文/本刊記者 馮京津

戴德梁行：2017年亞太區(qū)租金將持續(xù)增長

文/本刊記者 馮京津

由于2017年租用需求增加，亞太區(qū)大部分租賃市場的租金價格將上漲，其中有14個城市的租金價格預(yù)計將達(dá)到歷史新高。強(qiáng)勁的租賃需求推高租金價格，這是2016年戴德梁行年中展望報告中反復(fù)提及的主題，而在成本控制至關(guān)重要的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，這一趨勢可能會帶來更大的壓力。

預(yù)計，今年亞太區(qū)的開發(fā)周期將達(dá)到頂峰，可提供 1300萬平方米的寫字樓新供應(yīng)，2017年寫字樓新供應(yīng)面積將達(dá)到1087萬平方米。大部分新開發(fā)的寫字樓都位于新興市場，明年這些新興市場上可供租賃的寫字樓面積將預(yù)計增加近30%，而核心市場僅增加15%。然而，供應(yīng)量的增加是為了滿足市場上合理的租賃需求，該需求也將推動今年的租賃成交量達(dá)到8年以來的最高值827萬平方米，而且預(yù)計2017年將再創(chuàng)新高，成交量超過855萬平方米。

亞太地區(qū)全球租戶服務(wù)董事總經(jīng)理Jason Whitcombe表示：“亞太區(qū)市場更多受到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境而不是國際事件的影響。盡管由于英國退歐、美聯(lián)儲隨時可能加息以及西方的政權(quán)更迭導(dǎo)致國際市場出現(xiàn)波動，該地區(qū)強(qiáng)勁的就業(yè)增長勢頭為寫字樓租賃市場帶來健康合理的租賃需求?！?/p>

除租賃需求較弱，空置面積將會增加的澳大利亞珀斯之外，預(yù)計2017年所有其他市場上的租賃成交量都會增加。2017年空置面積的減少將會使東京、悉尼以及墨爾本的業(yè)主從中獲益，強(qiáng)勁的需求將推動甲級寫字樓空置率實(shí)現(xiàn)7.0%左右的平衡狀態(tài)。中國深圳、上海、北京以及印度孟買將新增大量新寫字樓供應(yīng)，同時市場成交量也將大幅提升。

亞太地區(qū)研究及投資策略部董事總經(jīng)理Sigrid Zialcita認(rèn)為：“盡管中國經(jīng)濟(jì)增速放緩，其服務(wù)業(yè)仍然在繼續(xù)擴(kuò)展，金融服務(wù)業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的迅速發(fā)展尤為顯著，這極大地提高了需求量。自2014年起，中國政府就將創(chuàng)新與創(chuàng)業(yè)列為一項(xiàng)重要國策，由此中國各地涌現(xiàn)出大量的技術(shù)企業(yè)。”

與此同時，2017年大部分新興城市中的租金價格都將出現(xiàn)1.0%-2.0%的適度反彈，只有雅加達(dá)的租金價格預(yù)計與2015年相比將下降10.0%。技術(shù)以及技術(shù)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展仍然是推動印度寫字樓租賃市場反彈的主要催化劑。班加羅爾仍然顯著的占據(jù)了三分之一的市場需求，在欽奈、海德拉巴、浦那等幾個表現(xiàn)突出的城市，由于租賃需求增加，空置率有望實(shí)現(xiàn)個位數(shù)。自2015年起，這些市場上甲級寫字樓的租金已經(jīng)提高了10.0%，明年有望再提升10.0%。同樣，亞太區(qū)另一個新興的外包服務(wù)中心馬尼拉預(yù)計也將在2017年創(chuàng)下其租賃成交率的歷史新高。

香港中心商業(yè)區(qū)的租金高居榜首，這一方面是由中國大陸公司的強(qiáng)大需求來支撐，同時也證明了香港在地理位置上的局限性。在過去兩年中，中國大陸的需求對香港中心商務(wù)區(qū)的復(fù)興至關(guān)重要。甲級寫字樓租金一路飆升，接近2011年曾經(jīng)出現(xiàn)的最高點(diǎn)，空置率也極低，中心商務(wù)區(qū)今年6月份的空置率已經(jīng)跌破5.0%。然而，由于全球經(jīng)濟(jì)以及中國經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期降低，租賃增長速度也會相應(yīng)放緩。

盡管如此，大部分業(yè)主都在極力與其最大的租戶續(xù)租，因此，空置率可能將繼續(xù)保持低水平。因此，中心商務(wù)區(qū)的租金有望維持高水平，甚至還會有少許增長。另外，需求仍然有增長空間。保險公司繼續(xù)擴(kuò)張，尤其是在非核心區(qū)域。近期，香港迎來了第一家大型聯(lián)合辦公空間運(yùn)營公司。

亞太地區(qū)租戶咨詢部董事總經(jīng)理Jeremy Pearson表示：“亞太區(qū)核心城市的租賃成本在國際市場上仍然名列前茅，對于那些希望在本地區(qū)有所作為的企業(yè)來說，在這些核心城市設(shè)立辦事處是非常重要的。因此，成本控制以及辦公場所規(guī)劃仍然是該地區(qū)租戶關(guān)心的首要問題?！?/p>

相比之下，新加坡租賃市場將面臨大量新寫字樓供應(yīng)所帶來的挑戰(zhàn)，明年將會有37萬平方米，也是其有史以來最多的寫字樓新供應(yīng)投入市場。同時，隨著跨國銀行繼續(xù)削減業(yè)務(wù)，租賃業(yè)務(wù)也會相應(yīng)減少。而且，新加坡經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩，失業(yè)率較低，這也進(jìn)一步抑制了租賃業(yè)務(wù)。

2015至2017 年間，新加坡租賃市場空置率預(yù)計將增長8-9個百分點(diǎn)，在所有核心市場中增幅最大。自2015年第一季度以來，中心商務(wù)區(qū)高檔寫字樓租金已經(jīng)下滑超過15.0%，2016年有可能同比再下降7.0%到10.0%，最終于2017年趨于穩(wěn)定。

Zialcita女士表示：“我們認(rèn)為此次市場低迷只是暫時性的，因?yàn)?018年之后新寫字樓的建設(shè)將會趨于緩和。另外，從經(jīng)濟(jì)的角度上來說，新加坡一直在努力將重心轉(zhuǎn)移到服務(wù)業(yè)，減少對出口的依賴?！?/p>

然而，盡管市場前景低迷，對新加坡寫字樓的投資在2016年第二季度出現(xiàn)回升。今年新加坡見證了數(shù)次具有劃時代意義的地產(chǎn)交易。新加坡亞洲廣場1號樓被卡塔爾主權(quán)財富基金卡塔爾投資局以25億美元收購，此項(xiàng)交易成為亞太地區(qū)過去五年內(nèi)最大的一宗單棟建筑投資交易，另外，位于百得利路的海峽商行大廈以每平方米27900美元 的價格被收購，創(chuàng)下新加坡辦公樓歷年最高出售單價。

亞太地區(qū)資本市場部董事總經(jīng)理Gary Hollis認(rèn)為，“亞太區(qū)一直缺少可出售的資產(chǎn)，而核心資產(chǎn)仍然主導(dǎo)著投資資金的去向，因此對核心資產(chǎn)的競爭將愈演愈烈。我們可以發(fā)現(xiàn)，新加坡市場上商機(jī)涌現(xiàn)，同時價格也很有吸引力，二者合一將第二季度的交易量推向了歷史新高。同樣，我們認(rèn)為香港、韓國以及中國大陸市場上也是商機(jī)不斷，因?yàn)槠髽I(yè)和開發(fā)商紛紛出售資產(chǎn)來抵消債務(wù)，同時循環(huán)資金來吸引更多的投資。”