李迅雷

過去，中國(guó)的人口流與資金流相反運(yùn)行，其結(jié)果是地方政府高負(fù)債，企業(yè)高負(fù)債，一二線城市高房?jī)r(jià)和三四線城市房地產(chǎn)高庫(kù)存……

為何一二線城市的房?jī)r(jià)大漲，而三四線城市卻出現(xiàn)房地產(chǎn)庫(kù)存壓力巨大？為何人們只是去討論抑制一二線城市房?jī)r(jià)上漲和三四次城市去庫(kù)存的對(duì)策，但卻不去探究為何一二線城市房?jī)r(jià)暴漲和三四線城市房?jī)r(jià)滯脹的深層原因？

三四線城市房地產(chǎn)高庫(kù)存之原因：城鎮(zhèn)化

在中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的官方詞匯中，從來都是用“城鎮(zhèn)化”，從不說“城市化”。

城市化不是一種行政干預(yù)的過程，它更是一種市場(chǎng)化配置資源的結(jié)果，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果而非目標(biāo)；而城鎮(zhèn)化則更多地體現(xiàn)為行政的力量，實(shí)質(zhì)上是一場(chǎng)造城運(yùn)動(dòng)。于是，我們看到，在現(xiàn)有體制改革（特別是行政體制改革、土地流轉(zhuǎn)制度改革、財(cái)稅體制改革等）沒有得到應(yīng)有推進(jìn)的情況下，各級(jí)地方政府高舉城鎮(zhèn)化的大旗，一是把城鎮(zhèn)化作為拉動(dòng)GDP的抓手，二是把將城鎮(zhèn)化作為建設(shè)“形象工程”的手段，三是將城鎮(zhèn)化作為發(fā)展房地產(chǎn)的手段，大力招商引資，四是把城鎮(zhèn)化當(dāng)作土地財(cái)政收入的來源，不斷擴(kuò)大城鎮(zhèn)面積。

早在2012年，《人民日?qǐng)?bào)》就曾載文說，2000年至2010年，中國(guó)城鎮(zhèn)總面積10年擴(kuò)張60%，遠(yuǎn)高于城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)速度。那么城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)多少呢？2000年城鎮(zhèn)化率為36.2%，2010年為49.6%，只提高了13.4%。中國(guó)大部分城鎮(zhèn)都為三四線城市，這些城鎮(zhèn)的面積擴(kuò)大過快，卻缺乏相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)支持，因此，創(chuàng)造的就業(yè)崗位有限，這就很難吸引新增人口，故大量以城鎮(zhèn)化名義投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目過剩就不奇怪了。

一二線城市房?jī)r(jià)大漲之原因：大城市化

經(jīng)濟(jì)發(fā)展的每一階段是很難跨越的，縱觀全球城市化的過程，都是無一例外地經(jīng)歷過大城市化。比如，幾乎所有的發(fā)達(dá)國(guó)家都沒有刻意采取區(qū)域平衡發(fā)展戰(zhàn)略，而是遵循人口自由流動(dòng)的市場(chǎng)原則。其結(jié)果是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡，但地區(qū)間的收入差距或整個(gè)社會(huì)的貧富差距卻縮小了。如巴黎只占法國(guó)面積的2%，卻產(chǎn)生了全法28%的GDP；德國(guó)漢堡的人均GDP和每平方公里GDP分別超出東北部地區(qū)2倍和100倍，但兩個(gè)地區(qū)的福利卻沒有差異。即便像美國(guó)那樣土地肥沃而廣闊的國(guó)家，一半以上人口也只集中在5個(gè)州，80%的美國(guó)人居住地所占的國(guó)土面積，從1900年的25%降至如今的17%。

與這些發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)集聚度、人口集聚度都比較低，區(qū)域經(jīng)濟(jì)還比較分散，如上海作為全國(guó)最大城市，人口占比不足3%，GDP也只占全國(guó)的4.4%。由于中國(guó)在政策上是力推城鎮(zhèn)化，但城鎮(zhèn)化不符合經(jīng)濟(jì)效益最大化的基本原理，因?yàn)橹挥猩a(chǎn)要素的集聚，才能達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)。

中國(guó)人口的總體遷徙路徑是從中西部地區(qū)往東部沿海地區(qū)，所謂的孔雀東南飛。但如今，中國(guó)人口遷徙已經(jīng)到了后期，2015年流動(dòng)人口出現(xiàn)了500多萬的負(fù)增長(zhǎng)；同時(shí)，一二線城市的人口卻出現(xiàn)了集聚趨勢(shì)。如安徽的人口還在凈外流，但合肥的人口卻在快速增長(zhǎng)；河南的人口也在負(fù)增長(zhǎng)，鄭州的人口卻是正增長(zhǎng)。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，最近房?jī)r(jià)漲幅較大的省會(huì)城市，都是人口流入量較大的，盡管所在省份的人口有可能在減少。而且，從購(gòu)房者的身份看，外地購(gòu)房者的比例大致都要達(dá)到30%左右。

實(shí)際上，人口往大城市集聚不僅僅是為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)上規(guī)模經(jīng)濟(jì)，或者為了獲得就業(yè)機(jī)會(huì)，同時(shí)也是為了能夠更便利地獲得公共服務(wù)，因?yàn)楣卜?wù)資源總是稀缺和不足的，隨著人口老齡化和居民收入水平的提高，人們對(duì)醫(yī)療保健、養(yǎng)老、休閑娛樂和教育等的需求會(huì)不斷增加，但一般的三四線城市在公共服務(wù)方面的供給水平，要遠(yuǎn)低于一二線城市，因?yàn)槿木€城市大部分政府的財(cái)力薄弱，債務(wù)負(fù)擔(dān)過重，無力提供令人滿意的公共服務(wù)，如同樣都是省級(jí)城市，貴陽(yáng)的房?jī)r(jià)大約只有上海房?jī)r(jià)的十分之一。故人口肯定還會(huì)繼續(xù)向一二線城市集聚。2008年統(tǒng)計(jì)局公布的百萬人口城市數(shù)量為122個(gè)，如今，據(jù)稱已經(jīng)超過180個(gè)。說明中國(guó)的大城市化正方興未艾，這是推動(dòng)一二線城市房?jī)r(jià)上漲的主要?jiǎng)恿Α?/p>

人口老齡化、人均GDP達(dá)到中高收入階段（8000美元）與大城市化之間也確有很強(qiáng)的相關(guān)性。這也是推動(dòng)一二線城市房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)因所在。

高房?jī)r(jià)與高庫(kù)存并存：該如何應(yīng)對(duì)

從以上分析中不難看出，城鎮(zhèn)化與城市化雖然只有一字之差，但前者帶有很明顯的行政色彩，盡管初衷非常好，是為了追求均衡發(fā)展、縮小地區(qū)差距、城鄉(xiāng)差距和貧富差距，但結(jié)果卻離城鎮(zhèn)化的預(yù)期目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)。

為了防止一二線城市人口流入過多，政府的做法不僅是采取房地產(chǎn)限購(gòu)舉措，而且還嚴(yán)格限制超大城市的人口流入，如上海的目標(biāo)是到2040年，常住人口控制在2500萬，這意味著今后24年上海人口基本為零增長(zhǎng)。竊以為，采取這種堵的方式，效果并不好，且導(dǎo)致資源配置的進(jìn)一步扭曲。比如，在三四線城市為增加公共服務(wù)所需投入的財(cái)政支出，可能是一二線城市的好多倍。

實(shí)際上，房地產(chǎn)調(diào)控始于2004年初，當(dāng)時(shí)為抑制房地產(chǎn)投資過快增長(zhǎng)，中央政府采取了“管嚴(yán)土地、看緊信貸”的宏觀調(diào)控政策。一方面，加大了對(duì)房地產(chǎn)用地的治理整頓力度，清理整頓建設(shè)用地，嚴(yán)格審批管理，從緊土地供應(yīng)，逐步推行經(jīng)營(yíng)性用地的“招、拍、掛”，從源頭控制了土地供給。另一方面，中國(guó)人民銀行兩次提高存款準(zhǔn)備金率，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）資本金比例提高到35%及以上，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，嚴(yán)禁房地產(chǎn)流動(dòng)資金貸款等，收緊銀根，減少房地產(chǎn)開發(fā)的資金支持。但問題是調(diào)控了12年，效果如何，有目共睹。

因此，與其堵，不如疏。如推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)制度改革，可采取重慶模式，搞土地交易所；中國(guó)目前大量僵尸企業(yè)需要處置，大量過剩產(chǎn)能需要壓縮，完全可以把很大一部分工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為住宅用地。此外，所謂上海等城市沒有地了，這都是行政區(qū)劃管制下的思維模式，因?yàn)樾姓^(qū)劃是人為劃定的，上海周邊不少地方還都存在房地產(chǎn)庫(kù)存過高問題，上海市區(qū)內(nèi)的不少工業(yè)和商業(yè)企業(yè)也可以外遷，反正有些工商企業(yè)在產(chǎn)能過剩和網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)占比越來越高的今天，都已經(jīng)到了虧損或虧損的邊緣。

至于三四線城市的高庫(kù)存問題，基本上是沒有解決辦法了，因?yàn)殡S著人口老齡化和中國(guó)制造業(yè)的衰落，廢都的數(shù)量一定會(huì)增加。如美國(guó)的底特律，原本也是中部極其繁華的汽車城，如今則基本成為了廢都，因?yàn)槠嚇I(yè)衰退了。中國(guó)的不少三四線城市，原本就沒有很好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，則是為了招商引資而拼命擴(kuò)建，其命運(yùn)或許更慘——這本身就是一個(gè)教訓(xùn)，即一個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口布局，不是拍腦袋就可以規(guī)劃和設(shè)計(jì)出來的。

總之，順應(yīng)人口流向的大趨勢(shì)來重新規(guī)劃城市的行政區(qū)劃，遵循市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用的大原則，讓人口流向與公共服務(wù)投入及社會(huì)資源的配置相一致，這也符合供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的大方向。過去，中國(guó)的人口流與資金流相反運(yùn)行，其結(jié)果是地方政府高負(fù)債，企業(yè)高負(fù)債，一二線城市高房?jī)r(jià)和三四線城市房地產(chǎn)高庫(kù)存。如今，病癥已經(jīng)確診，而這類導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)扭曲的根源是什么，還需要深思。城鎮(zhèn)化與城市化雖然只有一字之差，但有一句成語(yǔ)叫“差之毫厘，失之千里”。