楊梅

【摘 要】近幾年來房地產(chǎn)價(jià)格增長過快引起了全社會的關(guān)注。影響商品房價(jià)格的因素眾多，既有需求層面，又有供給層面，更有宏觀經(jīng)濟(jì)層面等變量，本文基于2002年1月到2011年6月的M2、CPI、PPI的月度數(shù)據(jù)，運(yùn)用協(xié)整理論以及誤差修正模型，對影響我國商品房價(jià)格的幾個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)變量進(jìn)行分析。最后，基于研究結(jié)論，提出幾點(diǎn)關(guān)于調(diào)控商品房價(jià)格的政策建議，以期能夠?qū)崿F(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】商品房價(jià)格;影響因素;CPI;PPI;M2

一、研究背景

近年來，我國商品房價(jià)格呈現(xiàn)持續(xù)上升態(tài)勢，由1998年的2063元/平方米，至2012年的5752元/平方米，漲幅達(dá)179%。同期，我國經(jīng)濟(jì)的一個(gè)主要特征是流動(dòng)性充裕，廣義貨幣供應(yīng)量逐年上升，由1998年的104498.5億元增長至2012年的943688.8億元，漲幅達(dá)803%。伴隨流動(dòng)性充裕的另一經(jīng)濟(jì)特征是，我國CPI和PPI呈現(xiàn)逐年上漲趨勢。那么，房價(jià)與CPI、貨幣供應(yīng)量、PPI的關(guān)系究竟如何？本文試圖從實(shí)證角度對它們之間的關(guān)系做出分析。

二、指標(biāo)選擇

（一）貨幣供應(yīng)量（M2）

貨幣學(xué)派的代表人物弗里德曼說過：“物價(jià)都是貨幣現(xiàn)象”。從理論上講，貨幣供應(yīng)量至少可以從三條途徑影響房地產(chǎn)價(jià)格：一是自從2003年以來，我國實(shí)際利率普遍較低，導(dǎo)致居民按揭買房的資金成本降低，從而使居民對住房的潛在需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨?，促進(jìn)了商品房價(jià)格的上漲;二是自2008年以來，我國開始實(shí)施適度寬松的貨幣政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商能夠得到更多的信貸支持，進(jìn)而在房地產(chǎn)市場的定價(jià)中起到更為主動(dòng)和主導(dǎo)的作用，助推了商品房價(jià)格的上漲;三是由于證券市場不景氣，過剩的貨幣供給量將更多的流向房地產(chǎn)市場，從而進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

（二）消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)（CPI）

自2009年以來，我國CPI持續(xù)走高，跟據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011年1-10月，CPI指數(shù)與2010年同期相比上漲了5.6%，2013年1-4月平均，CPI同比上漲2.4%。一般而言，當(dāng)一國通貨膨脹壓力增大時(shí)，該國貨幣貶值，而作為固定資產(chǎn)的房產(chǎn)價(jià)值必定上揚(yáng)。我國CPI持續(xù)上漲，房地產(chǎn)的保值性明顯，增加了對商品房的購買需求，推動(dòng)商品房價(jià)呈現(xiàn)上升。

（三）生產(chǎn)者物價(jià)指數(shù)（PPI）

自2009年以來，我國PPI指數(shù)也是呈逐年上升趨勢，對房地產(chǎn)行業(yè)而言，PPI反映房屋的建造原材料如鋼材、水泥等的價(jià)格波動(dòng)情況，建筑材料等價(jià)格上漲帶來了房屋建造成本的增加，最終反映到商品房的銷售價(jià)格上，這是從供給角度分析商品房價(jià)格的影響因素。

三、實(shí)證分析

（一）協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)

為了分析全國商品房價(jià)格與、以及之間是否存在協(xié)整關(guān)系，我們使用兩步法進(jìn)行檢驗(yàn)。首先以全國商品房價(jià)格為被解釋變量，以及為解釋變量進(jìn)行回歸，然后為了檢驗(yàn)該模型是否為協(xié)整，我們對其產(chǎn)生的殘差序列進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，運(yùn)用ADF方法，檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量，小于在任意顯著性水平下的臨界值，表明殘差序列不存在單位根，是平穩(wěn)序列，說明全國商品房價(jià)格和廣義貨幣供應(yīng)量、消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)以及工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)之間存在協(xié)整關(guān)系，即他們之間的長期關(guān)系穩(wěn)定。

（二）多重共線檢驗(yàn)

通過對回歸結(jié)果的觀察與分析，我們發(fā)現(xiàn)，該模型=0.8380，可決系數(shù)很高，檢驗(yàn)值為189.6864，明顯顯著。但是當(dāng)=0.05時(shí)的系數(shù)檢驗(yàn)均不顯著，這表明很可能存在嚴(yán)重的多重共線性，為此，我們首先計(jì)算各解釋變量的相關(guān)系數(shù)，得到如下表所示的相關(guān)系數(shù)矩陣。

表1 相關(guān)系數(shù)矩陣

通過上表發(fā)現(xiàn)各個(gè)解釋變量之間的相關(guān)系數(shù)較高，證實(shí)確實(shí)存在比較嚴(yán)重的多重共線性。我們采用逐步回歸的辦法，來對該模型進(jìn)行修正，分別作對的回歸，最終舍去了變量。

（三）異方差檢驗(yàn)

異方差的存在，會對模型的正確建立以及統(tǒng)計(jì)推斷帶來嚴(yán)重的后果，因此，有必要對該模型進(jìn)行異方差檢驗(yàn)，本文使用White檢驗(yàn)對該模型進(jìn)行異方差檢驗(yàn)。

1.White檢驗(yàn)

White檢驗(yàn)的基本思路是，如果存在異方差，其方差與解釋變量有關(guān)系，分析是否與解釋變量有某些形式的聯(lián)系以判斷異方差性。通過使用Eviews軟件，我們得到，表明模型存在異方差。

2.異方差性的修正

為了消除原模型中存在的異方差性，我們使用加權(quán)最小二乘法（WLS）來對模型進(jìn)行修正。

（四）建立誤差修正模型

由于協(xié)整關(guān)系僅表明一種長期的穩(wěn)定關(guān)系，這種長期關(guān)系需要在短期動(dòng)態(tài)過程的不斷調(diào)整下得以維持，通過以上的回歸分析與檢驗(yàn)，為了更加直觀的看出商品房價(jià)格在短期是如何在M2、CPI的影響下逐步調(diào)整以維持長期均衡的，以下便從滯后3期的模型開始剔除顯著性水平大于5%的變量來建立誤差修正模型。

四、結(jié)論及建議

（一）結(jié)論

（1）M2與房地產(chǎn)價(jià)格之間存在長期穩(wěn)定的關(guān)系，通過協(xié)整檢驗(yàn)可知，房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣供應(yīng)量之間的長期關(guān)系穩(wěn)定，且貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價(jià)格呈同方向變動(dòng)。

（2）貨幣供應(yīng)量變動(dòng)對房地產(chǎn)價(jià)格的傳導(dǎo)存在時(shí)滯性，貨幣供應(yīng)量的變動(dòng)要經(jīng)過2個(gè)月的變動(dòng)才能傳遞到商品房價(jià)格。

（3）CPI對商品房價(jià)格具有比較大的影響，表明商品房的價(jià)格會隨著整個(gè)社會物價(jià)水平的上升而上升，且CPI對商品房價(jià)格的影響沒有滯后效應(yīng)，表明CPI的變動(dòng)能夠及時(shí)的傳遞到商品房價(jià)格。

（二）控制商品房價(jià)格的政策建議

（1）切實(shí)落實(shí)穩(wěn)健的貨幣政策，控制流動(dòng)性。

我們應(yīng)有效管理流動(dòng)性，控制物價(jià)過快上漲的貨幣條件;落實(shí)好穩(wěn)健的貨幣政策，進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀審慎管理。把好流動(dòng)性總閘門，引導(dǎo)貨幣信貸總量合理增長，保持合理的社會融資規(guī)模。

（2）保持調(diào)控政策的連續(xù)性

在制定房價(jià)調(diào)控政策時(shí)就要保持政策的連續(xù)性，不要急于求成，等到前期的調(diào)控政策發(fā)揮作用的時(shí)候制定與其相抵觸的調(diào)控措施，這將不利于商品房價(jià)格的調(diào)控以及房地產(chǎn)市場的健康合理發(fā)展。

（3）控制通脹與抑制房價(jià)過快上漲應(yīng)同時(shí)進(jìn)行，雙管齊下

商品房價(jià)格的上漲會促使居民工資的上漲，從機(jī)會成本的角度分析，導(dǎo)致居民務(wù)農(nóng)的機(jī)會成本增加，那么相應(yīng)的農(nóng)民的工資應(yīng)該有所上漲，導(dǎo)致農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)的成本上升，表現(xiàn)為農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上漲，進(jìn)而引起更為廣泛的工業(yè)產(chǎn)品價(jià)格的上漲，這就表現(xiàn)為CPI的上漲與高漲的房價(jià)相互促進(jìn)，因此應(yīng)重視并利用這種相互作用關(guān)系，使貨幣政策實(shí)施起到更好效果。

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