余映華(云南昆鋼房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,云南昆明 650302)

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關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本與風(fēng)險(xiǎn)控制策略探討

余映華
(云南昆鋼房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,云南昆明 650302)

【摘 要】近年來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速,儼然成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中的重要組成部分,但是針對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展而言,其在運(yùn)作過(guò)程中也遇到諸多問(wèn)題,比如開(kāi)發(fā)成本控制、風(fēng)險(xiǎn)控制,這成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)亟需解決的問(wèn)題,文章主要介紹了在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中如何控制成本與風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)而提出相關(guān)解決建議,促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 風(fēng)險(xiǎn)控制 策略 探討

房地產(chǎn)是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存的行業(yè)，相關(guān)企業(yè)只有在市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中做好風(fēng)險(xiǎn)與成本控制，才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中拔得頭籌，部分開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之前，做好相應(yīng)的成本控制，以便實(shí)現(xiàn)獲得較高的投資回報(bào)率。本文針對(duì)如何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，并就提高開(kāi)發(fā)成本與風(fēng)險(xiǎn)管理提出有效解決對(duì)策，謹(jǐn)以此提供參考。

1 成本控制中需要注意以下幾點(diǎn)

1.1 目的

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，企業(yè)必須加強(qiáng)成本管理，并且將成本控制在最低范疇之內(nèi)，而這樣的目的在于提高企業(yè)投資回報(bào)率，但這必須是在一定的前提之下，比如保障工程質(zhì)量、在規(guī)定的周期范圍之內(nèi)，確保成本的合理性，進(jìn)而完成一個(gè)優(yōu)質(zhì)的建筑產(chǎn)品。而對(duì)于部分房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，他們由于各種原因?qū)е率杖肱c支出預(yù)算不合理，投入產(chǎn)出未能在一開(kāi)始就做好估值，進(jìn)而致使他們?cè)陂_(kāi)工之前，無(wú)法有效管理成本，并且風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)較淡，進(jìn)而導(dǎo)致成本預(yù)測(cè)與決策缺乏有力的數(shù)據(jù)支持，相關(guān)信息存在缺失或是不準(zhǔn)確，因而無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)估企業(yè)支出與收入的回報(bào)情況，所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須強(qiáng)化成本管理。

1.2 特點(diǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，其成本管理存在較大的弱勢(shì)，并且主要表現(xiàn)在三個(gè)方面:一是時(shí)間跨度長(zhǎng)，二是影響因素多，三是活動(dòng)具有動(dòng)態(tài)性。對(duì)于成本控制管理而言，它需要從獲取土地前就開(kāi)始進(jìn)行管理，一直到建筑產(chǎn)品落成之后才結(jié)束。正是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的諸多影響因素，比如投資金額巨大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等，因而從項(xiàng)目立項(xiàng)，再到規(guī)劃施工，其都處于動(dòng)態(tài)模式，很容易受到外界因素的影響，如政策、環(huán)境、市場(chǎng)等，這其中有很多變動(dòng)是無(wú)法預(yù)料到的，進(jìn)而無(wú)法進(jìn)行有效控制，因此對(duì)于部分開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，他們對(duì)于項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的成本并不是非常了解，直到工程完工之后結(jié)算時(shí)，才能知道真正的投資金額，除此之外，成本控制又與以下幾項(xiàng)密不可分，如工程質(zhì)量、工程進(jìn)度等，所以相對(duì)來(lái)說(shuō)成本控制存在一定的變化性。

1.3 風(fēng)險(xiǎn)

針對(duì)上述因素可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，并且這些風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)都會(huì)出現(xiàn)。但是對(duì)于相關(guān)企業(yè)而言，他們?cè)谑┕ぶ鯇?duì)于這些風(fēng)險(xiǎn)是無(wú)法全部預(yù)測(cè)的，因此對(duì)于施工支出與回報(bào)收益也不是很明確。在建設(shè)期間，一些不確定因素很可能引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，如招投標(biāo)、合同管理、施工變更簽證等等。因此對(duì)于潛在的風(fēng)險(xiǎn)必須進(jìn)行深入的分析，盡量降低風(fēng)險(xiǎn)，或是避免建設(shè)過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)。

2 工程成本控制

2.1 成本控制節(jié)點(diǎn)

2.1.1 重點(diǎn)做好規(guī)劃設(shè)計(jì)

工程施工過(guò)程中，設(shè)計(jì)方案非常重要，因此必須對(duì)設(shè)計(jì)師提出更高的要求，促使他們不斷完善設(shè)計(jì)方案，進(jìn)而促進(jìn)整個(gè)項(xiàng)目投資順利收益。在工程規(guī)劃階段，其成本投資較少，并且在總投資份額中所占比例也很低，僅僅占到建安成本的1.5-3%，雖然工程規(guī)劃階段資金投入所占比例最少，但是卻具有巨大的影響力，并且可以左右項(xiàng)目整個(gè)投資過(guò)程。

2.1.2 控制現(xiàn)場(chǎng)施工簽證

簽證相對(duì)來(lái)說(shuō)較為容易理解，在工程實(shí)施過(guò)程中，由于一些影響因素，需要補(bǔ)簽相關(guān)合同，其屬于動(dòng)態(tài)調(diào)整，并且準(zhǔn)確解決施工過(guò)程遇到難題，這種方式發(fā)生的頻率較高，因而其對(duì)于成本也有影響。

2.1.3 做好綜合協(xié)調(diào)工作

工程施工過(guò)程中，將會(huì)涉及到不同的技術(shù)人員，因而他們之間必須相互協(xié)調(diào)，做好施工配合工作，如若在施工過(guò)程中協(xié)調(diào)工作脫節(jié)，或是結(jié)果不盡如人意，工程質(zhì)量將難以保障，直接的后果要么返工，要么工期滯后，進(jìn)而影響到尾期結(jié)算。

2.2 工程風(fēng)險(xiǎn)控制

2.2.1 招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目招標(biāo)過(guò)程中，如若招標(biāo)人員素質(zhì)較低或?qū)?xiàng)目特點(diǎn)不是很清楚編制招標(biāo)文件不夠仔細(xì)，或是對(duì)于較為重要的內(nèi)容復(fù)述不夠清楚，如合同條款約定、工程量清單描述，將會(huì)導(dǎo)致一系列的不良后果，如出現(xiàn)錯(cuò)項(xiàng)漏項(xiàng)，導(dǎo)致標(biāo)書(shū)出現(xiàn)誤差，留下較大的索賠隱患。合作雙方簽訂合同過(guò)程中，若如對(duì)于部分細(xì)節(jié)問(wèn)題沒(méi)有引起足夠重視，也將會(huì)留下隱患，產(chǎn)生糾紛。

2.2.2 施工成本控制

項(xiàng)目過(guò)程在施工過(guò)程中，由于建設(shè)周期跨度大，因而在施工過(guò)程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)無(wú)法預(yù)知的事情，一旦發(fā)生設(shè)計(jì)變更，必定導(dǎo)致施工現(xiàn)場(chǎng)簽證增多，而這些簽證規(guī)范性較差，隨意性很強(qiáng)，如果簽證人員對(duì)合同約定內(nèi)容等方面了解甚少，沒(méi)有認(rèn)真審批簽證，這在某種程度上加大成本控制困難，致使成本失控。

3 降低風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施

3.1 加強(qiáng)成本控制

3.1.1 做好土地成本預(yù)算

獲取土地前，土地成本測(cè)算也是非常重要的一部分，因此，在獲取土地前應(yīng)對(duì)樓面地價(jià)、周邊土地出讓情況、預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)建設(shè)成本、當(dāng)?shù)夭牧蟽r(jià)格等進(jìn)行調(diào)查，綜合考慮后制定出最高摘地價(jià)，這有利于在項(xiàng)目前期控制好開(kāi)發(fā)成本。

3.1.2 做好規(guī)劃設(shè)計(jì)

工程在規(guī)劃階段應(yīng)當(dāng)引起重視，確保設(shè)計(jì)方案的可行性，并且做好規(guī)劃方案報(bào)審。而通過(guò)報(bào)審的方案必須做好相關(guān)工作，如投資預(yù)算，一定要確保其科學(xué)合理設(shè)置，根據(jù)擬定設(shè)計(jì)方案，嚴(yán)格審查各項(xiàng)指標(biāo)，并進(jìn)行初步設(shè)計(jì)，同時(shí)做好施工圖設(shè)計(jì)。細(xì)化目標(biāo)成本，并且要真正落實(shí)到之后的工作中，確保每個(gè)施工環(huán)節(jié)都能做好工程成本控制。

3.1.3 完善簽證環(huán)節(jié)

在實(shí)施過(guò)程中，針對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)簽證環(huán)節(jié)必須完善。針對(duì)簽證計(jì)量來(lái)說(shuō)，檢查其依據(jù)是否充分，客觀看待取費(fèi)原則，符合合同計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在進(jìn)行施工現(xiàn)場(chǎng)簽證時(shí)，最好要落實(shí)到圖紙上，針對(duì)最后的審批工作，審批權(quán)限必須充分。此外，如若簽證費(fèi)用過(guò)多，就應(yīng)該完善相關(guān)合同，完善合同相關(guān)條款，做好相關(guān)證明工作，以防止日后成本結(jié)算時(shí)出現(xiàn)不必要的糾紛，簽證變更基本上發(fā)生在施工環(huán)節(jié)，因而必須做好事前主動(dòng)控制，這在某種程度上保障目標(biāo)成本合理控制。

3.1.4 完善施工現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)工作

由于在施工過(guò)程中涉及到不同種類的施工技術(shù)人員，因此必須從以下三個(gè)方面著手做好現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)工作，如技術(shù)、管理、組織，與此同時(shí)，必須對(duì)于施工每個(gè)環(huán)節(jié)部門(mén)，做好成本控制，并做好相互之間的溝通工作，使其實(shí)現(xiàn)彼此之間良好配合，降低成本控制，提高風(fēng)險(xiǎn)可控。

3.2 減少成本控制風(fēng)險(xiǎn)

3.2.1 控制招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)

第一、 在項(xiàng)目進(jìn)入招標(biāo)程序前做好招標(biāo)方案及策劃工作，合理設(shè)置招標(biāo)時(shí)間節(jié)點(diǎn)。第二、編制招標(biāo)文件前對(duì)施工圖紙?jiān)俅芜M(jìn)行審核確認(rèn)，避免出現(xiàn)三邊工程。第三、針對(duì)項(xiàng)目情況合理劃分招標(biāo)范圍或標(biāo)段。第四、明確招標(biāo)內(nèi)容、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、工期、質(zhì)量、結(jié)算方式等合同主要條款。第五、將業(yè)主的其它需求明確告知投標(biāo)人。第六、認(rèn)真編制攔標(biāo)價(jià)并對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格審核，特別是清單細(xì)目特征的描述應(yīng)準(zhǔn)確明細(xì)。第七、合理設(shè)置評(píng)標(biāo)辦法，根據(jù)技術(shù)文件對(duì)資質(zhì)、業(yè)績(jī)、商務(wù)報(bào)價(jià)、技術(shù)評(píng)審、商務(wù)評(píng)審進(jìn)行合理設(shè)置。減少施工成本風(fēng)險(xiǎn)。

3.2.2 減少施工成本風(fēng)險(xiǎn)

首先，確定成本控制目標(biāo)，并制定相關(guān)計(jì)劃，同時(shí)完善解決辦法，按照相應(yīng)計(jì)劃做好每個(gè)階段成本控制，如事前、事中、事后，針對(duì)施工過(guò)程，做好階段調(diào)整預(yù)算。一旦出現(xiàn)簽證問(wèn)題，必須征求開(kāi)發(fā)商意見(jiàn)，必要時(shí)簽訂合同，或是補(bǔ)充合同，并且預(yù)算一定要審批、審計(jì)，完善內(nèi)部控制，保障成本控制范圍。其次，針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工簽證，其范圍與內(nèi)容必須嚴(yán)格控制，健全相關(guān)審批流程。確保簽證內(nèi)容規(guī)范化管理，明確每項(xiàng)費(fèi)用收支情況，避免造成浪費(fèi)現(xiàn)象發(fā)生。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷崛起，但在其開(kāi)發(fā)與建筑過(guò)程中出現(xiàn)諸多問(wèn)題，進(jìn)而制約了房地產(chǎn)的繼續(xù)壯大，其中開(kāi)發(fā)成本控制與風(fēng)險(xiǎn)控制尤為重要，這關(guān)系到建筑產(chǎn)品能否收到高額投資回報(bào)率。文章主要介紹了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，相關(guān)部門(mén)如何控制成本與風(fēng)險(xiǎn)，并提出了切實(shí)可行的建議，進(jìn)一步保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑整個(gè)過(guò)程，控制好成本與風(fēng)險(xiǎn)。

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