林巖峰

國家發(fā)改委8月3日在其官方網(wǎng)站發(fā)文提出：商品房庫存較大城市，可采取先租后售、與政府共有產(chǎn)權(quán)等方式促進(jìn)居民購房。筆者認(rèn)為，該建議非常不錯，但是否能夠?qū)嵭?，關(guān)鍵看能否達(dá)到預(yù)期目的，有無可操作性。

政府、開發(fā)商與民眾三方對房地產(chǎn)市場的期待是不同的，在這三角關(guān)系中，政府希望能居中平衡，但在實踐中卻沒那么簡單。理想狀態(tài)下，政府希望實現(xiàn)四個目標(biāo)：一是能去庫存；二是能去杠桿去泡沫；三是老百姓都能住上房；四是房價不能暴跌。如果出臺的調(diào)控政策能實現(xiàn)四全其美，才稱得上良策。但這四個目標(biāo)之間存在著各種矛盾，政策稍有不慎就會顧此失彼。下面我們分析一下“先租后售”的模式與這四個目標(biāo)的關(guān)系，該模式主要可以分為兩大類：一是短租，二是長租。

一、“先租后售”的兩種模式

1.短租模式

一種是為了增強用戶體驗。是指在房地產(chǎn)項目銷售中采用的一種體驗式銷售方式，即客戶可以先對心儀的住宅以一定的租金租下來，體驗半年，如果半年之內(nèi)感到滿意，再決定是否購買。且如果決定購買，所有已付租金轉(zhuǎn)為住宅的首付款，以此來吸引客戶的一種體驗式營銷模式。

另一種是為了給老用戶優(yōu)惠。房地產(chǎn)商萬科曾在2015年11月推出“先租后售”的銷售模式，對于成功申請“西九·萬科驛”的租客，如購買萬科西九二期住宅，可享受與所租房屋2年租金等額的房款總價優(yōu)惠。

這兩種方式的本質(zhì)都是增強用戶體驗，讓微利于用戶，實現(xiàn)更好的銷售業(yè)績，對用戶購買力的要求很高。目前房企面臨的主要困局是房價太高，普通百姓購買力不足，所以筆者認(rèn)為，短租形式的“先租后售”模式無法實現(xiàn)去庫存。

2.長租模式

與短租模式對應(yīng)的是長租模式，目前市場上還沒有出現(xiàn)這種模式。筆者大膽構(gòu)想了這種“先租后售”模式并分析其可行性，即租住時間可以是30年、50年、70年，甚至更長，租金參照市場價格，房屋價格以租住時的市場價為準(zhǔn)。這種模式對于有盈利和業(yè)績考核壓力的房企和銀行是不能承受的，只有政府有能力去做這件事。政府從開發(fā)商處購買房屋，與老百姓簽訂“先租后售”合同，購房款付清之前房屋產(chǎn)權(quán)與政府共同所有，不能買賣。這種模式立見的效果是去庫存、穩(wěn)房價，買不起房的老百姓有了自己的穩(wěn)定住所。老百姓不再擔(dān)心房價不斷上漲，不用背負(fù)巨額房貸不敢消費，不用擔(dān)心居無定所。從長期效果來看，可以有效抑制炒房，去樓市杠桿和泡沫。

二、“先租后售”模式的三個變量

1.租住時間

長租的租住時間可以設(shè)為固定時間，也可以設(shè)定為不固定時間。設(shè)為固定時間的弊端是如果房子到期，房款沒有付完，政府將會收回房子，面臨晚年居無定所的風(fēng)險。因此，建議將租住時間設(shè)定為購房合同上登記的家庭成員壽命為準(zhǔn)，因結(jié)婚、生子導(dǎo)致家庭成員變化，可隨時增加家庭成員登記。這樣做的效果是，只要有合同中登記的家庭成員在世，就可以一直租住房子。需要注意的限制是：一是如果租金不能按時支付，政府可以隨時收回住房；二是一個家庭只能申請一套住房且家庭成員名下無其他任何類型住房；三是子女年滿25歲后可單獨申請住房，子女申請到該住房后，將從家庭成員登記中刪除。

2.租金價格

租金價格也可以有兩個選擇，可以采取固定高租金的形式，也可以采取與市場價格的形式。以北京某小區(qū)房子為例，房屋現(xiàn)價值300萬，市場租金4000元。如果商業(yè)貸款300萬，30年付清，每月需付16000元。如果“先租后售”模式該房每月收取租金16000元，30年可付清房款。那么這種模式其實就變成了零首付購房了，大量的工薪階層還是無力去購買這種“先租后售”的房子。如果租金定為4000元，那么老百姓做為一名理性經(jīng)濟(jì)人，都會愿意去申請購買該“先租后售”住房。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們收入的提高，房屋租售比正?；?，盡快支付完房款也越來越容易。同時，為防止管理部門在老百姓購房之后隨意抬高租金價格，在房屋價格隨市場波動的基礎(chǔ)上，應(yīng)設(shè)定一個最高限價（不高于同地段市場平均價格的1.5倍）。

3.房屋價格

房屋價格以租住時房屋的市場價為準(zhǔn)，但考慮到利率的問題，房屋最終價格計算方面，政府也有三種選擇：一是按照商業(yè)貸款利率計算，二是按照一年期銀行存款利息計算，三是按照無息計算。從長期來看，第一種方案政府還可以實現(xiàn)盈利，第二種方案基本收支平衡，第三種方案需要進(jìn)行一定補貼。從可行性角度，建議采取第二種方案；從調(diào)控效果角度，建議采取第三種方案。

綜上所述，“先租后售”政策實施可對以下細(xì)節(jié)進(jìn)行明確：一是房款未還清的情況下，因無力支付房租、更換住所或者房屋所有人去世等原因申請退房，政府應(yīng)返還50%之前繳付的租金。二是政府從房地產(chǎn)商購買的“先租后售”住房以中小戶型為主，面積不得超過90平方米。三是每個家庭名下只能有一套該類住房且無其他住房（防止通過假離婚不斷獲?。?。四是初期可以只面向具有當(dāng)?shù)貞艨诘娜藛T，后期需面向所有在當(dāng)?shù)毓ぷ鞯娜藛T。