文/卞曉燕

基于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與管理的研究

文/卞曉燕

房地產(chǎn)行業(yè)是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，推動(dòng)城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要發(fā)展項(xiàng)目，由于房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展中出現(xiàn)嚴(yán)重的“過(guò)熱”情況，因此我國(guó)從2010年開始通過(guò)利用國(guó)家政策的干預(yù)手段對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控。由于房地產(chǎn)行業(yè)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高投資的特點(diǎn)，并且隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)的加劇以及外在壓力的增加，都促使房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)作受到?jīng)_擊，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。因此本文旨在探討房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)內(nèi)容，并提出對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效管理策略。

房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；管理

我國(guó)在經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程中同時(shí)也重視對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，并且也在不斷的提高城鎮(zhèn)化建設(shè)，人們對(duì)于房屋建筑的需求量也逐年增多，因此在這樣的大背景環(huán)境下，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了一個(gè)大的加速時(shí)期。在初始我國(guó)為了保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康快速發(fā)展，開展了一系列的扶持政策，但是隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度，房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的過(guò)程中存在的問題也逐漸凸顯出來(lái)，首當(dāng)其沖的就是房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念

風(fēng)險(xiǎn)一詞主要是指不能明確各種事件發(fā)生的概率，并且也不能控制事件發(fā)生對(duì)于主體所造成損失的大小，而且也不確定事件發(fā)生時(shí)是否可以承擔(dān)損失的概率。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)方面進(jìn)行劃分，一共可以分為以下四個(gè)階段：第一個(gè)階段是籌資階段，第二個(gè)階段是投資階段，第三個(gè)階段是資金回收階段，第四個(gè)階段是收益分配階段。并且通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的這四個(gè)階段進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，在每個(gè)階段所產(chǎn)生的對(duì)應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)為：一是籌資風(fēng)險(xiǎn)，其主要的內(nèi)容是負(fù)債規(guī)模的大小以及房地產(chǎn)企業(yè)是否有能力償還的問題；二是投資風(fēng)險(xiǎn)，主要的內(nèi)容是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目中的不確定因素的損失情況分析以及項(xiàng)目實(shí)施的可行性分析等；三是資金回收風(fēng)險(xiǎn)，主要的內(nèi)容是企業(yè)在后期回收款項(xiàng)以及存貨方面的控制；四是收益分配風(fēng)險(xiǎn)，主要是指在企業(yè)獲得收益后企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)的問題［1］。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)在籌集資金時(shí)的途徑通常是以下三種，分別是通過(guò)發(fā)行股票以及向銀行進(jìn)行貸款和發(fā)行債券。后兩者都需要支付一定的利息，通過(guò)這種負(fù)債經(jīng)營(yíng)可以有效地解決房地產(chǎn)企業(yè)自身運(yùn)營(yíng)中投資多以及項(xiàng)目周期長(zhǎng)的問題。但是企業(yè)在進(jìn)行籌資的過(guò)程中所產(chǎn)生的財(cái)務(wù)杠桿是一把雙刃劍，所以需要企業(yè)充分的對(duì)自身實(shí)際情況進(jìn)行考量再選擇負(fù)債的規(guī)模。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在以下三點(diǎn)：第一點(diǎn)是償付風(fēng)險(xiǎn)，主要是企業(yè)對(duì)負(fù)債的償還方面；第二點(diǎn)是債務(wù)資金成本的變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；第三點(diǎn)是再融資成本以及籌資渠道的變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)［2］。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理策略

（一）在籌集資金方面的風(fēng)險(xiǎn)管理

在籌集資金方面的風(fēng)險(xiǎn)管理主要包括以下幾點(diǎn)：一是房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)自身對(duì)于資本結(jié)構(gòu)的建設(shè)，一定要將自身的發(fā)展情況與完善的資本結(jié)構(gòu)理論相結(jié)合，并且將權(quán)衡理論作為建設(shè)的基礎(chǔ)，對(duì)于負(fù)債規(guī)模需要符合房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)實(shí)情，太大的負(fù)債規(guī)模可能會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)或者貶值。主要的原因是由于房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債規(guī)模過(guò)大的話會(huì)導(dǎo)致企業(yè)在負(fù)債運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中出現(xiàn)沒有資金償還的現(xiàn)象，并且這種無(wú)法償還的風(fēng)險(xiǎn)也是隨著負(fù)債規(guī)模的擴(kuò)大而增加的。

二是要擴(kuò)展籌集資金的渠道，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用最為廣泛的籌資手段就是向銀行申請(qǐng)貸款，從而忽視了債券籌資這種籌資方法，債券籌資在其他領(lǐng)域都取得了良好的成效，所以目前我國(guó)也在大力支持房地產(chǎn)企業(yè)使用這種方法進(jìn)行籌資。房地產(chǎn)投資信托主要是指房地產(chǎn)企業(yè)聚集多個(gè)投資商進(jìn)行籌資，并且為每個(gè)投資商都發(fā)放受益憑證，通過(guò)委托專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，最后再將資金收益發(fā)放給投資商［3］。此外籌資渠道還有包括海外地產(chǎn)基金、私募方式籌集資金、典當(dāng)融資以及合作開發(fā)等，企業(yè)可以根據(jù)自身的實(shí)力選擇籌資的渠道。

（二）對(duì)投資方面的風(fēng)險(xiǎn)管理

為了有效的控制房地產(chǎn)企業(yè)在投資環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，就需要企業(yè)在開展新的項(xiàng)目的同時(shí)要嚴(yán)格的對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，并且要對(duì)項(xiàng)目所涉及的各個(gè)環(huán)節(jié)做出報(bào)告，例如項(xiàng)目的投資成本等。首先房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)投資的項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，并且對(duì)項(xiàng)目的每個(gè)環(huán)節(jié)都需要進(jìn)行預(yù)算統(tǒng)計(jì)，從而提高企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，企業(yè)要明確市場(chǎng)的需求，從而再考慮自身的經(jīng)濟(jì)效益。其次，企業(yè)在整個(gè)可行性分析的過(guò)程中需要注意以下幾點(diǎn)：第一是該項(xiàng)目的市場(chǎng)需求；第二是當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃以及政策是否影響到該項(xiàng)目的開發(fā)；第三是該項(xiàng)目施工地點(diǎn)的周邊環(huán)境因素。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)不僅可以給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)客觀的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)也可以促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊的發(fā)展，所以在投資項(xiàng)目前一定要充分的進(jìn)行可行性分析，并且將動(dòng)態(tài)指標(biāo)與靜態(tài)指標(biāo)相結(jié)合，從而做到多方面多角度的研究［4］。

（三）在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)管理

在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)行中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中，房地產(chǎn)企業(yè)首先要有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)，從而在面對(duì)財(cái)務(wù)危機(jī)時(shí)才不會(huì)出現(xiàn)措手不及的情況。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)高投資、高風(fēng)險(xiǎn)的高危行業(yè)，這也就致使房地產(chǎn)企業(yè)在正常運(yùn)營(yíng)中同樣要承擔(dān)大量的風(fēng)險(xiǎn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)在這樣的發(fā)展環(huán)境下就需要提高對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)程度，在日常的運(yùn)營(yíng)中就應(yīng)該加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的建設(shè)，從而做到有備無(wú)患。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該時(shí)刻的關(guān)注市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)行業(yè)的最新動(dòng)態(tài)，并且積極地響應(yīng)國(guó)家的政策制度，在企業(yè)內(nèi)部針對(duì)所處的環(huán)境狀態(tài)適時(shí)的進(jìn)行調(diào)整，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)能力。房地產(chǎn)企業(yè)在日常不僅需要提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，同時(shí)也需要對(duì)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)部門增強(qiáng)管理，樹立科學(xué)的發(fā)展觀念，提高企業(yè)自身的信譽(yù)度，并且加快企業(yè)資金的流通速度。在進(jìn)行資金管理方面還應(yīng)該進(jìn)行全面的預(yù)算，從而避免企業(yè)在運(yùn)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)中出現(xiàn)非法的情況造成資金的流失，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

（四）在房地產(chǎn)企業(yè)資金分配方面的風(fēng)險(xiǎn)管理

針對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)以及發(fā)展?fàn)顩r，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~作為在分配決策過(guò)程中的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)，主要的原因就是現(xiàn)金流量可以有效的反映出企業(yè)的現(xiàn)金收支狀況，因此現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)比企業(yè)的利潤(rùn)更加重要，由此可以說(shuō)明就算房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)在上升，但是如果企業(yè)的現(xiàn)金流量在持續(xù)下降，那么長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看企業(yè)的盈利其實(shí)是在下降的［5］。

（五）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部制度對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的建設(shè)主要涉及以下三個(gè)方面：一是對(duì)市場(chǎng)情況的掌握；房地產(chǎn)企業(yè)需要建設(shè)專門的信息收集分析部門或人員，從而對(duì)市場(chǎng)的情況進(jìn)行調(diào)研，并且及時(shí)的掌握其他房地產(chǎn)企業(yè)的工作情況以及國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)政策，從而企業(yè)可以采取有效的防范措施并且提高企業(yè)的應(yīng)變能力。二是要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部工作人員的自身素質(zhì)，從而提升企業(yè)的總體工作水平；三是要加強(qiáng)企業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)方面的管理和控制，建立完善的財(cái)務(wù)管理制度，避免為不法分子造成可乘之機(jī)。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)行業(yè)目前仍是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要組成部分，并且有著較好的發(fā)展前景。本文旨在探究房地產(chǎn)企業(yè)在面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、突出的內(nèi)在矛盾以及外在調(diào)控壓力的情況下，是如何科學(xué)有效的進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，從而實(shí)現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展。

［1］曹陽(yáng).基于風(fēng)險(xiǎn)定位的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警研究［D］.哈爾濱理工大學(xué)，2014.

［2］石夢(mèng)娜.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制研究［D］.武漢理工大學(xué)，2013.

［3］許璐.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理研究［D］.武漢理工大學(xué)，2012.

［4］王萌萌.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與防范研究［D］.青島科技大學(xué)，2016.

［5］易艷.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理研究［D］.云南大學(xué)，2010.

（作者單位：沈陽(yáng)坤泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

上接（第74頁(yè)）久的影響力只能憑借自身的加強(qiáng)。國(guó)有企業(yè)雖然重要，但不是國(guó)家關(guān)注的全部，所以國(guó)企的監(jiān)督體制應(yīng)當(dāng)借助一些經(jīng)典案例來(lái)扭轉(zhuǎn)形象，還可以公開一些失敗案例來(lái)作為典型，供社會(huì)人士分析研究，監(jiān)督體制透明化也是提高公信力的重要方法。

（二）提高會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性

企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者要督促會(huì)計(jì)人員認(rèn)真完成數(shù)據(jù)的記錄，重視會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量與真實(shí)性，企業(yè)會(huì)計(jì)信息的各項(xiàng)規(guī)定應(yīng)當(dāng)被有效落實(shí)。畢竟，真實(shí)有效的會(huì)計(jì)信息才能對(duì)企業(yè)的決策提供更為合理的參考。

制度的規(guī)定與完善，對(duì)國(guó)有企業(yè)發(fā)布虛假的財(cái)務(wù)信息有一定約束作用。對(duì)于國(guó)有企業(yè)的財(cái)務(wù)信息，國(guó)家應(yīng)該做好保密工作，嚴(yán)格控制其內(nèi)部傳遞，阻止虛假或不完整的財(cái)務(wù)信息經(jīng)非正當(dāng)渠道傳遞給各國(guó)有企業(yè)，防止其擾亂市場(chǎng)秩序。對(duì)發(fā)布虛假財(cái)務(wù)信息屢禁不止的國(guó)有企業(yè)應(yīng)加大懲罰力度，施以重大經(jīng)濟(jì)處罰乃至刑事處罰。

（三）完善預(yù)算管理工作

遵守國(guó)家相關(guān)政策和職業(yè)要求，與國(guó)有企業(yè)實(shí)際情況相結(jié)合，認(rèn)真完成企業(yè)預(yù)算編制工作，使得預(yù)算更為科學(xué)合理，更好地指導(dǎo)企業(yè)財(cái)政開支。預(yù)算管理中制定的各類指標(biāo)需要與企業(yè)具體發(fā)展相結(jié)合，以保障企業(yè)財(cái)務(wù)工作推進(jìn)。同時(shí)，對(duì)于財(cái)務(wù)預(yù)算的執(zhí)行，也應(yīng)加強(qiáng)管理，做到企業(yè)財(cái)務(wù)工作與預(yù)算計(jì)劃相符，不讓預(yù)算超支。由預(yù)算委員會(huì)和各部門溝通，了解各部門生產(chǎn)環(huán)節(jié)中需要產(chǎn)生的各項(xiàng)成本，才能編制出全面的預(yù)算管理報(bào)告，更好地完善預(yù)算管理工作。

（四）做好國(guó)有企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督

完善企業(yè)內(nèi)部審計(jì)和內(nèi)部監(jiān)督制度，需要對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)情況，以及企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部系統(tǒng)進(jìn)行監(jiān)督審計(jì)。內(nèi)部監(jiān)督檢查了財(cái)務(wù)信息是否完整可靠，對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制系統(tǒng)是否適用進(jìn)行有效檢查和監(jiān)督，以便更好地改進(jìn)和完善財(cái)務(wù)工作。

我國(guó)多數(shù)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)人員歸屬于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者管理，無(wú)法做到實(shí)際上的監(jiān)管。內(nèi)部審計(jì)的改革刻不容緩，使審計(jì)人員獨(dú)立于會(huì)計(jì)和經(jīng)理之外，才能真正起到監(jiān)管作用。改革內(nèi)部監(jiān)督審查機(jī)構(gòu)，同時(shí)申請(qǐng)紀(jì)委部門的輔助，在實(shí)際操作中逐漸分離出來(lái)，樹立起權(quán)威。只有內(nèi)部監(jiān)管到位，財(cái)務(wù)工作才能從源頭就得到有效的監(jiān)督與控制。

（五）提高對(duì)財(cái)務(wù)監(jiān)管人員職業(yè)道德的把控

《會(huì)計(jì)法》規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立、健全單位內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督制度。會(huì)計(jì)人員對(duì)違反會(huì)計(jì)法和相關(guān)法律法規(guī)的會(huì)計(jì)事項(xiàng)，有權(quán)拒絕辦理或者按照職權(quán)予以糾正。若無(wú)權(quán)處理，應(yīng)匯報(bào)給相關(guān)部門。這就需要相應(yīng)地加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員職業(yè)道德建設(shè)，實(shí)際上，企業(yè)財(cái)務(wù)監(jiān)督人員的專業(yè)素養(yǎng)對(duì)于監(jiān)督工作是否有效果至關(guān)重要。財(cái)務(wù)監(jiān)督人員除了業(yè)務(wù)水平的提升，思想教育的加強(qiáng)也是不可或缺的。只有嚴(yán)格執(zhí)法，公正廉潔地進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)管，才是監(jiān)管工作有序進(jìn)行的重要保證。

四、結(jié)論

國(guó)有企業(yè)肩負(fù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的諸多責(zé)任，國(guó)有企業(yè)的財(cái)政安全需要得到有力的監(jiān)督，才能使國(guó)家和人民放心。因此，監(jiān)督財(cái)務(wù)管理工作時(shí)，需要從各個(gè)角度入手，增強(qiáng)對(duì)國(guó)有企業(yè)財(cái)務(wù)工作人員的監(jiān)督，對(duì)財(cái)務(wù)信息真?zhèn)芜M(jìn)行有效的辨別，企業(yè)監(jiān)督內(nèi)部調(diào)整和外部監(jiān)督應(yīng)該雙管齊下，充分履行會(huì)計(jì)人員在財(cái)政監(jiān)督中的職責(zé)，這樣才能更為國(guó)有企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作創(chuàng)造健康的發(fā)展環(huán)境。

［1］張曉旭. 國(guó)有企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的監(jiān)督體制研究［J］. 企業(yè)會(huì)計(jì)， 2016（4）.

［2］苗建琴.國(guó)有企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的監(jiān)督體制探析［J］.中國(guó)市場(chǎng)， 2016（7）.

［3］潘小玲.淺析企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的監(jiān)督體制［J］.經(jīng)濟(jì)管理， 2015（7）.

［4］楊軍.企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的監(jiān)督體制［J］.財(cái)經(jīng)縱橫， 2016（16）.

（作者單位：兗礦東華地礦建設(shè)分公司）