羅玲文

20余座城市推出的樓市“限購令”、人民幣貶值預(yù)期的升溫等因素的疊加讓內(nèi)地投資客和開發(fā)商將目光部分地移至香港。

“十一”黃金周期間內(nèi)地20余座城市推出的樓市“限購”令，加之市場對人民幣貶值預(yù)期升溫，或?qū)⒋偈共糠謨?nèi)地投資客將目光移至香港，帶動香港樓價上漲。

“我們這個區(qū)域（將軍澳）上周推出的藍塘澳，大客戶中內(nèi)地客估計占到四成。豪宅市場內(nèi)地買家更多一些，港島南區(qū)10月初推出的豪宅新盤，很大一部分是內(nèi)地買家?！敝性ㄏ愀郏┑禺a(chǎn)朱生向《投資者報》記者表示。

避險情緒升溫 投資客進入香港樓市

香港多個區(qū)域的地產(chǎn)中介對《投資者報》記者表示，近一個季度，香港一手新樓盤，尤其是豪宅市場，內(nèi)地客較今年前幾個季度明顯增多。

“自從‘雙辣招之后，這幾年內(nèi)地買家數(shù)量減少很多，但最近明顯又多了起來。內(nèi)地‘十一假期后又開始限購，我們預(yù)計會有越來越多的內(nèi)地買家來香港市場?！蔽挥诟蹗u的一家地產(chǎn)中介代理向記者表示。

會德豐地產(chǎn)曾公開表示，其九龍項目One Homantin的內(nèi)地買家占其9月份銷量的20%，該項目6個月前啟動時，內(nèi)地買家約占5%。

根據(jù)香港稅務(wù)局最新數(shù)據(jù)顯示，9月份涉及雙倍印花稅及買家印花稅的登記數(shù)據(jù)創(chuàng)1年以來新高，反映投資者及大陸客是新一輪樓價升浪的主要推動者。

香港稅務(wù)局表示，9月涉及雙倍印花稅（DSD）的個案達4317宗，環(huán)比急升26%，創(chuàng)去年6月以來15個月的新高。其中，住宅部分占2604宗（環(huán)比急升52%）。而土地注冊處資料顯示，9月整體二手住宅登記數(shù)字僅4558宗，涉及雙倍印花稅的住宅個案占整體注冊宗數(shù)的57%，反映市場由投資者主導(dǎo)。

自2004年香港樓市復(fù)蘇，此后香港房價開啟了一波10年牛市。監(jiān)測香港樓價的中原城市領(lǐng)先指數(shù)（CCL）顯示，指數(shù)從2003年末30點上漲至2014年120點，上漲了3倍。

在此背景下，2012年10月，為抑制熱錢涌入導(dǎo)致香港樓市上漲過快的狀況，香港特區(qū)政府出臺“雙辣招”，提高額外印花稅稅率（SSD）及適用期。例如，物業(yè)持有期在6個月內(nèi)出售，稅率由原先的15%增加為20%，如物業(yè)持有期超過6個月但在12個月內(nèi)出售，稅率由原來的10%增至15%，如物業(yè)持有超過12個月但在36個月內(nèi)出售，稅率調(diào)為10%。

同時，針對非香港永久居民，實施買家印花稅。香港臨時身份、外地人士或以公司在香港購房，均需負擔(dān)額外15%的買家印花稅，如果在3年內(nèi)出售物業(yè)，將按照出售時間征收額外印花稅。

另外，因2012年香港樓市漲幅巨大，特區(qū)政府規(guī)定，在2013年2月23日或以后簽立購買住宅或非住宅物業(yè)的買賣協(xié)議，均須繳納雙倍印花稅（DSD）。2014年5月特區(qū)政府做出修訂，香港永久性居民買入新物業(yè)的6個月內(nèi)，出售其在香港原有唯一物業(yè)，可豁免雙倍印花稅。

根據(jù)香港土地注冊處數(shù)據(jù)顯示，9月份，香港住宅樓宇買賣總值為560億港元，成交量升至7826個單位，而8月份總值為406億港元，當(dāng)月的成交量為5821個單位。

分析稱，推動香港樓市反彈的力量一部分來自已經(jīng)擁有一套物業(yè)的本地居民，“雖然他們購買第二套物業(yè)需要繳納雙倍印花稅，但是全球市場負利率現(xiàn)象促使他們投資房產(chǎn)，以求實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值”。

此外，雙倍印花稅款的大幅上升，顯示內(nèi)地買家和非本地居民也對香港樓市的反彈帶來一定促進作用。

美聯(lián)集團最近發(fā)布的一份報告稱，因中央政府重啟“限購”令，相關(guān)措施減少內(nèi)地買家于內(nèi)地置業(yè)的需求，部分資金勢將流進本港物業(yè)市場。

另外，人民幣兌美元中間價持續(xù)下跌，創(chuàng)2010年以來新低?！笆芑萦诟墼c美元掛勾，來港置業(yè)可避免因人民幣進一步貶值所帶來的損失，故今次人民幣貶值為內(nèi)地買家南下置業(yè)增添誘因?！?/p>

分散投資 內(nèi)地開發(fā)商赴港“搶地”

除內(nèi)地買家外，美聯(lián)集團近日發(fā)布的一份報告還顯示， 2015年“811”匯改后，人民幣大幅貶值，促使內(nèi)地開發(fā)商來港投地，以求分散投資，此舉帶動內(nèi)地開發(fā)商2015年財年購買土地占香港總出讓土地三成。

報告稱，2016年財年至今，內(nèi)地開發(fā)商在香港購買土地占比約為一成。盡管內(nèi)地開發(fā)商今年在香港購地占比縮減，但根據(jù)香港地政總署的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，內(nèi)地房地產(chǎn)公司通過政府招標(biāo)，買下了大約40，869平方米（合439，910平方英尺）的公共住宅用地，較上年同期增長了5倍。香港地政總署公布，2015年內(nèi)地房企在香港所購地價的總和首次超過香港本地房企，占全年香港土地出讓金總額的55%。

在香港拿地的開發(fā)商中包括在內(nèi)地的房地產(chǎn)企業(yè)龍頭萬科。2015年，萬科以38億港元在香港屯門拿下一塊住宅用地，今年2月，萬科再次以13.06億港元競得香港深水埗住宅用地。

除萬科外，中海、保利、世貿(mào)也不斷擴充在香港的土地儲備。中海今年以21.3億港元擊敗恒基地產(chǎn)、長實地產(chǎn)、英皇集團等香港本土地產(chǎn)企業(yè)，拿下位于香港新界的一塊土地。保利置業(yè)則在今年以40億港元中標(biāo)九龍附近海景宅地，世貿(mào)從2014年開始布局香港，2015年10月，世貿(mào)以70億港元投得九龍地塊。

最近內(nèi)地在香港競得的土地，是五礦地產(chǎn)在8月份以溢價41.4%的價格買下位于香港九龍油塘崇信街與仁宇交界內(nèi)地段第44號住宅用地。此地塊吸引了麗新、恒地、會德豐在內(nèi)的13個財團入標(biāo)。該地塊此前估值為22.67億港元至28.34億港元，每英尺樓面地價為4000港元至5000港元，最終成交價格為每英尺樓面地價7068港元，比預(yù)期上限價格高出41.4%。

美聯(lián)集團報告分析稱，今年內(nèi)地重啟樓市調(diào)控，預(yù)期將促使內(nèi)地發(fā)展商到香港投地更加積極。內(nèi)地發(fā)展商青睞香港，還與人民幣貶值、內(nèi)地開發(fā)商希望分散投資、減少風(fēng)險有關(guān)。

仲量聯(lián)行香港研究部總監(jiān)馬安平表示，香港吸引內(nèi)資房企的另一個原因是，公開和公平的土地出售流程。