羅 飛 （安徽省建筑科學(xué)研究設(shè)計(jì)院，安徽 合肥 230001）

試析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)管理

羅 飛 （安徽省建筑科學(xué)研究設(shè)計(jì)院，安徽 合肥 230001）

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)化已經(jīng)成為我國未來住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，所以基于該產(chǎn)業(yè)的景觀標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)就必須擁有一套具有科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑O(shè)計(jì)管理戰(zhàn)略體系，為業(yè)主、也為城市創(chuàng)造良好的生活及發(fā)展環(huán)境。文章主要探討了目前大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)管理標(biāo)準(zhǔn)化，并實(shí)證分析某S房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的景觀標(biāo)準(zhǔn)化管理應(yīng)用的全過程。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；景觀設(shè)計(jì)管理；標(biāo)準(zhǔn)化；設(shè)計(jì)

本文所要討論的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)是基于標(biāo)準(zhǔn)化管理，即“全過程景觀標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)管理”?，F(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)根據(jù)社會(huì)發(fā)展及業(yè)主實(shí)際需要來設(shè)計(jì)項(xiàng)目?jī)?nèi)容，同時(shí)也取決于內(nèi)外環(huán)境的變化來進(jìn)行項(xiàng)目?jī)?yōu)化。在這里，分工明確且細(xì)致，這不但便于房地產(chǎn)企業(yè)明確項(xiàng)目工作流程，也更有利于設(shè)計(jì)管理，景觀設(shè)計(jì)管理部門要嚴(yán)格遵循上述原則展開工作。

大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在景觀設(shè)計(jì)管理方面講求決策的高效率與適應(yīng)和滿足快速開發(fā)需要。在這一體系中，它的管理工作主要分為管理流程體系的標(biāo)準(zhǔn)化、成本控制的標(biāo)準(zhǔn)化和質(zhì)量控制的標(biāo)準(zhǔn)化。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目基本都要擁有一套合理有效的設(shè)計(jì)組織管理方案，這對(duì)實(shí)現(xiàn)景觀設(shè)計(jì)管理標(biāo)準(zhǔn)化非常有利。一般來說，標(biāo)準(zhǔn)化后的管理流程體系能夠縮短設(shè)計(jì)階段所花費(fèi)時(shí)間。例如國內(nèi)萬達(dá)在其新開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目中從土地確認(rèn)到開盤僅花費(fèi)130d時(shí)間，同時(shí)首期項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)施工藍(lán)圖也全部完成，這就是標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)傳統(tǒng)方案支持下才能夠?qū)崿F(xiàn)的既定目標(biāo)。

具體來講，景觀設(shè)計(jì)管理標(biāo)準(zhǔn)化階段要針對(duì)不同設(shè)計(jì)階段、參照不同設(shè)計(jì)深度與設(shè)計(jì)內(nèi)容來實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化管理控制，將景觀設(shè)計(jì)最優(yōu)化。比如萬達(dá)地產(chǎn)在管理流程體系標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)建過程中就依據(jù)概念設(shè)計(jì)階段給出了開發(fā)項(xiàng)目的首期園林概念設(shè)計(jì)書，這其中所涵蓋的內(nèi)容包括用地現(xiàn)狀圖、規(guī)劃總評(píng)、規(guī)劃說明書、豎向條件、室外管線圖、地下車庫規(guī)劃圖、道路規(guī)劃圖、含有綠籬、首層標(biāo)高的單體首層平面設(shè)計(jì)方案等等。另外在方案擴(kuò)展設(shè)計(jì)初期階段還對(duì)中心景觀區(qū)人工湖開挖圍蔽圖、標(biāo)準(zhǔn)駁岸做法以及首期中心景觀區(qū)園林建設(shè)招標(biāo)條件圖進(jìn)行分析，并給出概念方案CAD總平面設(shè)計(jì)意見。

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)管理中成本管理最為重要，所以開發(fā)商與設(shè)計(jì)者應(yīng)該做到結(jié)合項(xiàng)目定位來明確景觀配置標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)景觀單項(xiàng)比例的絕對(duì)精確化，同時(shí)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略合作模式，確保成本控制中材料運(yùn)用的高度性價(jià)比，達(dá)到高效率運(yùn)作。

首先是項(xiàng)目定位，明確景觀配置標(biāo)準(zhǔn)，具體來說景觀成本的控制內(nèi)容涵蓋了控制軟硬景比例、園林造價(jià)、硬景配置標(biāo)準(zhǔn)等等層面。對(duì)于項(xiàng)目的不同定位，應(yīng)在明確項(xiàng)目景觀建造指標(biāo)前提下再根據(jù)建造單價(jià)、景觀建設(shè)綠化配置比例來詳細(xì)規(guī)定，給出不同設(shè)計(jì)配置下的不同參考標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)它能夠?yàn)椤皥@林建造成本”提供多種可能性。

其次是戰(zhàn)略合作模式，目前各大房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)方面都要依靠與供應(yīng)商、整合商的戰(zhàn)略合作以完成對(duì)有限資源的合理分布，確保在有限情況下為項(xiàng)目品質(zhì)提供扎實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)。景觀設(shè)計(jì)的戰(zhàn)略合作會(huì)涉及到戰(zhàn)略合作供應(yīng)商、綠化供應(yīng)商以及硬景供應(yīng)商。他們?nèi)咄ㄟ^預(yù)先制訂好的戰(zhàn)略合作方案對(duì)材料進(jìn)行選擇采購，并實(shí)現(xiàn)對(duì)材料運(yùn)用的統(tǒng)籌化、規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)，最大化利用規(guī)模效應(yīng)。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目越來越注重質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)化，它主要體現(xiàn)在設(shè)計(jì)施工的全程精細(xì)化管理層面，其中還涵蓋了建筑施工工藝的標(biāo)準(zhǔn)化與穩(wěn)定可靠的供貨渠道。目前的房地產(chǎn)企業(yè)都在走工廠化生產(chǎn)路線來強(qiáng)化自身項(xiàng)目在施工階段的質(zhì)量把控，具體來說主要體現(xiàn)在以下兩方面。

第一，要在設(shè)計(jì)管理過程中注重對(duì)景觀標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)模塊的運(yùn)用，合理運(yùn)用設(shè)計(jì)模塊可以大大縮短設(shè)計(jì)時(shí)間，確保施工程序能夠穩(wěn)定推進(jìn)，為非標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)與設(shè)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)提供了更充裕的空間與時(shí)間。所以在項(xiàng)目設(shè)計(jì)資源受限的環(huán)境現(xiàn)狀下，這種設(shè)計(jì)管理模式能切實(shí)確保項(xiàng)目質(zhì)量。

第二，要在項(xiàng)目管理過程中結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)化管理流程及要求來優(yōu)化工程質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)數(shù)字化管理模式，對(duì)每一項(xiàng)施工工藝都施加標(biāo)準(zhǔn)化控制機(jī)制。比如在項(xiàng)目的《喬木種植標(biāo)準(zhǔn)》、《草坪鋪設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》中就規(guī)定了開發(fā)實(shí)踐過程中要合理運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)圖集，這樣能保證施工流程誤差降到最低，穩(wěn)定工程項(xiàng)目質(zhì)量。另外，考慮到標(biāo)準(zhǔn)模塊可能在不同的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中被重復(fù)采用，所以某些標(biāo)桿性項(xiàng)目就擁有了較強(qiáng)的參考性。如果項(xiàng)目開發(fā)施工過程中出現(xiàn)任何問題，就要將標(biāo)桿項(xiàng)目拿出來作為借鑒進(jìn)行對(duì)比參考，快速找到問題并加以解決，目的也是為了確?？梢詼?zhǔn)確快速的達(dá)到施工目標(biāo)，控制施工實(shí)施效果[1]。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目S處于某地區(qū)江河上游，屬于政府規(guī)劃的RBD片區(qū)區(qū)域。該項(xiàng)目三面環(huán)山、一面臨水，總體江岸線呈現(xiàn)弧形形態(tài)，總長度2km，江岸綠化帶規(guī)劃寬度為80m，地勢(shì)從江岸到內(nèi)陸由低到高，呈山體坡度結(jié)構(gòu)。

S項(xiàng)目的總占地面積達(dá)到125萬m2，地面建筑規(guī)劃面積超過91.2萬m2，綜合容積率為1.78，由于擁有江岸景觀和水體疏浚大橋等市政工程環(huán)繞，項(xiàng)目的外部交通與自然環(huán)境都讓其景觀設(shè)計(jì)價(jià)值大幅提升。從景觀設(shè)計(jì)角度講，S項(xiàng)目周圍不但有天然水資源環(huán)繞，也同時(shí)設(shè)計(jì)了人工湖，為項(xiàng)目本身建設(shè)了“水體環(huán)抱”的優(yōu)越空間。

從設(shè)計(jì)規(guī)劃角度來看，項(xiàng)目整體規(guī)劃傾向于對(duì)稱設(shè)計(jì)，全部住宅建筑都會(huì)沿小區(qū)內(nèi)中軸景觀帶向兩邊輻射性分布，這樣所有居住區(qū)都能面朝江景，背靠青山。為了更好的建設(shè)碼頭，提高其應(yīng)用性，還在河岸前期進(jìn)行了淤泥清理，目的在于改善江河水質(zhì)的清澈程度。并在沿岸全部堆砌設(shè)計(jì)了鵝卵石造型岸堤，使江岸景觀設(shè)計(jì)更加人性化，也更加安全可靠。

S項(xiàng)目在立項(xiàng)階段的景觀標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)管理主要趨向于建設(shè)定位，為景觀建造確立標(biāo)準(zhǔn)。由于其環(huán)山抱水的自然位置，所以地產(chǎn)商將S項(xiàng)目定位為“豪華江景樓盤”，這也是企業(yè)為宣傳自身項(xiàng)目品牌戰(zhàn)略決策的第一步。正是加入了全過程設(shè)計(jì)管理規(guī)劃，所以S項(xiàng)目的企業(yè)關(guān)注度自然相當(dāng)高，其景觀設(shè)計(jì)管理標(biāo)準(zhǔn)定位也相對(duì)更高。

在為S項(xiàng)目制定景觀建造標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，主要針對(duì)不同的住宅產(chǎn)品類型安排了不同的景觀建造標(biāo)準(zhǔn)，其管理規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)也不同。就以別墅項(xiàng)目為例，它的景觀設(shè)計(jì)管理理念就是“平衡自然生態(tài)，打造綠色宜居豪宅”。該方面的景觀設(shè)計(jì)管理側(cè)重于對(duì)別墅周圍庭院、花園、小道等等方面的綠化設(shè)計(jì)。具體來說，對(duì)獨(dú)立別墅的花園而言它要求種植胸徑為20cm或者30cm以上的成品樹木（15～20棵），而復(fù)合別墅則要求種植15cm胸徑的成品樹木（5～10棵）。在這里，還要求對(duì)樹木之于屋檐的高度進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范，確保整個(gè)小區(qū)的平面景觀規(guī)劃圖都處于綠色環(huán)保中，體現(xiàn)綠色森林住宅的意境和效果[2]。

S項(xiàng)目在景觀設(shè)計(jì)軸線布局方面采用了多項(xiàng)管理原則，本文主要闡述其中3點(diǎn)。首先，充分利用原有景觀資源，在原有資源基礎(chǔ)上來開展新景觀網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)，規(guī)范管理程序。S項(xiàng)目屬于半島設(shè)計(jì)，所以它因地制宜的利用到了當(dāng)?shù)氐淖匀痪坝^資源，根據(jù)實(shí)際地勢(shì)來塑造小區(qū)景觀規(guī)模，例如加入了高處筑臺(tái)，在低洼地段造湖，同時(shí)設(shè)計(jì)湖橋，以求達(dá)到一種人工建造與自然環(huán)境天人合一的綜合性融合效果，整理項(xiàng)目?jī)?nèi)區(qū)域的山水關(guān)系。S項(xiàng)目的景觀軸線是以水系為主進(jìn)行全局貫穿的，所以它的景觀網(wǎng)絡(luò)體系是循序漸進(jìn)且連續(xù)不斷的，這也為S項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)特色管理奠定了基礎(chǔ)。

其次，S項(xiàng)目整體景觀設(shè)計(jì)嚴(yán)謹(jǐn)且管理有序，例如在綠地系統(tǒng)方面就分為公共綠地與組團(tuán)綠地兩種。其中公共綠地主要沿江岸綠地帶向小區(qū)中軸線兩方延伸直到中心地帶，全長超過2000m。在這種環(huán)形的公共綠地系統(tǒng)設(shè)計(jì)體系周邊是小區(qū)內(nèi)的交通道路系統(tǒng)，然后是住宅區(qū)域，這種三層次結(jié)合的景觀設(shè)計(jì)管理模式相當(dāng)人性化，因?yàn)樵谶@里還設(shè)置了居民活動(dòng)場(chǎng)合，為小區(qū)居民日常休閑生活提供了健康良好的活動(dòng)空間。

第三，S項(xiàng)目中的半島景觀設(shè)計(jì)管理體系還主要以植物景觀為基礎(chǔ)，并結(jié)合山水山勢(shì)進(jìn)行地形改造，為小區(qū)內(nèi)建造了擁有韻律曲線的道路系統(tǒng)。該道路系統(tǒng)的特色就在于擁有引導(dǎo)功能和休憩功能，可以滿足小區(qū)內(nèi)不同人群的不同活動(dòng)需求。而且在道路系統(tǒng)的主觀定位方面采用了“歐陸風(fēng)格”設(shè)計(jì)與管理規(guī)范，將更多地方園林設(shè)計(jì)元素與歐洲風(fēng)格相融合，體現(xiàn)了“因地制宜”的景觀設(shè)計(jì)管理思路，同時(shí)也強(qiáng)化了景觀設(shè)計(jì)的國際性與可識(shí)別性[3]。

我國房地產(chǎn)行業(yè)在近些年來逐漸步入高壓力、高風(fēng)險(xiǎn)時(shí)期，這與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革轉(zhuǎn)型以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)白熱化不無關(guān)系。所以作為地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，一定要在景觀設(shè)計(jì)管理這樣的局部方面另辟蹊徑，發(fā)揮地方資源與企業(yè)自身實(shí)力優(yōu)勢(shì)，開拓思維，靈活創(chuàng)造意識(shí)，為地方居民建造宜居環(huán)境，提高企業(yè)在地方市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)影響力。

[1]彭濤.住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理研究[D].重慶：重慶大學(xué)，2014.

[2]鄒巨龍.珠三角居住區(qū)低成本景觀設(shè)計(jì)研究[D].廣州：華南理工大學(xué)，2013..

[3]陳潔靜.廣州大型居住區(qū)景觀標(biāo)準(zhǔn)化研究[D].廣州：華南理工大學(xué)，2014.

TU985.12+5

A

1007-7359（2016）05-0294-03

10.16330/j.cnki.1007-7359.2016.05.108

羅飛（1978-），男，安徽合肥人，畢業(yè)于安徽建筑大學(xué)，學(xué)士，高級(jí)工程師。