周建成

七、合約規(guī)劃

合約規(guī)劃是物流地產(chǎn)項目進(jìn)行目標(biāo)成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。具體來說，物流地產(chǎn)商應(yīng)該科學(xué)合理地編制物流地產(chǎn)項目的合約規(guī)劃，明確物流地產(chǎn)項目的標(biāo)段劃分原則，并依照招標(biāo)計劃和出圖深度確定相應(yīng)的招標(biāo)方式和計價模式，最后還應(yīng)該對數(shù)以百計的合同分門別類，形成清晰的合同結(jié)構(gòu)及類別體系。

（一）合約規(guī)劃編制

物流地產(chǎn)項目的合約規(guī)劃實(shí)質(zhì)上是描述如何根據(jù)既定的條件確定物流地產(chǎn)項目的招標(biāo)策略。具體來說，物流地產(chǎn)項目的合約規(guī)劃主要包含標(biāo)段劃分、招標(biāo)日程安排、分解成本（子）目標(biāo)、合同結(jié)構(gòu)、合同形式及發(fā)包模式等方面。一般而言，物流地產(chǎn)商應(yīng)該在物流地產(chǎn)項目目標(biāo)成本審批通過后的兩周內(nèi)編制完成，并實(shí)現(xiàn)與招標(biāo)計劃、財務(wù)管理、工程管理的統(tǒng)一和對接。物流地產(chǎn)商應(yīng)該伴隨物流地產(chǎn)項目的推進(jìn)，例如，從方案設(shè)計到擴(kuò)初設(shè)計概算，再到總包進(jìn)場，由主干到次枝逐步完善物流地產(chǎn)項目的合約規(guī)劃。

物流地產(chǎn)項目合約規(guī)劃的完善進(jìn)程一般分為三個階段。在第一個階段，物流地產(chǎn)商應(yīng)該在物流地產(chǎn)項目建筑方案設(shè)計內(nèi)部審核通過后的兩周內(nèi)完成物流地產(chǎn)項目的標(biāo)段劃分。在第二個階段，物流地產(chǎn)商應(yīng)該在標(biāo)段劃分后，結(jié)合擴(kuò)初設(shè)計概算，將物流地產(chǎn)項目目標(biāo)成本按標(biāo)段拆分和細(xì)化。在第三個階段，物流地產(chǎn)商的招標(biāo)工作小組應(yīng)該按照初定的標(biāo)段劃分、項目執(zhí)行計劃，結(jié)合設(shè)計出圖、招標(biāo)采購周期、各標(biāo)段工期等，確定主要標(biāo)段的招標(biāo)采購日程。一旦物流地產(chǎn)項目施工總包單位定標(biāo)后，物流地產(chǎn)商應(yīng)該審核總包單位在施工組織設(shè)計中提出的對甲供設(shè)備采購、指定或獨(dú)立分包（幕墻、消防、弱電、綠化等標(biāo)段）的最終進(jìn)場日期要求。物流地產(chǎn)商的招標(biāo)工作小組應(yīng)該按照施工總包單位要求的目標(biāo)日期逆向校核、安排、細(xì)化前續(xù)工作，最終確定指定分包、甲供物料等的招標(biāo)日程。

（二）標(biāo)段劃分原則

物流地產(chǎn)商的招標(biāo)采購工作應(yīng)該根據(jù)物流地產(chǎn)項目的出圖計劃和工期要求等，考慮分期分段實(shí)施，以達(dá)到縮短開發(fā)周期、提高資金周轉(zhuǎn)率的目的。

物流地產(chǎn)項目在劃分標(biāo)段時，物流地產(chǎn)商應(yīng)該遵循以下五個主要原則。其一，責(zé)任唯一性原則。物流地產(chǎn)商為了避免合同界面不清、責(zé)任界定不明、價格難以鎖定等問題，應(yīng)該推行總包管理或主分包責(zé)任制，即減少合同分拆過細(xì)的問題，確保合同責(zé)任的唯一性原則。其二，資源整合原則。物流地產(chǎn)商應(yīng)該對于同一項目不同時間段的相似工程盡量采用續(xù)標(biāo)或一次性招標(biāo)形式，避免一個項目同類工程的反復(fù)招標(biāo)。其三，續(xù)標(biāo)原則。在同等條件下，物流地產(chǎn)商為了便于現(xiàn)場管理協(xié)調(diào)，應(yīng)該優(yōu)先考慮已在項目施工（且反映良好）的承包商，或總包下屬分公司安排續(xù)標(biāo)。其四，避免標(biāo)段過小原則。物流地產(chǎn)項目標(biāo)段劃分應(yīng)該注意有利于競價與工程管理，避免標(biāo)段過小導(dǎo)致合作方不能發(fā)揮規(guī)模效益（管理費(fèi)比例過高）而報價提高。其五，避免標(biāo)段過大原則。物流地產(chǎn)商應(yīng)該避免標(biāo)段過大導(dǎo)致工程不能按時竣工或品質(zhì)下降。

（三）計價模式

物流地產(chǎn)商應(yīng)該依照物流地產(chǎn)項目的招標(biāo)計劃和出圖深度，確定招標(biāo)方式和計價模式。一般而言，物流地產(chǎn)項目常用的計價模式有三種，分別是工料單價法、綜合單價法（定額組合價）、綜合單價法（全面市場），三種計價模式各有利弊和使用的適用范圍。

（四）合同結(jié)構(gòu)及類別

每一個物流地產(chǎn)項目的投資建設(shè)都意味著由數(shù)以百計的合同組成。概括而言，所有合同可以分為四大類，十六小類。就大類而言，物流地產(chǎn)項目的合同可以分為工程服務(wù)類、設(shè)計類、工程施工類和工程貨物類。

1.工程服務(wù)類

物流地產(chǎn)項目的工程服務(wù)類合同主要包括前期咨詢、招標(biāo)代理、工程監(jiān)理、造價咨詢和其他服務(wù)等五個子類別。其中，物流地產(chǎn)項目的前期咨詢主要包括可行性研究、日照分析、交通影響分析、地質(zhì)災(zāi)害評價、水土保持評價、環(huán)境工程評價、文物勘探、高層建筑超限審查等。物流地產(chǎn)項目的前期咨詢和招標(biāo)代理對應(yīng)的成本科目是物流地產(chǎn)項目的開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)中的報批報建增容費(fèi)。工程監(jiān)理對應(yīng)的成本科目是開發(fā)間接費(fèi)中的工程管理費(fèi)。造價咨詢包括工程量清單編制和結(jié)算審價，對應(yīng)的成本科目為開發(fā)間接費(fèi)中的工程管理費(fèi)。其他服務(wù)包括環(huán)境監(jiān)測、基坑圍護(hù)檢測、樁基檢測、建筑工程一切險、第三責(zé)任險、檔案管理、個人專家、規(guī)費(fèi)或保證金，對應(yīng)的成本科目為開發(fā)間接費(fèi)中的工程管理費(fèi)。

2.設(shè)計類

物流地產(chǎn)項目的設(shè)計類合同主要包括工程勘察、規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、專業(yè)設(shè)計和設(shè)計咨詢等五個子類別。其中，工程勘察是指地質(zhì)勘察。建筑設(shè)計包括建筑概念設(shè)計、建筑方案設(shè)計、建筑擴(kuò)初設(shè)計、建筑施工圖設(shè)計。專業(yè)設(shè)計包括室內(nèi)裝修設(shè)計、室外景觀設(shè)計、基坑圍護(hù)設(shè)計、外幕墻設(shè)計、鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計、供配電系統(tǒng)設(shè)計、雨污水系統(tǒng)設(shè)計、建筑室外總體供水系統(tǒng)設(shè)計、抗震設(shè)計等。設(shè)計咨詢包括鋼結(jié)構(gòu)顧問、幕墻顧問、施工圖審查。物流地產(chǎn)項目的設(shè)計類合同全部對應(yīng)的成本科目是物流地產(chǎn)項目開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)中的勘查設(shè)計費(fèi)。

3.工程施工類

物流地產(chǎn)項目的工程施工類合同主要包括施工總包、指定分包和獨(dú)立承包三個子類別。其中，物流地產(chǎn)項目的施工總包主要包括物流地產(chǎn)項目的土石方（含挖土、運(yùn)土和圍護(hù)）工程、主體工程、機(jī)電工程、外門窗工程。土石方（含挖土、運(yùn)土和圍護(hù)）工程對應(yīng)的成本科目為主體建筑工程費(fèi)中的基礎(chǔ)工程。主體工程對應(yīng)的成本科目為主體建筑工程費(fèi)中的結(jié)構(gòu)及粗裝修。機(jī)電工程對應(yīng)的成本科目為主體建筑工程費(fèi)。外門窗工程對應(yīng)的成本科目為主體建筑工程費(fèi)中的外部裝飾工程。

物流地產(chǎn)項目的施工指定分包主要包括鋼結(jié)構(gòu)工程、幕墻（鋁板、玻璃）工程、弱電系統(tǒng)供貨及安裝工程、消防工程、泛光照明供貨及安裝工程、室外雨污水管網(wǎng)工程、消防環(huán)管工程和暖通工程。其中，物流地產(chǎn)項目的鋼結(jié)構(gòu)工程對應(yīng)的成本科目為物流地產(chǎn)項目主體建筑工程費(fèi)中的結(jié)構(gòu)及粗裝修。幕墻（鋁板、玻璃）對應(yīng)的成本科目為主體建筑工程費(fèi)中的外部裝飾工程。弱電系統(tǒng)供貨及安裝工程對應(yīng)的成本科目為主體安裝工程費(fèi)中的弱電系統(tǒng)。消防工程對應(yīng)的成本科目為主體安裝工程費(fèi)中的消防工程。泛光照明供貨及安裝工程對應(yīng)的成本科目為綠化環(huán)境費(fèi)中的室外照明泛光。室外雨污水管網(wǎng)工程對應(yīng)的成本科目為庫區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)中的室外給排水系統(tǒng)。消防環(huán)管工程對應(yīng)的成本科目為庫區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)中的室外消防環(huán)管。暖通工程對應(yīng)的成本科目為主體安裝工程費(fèi)中的通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)。

物流地產(chǎn)項目的施工獨(dú)立承包主要包括試樁工程、樁基工程、樁基監(jiān)測及基坑檢測工程、場地平整工程、臨時道路工程、臨時接水工程、臨時接電工程、施工圍墻工程、綠化景觀工程、市政-供熱管網(wǎng)引入接駁、敷設(shè)工程、市政-燃?xì)夤こ?、市?室外自來水管網(wǎng)工程、市政-供配電及電力接駁、敷設(shè)工程、市政-開關(guān)站和變配電站供貨及安裝工程、市政-電信網(wǎng)絡(luò)工程、市政-有線電視系統(tǒng)工程、衛(wèi)星電視系統(tǒng)供貨及安裝工程。其中，物流地產(chǎn)項目的試樁工程、樁基工程和樁基檢測及基坑檢測工程對應(yīng)的成本科目為物流地產(chǎn)項目主體建筑工程費(fèi)中的基礎(chǔ)工程。場地平整工程、臨時道路工程、臨時接水工程和臨時接電工程對應(yīng)的成本科目為開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)中的三通一平費(fèi)。施工圍墻工程對應(yīng)的成本科目為開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)中的臨時設(shè)施費(fèi)。綠化景觀工程對應(yīng)的成本科目為綠化環(huán)境費(fèi)中的硬質(zhì)景觀工程和綠化工程。市政-供熱管網(wǎng)引入接駁對應(yīng)的成本科目為庫區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)中的室外采暖系統(tǒng)。市政-燃?xì)夤こ虒?yīng)的成本科目為庫區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)中的室外燃?xì)庀到y(tǒng)。市政-室外自來水管網(wǎng)工程對應(yīng)的成本科目為庫區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)中的室外給排水系統(tǒng)。市政-供配電及電力接駁、敷設(shè)工程和市政-開關(guān)站和變配電站供貨及安裝工程對應(yīng)的成本科目為庫區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)中的室外高低壓線路。市政-電信網(wǎng)絡(luò)工程、市政-有線電視系統(tǒng)工程、衛(wèi)星電視系統(tǒng)供貨及安裝工程對應(yīng)的成本科目為主體安裝工程費(fèi)中的弱電系統(tǒng)。

4.工程貨物類

物流地產(chǎn)項目的工程貨物類合同主要包括材料供應(yīng)、材料供應(yīng)+安裝、設(shè)備供應(yīng)、設(shè)備供應(yīng)+安裝四大類別。其中，物流地產(chǎn)項目的材料供應(yīng)主要包括鋼筋、薄壁方箱、外墻面磚、地磚、踏步磚、外墻涂料、電纜、室內(nèi)墻地磚、室內(nèi)裝飾涂料、門鎖五金、拉手五金等。材料供應(yīng)+安裝主要包括防火門工程（含鋼木制、防火卷簾門）、進(jìn)庫門工程（含普通卷簾門）等。設(shè)備供應(yīng)主要包括水泵及其控制柜設(shè)備供貨、不銹鋼水箱材料供貨、高壓開關(guān)柜設(shè)備供貨、配電箱設(shè)備供貨、干式變壓器設(shè)備供貨、直流電源柜設(shè)備供貨、箱式變壓設(shè)備供貨、低壓柜設(shè)備供貨、風(fēng)機(jī)（通風(fēng)、防排風(fēng)）設(shè)備供貨、空調(diào)冷水機(jī)組供貨、空調(diào)箱、空調(diào)末端設(shè)備供貨、冷卻塔設(shè)備供貨、熱交換器設(shè)備供貨。設(shè)備供應(yīng)+安裝主要包括發(fā)電機(jī)組供貨及安裝工程、中水處理工程、電子公告屏、交通設(shè)施供貨及安裝工程。

就物流地產(chǎn)項目工程貨物類合同與成本科目的一一對應(yīng)關(guān)系而言，鋼筋和薄壁方箱對應(yīng)的成本科目為主體建筑工程費(fèi)中的結(jié)構(gòu)及粗裝修。外墻面磚、地磚、踏步磚、外墻涂料對應(yīng)的成本科目為主體建筑工程費(fèi)中的外部裝飾工程。電纜對應(yīng)的成本科目為主體安裝工程費(fèi)中的電氣工程。室內(nèi)墻地磚、室內(nèi)裝飾涂料、門鎖五金、拉手五金對應(yīng)的成本科目為主體建筑工程費(fèi)中的室內(nèi)精裝修。防火門工程（含鋼木制、防火卷簾門）、進(jìn)庫門工程（含普通卷簾門）對應(yīng)的成本科目為主體建筑工程費(fèi)中的建筑及附屬工程。水泵及其控制柜設(shè)備供貨、不銹鋼水箱材料供貨對應(yīng)的成本科目為主體安裝工程費(fèi)中的給排水工程。高壓開關(guān)柜設(shè)備供貨、配電箱設(shè)備供貨、干式變壓器設(shè)備供貨、直流電源柜設(shè)備供貨、箱式變壓設(shè)備供貨、低壓柜設(shè)備供貨對應(yīng)的成本科目為主體安裝工程費(fèi)中的電氣工程。風(fēng)機(jī)（通風(fēng)、防排風(fēng)）設(shè)備供貨、空調(diào)冷水機(jī)組供貨、空調(diào)箱、空調(diào)末端設(shè)備供貨、冷卻塔設(shè)備供貨、熱交換器設(shè)備供貨對應(yīng)的成本科目為主體安裝工程費(fèi)中的通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)。發(fā)電機(jī)組供貨及安裝工程對應(yīng)的成本科目為主體安裝工程費(fèi)中的發(fā)電機(jī)供貨及安裝。中水處理工程對應(yīng)的成本科目為庫區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)中的室外給排水系統(tǒng)。電子公告屏、交通設(shè)施供貨及安裝工程對應(yīng)的成本科目為綠化環(huán)境費(fèi)中的室外零星設(shè)施。

八、工程量清單

工程量清單是物流地產(chǎn)項目進(jìn)行目標(biāo)成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一， 也是物流地產(chǎn)商進(jìn)行目標(biāo)成本管控的一項重要工具。具體而言，物流地產(chǎn)商要明確工程量清單的種類，明晰工程量清單的目標(biāo)，做好編制工程量清單的準(zhǔn)備工作，做到工程量清單界面的清晰劃分。

（一）工程量清單種類

物流地產(chǎn)項目的工程量清單主要分為兩種類型，一種是模擬或暫估工程量清單，另一種是固定工程量清單。模擬或暫估工程量清單適用于因招標(biāo)時間緊迫，物流地產(chǎn)商使用擴(kuò)初圖紙以單價合同確定總包單位的清單。固定工程量清單適用于物流地產(chǎn)商依照施工圖編制的以總價包干合同確定總包單位的清單。一般來說，如無特別說明，工程量清單是指固定工程量清單。

（二）工程量清單目標(biāo)

物流地產(chǎn)項目的工程量清單不僅是對擬招標(biāo)工程的一次統(tǒng)一量化，而且是對限額設(shè)計的全面檢驗(yàn)，亦是日后工程進(jìn)度款支付及竣工結(jié)算的依據(jù)。因此，物流地產(chǎn)項目工程量清單的編制工作必須確保同時達(dá)到五個方面的目標(biāo)。其一，工程量計算的準(zhǔn)確性。其二，編制內(nèi)容、工作界面與標(biāo)段、招標(biāo)范圍的一致性。其三，文字描述的清晰性。其四，計價方法與合同約定的適應(yīng)性。

（三）工程量清單準(zhǔn)備工作

物流地產(chǎn)商在編制工程量清單前必須做好以下五項準(zhǔn)備工作。其一，物流地產(chǎn)商要明確招標(biāo)范圍和標(biāo)段劃分。其二，物流地產(chǎn)商要確定計算范圍和計算規(guī)則。其三，物流地產(chǎn)商要具有相關(guān)標(biāo)段全套施工圖紙、設(shè)計說明及目錄。其四，物流地產(chǎn)商要明確甲供料范圍和暫定價標(biāo)準(zhǔn)等。其五，物流地產(chǎn)商要確定相對應(yīng)的成本控制子目標(biāo)分類格式。

（四）工程量清單界面劃分

由于建筑師一般不會顧及標(biāo)段劃分，同時，各地市政配套單位（電、自來水等）管線引入的深度亦不盡相同。因此，物流地產(chǎn)商為了避免在不同清單內(nèi)的重復(fù)計價、不差錯、不遺漏，應(yīng)該特別注意工作量清單的界面劃分。

九、標(biāo)底編審

物流地產(chǎn)商應(yīng)該在向造價咨詢公司委托物流地產(chǎn)項目工程量清單編制工作的同時，一起委托該造價咨詢公司承擔(dān)標(biāo)底編制工作。物流地產(chǎn)商要確保被委托的造價咨詢公司所用的計算標(biāo)底的資料（工程量清單、發(fā)給投標(biāo)人的所有補(bǔ)充和修正資料、報價方式等）與招標(biāo)及投標(biāo)人所掌握的資料一致，其以過去已經(jīng)積累的大量相似工程回標(biāo)信息為基礎(chǔ)，以一至兩項最新或最近的相似工程回標(biāo)價格資料為參考，并對照、比較、分析人工、物價價格指數(shù)，以及技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)格而給出的計價。

十、評標(biāo)工作

評標(biāo)工作是物流地產(chǎn)項目進(jìn)行目標(biāo)成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，是由開標(biāo)、技術(shù)評標(biāo)、商務(wù)評標(biāo)、詢標(biāo)、定標(biāo)等一系列承前啟后的關(guān)鍵環(huán)節(jié)組成的系統(tǒng)工程。

（一）開標(biāo)

物流地產(chǎn)項目投標(biāo)單位的回標(biāo)形式分為書面回標(biāo)和電子回標(biāo)兩種，常用方式為書面回標(biāo)。投標(biāo)單位必須在指定時間內(nèi)按時回標(biāo)，回標(biāo)文件必須嚴(yán)格將技術(shù)標(biāo)、商務(wù)標(biāo)分開封裝。只有對于那些招標(biāo)時間短、特急、投標(biāo)單位在外地等特殊情況下的招標(biāo)項目，方可考慮采用電子回標(biāo)形式，電子回標(biāo)必須回復(fù)至物流地產(chǎn)商指定的電子郵箱。開標(biāo)工作必須在回標(biāo)當(dāng)天完成，原則上不得隔夜開標(biāo)，且必須做到統(tǒng)一開標(biāo)。技術(shù)標(biāo)原則上應(yīng)以暗標(biāo)形式發(fā)給評標(biāo)人。

（二）技術(shù)評標(biāo)

物流地產(chǎn)項目技術(shù)評標(biāo)的一個重要內(nèi)容就是對投標(biāo)單位安排的投標(biāo)標(biāo)段的項目經(jīng)理的面試。項目經(jīng)理面試結(jié)果將作為定標(biāo)的重要決策依據(jù)之一。若經(jīng)物流地產(chǎn)商面試確定的項目經(jīng)理在進(jìn)場后因施工單位自行更換，則施工單位必須按照合同約定繳納罰款。對于幕墻工程、鋼結(jié)構(gòu)、基坑支護(hù)工程等需要二次深化設(shè)計的招標(biāo)項目，技術(shù)評標(biāo)工作可以采用外聘專家方式進(jìn)行評標(biāo)。

（三）商務(wù)評標(biāo)

物流地產(chǎn)項目商務(wù)評標(biāo)工作主要包括商務(wù)標(biāo)清標(biāo)、檢查投標(biāo)文件完整性、算術(shù)復(fù)核、量價比較分析，以及編制完成評標(biāo)報告等。在商務(wù)評標(biāo)時，物流地產(chǎn)商應(yīng)該逐一核查報價文件中是否存在漏報、少報、多報、計算錯誤及匯總錯誤。對于商務(wù)標(biāo)中一些需要參考技術(shù)標(biāo)的項目的評估，例如對于腳手架等開辦費(fèi)和措施費(fèi)的報價項目等，則需要物流地產(chǎn)商結(jié)合技術(shù)標(biāo)一起評定，以便做出正確的評估。物流地產(chǎn)商應(yīng)該對入圍的投標(biāo)單位的報價文件進(jìn)行深入的分析、比較和評估，比較分析投標(biāo)單價、總價的合理性、完整性，并將其與歷史數(shù)據(jù)（或類似項目）、目標(biāo)成本、限額設(shè)計、主材含量指標(biāo)等進(jìn)行對比分析，并對政府性規(guī)費(fèi)、地方性措施費(fèi)用、農(nóng)民工工資保證金、代扣代繳費(fèi)用、地方性材料價格把控、工程承包范圍界定等進(jìn)行審核。

（四）詢標(biāo)

物流地產(chǎn)商在評標(biāo)過程中如果發(fā)現(xiàn)以下六種情況，則需要向投標(biāo)單位發(fā)出詢價問卷。其一，投標(biāo)報價文件中出現(xiàn)漏報、少報、多報、計算錯誤等現(xiàn)象。其二，投標(biāo)單位對招標(biāo)文件不理解而造成報價錯誤。其三，物流地產(chǎn)商要求增加、減少或修改原招標(biāo)文件中的內(nèi)容。其四，物流地產(chǎn)商希望通過投標(biāo)單位的再一次競爭來降低投標(biāo)價格。其五，物流地產(chǎn)商需要獲得投標(biāo)單位對招標(biāo)文件及合同條款的進(jìn)一步確認(rèn)。其六，物流地產(chǎn)商需要投標(biāo)單位進(jìn)一步澄清的其他問題。在緊急情況下，物流地產(chǎn)商可以就上述問題與投標(biāo)單位進(jìn)行口頭上的溝通，以取得一致意見，并將雙方確認(rèn)的事項列入中標(biāo)確認(rèn)書中，由投標(biāo)單位給予確認(rèn)。

（五）定標(biāo)

物流地產(chǎn)商應(yīng)科學(xué)擇優(yōu)，綜合考慮技術(shù)與成本的平衡，分析研究平面圖及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、投標(biāo)總價對比表、重要分項工程指標(biāo)分析表、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析表、單價分析表等，以物有所值、性價比高為最終的定標(biāo)原則。

十一、工程變更

減少工程變更是物流地產(chǎn)項目進(jìn)行目標(biāo)成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，也是物流地產(chǎn)商提升目標(biāo)成本管控能力的重要保障。導(dǎo)致工程變更的原因有很多，例如，由于設(shè)計的錯、碰、漏、缺引起的工程變更；由于設(shè)計單位不熟悉當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)而引起的無效成本；由于招商工作滯后，客戶變更引起無效成本；由于新、舊版圖紙管理混亂等設(shè)計不當(dāng)、定位變更和圖紙管理等因素而引起的現(xiàn)場變更簽證、設(shè)計變更過多、墻體砌筑反復(fù)拆除、已完工程拆除整改等工程變更。

為了減少工程變更，物流地產(chǎn)商應(yīng)該加強(qiáng)設(shè)計管理，保證圖紙的質(zhì)量；應(yīng)該要求設(shè)計單位熟悉當(dāng)?shù)匾?guī)范、標(biāo)準(zhǔn)；應(yīng)該通過圖紙會審、施工圖交底，盡量在施工前把設(shè)計錯誤或不合理予以改正。同時，物流地產(chǎn)商應(yīng)該控制現(xiàn)場變更簽證。一般來說，由于工程變更而引起的累計凈增加值占合同額的比例應(yīng)控制在5%以內(nèi)。對此，可行的解決方案是完善招標(biāo)條件。對涉及施工過程中可能發(fā)生的變更范圍，在招標(biāo)時均須列出清單報價。工程量清單評標(biāo)時必須明確綜合單價的合理范圍（如平均價的上限5%，下限-10%），對于明顯偏差的子目必須要求投標(biāo)單位進(jìn)行調(diào)整，以保證中標(biāo)后能夠?qū)嵤?。另外，物流地產(chǎn)商還應(yīng)加強(qiáng)圖紙設(shè)計深度管理。

十二、成本數(shù)據(jù)庫

建立成本數(shù)據(jù)庫是物流地產(chǎn)項目進(jìn)行目標(biāo)成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，也是物流地產(chǎn)商提升目標(biāo)成本管控能力的重要抓手。物流地產(chǎn)商應(yīng)該根據(jù)自身開發(fā)建設(shè)的一系列物流地產(chǎn)項目的眾多工程合同、甲供材料合同、設(shè)備合同、結(jié)算價、施工圖預(yù)算和標(biāo)后核對價等數(shù)據(jù)資料，建立物流地產(chǎn)成本數(shù)據(jù)庫。一般而言，物流地產(chǎn)成本數(shù)據(jù)庫應(yīng)該由造價指標(biāo)數(shù)據(jù)庫、定標(biāo)數(shù)據(jù)庫、模擬清單數(shù)據(jù)庫和綜合單價數(shù)據(jù)庫等四大數(shù)據(jù)庫組合而成。

（一）造價指標(biāo)數(shù)據(jù)庫

物流地產(chǎn)造價指標(biāo)數(shù)據(jù)庫是物流地產(chǎn)商基于各類物流地產(chǎn)項目的產(chǎn)品類型，測算其主體工程、采暖、通風(fēng)空調(diào)、發(fā)電機(jī)、消防、弱電、專業(yè)設(shè)備安裝工程、庫區(qū)綠化工程、供電、供水、供氣市政配套工程等各分項工程的造價指標(biāo)和工程含量，積累造價指標(biāo)數(shù)據(jù)，形成的物流地產(chǎn)造價指標(biāo)數(shù)據(jù)庫。造價指標(biāo)數(shù)據(jù)庫包括招標(biāo)造價指標(biāo)表、標(biāo)后核對后的造價指標(biāo)表、結(jié)算后的造價指標(biāo)表。

簡而言之，對于物流地產(chǎn)商而言，建立物流地產(chǎn)造價指標(biāo)數(shù)據(jù)庫具有五大用處。其一，有助于物流地產(chǎn)商用以跟蹤在建項目的動態(tài)成本。其二，有助于物流地產(chǎn)商用以檢驗(yàn)項目的限額設(shè)計指標(biāo)。其三，有助于物流地產(chǎn)商用以為擬建項目（擬拓展項目）提供成本測算依據(jù)。其四，有助于物流地產(chǎn)商為招標(biāo)定價合理性評判提供參考。其五，有助于物流地產(chǎn)商用以與項目成本后評估進(jìn)行比對。

（二）定標(biāo)數(shù)據(jù)庫

物流地產(chǎn)商應(yīng)該在物流地產(chǎn)項目各合同定標(biāo)后，將回標(biāo)分析數(shù)據(jù)入庫，建立物流地產(chǎn)定標(biāo)數(shù)據(jù)庫，為在建物流地產(chǎn)項目的動態(tài)成本控制提供數(shù)據(jù)支持，為類似物流地產(chǎn)項目工程的招標(biāo)提供參考比對值。

（三）模擬清單數(shù)據(jù)庫

物流地產(chǎn)商應(yīng)該根據(jù)自身開發(fā)建設(shè)的一系列物流地產(chǎn)項目的主體工程、采暖、通風(fēng)空調(diào)、發(fā)電機(jī)、消防、弱電、專業(yè)設(shè)備安裝工程、庫區(qū)綠化工程、供電、供水、供氣市政配套工程等眾多各分項工程量清單資料，建立物流地產(chǎn)模擬清單數(shù)據(jù)庫。一旦建立起了物流地產(chǎn)模擬清單數(shù)據(jù)庫，則當(dāng)物流地產(chǎn)商再次面臨要依據(jù)物流地產(chǎn)項目建筑方案設(shè)計圖紙進(jìn)行模擬清單招標(biāo)時，便可使用物流地產(chǎn)模擬清單數(shù)據(jù)庫快速方便地編制出用于招標(biāo)的模擬工程量清單。

（四）綜合單價數(shù)據(jù)庫

物流地產(chǎn)商應(yīng)該將自身開發(fā)建設(shè)的一系列物流地產(chǎn)項目各個合同的綜合單價錄入數(shù)據(jù)庫，形成物流地產(chǎn)綜合單價數(shù)據(jù)庫，為物流地產(chǎn)商以后評標(biāo)、變更核價提供類似或相同工程量清單綜合單價數(shù)據(jù)，以便比對和參照使用。