平湖市國土資源局 嚴 政 陶躍中

關于嚴格土地利用管理的若干思考
----促進土地要素向優(yōu)質(zhì)企業(yè)和項目集聚

平湖市國土資源局 嚴 政 陶躍中

當前經(jīng)濟發(fā)展從高速增長轉向中高速增長，已漸成常態(tài)。產(chǎn)業(yè)和企業(yè)通過廉價勞動力、廉價資源的外延擴張方式來實現(xiàn)快速增長和獲得豐厚利潤的時代正在成為過去，產(chǎn)業(yè)轉型升級將成為我國新常態(tài)階段經(jīng)濟發(fā)展的主旋律。近年來平湖市委市政府高度重視產(chǎn)業(yè)轉型升級工作，制定出臺了一系列的相關政策措施。2014年，平湖市被省政府列為開展產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整機制創(chuàng)新試點城市。土地作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展不可或缺、供需矛盾突出的生產(chǎn)要素，完善土地資源高效配置，健全產(chǎn)業(yè)轉型升級倒逼機制，促進土地要素向優(yōu)質(zhì)企業(yè)和項目集聚，實現(xiàn)土地要素配置效率和效益的最大化，是平湖市產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整機制創(chuàng)新試點的關鍵。

一、產(chǎn)業(yè)轉型升級目標定位及對土地資源配置的要求

1.產(chǎn)業(yè)轉型升級目標

依據(jù)平湖市產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整機制創(chuàng)新試點方案，轉型升級的核心是轉變經(jīng)濟發(fā)展方式，全面構建具有平湖特色的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，重塑平湖發(fā)展新優(yōu)勢，引領平湖走向新的增長周期。依托平湖市現(xiàn)有的服裝、光機電和臨港工業(yè)三大主導產(chǎn)業(yè)的基礎優(yōu)勢及其區(qū)位港口資源，先進制造業(yè)轉型升級和優(yōu)化提升的主要目標是做強主導產(chǎn)業(yè)，打造層次鮮明、優(yōu)勢突出、輻射帶動效應強的“1212”產(chǎn)業(yè)體系和“3+X”園區(qū)產(chǎn)業(yè)功能平臺體系。一是大力發(fā)展先進裝備制造業(yè)，重點打造以汽車零部件、智能制造裝備和電力設備為主的先進裝備制造業(yè)。二是集約發(fā)展生物食品和綠色化工產(chǎn)業(yè)，以獨山港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)石化產(chǎn)業(yè)園為載體，打造全國知名的LPG資源綜合利用產(chǎn)業(yè)基地。三是積極培育電子信息產(chǎn)業(yè)，建設長三角新興的電子信息配套基地。四是優(yōu)化提升服裝和箱包等傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)“調(diào)結構、提質(zhì)量、創(chuàng)品牌”。五是合理引導產(chǎn)業(yè)集聚，優(yōu)化調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局，著力做強平湖經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、獨山港區(qū)和上海張江平湖科技園以及若干鄉(xiāng)鎮(zhèn)特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)功能平臺，實現(xiàn)資源錯位、高效、合理配置。

2.產(chǎn)業(yè)轉型升級對土地資源配置的新要求

產(chǎn)業(yè)轉型升級及經(jīng)濟發(fā)展方式轉變對土地資源優(yōu)化配置提出了新的目標要求。

一是要改變產(chǎn)業(yè)用地保障方式，按照“生產(chǎn)空間集約高效”的土地節(jié)約集約利用目標要求，嚴格控制產(chǎn)業(yè)用地總規(guī)模，實施存量挖潛為主導的產(chǎn)業(yè)用地保障戰(zhàn)略。

平湖市零增地改技項目——加層提高容積率

二是要優(yōu)化土地資源配置模式，優(yōu)先保障平湖市產(chǎn)業(yè)轉型升級著力發(fā)展的產(chǎn)業(yè)用地需求，以及平湖經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、獨山港區(qū)和上海張江平湖科技園的用地空間，引導企業(yè)向各類產(chǎn)業(yè)平臺集聚發(fā)展。

三是要創(chuàng)新盤活存量建設用地機制，按照產(chǎn)業(yè)轉型升級要求，建立完善高能耗、高污染、低附加值及土地利用粗放的“改造淘汰”類企業(yè)用地退出及再開發(fā)機制，防止因產(chǎn)業(yè)轉型升級導致新的閑置或粗放利用土地。通過提高存量產(chǎn)業(yè)用地利用效率，持續(xù)提高產(chǎn)業(yè)轉型升級用地需求的保障能力。

二、優(yōu)化土地要素配置促進產(chǎn)業(yè)轉型升級的做法及成效

根據(jù)產(chǎn)業(yè)轉型升級對土地要素配置的新要求，近年來平湖市按照產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整機制創(chuàng)新試點方案要求，按照“三個集中”要求，積極探索適應產(chǎn)業(yè)轉型升級需求的土地資源配置新機制、新模式，取得了顯著成效。

1.優(yōu)化產(chǎn)業(yè)用地空間布局，促進項目向產(chǎn)業(yè)平臺集聚

按照“建設用地空間資源向主城區(qū)和主平臺集中”的總體要求，以“多規(guī)合一”試點及土地利用總體調(diào)整完善為契機，把分散在鎮(zhèn)街道的建設用地空間資源向主城區(qū)和主平臺集中，優(yōu)化了全市產(chǎn)業(yè)用地空間布局。調(diào)整后中心城區(qū)新增建設用地空間落實15000畝。平湖經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、獨山港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和上海張江科技園等主平臺產(chǎn)業(yè)新增建設用地8700畝，為全市產(chǎn)業(yè)轉型升級空間優(yōu)化、要素集聚、平臺提升及產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展奠定了基礎。

2.優(yōu)化增量土地資源配置，保障重點產(chǎn)業(yè)項目用地

平湖市通過探索實施項目準入評價考核，差別化供地，強化土地供后全程監(jiān)管，著力保障重點產(chǎn)業(yè)項目用地，促進增量土地資源配置向優(yōu)質(zhì)項目集中。

一是嚴控項目準入標準。2012年起，平湖市就實施了工業(yè)投資項目準入評價制度，對擬引進項目的投資強度、預期產(chǎn)出貢獻、科技水平、安全生產(chǎn)等方面進行準入審查，嚴把項目準入門檻。2013年修訂完善了準入評價辦法和標準，突出把項目的科技創(chuàng)新程度與畝均投資強度、畝均稅收貢獻等指標并重，強化新進項目的技術密集、資本密集、高附加值和發(fā)展?jié)摿Φ脑u估。同時，按照不低于當年度A類企業(yè)綜合績效評價標準，建立項目準入標準年度動態(tài)調(diào)整機制，實施新進項目土地要素競爭性配置，促進土地資源向優(yōu)質(zhì)項目集中。

二是實施工業(yè)用地差別化管理。在準入評價審查的基礎上，去年平湖市制定出臺了《關于進一步加強工業(yè)用地差別化管理促進產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整的實施意見》，探索實施工業(yè)用地差別化管理。通過對新增項目按產(chǎn)業(yè)和質(zhì)量優(yōu)劣評價得分進行供地類型分類，重點保障節(jié)地型產(chǎn)業(yè)和節(jié)地型企業(yè)用地需求；通過實行工業(yè)用地彈性年限出讓和差別化定價機制，對工業(yè)用地實行“開發(fā)建設期+項目竣工試運期+正式運作期”分階段評估驗收、分階段土地產(chǎn)權權證管理；對新供應的工業(yè)、倉儲用地項目指標有償使用費（含補充耕地指標費）由每畝12萬提高到20萬元，逐步提高工業(yè)用地地價，以及制定出臺了《平湖市新增建設用地計劃指標使用管理辦法》，調(diào)整原有建設用地指標分配和使用方式等，著力保障符合產(chǎn)業(yè)轉型升級目標要求的優(yōu)質(zhì)項目新增用地需求，引導和促進產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整升級。

三是強化土地供后全程監(jiān)管，實施部門聯(lián)動。通過出臺《平湖市工業(yè)投資項目竣工驗收實施辦法》《平湖市政府投資項目竣工驗收管理暫行辦法》《進一步加強建設用地批后監(jiān)管的實施意見》《關于進一步加強建設用地供后全程監(jiān)管的通知》等政策文件，通過強化合同履約管理、實施項目竣工驗收制度、履約保證金制度，實施部門聯(lián)動監(jiān)管機制，嚴格閑置土地調(diào)查處置，強化土地供后全程監(jiān)管。通過實施竣工驗收制度，明確項目竣工驗收的范圍、標準及竣工驗收應具備的條件和遞交的資料等，對未在規(guī)定時間內(nèi)完成投資開發(fā)竣工驗收的項目，不得辦理房證、土地重次登記和政府激勵資金撥付等，并按合同追究相應的違約責任。通過實施履約保證金制度，明確對所有供地項目收取履約保證金，進一步規(guī)范建設用地供應，對用地單位未按出讓合同履約的，違約金在其履約保證金中抵扣，不足部分由用地單位足額補交，促進項目有效投入和早開工、早竣工、早投產(chǎn)。2014年，全市共收取履約保證金1.18億元，開竣工違約金423.6776萬元。通過對相關部門及國土內(nèi)部管理流程再造重構，明確各個監(jiān)管環(huán)節(jié)職責分工實現(xiàn)了從項目安排指標、農(nóng)用地轉用、供地、出讓金收繳、交地、開工、竣工驗收等各個環(huán)節(jié)的批后全程跟蹤監(jiān)管。同時，結合“一張圖”工程，進一步嚴格閑置土地調(diào)查處置，使得土地利用監(jiān)管更加規(guī)范化、常態(tài)化，從而實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)用地項目“建設過程、閑置用地、違法用地”的全程監(jiān)管，落實長效機制。

3.強化存量土地盤活再利用，力促產(chǎn)業(yè)轉型升級

一是加大清理閑置力度。出臺了《平湖市人民政府關于切實做好閑置土地處置工作的意見》《關于開展批而未用專項清理的實施意見》等，堅持倒逼、激勵、服務相結合，采取督促開工、鼓勵流轉、回購拍賣、無償收回等形式，對轉而未供、供而未用、用而未盡的土地進行全面集中清理，做到依法收回一批、倒逼開工一批、政策引導盤活一批。去年共處置閑置土地12宗，其中收回5宗面積238畝，有效盤活了存量土地資源。

二是整治污染促進騰籠出臺了《平湖市電鍍行業(yè)污染整治實施方案》《平湖市印染造紙制革化工等行業(yè)整治提升方案》《平湖市廢棄加工行業(yè)專項整治工作方案》《平湖市電鍍行業(yè)污染整治補助政策意見》等。為產(chǎn)業(yè)層次低的高污染、高能耗、低產(chǎn)出企業(yè)關停并轉提供依據(jù)。2012年以來，共有11家電鍍企業(yè)關停，6家電鍍企業(yè)整合提升；35家印染化工制革造紙企業(yè)關停或整治提升。

三是加強項目轉讓管理出臺了《關于加強工業(yè)用地轉讓管理的實施意見》對轉讓項目實施產(chǎn)業(yè)優(yōu)先準入核準，強化監(jiān)督，從源頭上控制項目低地價甚至優(yōu)惠價拿地，一旦拿到地完成基本投資以后，就隨手倒賣牟利等現(xiàn)象。

四是實施低效用地再開發(fā)制定了《平湖市城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)試點工作實施方案》（平政辦發(fā)〔2014〕97號），科學編制城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃，明確城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的目標任務、性質(zhì)用途、規(guī)模布局、時序安排和保障措施等，建立了低效用地數(shù)據(jù)庫。全市城鎮(zhèn)低效用地共有196個圖斑，總土地面積7777.5畝，今年已啟動再開發(fā)面積37個地塊，土地面積999.73畝。

五是制定“兩退兩進”激勵政策圍繞“五年騰退建設用地10000畝，每年騰退建設用地2000畝”目標，通過工業(yè)用地績效評價，出臺《關于推進“兩退兩進”工作的若干意見》，從總體目標、實施方式、政策支持和保障措施等方面完善相應政策措施，重點對“鼓勵企業(yè)改造低效廠房、鼓勵發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)、鼓勵企業(yè)跨行業(yè)轉型、鼓勵企業(yè)行業(yè)內(nèi)提升、鼓勵低效企業(yè)退出、鼓勵企業(yè)重組、鼓勵退二進三、降低盤活存量資產(chǎn)相關稅費”等12個方面出臺鼓勵優(yōu)惠政策，并從土地出讓金收益中計提2%作為“兩退兩進”專項資金用于“兩退兩進”工作；對國有公司通過融資收回低效企業(yè)土地房產(chǎn)的，財政按實際回收價的4%給予年固定貼息等，通過各種稅收、獎勵和補助等措施，增強了各主體、企業(yè)在推進“兩退兩進”工作中的信心和動力。

4.開展績效評價，實施正向激勵和反向倒逼

去年平湖市出臺了《平湖市人民政府關于開展工業(yè)企業(yè)綜合績效評價推進要素資源差別化配置的意見》。對評價為A類企業(yè)，優(yōu)先進行項目審核備案，優(yōu)先保障用地需求和申報省重點產(chǎn)業(yè)項目，對其用地在不低于工業(yè)用地最低價的前提下，合理確定土地出讓底價；鼓勵其對落后淘汰企業(yè)實施收購兼并、資產(chǎn)重組。B類企業(yè)，在用地、用電、融資等方面給予適當支持。D類企業(yè)，原則上不安排新增工業(yè)用地。同時，根據(jù)績效評價結果，對城鎮(zhèn)土地使用稅實施差別化政策，出臺了《平湖市人民政府辦公室關于印發(fā)開展調(diào)整城鎮(zhèn)土地使用稅政策促進土地集約節(jié)約利用試點工作實施意見的通知》（平政辦發(fā)〔2014〕146號），將工業(yè)企業(yè)分為激勵類、提升類、一般類和低效類，實行不同的稅費和享受不同的減免政策。

三、存在的主要問題

平湖市圍繞產(chǎn)業(yè)轉型升級，優(yōu)化土地資源要素配置，制定并實施了一系列政策措施，取得了顯著成效，特別在新增建設用地配置方面，按產(chǎn)業(yè)轉型升級要求，基本上實現(xiàn)了新增產(chǎn)業(yè)用地保障重點產(chǎn)業(yè)項目及向重點產(chǎn)業(yè)平臺集聚的目標。但在存量產(chǎn)業(yè)轉型升級方面，雖然市政府及相關職能部門從約束及激勵兩個層面制定了多項政策及措施，促進產(chǎn)業(yè)層次低的高污染、高能耗、低產(chǎn)出企業(yè)關停并轉，努力建立相對完善的高污染、高能耗、低產(chǎn)出企業(yè)退出機制，實現(xiàn)存量產(chǎn)業(yè)轉型升級；但由于政策力度有限特別是一些優(yōu)化存量產(chǎn)業(yè)用地優(yōu)化配置的深層次矛盾沒有根本解決，土地利用過程中不利于經(jīng)濟結構調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉型升級的問題仍一定程度存在。

1.存量產(chǎn)業(yè)用地盤活促進產(chǎn)業(yè)轉型升級的稅費減免正向激勵支持政策力度不足

基于招商引資需要，土地出讓地價遠低于轉讓市場地價是全國各地的共同特征，平湖也不例外。以出讓方式取得產(chǎn)業(yè)用地不僅僅獲得了產(chǎn)業(yè)用地發(fā)展空間，很大程度也獲得了土地資產(chǎn)較大幅度的增值空間。目前市政府出臺的《關于實施“四換三名”工程推進工業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的若干政策意見》對存量用地盤活的支持政策僅限于減免營業(yè)稅、契稅、土地增值稅及相關規(guī)費貢獻地方財政部分，支持力度遠不及當前工業(yè)用地出讓地價與轉讓市場地價差，這從根本上制約了企業(yè)利用存量產(chǎn)業(yè)用地轉型升級的能動性。首先，對于社會資本參與低效工業(yè)用地改造提升及企業(yè)兼并重組而言，新進投資主體一般需轉讓市場地價獲得存量產(chǎn)業(yè)用地合作開發(fā)權，這比利用新增建設用地發(fā)展產(chǎn)業(yè)付出更高的土地成本，社會資本缺乏參與低效工業(yè)用地再開發(fā)的原動力。其次對于政府通過收購或收回企業(yè)土地方式進行二次招商實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉型升級而言，收購或收回價格往往基于轉讓市場價格水平，增加了地方財政支付壓力，事實上存在政府高價收購、低價出讓，造成國有土地資產(chǎn)流失的社會質(zhì)疑。再者，對于原業(yè)主自行加大技改投入實施產(chǎn)業(yè)提升或轉型而言，獲取營業(yè)稅、契稅、土地增值稅及相關規(guī)費貢獻地方財政部分減免，也并非其實施產(chǎn)業(yè)轉型升級的目標取向。因此，當前存量產(chǎn)業(yè)用地盤活促進產(chǎn)業(yè)轉型升級的激勵政策力度存在嚴重不足，除非停止新增產(chǎn)業(yè)用地供給，以存量用地盤活支持和保障產(chǎn)業(yè)轉型升級尚具備可行性。

2.低效利用產(chǎn)業(yè)用地退出機制不夠健全，差別化土地使用稅政策反向倒逼效果不明顯

首先，由于目前土地使用稅標準總體偏低，對企業(yè)占有土地的成本壓力有限，因此，當前的差別化土地使用稅征收政策尚不能對低效利用企業(yè)退地形成有效約束。其次，在現(xiàn)有的土地產(chǎn)權制度框架下，在原產(chǎn)權主體缺乏退地意愿的前提下，即使列入淘汰類產(chǎn)業(yè)的低效用地因產(chǎn)業(yè)政策、環(huán)保、消防等強制停產(chǎn)閑置，政府也無力盤活。

3.低效用地盤活再開發(fā)利用中的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向引導管控不足，再開發(fā)低效用地低水平重復建設一定程度存在

盡管平湖市盤活存量促轉型方面取得了較大成績，但由于目前的存量低效用地配置機制創(chuàng)新側重于低效利用產(chǎn)業(yè)用地退出方面的激勵約束機制構建，對存量低效用地盤活工作的目標任務分解及其考核制度強調(diào)“量”的要求，忽略了再利用土地“質(zhì)”的提升，加之產(chǎn)業(yè)用地準入評價、使用監(jiān)管政策側重于新增建設用地，忽視了存量低效用地再開發(fā)中的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向引導，造成再開發(fā)低效用地低水平重復建設一定程度上存在。

另外，平湖市當前實行的產(chǎn)業(yè)用地彈性出讓年期按30年設定，而一般企業(yè)生命周期在20年左右，出讓年限約束仍存在不足。

四、促進土地要素向優(yōu)質(zhì)企業(yè)和項目集聚的政策建議

根據(jù)平湖市產(chǎn)業(yè)轉型升級目標對土地資源配置的新要求，促進土地要素向優(yōu)質(zhì)企業(yè)和項目集聚政策創(chuàng)新總的思路是在全面系統(tǒng)評價已有產(chǎn)業(yè)轉型升級相關土地政策、制度績效及存在問題的基礎上，按照“三集中”原則，更好地發(fā)揮市場和政府的作用，從繼續(xù)深化“嚴格項目準入審查、實施差別化供地，突出績效評價、實施正向激勵和反向倒逼，強化全程監(jiān)管、實施部門聯(lián)動”三個層面不斷優(yōu)化完善土地要素資源配置機制及制度創(chuàng)新，促進土地要素向優(yōu)質(zhì)企業(yè)和項目集聚，實現(xiàn)土地要素配置效率和效益最大化。

1.嚴格控制新增產(chǎn)業(yè)用地供給，健全“增量撬動存量”機制

嚴格控制新增建設用地供給從企業(yè)及產(chǎn)業(yè)平臺兩個層次加強管控。企業(yè)層面進一步完善產(chǎn)業(yè)用地競爭性分配機制，嚴格項目準入、評價、入庫，引導計劃用地指標向好項目、大項目集中，實施項目用地“定產(chǎn)業(yè)掛牌”、差別化管理和擇優(yōu)競爭配置，強化重點項目重點保障、優(yōu)質(zhì)項目優(yōu)先用地。一般產(chǎn)業(yè)項目及產(chǎn)業(yè)平臺以外區(qū)域一律不安排新增產(chǎn)業(yè)用地計劃指標，嚴格區(qū)分重點產(chǎn)業(yè)項目與一般產(chǎn)業(yè)項目。盡量化解土地出讓市場出讓價格遠低于轉讓市場價格差異帶來的負面影響，創(chuàng)新工業(yè)用地轉讓管理，通過增加保有成本減少轉讓規(guī)費，嚴控轉讓環(huán)節(jié)，擠出產(chǎn)業(yè)用地的虛假泡沫，壓縮或消除土地投機資本對工業(yè)用地地價炒作空間，真正使具有投資和建設意愿的企業(yè)獲得工業(yè)用地使用權。建立健全招商項目“土地產(chǎn)出效益”激勵機制，落實項目全程跟蹤和分階段獎勵考核政策。積極引導小微企業(yè)用地置換、租賃、購買標準廠房解決企業(yè)發(fā)展空間。產(chǎn)業(yè)平臺層面主要是建設完善新增建設用地計劃指標宏觀分配機制，建立產(chǎn)業(yè)平臺新增建設用地計劃指標與存量產(chǎn)業(yè)用地盤活規(guī)模掛鉤機制，建立完善“增量撬動”存量的建設用地利用分配機制。

2.創(chuàng)新完善存量產(chǎn)業(yè)轉型升級土地優(yōu)化配置機制

按照平湖產(chǎn)業(yè)轉型升級要求，更好的發(fā)揮土地資源促進存量產(chǎn)業(yè)轉型升級的目標。一是進一步做好現(xiàn)有市政府及相關職能部門已出臺的促進產(chǎn)業(yè)轉型升級，促進存量產(chǎn)業(yè)用地盤活利用政策、措施的落實及監(jiān)督工作。二是在城鎮(zhèn)低效用地及工業(yè)用地調(diào)查基礎上，以產(chǎn)業(yè)轉型、用地集約、環(huán)境優(yōu)化為導向，結合產(chǎn)業(yè)轉型目標，進一步完善存量產(chǎn)業(yè)用地盤活規(guī)劃，加強規(guī)劃對產(chǎn)業(yè)轉型升級及存量產(chǎn)業(yè)用地盤活利用的引領及管控。三是創(chuàng)新完善存量產(chǎn)業(yè)用地盤活利益分配機制，讓企業(yè)更大程度地分享存量產(chǎn)業(yè)用地盤活利用增值收益，激發(fā)企業(yè)盤活存量產(chǎn)業(yè)用地的積極性。四是創(chuàng)新完善產(chǎn)業(yè)轉型升級及存量產(chǎn)業(yè)用地盤活相關機制、制度。參照臺灣經(jīng)驗，主要創(chuàng)新完善與產(chǎn)業(yè)轉型升級相關的存量產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)策略、用地變更規(guī)劃政策及對轉型企業(yè)融資協(xié)助、技術援助、研發(fā)補貼、公共設施改善補助等方面的政策、制度。

3.創(chuàng)新完善企業(yè)利用存量用地轉型升級約束機制

依據(jù)項目投資協(xié)議及工業(yè)企業(yè)綜合績效調(diào)查評估結果，加大監(jiān)管調(diào)控。一是對于同一企業(yè)集團有多宗土地、部分土地尚未建設或已建成但投資強度低于規(guī)定標準的，不得安排新的項目用地。二是提高落后整治類企業(yè)的土地占用成本，綜合運用用電、能耗、排污等控制措施，倒逼這些企業(yè)轉型升級，提高存量用地效率。三是建立項目投資協(xié)議約束機制，在項目投資協(xié)議中增加限制性條款，明確規(guī)定企業(yè)無力開發(fā)或生命周期結束后，由政府按照一定價格標準回購。

4.完善評價考核體系，縮短彈性年期出讓年限約束

一是按照集約促轉型的基本要求研究制定差別化考核指標體系，對于土地政策重點保障和支撐的產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺，提高集約用地考核目標要求，對于被調(diào)整的鄉(xiāng)鎮(zhèn)下調(diào)考核目標要求。二是按照一般企業(yè)的生命周期，將彈性年期出讓年限從30年為主調(diào)整為20年為主，強化出讓年期促集約轉型的約束機制。