本報(bào)駐加拿大特約記者 陶短房 呂歐

近些年，中國人興起赴海外投資農(nóng)地的熱潮，華文媒體上打出的“高回報(bào)加拿大農(nóng)地”的廣告也隨處可見。筆者（陶短房）是較早投資加拿大農(nóng)場(chǎng)的華人之一，至今仍手握一塊不小的農(nóng)地，且價(jià)值也有一定漲幅。這一切的前提，一是筆者動(dòng)手較早，二是事先做了不少功課。在筆者看來，如果現(xiàn)在去加拿大買農(nóng)場(chǎng)，投資者必須先問一下自己，究竟是打算當(dāng)一個(gè)“真的農(nóng)民”，還是想要靠土地升值獲得收益。

海外資金大量涌入

2010年以前，加拿大農(nóng)地交易一直不溫不火。之所以如此，一是因?yàn)榧幽么蟮貜V人稀，農(nóng)地資源供過于求；二是因?yàn)榧幽么髮?duì)外國投資者購買農(nóng)耕地有很多限制。加拿大的農(nóng)地主要集中在阿爾伯塔?。ê?jiǎn)稱阿省）、曼尼托巴?。ê?jiǎn)稱曼?。┖退_斯喀徹溫?。ê?jiǎn)稱薩?。?，俗稱“草原三省”，均對(duì)非加拿大永久居民擁有農(nóng)耕地設(shè)置上限。一些省份為了保護(hù)小農(nóng)經(jīng)濟(jì)，甚至對(duì)獨(dú)資加拿大企業(yè)購買土地也設(shè)限。其中，曼省為16公頃，阿省為8公頃，薩省為4公頃，其余省份也有寬嚴(yán)不等的限制。

2008年起，中國、印度、韓國等國相繼成為加拿大農(nóng)地的重要購買者。來自這些地區(qū)的資金以“夸特”（1“夸特”為1/4平方英里，約合65公頃）為單位，購買成片農(nóng)耕地。這其中包含兩方面原因：一方面，和其他發(fā)達(dá)國家相比，加拿大農(nóng)地十分便宜。農(nóng)場(chǎng)投資并沒有特殊的門檻，從三四十萬加元（1加元約合人民幣5.3元）的小型農(nóng)場(chǎng)，到70萬至100萬加元的中型農(nóng)場(chǎng)，再到幾百萬加元的大型農(nóng)場(chǎng)都是不錯(cuò)的選擇。而同等面積、地理位置的美國農(nóng)場(chǎng)價(jià)格，少則是加拿大農(nóng)場(chǎng)一兩倍，多則達(dá)到10倍以上；另一方面，加國移民局規(guī)定，有農(nóng)場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)并且有意和有能力購買和經(jīng)營加拿大農(nóng)場(chǎng)的外國人，可以申請(qǐng)“商業(yè)移民”項(xiàng)下的“自雇類移民”，其移民門檻在年齡、語言、學(xué)歷等方面均低于技術(shù)移民。

“洋農(nóng)民”不好當(dāng)

根據(jù)不同土壤、環(huán)境和氣候，加拿大特定地區(qū)適合種植特定農(nóng)作物。例如，寒帶地區(qū)種植比較多的是小麥、油菜、燕麥等等。在氣溫較高的地區(qū)則幾乎可以種植任何農(nóng)作物，如蔬菜、水果、大豆等等。購買農(nóng)場(chǎng)沒有特定的時(shí)間，但是農(nóng)業(yè)專家建議，最適宜的時(shí)間在4月底至10月底，這時(shí)氣候較暖，地面上沒有積雪，能夠觀察到土壤土質(zhì)、作物生長(zhǎng)情況等等，比較容易作出清晰的判斷，有利于農(nóng)場(chǎng)的選擇。

筆者于2011年經(jīng)過考察，購買薩省一處兩夸特大小的農(nóng)場(chǎng)。當(dāng)時(shí)，當(dāng)?shù)剞r(nóng)地的價(jià)格處于低谷，筆者又獲得當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)銀行年利率1%、最長(zhǎng)還款期限99年的貸款。因此筆者拍板購入該農(nóng)地，目的是博取差價(jià)（至今農(nóng)地價(jià)格上漲一倍多），農(nóng)地租賃收益足夠抵消貸款且有盈余（每年凈盈利約3000多加元）。因?yàn)楣P者深知，在加拿大當(dāng)農(nóng)民，不是一件非常容易的事。

當(dāng)年，一共有30多位華人和筆者一起購買薩省的農(nóng)地。如今，大多數(shù)已賺差價(jià)走人，實(shí)地經(jīng)營農(nóng)場(chǎng)的僅剩一人。這位碩果僅存的農(nóng)場(chǎng)主是學(xué)農(nóng)業(yè)出身的，他告訴筆者，經(jīng)營農(nóng)場(chǎng)“能賺但很辛苦”“在這里靠種地賺錢，關(guān)鍵是地越大越好”。據(jù)了解，在加拿大只有大農(nóng)戶才有獨(dú)立經(jīng)營的必要，如果農(nóng)莊小于6夸特，購置、保養(yǎng)大批農(nóng)機(jī)就顯得得不償失，耕種收益甚至還不如去城里打一份工來得多。因此當(dāng)?shù)卦S多本土農(nóng)場(chǎng)主，都是橫跨20、30甚至60夸特農(nóng)地的“大戶”。

筆者的一位朋友在離大溫哥華地區(qū)不遠(yuǎn)的地方購買了一處種植酒葡萄和藍(lán)莓的農(nóng)莊，迄今已經(jīng)營3年。照她的說法，全家3個(gè)人在折騰農(nóng)莊，所賺利潤(rùn)還不如她老公（微軟工程師）一年收入，“累得要死，還要付出孩子上不了好學(xué)校的代價(jià)（加拿大是就近入學(xué)的學(xué)區(qū)制）”。筆者熟悉的一位上海籍餐館老板幾年前和別人合伙買下一塊農(nóng)地，“自己種菜供自己餐館，多好”。結(jié)果只堅(jiān)持了一年便作罷，理由是“不賺錢還累死累活，還是買點(diǎn)菜來得好”。

筆者提醒投資者，當(dāng)加拿大農(nóng)民，您需要做好以下準(zhǔn)備：需要忍受長(zhǎng)達(dá)四五個(gè)月且天寒地凍的冬季，農(nóng)場(chǎng)周圍幾平方公里或許只有一戶人家，吃頓中餐或許都要跑上百公里……相當(dāng)于過著在異國他鄉(xiāng)內(nèi)陸農(nóng)村“洋插隊(duì)”的生活。

“小地主”傷不起

如此一來，對(duì)于一些購買加拿大農(nóng)地但并非真想當(dāng)“洋農(nóng)民”的投資者來說，買下土地收益的前景幾乎都押在農(nóng)地升值上。

很多亞洲投資者為了坐等土地升值，但又不想花大價(jià)錢，因此尋找一些小地塊購買。為了遷就亞洲投資者習(xí)慣，許多韓國中介公司將收購來的農(nóng)地拆分成幾公頃大小出手。但購買到這些拆分農(nóng)地的新“地主”事后發(fā)現(xiàn)，自己根本無法獨(dú)立經(jīng)營，只能將農(nóng)地回租給中介公司，所獲的租金扣除還貸，通常僅略有盈余。筆者周圍就有一些華人，買了很小的地塊，結(jié)果既不能自己種，也賣不出去。

根據(jù)加拿大官方發(fā)布的數(shù)據(jù)，農(nóng)場(chǎng)的價(jià)格在近幾年內(nèi)有著十分迅猛的增長(zhǎng)，每年的漲幅大概在8%—9%以上，一些熱門地區(qū)的漲幅更是達(dá)到15%—20%。然而，在加拿大沒有哪一行是暴利產(chǎn)業(yè)，農(nóng)業(yè)更是投資時(shí)間長(zhǎng)、收益慢的行業(yè)。很多專家認(rèn)為，加拿大土地類似近幾年的飆升已是罕見，沒有誰敢擔(dān)保這種勁爆的局面會(huì)長(zhǎng)久維持下去。

有些投資熱潮是被策劃出來的

和前面兩種相比，還有一些投資加拿大農(nóng)場(chǎng)的途徑更冒險(xiǎn)。一些人出于賭“土地用途變更”的心態(tài)，押寶自己買下的農(nóng)地變成商業(yè)、住宅用地，從而大賺一筆。上世紀(jì)80年代中、1997年前后和2005年前后，加拿大哥倫比亞不列顛省大溫哥華和菲沙河谷地區(qū)的一些農(nóng)地區(qū)塊被炒到很高的價(jià)格，且換手率驚人。

但據(jù)筆者了解，“土地用途變更”在加拿大大部分地區(qū)可能性微乎其微，而且土地變更在加拿大并非易事，手續(xù)復(fù)雜，變數(shù)繁多。真正“中獎(jiǎng)”的，只是極個(gè)別幸運(yùn)兒，更多人白白吃進(jìn)滯銷農(nóng)地難于脫手。

和筆者同時(shí)購買農(nóng)地的華人中，有一位廣東富豪購地最多，且都選擇不好種的地。他表示，有消息說自己買的地可能轉(zhuǎn)為工業(yè)用地，“我是在賭一把”。但最近，他沮喪地告訴筆者“賭輸了”。

還有許多華裔買家將農(nóng)地買下，偷偷變更用途改成豪宅再出手。這種買了農(nóng)地改豪宅的做法并不向當(dāng)?shù)卣畧?bào)批，而這種“農(nóng)場(chǎng)型豪宅”地大房大，且價(jià)格比正宗豪宅價(jià)格便宜近一半，因此有人明知有風(fēng)險(xiǎn)也愿意接盤。不過，這種做法畢竟是在違規(guī)，一旦被監(jiān)管方發(fā)現(xiàn)問題，后果就很不妙。

此外，由于聽信中介的宣傳，很多人沒有深入了解土地的具體信息、適合耕種的農(nóng)作物等等，就匆忙拍板決定，導(dǎo)致?lián)p失慘重。筆者提醒投資者，媒體上熱炒的“加拿大農(nóng)地投資前景”，很大程度是精通移民中介“生意經(jīng)”的農(nóng)地中介公司精心策劃的產(chǎn)物。建議投資者在投資之前和在加拿大從事農(nóng)業(yè)投資的資深專家進(jìn)行面談，能夠得到有針對(duì)性的設(shè)計(jì)和建議。▲