汪麗菠(云南昆鋼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,云南昆明 650302)

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基于清單計(jì)價(jià)模式探討商品住宅開發(fā)全過程的造價(jià)控制方法

汪麗菠
(云南昆鋼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,云南昆明 650302)

【摘 要】隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展,近幾十年我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)得到了不斷的促進(jìn)和繁榮,在房地產(chǎn)行業(yè)中商品住宅房是非常重要的一個(gè)組成部分。因此,在商品住宅房開發(fā)過程中,有效的控制工程建設(shè)的成本支出有利于其在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)的立足,促進(jìn)商品住宅房的可持續(xù)發(fā)展。本文在清單計(jì)價(jià)模式的基礎(chǔ)上對(duì)商品住宅開發(fā)全過程的造價(jià)控制方法進(jìn)行了簡(jiǎn)要的闡述分析。

【關(guān)鍵詞】清單計(jì)價(jià)模式 商品住宅開發(fā) 造價(jià)控制

商品住宅是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)并出售、出租給使用者的房屋，不受政策法規(guī)等限制可以在市場(chǎng)上進(jìn)行自由的交易，其中包含二手房、商品房等。清單計(jì)價(jià)模式是由招標(biāo)相關(guān)人員公開工程量的清單，投標(biāo)人員自主進(jìn)行報(bào)價(jià)或者招標(biāo)人預(yù)先確定編制的標(biāo)底和合同價(jià)款，其中投標(biāo)人負(fù)責(zé)招標(biāo)人員提供的工程量清單的全部費(fèi)用，包含措施項(xiàng)目費(fèi)用、稅金等等。清單計(jì)價(jià)模式下商品住宅開發(fā)全過程的造價(jià)控制方法在商品住宅開發(fā)的發(fā)展中占有重要的地位。

1 開發(fā)造價(jià)控制中的問題及完善措施

目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展逐漸成熟穩(wěn)定，商品住宅的銷售價(jià)格也漸漸平穩(wěn)，在這種情況下，企業(yè)為了獲得更大的利益加大力度利用清單計(jì)價(jià)模式對(duì)商品住宅的開發(fā)造價(jià)進(jìn)行控制，雖然取得了一定的成效，但是在實(shí)施過程中仍然產(chǎn)生了一些問題。

1.1 施工前期階段的造價(jià)控制

在前期商品住宅工程造價(jià)控制中開發(fā)商將主要的預(yù)算投資放在了工程建設(shè)和工人工資方面，對(duì)于工程其它部分資金投入、招標(biāo)控標(biāo)、工程計(jì)劃等方面都較輕視，結(jié)果導(dǎo)致了在工程完工后出現(xiàn)各種各樣的問題，使開發(fā)商應(yīng)接不暇，因此在商品房開發(fā)的全過程中都要通過清單計(jì)價(jià)模式來進(jìn)行成本預(yù)算，對(duì)工程中可能出現(xiàn)的問題提前做出準(zhǔn)備，進(jìn)行合理的預(yù)算，最大程度的降低商品房開發(fā)工程中人力、物力、財(cái)力的消耗，使商品房工程造價(jià)控制在清單的計(jì)價(jià)范圍之內(nèi)，并且商品住宅開發(fā)全過程的造價(jià)控制要結(jié)合前期獲得的建筑工程的設(shè)計(jì)、技術(shù)操作等相關(guān)資料，為工程完工后期的一些費(fèi)用支出預(yù)先做出計(jì)劃，及時(shí)的和承包方進(jìn)行溝通，使雙方都能夠獲得滿意的商品住宅開發(fā)全過程的造價(jià)控制結(jié)果。

1.2 施工確認(rèn)階段的造價(jià)控制

在商品住宅工程施工的確認(rèn)階段，要將投入資金的范圍和數(shù)額在清單計(jì)價(jià)模式當(dāng)中進(jìn)行適當(dāng)?shù)挠涗?，開發(fā)商可以借助清單對(duì)商品住宅工程開發(fā)的可行性進(jìn)行專門的討論和研究，保證工程施工決策的科學(xué)化、合理化，組織專家對(duì)商品住宅內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施安裝的價(jià)格認(rèn)真分析，從商品住宅工程施工的初期就開始有效的控制造價(jià)。

在對(duì)商品住宅開發(fā)過程的資金投入要針對(duì)工程施工的實(shí)際情況，確認(rèn)建設(shè)中可投資數(shù)額以及預(yù)算投資數(shù)額，做出工程施工報(bào)告，商品住宅開發(fā)工程造價(jià)人員要重視工程中的綠化、排水等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為后期工程的施工打好基礎(chǔ)。例如:某商品房工程施工前期，首先開發(fā)商對(duì)工程建設(shè)的施工地址進(jìn)行了仔細(xì)的挑選，組織專家對(duì)商品房建設(shè)的整個(gè)規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)真分析，確定工程實(shí)施的可行性，進(jìn)行清單的制定，并且憑借清單來科學(xué)合理地對(duì)工程投資的資金做了估算，對(duì)商品房開發(fā)前期的工程造價(jià)進(jìn)行了有效的控制，確保了工程的順利施工。

1.3 設(shè)計(jì)費(fèi)用階段的造價(jià)控制

商品住宅開發(fā)中的設(shè)計(jì)費(fèi)用是控制整個(gè)施工過程造價(jià)的重點(diǎn)，雖然工程施工中設(shè)計(jì)的費(fèi)用并不多，只占用相當(dāng)于工程建設(shè)全部資金的1%，但是對(duì)整個(gè)工程的造價(jià)具有十分巨大的影響，因此需要合理計(jì)算設(shè)計(jì)的費(fèi)用，保證設(shè)計(jì)的質(zhì)量，提高施工過程的效率，大力推進(jìn)工程實(shí)施的進(jìn)度，使商品住宅開發(fā)過程中的造價(jià)控制穩(wěn)定的實(shí)施。

例如某大型公司為了控制商品住宅工程建設(shè)的造價(jià)，預(yù)先制定了比較完善的計(jì)價(jià)清單，隨后在競(jìng)標(biāo)會(huì)上公示清單，各個(gè)廠家按照自身的實(shí)際能力來確定是否參與競(jìng)標(biāo)，最終確定得標(biāo)單位。并利用綜合的工程評(píng)價(jià)信息、工程價(jià)值的信息等對(duì)工程施工設(shè)計(jì)補(bǔ)充、完善，成功的解決了商品住宅開發(fā)工程建設(shè)的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、造型設(shè)計(jì)等設(shè)計(jì)問題，促進(jìn)了對(duì)商品住宅工程造價(jià)控制的合理實(shí)施。

1.4 招投標(biāo)階段的造價(jià)控制

在工程招標(biāo)和投標(biāo)時(shí)，同樣也需要借助清單計(jì)價(jià)模式來對(duì)工程進(jìn)行造價(jià)的控制，招標(biāo)和投標(biāo)匯總的工程施工圖預(yù)算是其中造價(jià)預(yù)算的核心，可以通過工程量清單計(jì)價(jià)模式，結(jié)合不同的商品住宅開發(fā)建設(shè)施工方案進(jìn)行不同的造價(jià)控制手段，減少工程量中計(jì)算的失誤，保證施工圖紙的準(zhǔn)確性，使企業(yè)的招投標(biāo)提高成功率，避免出現(xiàn)因工程量變化導(dǎo)致驗(yàn)收發(fā)生問題等類似的糾紛事件，促進(jìn)招標(biāo)和投標(biāo)的公平、公正，進(jìn)而完善開發(fā)商和承包商之間簽訂的施工合同，保證對(duì)工程招標(biāo)投標(biāo)過程的造價(jià)控制。

1.5 施工階段的造價(jià)控制

工程在施工階段容易出現(xiàn)各種各樣的問題，需要根據(jù)不同的情況和問題，采用科學(xué)靈活的工程造價(jià)手段進(jìn)行價(jià)格控制，并且開發(fā)商要監(jiān)督商品住宅開發(fā)施工的整個(gè)過程，及時(shí)解決出現(xiàn)的施工問題，總結(jié)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，避免類似問題的出現(xiàn)，同時(shí)對(duì)于工程施工中合同的內(nèi)容進(jìn)行準(zhǔn)確的核實(shí)，確保造價(jià)過程中的開放商和承包商能夠依據(jù)合同內(nèi)同履行自己的責(zé)任和義務(wù)，當(dāng)出現(xiàn)工程施工的實(shí)際情況與合同中規(guī)定的細(xì)則不同時(shí)，可以按照相關(guān)的索賠條例對(duì)雙方的權(quán)益進(jìn)行維護(hù)，不斷完善合同中的內(nèi)容，減少可能出現(xiàn)在工程施工過程中與合同相關(guān)的造價(jià)控制問題，分析施工中可能出現(xiàn)的人力、物力等方面的消耗，并且將這部分消耗也計(jì)算到清單計(jì)價(jià)的成本預(yù)算當(dāng)中，隨后盡快找出問題具體存在的原因，采用合理的解決措施，進(jìn)行調(diào)整和改善，預(yù)防可能在今后商業(yè)住宅工程施工建設(shè)中出現(xiàn)的各種造價(jià)問題。

1.6 工程結(jié)算階段的造價(jià)控制

商品住宅開發(fā)完工階段要著重工程結(jié)算方面，對(duì)于每一筆工程錢款都要仔細(xì)的核對(duì)和計(jì)算，防止在結(jié)算過程中出現(xiàn)工程量錯(cuò)誤、

價(jià)格錯(cuò)誤等問題，及時(shí)發(fā)現(xiàn)結(jié)算中出現(xiàn)的漏洞，提高結(jié)算人員對(duì)于工程結(jié)算的重視度，與清單預(yù)算進(jìn)行核對(duì)，保證結(jié)果的準(zhǔn)確性，并且將核算結(jié)果公示，促使工程結(jié)算過程透明、公開，保證對(duì)商品住宅開發(fā)工程結(jié)算過程中的造價(jià)控制。

2 關(guān)于商品住宅a開發(fā)造價(jià)控制的思考

在商品住宅開發(fā)的全過程中要重視清單計(jì)價(jià)模式的作用，靈活的使用清單計(jì)價(jià)模式為企業(yè)招標(biāo)和投標(biāo)提供公平競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)，確認(rèn)工程的實(shí)際情況和企業(yè)的施工進(jìn)度、施工質(zhì)量和監(jiān)督管理是否吻合，降低商品住宅開發(fā)全過程中的造價(jià)控制風(fēng)險(xiǎn)，合理處理工程中的索賠問題，基于清單計(jì)價(jià)的模式下進(jìn)一步控制商品住宅開發(fā)全過程的造價(jià)。

對(duì)商品住宅開發(fā)前期施工過程中要做好研究方案，制定出最佳的投資造價(jià)計(jì)劃，對(duì)工程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)作出預(yù)估，促使資金的投入與工程實(shí)際情況相結(jié)合，不斷優(yōu)化調(diào)整工程中的設(shè)計(jì)方案，使工程設(shè)計(jì)合理、科學(xué)，嚴(yán)格監(jiān)控工程設(shè)計(jì)方案的實(shí)施，在工程施工中要實(shí)行公平透明的招標(biāo)和投標(biāo)模式，對(duì)施工單位和儀器設(shè)備的購(gòu)買進(jìn)行把關(guān)，確保真正合理的利用資金，降低工程中資金成本的消耗，使雙方合同的簽訂細(xì)則明確化，保障合同中各項(xiàng)條例的實(shí)行，規(guī)范每一筆資金的使用情況，減少人力、物力等資源投入的浪費(fèi)，提高工程施工的效率，保證工程完成的質(zhì)量，在工程即將竣工階段要對(duì)工程結(jié)算金額進(jìn)行多次準(zhǔn)確的核對(duì)和計(jì)算，確保金額的準(zhǔn)確性，使商品住宅開發(fā)全過程造價(jià)控制得以順利的進(jìn)行。

3 結(jié)語(yǔ)

基于清單計(jì)價(jià)模式下商品住宅開發(fā)全過程的造價(jià)控制有利于商品住宅的可持續(xù)發(fā)展，合理使用全過程的造價(jià)控制方法能夠有效保證商品住宅工程的順利施工，最大程度的提高商品住宅開發(fā)所帶來的效益，降低商品住宅開發(fā)的成本，提高商品住宅開發(fā)工程建設(shè)的效率和質(zhì)量，合理的控制商品住宅的造價(jià)，進(jìn)而不斷促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)繁榮與穩(wěn)定的發(fā)展。

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