽市土地供應現(xiàn)狀

沈陽市區(qū)面積為3 471 km2,建成區(qū)面積455 km2,目前同撫順、本溪、遼陽、鞍山、營口、鐵嶺和阜新等城市的同城化發(fā)展迅速,對建設(shè)用地的需求增長較快,導致土地供應規(guī)模不斷加大,但同時經(jīng)濟發(fā)展與土地利用的矛盾也逐漸突出。2002年,《沈陽市土地交易市場管理辦法》實施,土地儲備交易制度由此建立,要求土地出讓以拍賣、招標及掛牌等市場化方式運行。沈陽市出讓土地的數(shù)量在經(jīng)歷了“非理性”的較大波動后,近年已趨于穩(wěn)定,收益也逐步實現(xiàn)了穩(wěn)定增長,對促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置發(fā)揮了積極的作用,具體數(shù)據(jù)參見表1。

表1 近年沈陽市土地出讓情況(2009—2015)

在經(jīng)濟快速發(fā)展的基礎(chǔ)上,沈陽市土地供應面積2011年達到最高值6 391.46萬m2,土地出讓面積為4 457.02萬m2,居全國第一,其中工業(yè)、商業(yè)、住宅用地分別為1 986.54萬m2、437.03萬m2、1 953.95萬m2,占出讓總量分別為44.6%、9.8%、43.8%,而工業(yè)、商業(yè)、住宅供應土地起始樓面價分別為479元/m2、1 436元/m2、1 383元/m2。這種出讓土地面積過大的情況,反映了開發(fā)商一定程度上非理性拿地的現(xiàn)象,由此也造成一定的隱患和土地的粗放使用。隨著近兩年房地產(chǎn)政策的從緊取向,土地出讓面積有所下降。2015年,沈陽市供應的土地面積為1 459.11萬m2,土地出讓面積為1 200.82萬m2,其中工業(yè)、商業(yè)、住宅用地分別為848.01萬m2、21.69萬m2、315.37萬m2,占出讓總量分別為70.6%、1.8%、26.3%,而工業(yè)、商業(yè)、住宅供應土地起始樓面價分別為490元/m2、3 238元/m2、1 778元/m2。

二、沈陽市土地供應績效的DEA分析

1. 評價模型設(shè)定與數(shù)據(jù)來源

數(shù)據(jù)包絡分析(DEA)是Charnes & Cooper于1978年首次提出的評價具有相同類型的多投入、多產(chǎn)出的決策單元(簡稱DMU)是否相對有效的一種非參數(shù)統(tǒng)計方法,本文采用DEA模型測算沈陽市的土地供應績效。

在本文DEA方法評價沈陽市土地供應績效中,以時間為決策單元DMU。土地供應績效既要注重經(jīng)濟效益,也要關(guān)注社會效益和環(huán)境效益,在借鑒其他學者研究經(jīng)驗的基礎(chǔ)上本文選取的輸入指標為土地供應面積(萬m2)、固定資產(chǎn)投資額(億元)、第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的就業(yè)比;輸出指標為GDP(億元)、人均GDP(元)、土地出讓金(億元)、人均住宅面積(m2)、人均綠地面積(m2)。本文采用年度數(shù)據(jù),樣本區(qū)間為2006—2015年,數(shù)據(jù)來源為沈陽市統(tǒng)計年鑒、沈陽市國土局及Wind資訊金融終端。

2. 評價結(jié)果及分析

運用Deap 2.1軟件對沈陽市土地供應績效進行DEA分析,其具體結(jié)果參見表2、表3。

表2 沈陽市土地供應效率投入產(chǎn)出經(jīng)濟效益的DEA分析

表3 沈陽市土地供應效率投入產(chǎn)出社會環(huán)境效益的DEA分析

由表2可見,在經(jīng)濟效益方面,沈陽市土地供應效率2006—2015年平均綜合技術(shù)效率為0.949,平均純技術(shù)效率為0.991,平均規(guī)模效率為0.957。2006年、2010年、2012年、2014年、2015年土地供應效率達到了綜合技術(shù)效率有效狀態(tài),且規(guī)模收益不變,達到了最大產(chǎn)出規(guī)模點,但各年的土地供應量并不都是最多的,特別是2014和2015年,土地供應量已大幅減少,綜合技術(shù)效率仍表現(xiàn)為DEA有效,表明土地供應量并非越多越好,而要與其他要素投入合理配比才能達到DEA有效;2007—2009年、2011年和2013年土地供應效率為非DEA有效,其中2007年和2013年純技術(shù)效率達到有效性,規(guī)模效率低是造成綜合技術(shù)效率無效的主要原因,說明這兩年投入產(chǎn)出比例未達到適度規(guī)模,而且2007年是規(guī)模收益遞減的趨勢,2013年是規(guī)模收益遞增的趨勢,2008年、2009年及2011年,土地供應綜合效率低是純技術(shù)效率和規(guī)模效率兩方面低下造成的,特別是2011年,土地供應的純技術(shù)效率和規(guī)模效率都是研究期間最低值,導致其綜合技術(shù)效率最低。由表3可見,在社會環(huán)境效益方面,沈陽市土地供應效率與經(jīng)濟效益相近,2006—2015年平均綜合技術(shù)效率為0.951,平均純技術(shù)效率為0.959,平均規(guī)模效率為0.991,顯示人居環(huán)境方面土地規(guī)模越來越優(yōu)化。2006—2009年和2015年土地供應效率達到了綜合技術(shù)效率最佳狀態(tài),且規(guī)模收益不變,達到了最大產(chǎn)出規(guī)模點;2010—2014年土地供應效率為非DEA有效,2010—2013年,土地供應綜合效率低是純技術(shù)效率和規(guī)模效率兩方面原因造成的,特別是純技術(shù)效率在各年都低于規(guī)模效率,說明土地利用從社會環(huán)境來看在結(jié)構(gòu)上、集約化等方面還存在不足,特別是2014年,綜合技術(shù)效率無效的是因為純技術(shù)效率低單一因素導致的。

綜合經(jīng)濟效益與社會環(huán)境效益兩方面,沈陽市土地供應只有2006年和2015年綜合技術(shù)效率都達到最佳,其他年份并沒有實現(xiàn)二者的統(tǒng)一,2007—2009年,沈陽市土地供應的經(jīng)濟效益沒有達到綜合技術(shù)效率最佳,2010年、2012年和2014年沈陽市土地供應的社會環(huán)境效益沒有達到綜合技術(shù)效率最佳,而2011年、2013年兩方面都沒有達到綜合技術(shù)效率最佳。

進一步對非DEA有效年份進行投影分析,從經(jīng)濟效益來看,2008年、2009年、2011年,沈陽土地供應、固定資產(chǎn)投資額都存在一定程度的剩余,第二產(chǎn)業(yè)的勞動投入相對較多,說明城市建設(shè)資金利用不充分、勞動力資源配置不合理,使土地資源未得到充分有效的利用,2009年和2011年存在產(chǎn)出不足,見表4。從社會環(huán)境效益來看,2010—2014年,沈陽土地供應、固定資產(chǎn)投資額都存在一定程度的剩余,其中2011年和2012年土地供應剩余較多,而固定資產(chǎn)投資剩余逐年增加,第二產(chǎn)業(yè)的勞動投入相對較多,2010年和2012年人均GDP存在產(chǎn)出不足,人均住宅面積、人均綠地面積分別在2011年和2012年后逐漸改善,見表5。

表4 經(jīng)濟效益非DEA有效年份的投入冗余與產(chǎn)出不足情況

表5 社會環(huán)境效益非DEA有效年份的投入冗余與產(chǎn)出不足情況

三、沈陽市土地供應績效影響因素檢驗

1. 評價模型設(shè)定

應用回歸模型分析影響沈陽市土地供應績效的影響因素,以DEA模型所測算的土地供應效率值作為因變量,各種影響因素作為自變量。因為作為因變量的效率值介于0～1之間,屬于受限制情況,所以采用隨機效應Tobit回歸模型,見式(1):

式中,yit為因變量;xit為自變量;βT是未知參數(shù)向量;εit～(0,δ2)。

自變量的選取:

(1) GDP增長率。以GDP年均增長率表示城市經(jīng)濟的發(fā)展水平。一般而言,城市經(jīng)濟發(fā)展水平越高,對土地的需求越旺盛,也越能為土地利用提供雄厚的資金保障,同時吸引各種人才和先進技術(shù)等生產(chǎn)要素,從而提高土地的利用效率。但是,如果地方政府官員在以GDP增長率為主要考核晉升指標的背景下大規(guī)模為招商引資供應土地,甚至存在土地違法行為,那么較高的經(jīng)濟發(fā)展水平往往是以過量低效的土地供應為代價的。因此,經(jīng)濟發(fā)展水平對土地供應績效的影響方向可能是不確定的。

(2) 城鎮(zhèn)化率(非農(nóng)業(yè)人口占總?cè)丝诒戎?。城鎮(zhèn)化是農(nóng)村人口不斷向城市轉(zhuǎn)移的過程。在城鎮(zhèn)化推進的過程中,城市規(guī)模必然有不斷擴大的壓力和趨勢,而城市土地是有限的,由此會促使土地上的經(jīng)濟要素增加以便更充分利用有限的土地,所以城鎮(zhèn)化水平越高存量土地的供應績效應該越好。

(3) 第二、三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重。在城市經(jīng)濟發(fā)展的過程中,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)會呈現(xiàn)出以第二產(chǎn)業(yè)為主到以第三產(chǎn)業(yè)為主的漸進升級規(guī)律。從產(chǎn)業(yè)的供地方式來看,我國工業(yè)用地在2006年國務院發(fā)布《關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》以前,主要采取協(xié)議出讓方式,通過大規(guī)模廉價供應工業(yè)用地來加快經(jīng)濟發(fā)展,2006年以后雖然采用“招拍掛”方式出讓,但因為缺乏監(jiān)督懲罰機制,地方政府依然經(jīng)常利用廉價土地吸引投資。而第三產(chǎn)業(yè)幾乎全部是以“招拍掛”的市場化出讓方式完成土地供應的,附加值也較高。因此從理論上來看,隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級,土地集約利用程度加強,土地供應績效提高。

(4) 土地管理執(zhí)法力度。通常情況下,在地方政府的土地供應中,如果土地管理部門針對土地違法行為的執(zhí)法力度大,土地供應的違法現(xiàn)象就會得到較好的控制,土地供應績效也會相應提高。本文以土地違法結(jié)案面積/土地違法立案面積來表示土地管理部門執(zhí)法力度。

具體回歸模型見式(2):

其中: TEt表示時間t的土地供應綜合技術(shù)效率值;a表示待估參數(shù);gdpr表示人均GDP;popu表示城鎮(zhèn)化率;indusl1表示第二產(chǎn)業(yè)占GDP比重;indusl2表示第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重;shhis表示土地管理執(zhí)法力度;e表示隨機擾動項。

2. 實證結(jié)果分析

采用Stata 10.0軟件對式(2)進行回歸分析,變量采用自然對數(shù)形式,鑒于時間序列數(shù)據(jù)常常存在比較顯著的自相關(guān)性,所以本文在參數(shù)估計中采用了一階廣義差分法,結(jié)果見表6。

表6 土地供應綜合技術(shù)效率值與影響因素回歸結(jié)果

由表6可見,沈陽市土地供應績效的經(jīng)濟效益方面:經(jīng)濟發(fā)展水平與土地供應績效呈正相關(guān)關(guān)系,影響彈性為0.277 2,且在5%水平上顯著,表明沈陽市在經(jīng)濟快速發(fā)展的過程中,匯集了技術(shù)、人才等優(yōu)勢,使土地供應在數(shù)量增長的同時也提高了利用效率;城鎮(zhèn)化率與土地供應績效呈正相關(guān)關(guān)系,影響彈性最大為1.871 3,且在1%水平上顯著,表明城鎮(zhèn)化水平對土地供應績效有明顯的影響,隨著城市化水平的提高土地越來越稀缺,由此可以促進人們更加集約地利用土地。第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重對土地供應績效呈負向影響,影響彈性為1.433 2,在1%水平上顯著,表明沈陽市工業(yè)用地仍然存在大規(guī)模廉價供地的現(xiàn)象,當然,工業(yè)用地因為遠離城市中心而地價較低也是一個事實。第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重對土地供應績效呈正向影響,影響彈性為0.354 3,在1%水平上顯著,表明第三產(chǎn)業(yè)用地以市場化出讓方式為主大大提高了土地的利用效率;地方土地管理執(zhí)法力度與土地供應績效呈正相關(guān)關(guān)系,影響彈性僅為0.055 1,且沒有通過顯著性檢驗,表明地方土地管理部門對土地違法的執(zhí)法力度雖然可以提高土地供應績效,但目前沈陽市因為對土地違法的監(jiān)督執(zhí)法能力有限,立案數(shù)量不多,沒有對提高土地供應績效產(chǎn)生明顯影響。

沈陽市土地供應績效的社會環(huán)境效益方面,經(jīng)濟發(fā)展水平與土地供應績效呈正相關(guān)關(guān)系,影響彈性為0.187 6,在5%水平上顯著,表明沈陽市在經(jīng)濟快速發(fā)展的過程中,人們的居住條件也不斷提高;城鎮(zhèn)化率與土地供應績效呈正相關(guān)關(guān)系,影響彈性為1.365 5,且在5%水平上顯著,表明隨著城市化水平的提高雖然土地越來越稀缺,但城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,導致土地供應的社會環(huán)境效益越來越好;第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重對土地供應績效呈負向影響,影響彈性為1.225 6,在5%水平上顯著,第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重對土地供應績效呈正向影響,影響彈性為0.287 4,沒有通過顯著性檢驗,表明產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級對土地供應的社會環(huán)境效益影響沒有經(jīng)濟效益影響大;地方土地管理執(zhí)法力度與土地供應績效呈正相關(guān)關(guān)系,影響彈性為0.068 2,在1%水平上顯著,表明地方土地管理部門的執(zhí)法力度對土地供應的社會環(huán)境效益影響比對經(jīng)濟效益影響更為顯著。

四、 結(jié)論與建議

城市土地資源的優(yōu)化配置是經(jīng)濟社會發(fā)展的重要條件,也是城市土地管理的重要目標。利用DEA方法可以比較精確地評價城市土地利用的總體效率、用途,并利用其投影理論指出不足的改進方向,所以DEA分析模型可以成為土地市場動態(tài)監(jiān)測中評估土地供應效率的一種科學、有效的方法。本文應用DEA模型對沈陽市2006—2015年土地供應績效進行評價的結(jié)果顯示,沈陽市土地供應綜合技術(shù)效率總體不高,既有純技術(shù)效率的影響也有規(guī)模效率的影響,而且往往不能實現(xiàn)經(jīng)濟效益和社會環(huán)境效益兩方面的統(tǒng)一,土地的規(guī)模收益有相當年份都表現(xiàn)為規(guī)模報酬遞減,說明沈陽市經(jīng)濟發(fā)展過程中土地供應要素投入規(guī)模有很多時候超過了最優(yōu)規(guī)模。

通過對沈陽市土地供應績效影響因素的檢驗,發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、城鎮(zhèn)化水平及土地管理執(zhí)法力度對土地供應績效都有正影響。據(jù)此,要提高沈陽市土地供應效率,就要構(gòu)建土地供應與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的良性互動機制,實現(xiàn)城市土地供應的市場化運作,加大非法供地環(huán)節(jié)的打擊力度,促進城鎮(zhèn)化健康有序地發(fā)展。當然,土地供應績效評價是一項復雜的系統(tǒng)工程,其中包括政府、居民、企業(yè)、開發(fā)商等多方利益主體,所以評價的標準不是單一和絕對的,受研究數(shù)據(jù)、樣本選擇的限制,在影響因素的考慮上可能存在缺失之處。

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(責任編輯: 王 薇)

On the Evaluation and Influential Factors of Land Supply Performance in Shenyang

LIJing

(School of Business Administration, Northeastern University, Shenyang 110819, China)

To optimize the allocation of land resources and solve such problems as the oversupply and the imperfect structure of Shenyang’s gross area of urban land, the DEA method was applied to evaluate the overall efficiency of land supply in Shenyang by taking land supply area and fixed assets investment as the input unit and land-grant fee and GDP as the output unit. Based on the data from 2006 to 2015, it was shown that the overall technological efficiency of land supply in Shenyang is not high, which is affected by both pure technological efficiency and scale efficiency. The land scale return has decreased for many years, which indicates that Shenyang’s land supply well exceeds the optimal scale in its economic development. A further regression analysis found that the main influential factors of land supply efficiency are the level of economic development, the industrial structure upgrading, the level of urbanization, and soon. The findings may provide reference for improving the performance of urban land supply in the future.

Shenyang; land supply; performance evaluation; DEA method

10.15936/j.cnki.10083758.2016.06.007

2016-03-18

遼寧省社會科學規(guī)劃基金資助項目(L12BJL019); 遼寧省社會科學聯(lián)合會資助項目(2013lslktzijjx-19)。

李 靜(1973- ),女,遼寧沈陽人,東北大學講師,經(jīng)濟學博士,主要從事區(qū)域經(jīng)濟學研究。

F 830.2

A

1008-3758(2016)06-0593-06