劉朝暉

未來1-2年上海樓市或進(jìn)入緩慢上升通道。

國慶長假剛過，上海樓市調(diào)控再出新動(dòng)作，“滬六條”的出臺(tái)，讓滬上樓市升溫勢頭像被踩了一腳急剎車般地戛然而止。作為“戰(zhàn)斗”在樓市一線的滬上房產(chǎn)中介們，也深切地感受到了“滬六條”帶來的凜然之意。經(jīng)過此輪調(diào)控，樓市或?qū)⑦M(jìn)入一個(gè)平緩穩(wěn)定的時(shí)期，這是滬上一些中介在接受《新民周刊》采訪時(shí)表達(dá)出的共同觀點(diǎn)。

觀望情緒開始出現(xiàn)

“滬六條”的出臺(tái)，是上海在今年3月25日“滬九條”政策之后對(duì)過熱的房地產(chǎn)市場的調(diào)控的又一次加碼。再次顯示了管理層的堅(jiān)決態(tài)度。就在10月12日，上海銀監(jiān)局還專門召開房地產(chǎn)信貸專題會(huì)議，重申嚴(yán)格執(zhí)行“滬九條”，貫徹落實(shí)“滬六條”，共同促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦在接受采訪時(shí)表示，“滬六條”對(duì)市場交易行為上的影響已經(jīng)很明顯，觀望情緒已經(jīng)逐漸形成。買房的人很多都是看一看，等一等，出手明顯沒有前段時(shí)間那么急了，這跟國慶之前的情況形成很大的反差。他介紹，之前有報(bào)道說二手房東開始惜售，但其實(shí)是在中介掛牌也賣不掉，只能暫時(shí)先不賣。有些房東想由售轉(zhuǎn)租，但是也碰到問題，因?yàn)楝F(xiàn)在并不是房屋租賃市場的旺季。租賃房的租金從今年二季度后就一直在高位小幅度的盤整，也沒有太大漲幅，但現(xiàn)在的價(jià)格掛在那里也租不出去。

盧文曦表示，從售到租的房產(chǎn)市場，其實(shí)現(xiàn)在都陷入了一種膠著停滯的狀態(tài)，市場交易節(jié)奏明顯慢了下來。二手房表現(xiàn)尤其明顯，之前掛牌房價(jià)都很堅(jiān)挺，但是現(xiàn)在的議價(jià)空間多了，9月份市場開始轉(zhuǎn)淡的時(shí)候，議價(jià)空間也存在，但是不大，也就在1%上下浮動(dòng)，到了國慶之后“滬六條”出臺(tái)，形勢馬上轉(zhuǎn)變了，議價(jià)空間擴(kuò)大到2%-3%，個(gè)別地方甚至達(dá)到4%-5%的幅度。

而在愛屋吉屋上海滬中區(qū)區(qū)長曾小飛看來，從2005年開始，每隔幾年房地產(chǎn)市場就會(huì)自動(dòng)開啟一輪新的調(diào)整期，這個(gè)調(diào)整受政策影響不大，包括現(xiàn)在也進(jìn)入了一輪新的調(diào)整期。買家和賣家的心態(tài)相比較之前的表現(xiàn)，顯得更加的冷靜，買家做決定的時(shí)間增加了，賣家跳價(jià)的現(xiàn)象也更少了。

供應(yīng)成交雙雙下滑

據(jù)愛屋吉屋AX研究院數(shù)據(jù)顯示，3月底“滬九條”出臺(tái)后，上海新建商品住宅（不含保障房）成交量在4月下降至97.19萬平米，環(huán)比大跌57.64%，同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，下跌21.77%，調(diào)控效果明顯。經(jīng)過半年多時(shí)間，上海樓市過熱勢頭已經(jīng)得到一定遏制，所以“滬六條”相對(duì)比較溫和。不過在全國其他熱點(diǎn)城市密集出臺(tái)調(diào)控政策的背景下，購房者的觀望情緒有所加重，疊加“滬六條”的出臺(tái)，10月份上海商品住宅成交量繼續(xù)走低，樓市“金九銀十”的成色明顯不足。

數(shù)據(jù)顯示，10月份上海新建商品住宅（不含保障房）新增供應(yīng)29.9萬平方米，環(huán)比下跌56.2%，跌幅相當(dāng)大，從絕對(duì)量來說也是很低的?！?0月份這樣的月份新增供應(yīng)量30萬平方米都不到，之前也就是過年的時(shí)候才是這種水平，10月份的新房供應(yīng)是有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)以來最低的月份”，盧文曦說。而10月份的成交量是86.87萬平方米，環(huán)比下降16.32%，同比下降42.45%，盧文曦表示，這個(gè)水平和2014年的同期差不多了，甚至還不如。

盧文曦認(rèn)為，“滬六條”很大的一個(gè)作用就是對(duì)市場情緒的影響，從3·25調(diào)控開始，市場是有些許降溫，但是過了一段時(shí)間又急劇升溫，這和購房者的恐慌情緒是有很大的關(guān)系，現(xiàn)在把情緒穩(wěn)住了，熱度也降下來了，市場的交易也回歸到比較合理的一個(gè)狀態(tài)。

二手房交易更規(guī)范

“滬六條”強(qiáng)調(diào)了持續(xù)開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為專項(xiàng)整治行動(dòng)，進(jìn)一步加大整治力度，重點(diǎn)查處捂盤惜售、炒作房價(jià)、虛假廣告、誘騙消費(fèi)者交易等違法違規(guī)行為。在查處市場違規(guī)做法方面，對(duì)中介業(yè)務(wù)的規(guī)范提出了更大的要求，這和此前中介企業(yè)各類違規(guī)做法較多是有關(guān)的。

目前開發(fā)商的工作中心明顯開始調(diào)整，原來急著開盤做營銷的，現(xiàn)在開始對(duì)以前明顯是違規(guī)的行為做一些自檢自查。由于“滬六條”還進(jìn)一步加強(qiáng)了新建商品住房預(yù)銷售管理，原來推盤很積極的開發(fā)商，拿預(yù)售證的節(jié)奏突然之間就放緩很多。

盧文曦介紹，現(xiàn)在一手房代理中介的推盤工作量減少很多，而二手房中介的客戶也大幅度減少，10月份以來有的地方打?qū)φ鄱疾恢埂６址繏炫屏楷F(xiàn)在還算穩(wěn)定，下跌了一到兩成左右，但是客戶數(shù)量的縮水是最明顯的。買家也就是看看而已，不急于出手，后續(xù)交易的促進(jìn)存在著一定的阻力。 曾小飛認(rèn)為，“滬六條”政策對(duì)新房交易的影響更大一些，但對(duì)二手房交易環(huán)境來說，是一個(gè)好消息。在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上強(qiáng)化交易過程中的規(guī)范以及執(zhí)行力度，能夠幫助中介行業(yè)形成更好的交易環(huán)境，交易資金也更加安全，這對(duì)買家賣家都是好消息。

房價(jià)或會(huì)不斷尋底

隨著市場交易節(jié)奏的放慢，樓市價(jià)格也出現(xiàn)了滯漲。數(shù)據(jù)顯示，10月份上海新房的成交均價(jià)為43838元/平方米，環(huán)比微跌了2.2%。愛屋吉屋AX研究院認(rèn)為，由于房價(jià)快速上漲勢頭已得到很好控制，預(yù)計(jì)第四季度政府出臺(tái)更嚴(yán)厲調(diào)控政策的可能性不大，未來1-2年上海樓市或進(jìn)入緩慢上升通道。

盧文曦則認(rèn)為，房價(jià)在目前這個(gè)位置橫盤是橫不了多少時(shí)間的，而且交易量會(huì)連續(xù)不斷地進(jìn)行收縮，價(jià)格實(shí)質(zhì)性的松動(dòng)在今年底，明年一季度可能會(huì)出現(xiàn)，松動(dòng)的區(qū)間大小則要看當(dāng)時(shí)的信貸和貨幣等政策的調(diào)控程度。在目前的形勢下，價(jià)格出現(xiàn)2-3個(gè)點(diǎn)的實(shí)質(zhì)性下跌是很正常的事情。

盧文曦表示，整個(gè)四季度上海新房的月交易量可能就是在80萬平方米左右進(jìn)行一個(gè)波動(dòng)，不排除年末還會(huì)出現(xiàn)一個(gè)下跌，以往年份出現(xiàn)的“翹尾”情況今年不太會(huì)出現(xiàn)，往下墜是個(gè)大概率事件。明年一季度，整個(gè)業(yè)內(nèi)對(duì)市場應(yīng)該會(huì)有一個(gè)重新判斷，不排除房企會(huì)有一個(gè)“以價(jià)換量”的動(dòng)作出現(xiàn)。今年前三季度各家房企的指標(biāo)都完成得不錯(cuò)，年底沒什么壓力，但是在市場偏淡的情況下要完成明年的新指標(biāo)，不用“以價(jià)換量”的這樣有親和力的動(dòng)作的話，購房者都不會(huì)買賬的。而且現(xiàn)在很明確的是，買漲不買跌的心態(tài)已經(jīng)出來了，不拿點(diǎn)實(shí)際有誘惑力的銷售措施，買家還是會(huì)持幣待購。盧文曦個(gè)人判斷，明年上半年房價(jià)有可能會(huì)處于不斷尋底的這樣一個(gè)過程中。