今年以來(lái)，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)底部顯現(xiàn)并呈現(xiàn)L型拐點(diǎn)。鑒于形勢(shì)的變化，中央多次提出要加快“供給側(cè)改革”，尤其是要拋棄試圖通過(guò)寬松貨幣加碼來(lái)加快經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的幻想。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)，同樣強(qiáng)調(diào)“供給側(cè)改革”，不能加杠桿去庫(kù)存，而要通過(guò)加快城鎮(zhèn)化，滿足城鎮(zhèn)合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。目前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨投資增長(zhǎng)乏力、成交量放緩、房?jī)r(jià)調(diào)整等趨勢(shì)。預(yù)計(jì)今年下半年至明年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)進(jìn)入調(diào)整期，市場(chǎng)將從“少數(shù)城市熱、多數(shù)城市冷”轉(zhuǎn)向全面下行。未來(lái)，若城鎮(zhèn)人口沒(méi)有大規(guī)模增加，繼續(xù)大規(guī)模進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，必然出現(xiàn)房地產(chǎn)供應(yīng)持續(xù)過(guò)剩和庫(kù)存增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將面臨全面下行的拐點(diǎn)。因此，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，尤其是在房地產(chǎn)領(lǐng)域通過(guò)“人的城鎮(zhèn)化”去庫(kù)存，是增加城鎮(zhèn)合理住房需求，進(jìn)而支撐“十三五”期間中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的重要路徑。“十三五”期間，在中央推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革框架下，要化解樓市過(guò)剩的庫(kù)存，必然要從滿足合理需求、增加合理供給兩方面發(fā)力：一方面要按照中央“人的城鎮(zhèn)化”要求，促進(jìn)合理住房消費(fèi)，避免加杠桿去庫(kù)存；另一方面要結(jié)合各地實(shí)際，以促進(jìn)樓市供求平衡、結(jié)構(gòu)合理、價(jià)格穩(wěn)定為原則，“因城施策”地把握樓市供應(yīng)規(guī)模和節(jié)奏，促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

一、近期經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化及房地產(chǎn)政策導(dǎo)向

1.宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化

今年以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)出現(xiàn)較大變化，并呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

一是中國(guó)經(jīng)濟(jì)近5年的持續(xù)下行告一段落，經(jīng)濟(jì)底部已顯現(xiàn)。本輪經(jīng)濟(jì)下滑開始于2010年，當(dāng)時(shí)GDP增幅高點(diǎn)為12.2%，到目前已經(jīng)下行持續(xù)五六年；到今年一季度，GDP增長(zhǎng)達(dá)到6.7%且降幅減緩，經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)周期見底，L型拐點(diǎn)已至，中國(guó)經(jīng)濟(jì)開始進(jìn)入L型的下半場(chǎng)。

二是中國(guó)經(jīng)濟(jì)將在較長(zhǎng)時(shí)期處于底部運(yùn)行，投資與傳統(tǒng)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定作用依然重大。從今年上半年形勢(shì)看，GDP保持6.7%的增長(zhǎng)，與固定資產(chǎn)投資繼續(xù)較快增長(zhǎng)有很大關(guān)系。尤其是在多數(shù)地區(qū)產(chǎn)能過(guò)剩、庫(kù)存高企、成本較高、經(jīng)濟(jì)下行壓力大，以及“新動(dòng)力還挑不起大梁”等背景下，短期經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定還要靠投資、靠已有傳統(tǒng)行業(yè)的繼續(xù)支撐。

三是大規(guī)模貨幣寬松已經(jīng)結(jié)束，但貨幣緊縮的可能性也比較小。目前，我國(guó)與主要經(jīng)濟(jì)體在貨幣政策方面已開始“同步”，美國(guó)加息放緩，歐、日放松暫停，中國(guó)也開始由寬松期進(jìn)入觀察期?，F(xiàn)階段，我國(guó)通脹大幅上行或重新通縮的可能性都很小，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)明顯回暖或過(guò)熱之前，通脹難以大幅上行，貨幣政策也難以實(shí)質(zhì)性收緊；而在供給側(cè)改革為重點(diǎn)的時(shí)期，經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)并未消除，政府通過(guò)緊縮貨幣去產(chǎn)能、去杠桿的可能性也很小。

鑒于以上經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，今年以來(lái)，中央多次提出要加快“供給側(cè)改革”，尤其是要拋棄試圖通過(guò)寬松貨幣加碼來(lái)加快經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的幻想，避免用“大水漫灌”的擴(kuò)張辦法給經(jīng)濟(jì)打強(qiáng)心針。

2.新形勢(shì)下的房地產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向

隨著宏觀經(jīng)濟(jì)L型走勢(shì)的出現(xiàn)，此輪經(jīng)濟(jì)“周期歸來(lái)”也有了新內(nèi)涵，過(guò)去那種靠投資擴(kuò)張刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的老路難以持續(xù)，而供給側(cè)改革則成為支撐經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力。本人認(rèn)為，在新形勢(shì)下的“周期歸來(lái)”，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)同樣更加強(qiáng)調(diào)“供給側(cè)改革”的任務(wù)，而不是靠加杠桿去庫(kù)存。關(guān)于如何庫(kù)存，過(guò)去一直存在爭(zhēng)議。去庫(kù)存的關(guān)鍵是創(chuàng)造需求，一種是通過(guò)居民加杠桿，一種是通過(guò)人的城鎮(zhèn)化。去年，央行某高層表示：中國(guó)個(gè)人住房貸款占銀行總貸款中的比重相對(duì)偏低，個(gè)人住房抵押貸款比較安全有發(fā)展的機(jī)會(huì)。盡管其并未明確要通過(guò)個(gè)人加杠桿去庫(kù)存，但其表態(tài)不免產(chǎn)生誤導(dǎo)。近期，中央政治局會(huì)議否定了“房地產(chǎn)加杠桿去庫(kù)存”的做法。其原因估計(jì)如下：一是從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，美國(guó)次貸危機(jī)本質(zhì)就是房地產(chǎn)加杠桿，無(wú)論哪個(gè)領(lǐng)域加杠桿都存在巨大的泡沫風(fēng)險(xiǎn)；二是2015年以來(lái)對(duì)房地產(chǎn)刺激力度偏大，導(dǎo)致一線、熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，存在泡沫風(fēng)險(xiǎn)；三是政府不應(yīng)釋放加杠桿信號(hào)，一旦政府引導(dǎo)，則整體經(jīng)濟(jì)將失去理性。2015年的股市波動(dòng)與相關(guān)部門有意無(wú)意的錯(cuò)誤引導(dǎo)有關(guān)。如果房地產(chǎn)再出現(xiàn)類似情況，則對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的危害更大。因此，今后我國(guó)房地產(chǎn)投資擴(kuò)張只能適度、不能過(guò)度，需求刺激也應(yīng)告一段落，需求側(cè)管理將起著為解決主要矛盾營(yíng)造環(huán)境的作用，房地產(chǎn)領(lǐng)域的供給側(cè)改革將重新成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)及存在的問(wèn)題

今年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資4.66萬(wàn)億元，同比名義增長(zhǎng)6.1%，投資增幅比去年全年1%明顯好轉(zhuǎn)；住宅新開工面積大幅增長(zhǎng)，增幅為14.9%，市場(chǎng)明顯景氣；商品房銷售大幅增長(zhǎng)，商品房銷售面積同比增長(zhǎng)27.9%，銷售額增長(zhǎng)42.1%，市場(chǎng)需求明顯增長(zhǎng)。總體來(lái)看，今年上半年全國(guó)樓市的回暖，不僅有利于樓市去庫(kù)存，也對(duì)全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的穩(wěn)定起到重要作用。但是，在全國(guó)樓市整體向好的趨勢(shì)下，市場(chǎng)仍存在一些問(wèn)題需要關(guān)注。

1.市場(chǎng)成交量增幅逐步放緩，下半年面臨市場(chǎng)回落

從中國(guó)指數(shù)研究院50個(gè)一、二、三線代表城市成交情況看，一季度，在寬松的政策環(huán)境、貨幣信貸環(huán)境下，市場(chǎng)預(yù)期向好，成交穩(wěn)步提升，代表城市商品住宅月均成交面積同比大幅增長(zhǎng)50.1%。二季度以來(lái)，滬深限購(gòu)加碼，且前期市場(chǎng)成交活躍已透支部分需求，加之蘇州、東莞等熱點(diǎn)城市價(jià)格高企，市場(chǎng)觀望情緒漸濃，導(dǎo)致需求增速有所回落，代表城市商品住宅月均成交同比增長(zhǎng)27.4%，較一季度收窄22.7個(gè)百分點(diǎn)。

從一、二、三線城市分別表現(xiàn)來(lái)看，上半年各類城市成交量同比雖然增加但增速放緩。上半年，一線城市月均成交量同比增長(zhǎng)9.3%，較一季度顯著收窄33.9個(gè)百分點(diǎn)；二線代表城市月均成交量同比增長(zhǎng)41.2%，增速較一季度收窄5.9個(gè)百分點(diǎn)；三線代表城市月均成交量同比增長(zhǎng)37.8%，增速較一季度收窄22.1個(gè)百分點(diǎn)。

從市場(chǎng)整體走勢(shì)看，一季度受政策利好影響，剛需、改善性需求乃至部分投資性需求積極入市，新房、二手房市場(chǎng)熱度較高。二季度以來(lái)，二手房市場(chǎng)回落并傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)，成交增速回調(diào)。預(yù)計(jì)下半年，一線城市和南京、蘇州、合肥等熱點(diǎn)二線城市在政策收緊預(yù)期影響下，市場(chǎng)成交會(huì)有下行的壓力；重慶、天津、武漢、成都等城市會(huì)延續(xù)當(dāng)前市場(chǎng)走勢(shì)，平穩(wěn)放量；但庫(kù)存壓力比較大的三四線城市盡管有去庫(kù)存政策的刺激，但成交量難以繼續(xù)上升。

2.上半年房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，下半年面臨調(diào)整壓力

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)100個(gè)城市的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，自2015年8月百城住宅價(jià)格同比止跌轉(zhuǎn)漲以來(lái)，已連續(xù)11個(gè)月上漲，今年6月漲幅擴(kuò)大至11.18%。但二季度以來(lái)，隨著各地樓市調(diào)控的加強(qiáng)，不同城市房?jī)r(jià)上漲分化。具體來(lái)看，一線城市受2015下半年持續(xù)寬松政策的影響，率先掀起漲價(jià)潮，深圳、上海漲幅尤為明顯，這種趨勢(shì)逐漸蔓延到東莞、惠州等周邊城市及南京、蘇州等熱點(diǎn)二線城市。3月以來(lái)，為穩(wěn)定房?jī)r(jià)，深圳、上海、蘇州、惠州等城市相繼出臺(tái)收緊政策且初見成效，二季度這類城市房?jī)r(jià)漲幅已明顯放緩。5-6月，廈門、合肥漲幅仍顯著，但在嚴(yán)控房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策影響下，熱點(diǎn)城市漲幅均有所緩和。此外，除臨近京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角三大熱點(diǎn)城市群城市，如惠州、無(wú)錫、廊坊等城市出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲外，多數(shù)三、四線城市量雖漲、價(jià)不升，一些城市還在高庫(kù)存狀態(tài)掙扎，與一線和二線熱點(diǎn)城市形成鮮明反差。

下半年，預(yù)計(jì)不同城市價(jià)格走勢(shì)將持續(xù)分化。近期，一線城市中，北京、上海漲幅趨緩，深圳近兩月二手房?jī)r(jià)格已轉(zhuǎn)為下跌，未來(lái)也將影響到新房市場(chǎng)預(yù)期（7月份新房均價(jià)已環(huán)比上月下降8.2%）；南京、蘇州等強(qiáng)二線城市上半年房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，價(jià)格水平已在一定程度上超出購(gòu)買力，且市場(chǎng)杠桿率較高，價(jià)格變化對(duì)信貸政策敏感度高，政策收緊下可能出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整；東莞、惠州、廊坊等一線周邊城市受大城市需求輻射影響，未來(lái)發(fā)展預(yù)期樂(lè)觀，房?jī)r(jià)仍有上漲動(dòng)力；二線城市中的成都、重慶樓市供應(yīng)充足，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力相對(duì)較弱；其他三四線城市房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力仍較弱，且面臨下行趨勢(shì)。此外，根據(jù)本人預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)2016年下半年到2017年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)進(jìn)入一個(gè)深度調(diào)整期；隨著貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)的刺激作用減弱和各地調(diào)控的加強(qiáng)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將從“少數(shù)城市熱、多數(shù)城市冷”的局面轉(zhuǎn)向全面下行。

3.宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴較大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)不穩(wěn)定

今年上半年，我國(guó)GDP總量達(dá)到34.06萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)6.7%，高于6.5%的預(yù)期，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)總體穩(wěn)定。從固定資產(chǎn)投資看，全國(guó)固定資產(chǎn)投資總額為25.84萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)9.0%，投資繼續(xù)快速增長(zhǎng)。此外，據(jù)相關(guān)測(cè)算，房地產(chǎn)業(yè)與基礎(chǔ)設(shè)施投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)較大，兩者合計(jì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的綜合貢獻(xiàn)達(dá)到30%以上，房地產(chǎn)與“鐵公基”仍然是撬動(dòng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要力量。

上半年，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)雖比較穩(wěn)定，但我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)仍存在比較大的問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)投資的依賴比較大，調(diào)結(jié)構(gòu)、促轉(zhuǎn)型，以及供給側(cè)改革仍需要較長(zhǎng)的周期。上半年，我國(guó)投資率（即投資占GDP的比例）已達(dá)到76%，遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國(guó)家30%以內(nèi)的比例，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)50%的投資率警戒線；在GDP增量中，投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率高達(dá)90%以上，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)于依賴投資，而一旦房地產(chǎn)投資、“鐵公基”等投資難以持續(xù)，宏觀經(jīng)濟(jì)勢(shì)必出現(xiàn)下滑。

綜上所述，上半年我國(guó)經(jīng)濟(jì)的回暖，主要是投資拉動(dòng)政策在發(fā)力，本質(zhì)上仍然是需求側(cè)政策。目前來(lái)看，通過(guò)加大信貸投放、擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施投資、以加杠桿方式刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)以及多種預(yù)期管理手段，也確實(shí)對(duì)上半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)超預(yù)期有明顯作用。同時(shí)，由于人民幣匯率面臨持續(xù)貶值壓力、實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣、全球貿(mào)易放緩下進(jìn)出口短期內(nèi)難以改善等壓力，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展基礎(chǔ)仍不穩(wěn)定，短期仍需要借助房地產(chǎn)及“鐵公基”投資對(duì)經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長(zhǎng)”的推動(dòng)。但是，供給側(cè)改革已迫在眉睫，且不能因?yàn)榻?jīng)濟(jì)有所改善就放松了推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，貽誤改革的機(jī)會(huì)窗口。尤其是房地產(chǎn)領(lǐng)域，必須即刻改變“加杠桿”“去庫(kù)存”，以及由此導(dǎo)致的房地產(chǎn)泡沫化，而要通過(guò)加快城鎮(zhèn)化，通過(guò)滿足城鎮(zhèn)合理住房需求，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的合理支撐作用。

三、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求現(xiàn)狀

目前，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于一個(gè)重要的歷史時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在供應(yīng)能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于現(xiàn)實(shí)需求，多數(shù)城市庫(kù)存高企，除非大規(guī)模的城鎮(zhèn)化帶來(lái)新增需求，否則供應(yīng)過(guò)剩不僅是今年，也將是“十三五”期間制約房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、制約中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要因素。

近年來(lái)，構(gòu)成中國(guó)房地產(chǎn)70%以上的城鎮(zhèn)居民住房需求歷史峰值是1200到1300萬(wàn)套住房，這個(gè)數(shù)值2012年底已經(jīng)達(dá)到了。達(dá)到這個(gè)總量后，城鎮(zhèn)現(xiàn)有居民家庭人均住房建筑面積已達(dá)到33平方米、現(xiàn)有居民家庭住房套戶比已超過(guò)1：1，房地產(chǎn)市場(chǎng)總的供求關(guān)系已經(jīng)平衡。未來(lái)，若城鎮(zhèn)人口沒(méi)有大規(guī)模增加，若繼續(xù)大規(guī)模進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，則必然出現(xiàn)房地產(chǎn)供應(yīng)持續(xù)過(guò)剩和庫(kù)存增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將面臨全面下行的拐點(diǎn)。

過(guò)去相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，我國(guó)房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度是20%-30%，2014年是10.5%，原來(lái)估計(jì)2015年仍可能保持10%左右，但是2015年實(shí)際上是1%。今年上半年，在一系列刺激政策的作用下，投資有所回升，但仍保持6.1%的低位增幅。如果今后城鎮(zhèn)人口未出現(xiàn)大的增長(zhǎng)，樓市將難以有后繼需求接盤，房地產(chǎn)銷售規(guī)模將難以繼續(xù)上升，房地產(chǎn)開發(fā)投資也難以繼續(xù)增長(zhǎng)，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長(zhǎng)”以及房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫(kù)存”將帶來(lái)不利影響。

綜上所述，當(dāng)前如果利用好新型城鎮(zhèn)化政策，加快農(nóng)業(yè)人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，則有利于改變房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)的下行拐點(diǎn)；如果新型城鎮(zhèn)化工作推進(jìn)不力，則在城鎮(zhèn)現(xiàn)有人口基礎(chǔ)上難以進(jìn)一步擴(kuò)大住房需求，即使有新的刺激需求政策出臺(tái)，也只會(huì)增加住房投資和投機(jī)，重新回到“加杠桿”去庫(kù)存的老路。因此，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，尤其是在房地產(chǎn)領(lǐng)域通過(guò)“人的城鎮(zhèn)化”去庫(kù)存，是增加城鎮(zhèn)合理住房需求，進(jìn)而支撐“十三五”期間中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的重要路徑。此外，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展期，由于新增長(zhǎng)動(dòng)力需要培育，投資和傳統(tǒng)行業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)保持中高速增長(zhǎng)意義仍然重大；作為對(duì)上下游40多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)具有帶動(dòng)作用的房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)，以及各種類型的住房消費(fèi)，將對(duì)我國(guó)明年乃至“十三五”期間宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)，新型城鎮(zhèn)化的實(shí)現(xiàn)，全面小康社會(huì)的建成，具有重大而積極的作用。

四、“十三五”期間我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)力

根據(jù)本人主持開展的相關(guān)課題研究，“十三五”期間，全國(guó)城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)需求主要分為三部分：分別為城鎮(zhèn)化帶來(lái)的新增需求、棚戶區(qū)改造帶來(lái)的引致需求和現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民的改善性需求。從新增住房需求看，隨著二孩政策、農(nóng)業(yè)人口落戶政策等的實(shí)施，到2020年城鎮(zhèn)人口及城鎮(zhèn)化率均有可能大幅提升，屆時(shí)全國(guó)城鎮(zhèn)將新增住房需求34.2億平方米。從引致性住房需求看，隨著2020年全國(guó)城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造任務(wù)的完成，全國(guó)約1億人居住條件明顯改善，5年內(nèi)將帶來(lái)棚戶區(qū)改造引致性需求21.2億平方米。從改善性需求看，隨著城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和居民收入水平提高，現(xiàn)有城鎮(zhèn)存量人口人均住房面積將提升至36平方米，5年將帶來(lái)改善性需求17.52億平方米。

綜上分析，“十三五”期間，全國(guó)城鎮(zhèn)住房總需求為73億平方米，減去目前過(guò)剩庫(kù)存量，未來(lái)包括棚戶區(qū)改造的城鎮(zhèn)住房新增供應(yīng)目標(biāo)為61億平方米。按此測(cè)算，未來(lái)5年，我國(guó)城鎮(zhèn)商品住房年銷售規(guī)模仍將保持10億平方米以上，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨良好的發(fā)展趨勢(shì)。未來(lái)5年，通過(guò)加快新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程，尤其是適應(yīng)人口向大城市快速流入和產(chǎn)業(yè)向中小城市轉(zhuǎn)移的規(guī)律化特征，加大大城市土地和住房供應(yīng)，加快大城市產(chǎn)業(yè)向城市群或都市圈中小城市轉(zhuǎn)移的步伐，滿足城鎮(zhèn)人口合理的住房需求（剛性需求和改善性需求），促進(jìn)大、中、小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展，從而合理“去庫(kù)存”，并發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、保民生、防風(fēng)險(xiǎn)”的積極作用。

五、未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展政策建議

房地產(chǎn)去庫(kù)存，取決于市場(chǎng)銷售和樓市本身供給的規(guī)模和速度。結(jié)合前述分析，在中央推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革框架下，要化解樓市過(guò)剩的庫(kù)存，必然要從滿足合理需求、增加合理供給兩方面發(fā)力：一方面要按照中央“人的城鎮(zhèn)化”要求，促進(jìn)合理住房消費(fèi)，避免加杠桿去庫(kù)存；另一方面要結(jié)合各地實(shí)際，以促進(jìn)樓市供求平衡、結(jié)構(gòu)合理、價(jià)格穩(wěn)定為原則，“因城施策”地把握樓市供應(yīng)規(guī)模和節(jié)奏，促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展。為此，本人對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展提出以下建議：

1.加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)

一是加快城鎮(zhèn)戶籍制度改革，加快落實(shí)一億左右的農(nóng)民工和其他常住人口在城鎮(zhèn)地區(qū)落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。二是完善城鎮(zhèn)化配套法規(guī)和政策，促進(jìn)落戶城鎮(zhèn)的原農(nóng)村居民對(duì)其原有農(nóng)宅、宅基地的流轉(zhuǎn)、抵押，提高他們?cè)诼鋺舫鞘械淖》肯M(fèi)能力。三是改進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套設(shè)施，適應(yīng)人口向大城市快速集聚，通過(guò)加快大城市地鐵等交通設(shè)施建設(shè)，學(xué)校、醫(yī)院等公共設(shè)施的建設(shè)，住房等生活設(shè)施建設(shè)，滿足人口快速集聚大城市的各類需求。四是加快產(chǎn)業(yè)向中小城市轉(zhuǎn)移，加快制定產(chǎn)業(yè)向中小城市轉(zhuǎn)移的投資傾斜政策，引導(dǎo)中小城市產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高其就業(yè)吸納能力，激勵(lì)更多農(nóng)民工在小城鎮(zhèn)購(gòu)房和永久性遷徙。五是促進(jìn)城市群在產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)等領(lǐng)域一體化發(fā)展，發(fā)揮中心城市產(chǎn)業(yè)外移和住房需求外溢對(duì)周邊中小城市的帶動(dòng)作用，通過(guò)區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化、城市建設(shè)一體化等方面的規(guī)劃和政策實(shí)施，通過(guò)建立高層次的區(qū)域發(fā)展一體化協(xié)調(diào)機(jī)制，在即有的全國(guó)經(jīng)濟(jì)中心城市、區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市帶動(dòng)下，促進(jìn)周邊廣大中小城市城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

2.支持居民剛性和改善性購(gòu)房需求，控制住房投機(jī)需求

城鎮(zhèn)化帶來(lái)的新增需求和現(xiàn)有住房資源配置不均衡隱含的改善性需求仍然旺盛。為此，一方面要貫徹落實(shí)國(guó)家各項(xiàng)住房首付、信貸、稅收優(yōu)惠政策，支持居民合理住房需求，加快建立政策住房銀行和政策性擔(dān)保機(jī)構(gòu)，專司中等偏下收入家庭和棚戶區(qū)居民的住房抵押貸款和抵押擔(dān)保；另一方面要針對(duì)不同城市市場(chǎng)分化現(xiàn)狀，繼續(xù)實(shí)施差別化住房信貸稅收政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，特別是對(duì)目前處于過(guò)熱發(fā)展的大城市，要實(shí)施好差別化信貸政策，適時(shí)采取其他調(diào)控政策，防止“高杠桿”帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)泡沫。例如，若樓市持續(xù)升溫，可以提高貸款首付比例，嚴(yán)格2套及以上住房貸款認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，甚至可以出臺(tái)政策限制外來(lái)炒家購(gòu)房。當(dāng)然，若市場(chǎng)過(guò)冷，則可降低貸款首付比例，放寬購(gòu)房限制，提高普通住房標(biāo)準(zhǔn)范圍以減少收費(fèi)成本等措施。

3.完善公共住房制度，推進(jìn)棚戶區(qū)改造

一是加強(qiáng)住房制度創(chuàng)新。未來(lái)5年，我國(guó)農(nóng)村人口和中小城市人口有可能會(huì)優(yōu)先向大城市轉(zhuǎn)移，一線城市尤其是二線城市房?jī)r(jià)有可能加速上漲甚至出現(xiàn)翻番。針對(duì)大城市房?jī)r(jià)上漲、居民住房支付能力下降等現(xiàn)實(shí)，當(dāng)前迫切需要?jiǎng)?chuàng)新大城市公共住房政策，針對(duì)居民收入與房?jī)r(jià)的差異，建立面向高收入、中等收入、低收入各類群體的差異化住房供應(yīng)體系，建立支持“夾心層群體”、保障“低收入群體”的公共住房體系，在發(fā)展商品房市場(chǎng)的同時(shí)，建立和完善面向城市“夾心層群體”的安居住房制度和面向“低收入群體”基本住房保障制度。二是促進(jìn)中小城市住房市場(chǎng)發(fā)展。針對(duì)中小城市房?jī)r(jià)比較合理、市場(chǎng)仍需培育等現(xiàn)實(shí)，減少甚至停止中小城市新批保障性住房用地供應(yīng)，更多運(yùn)用發(fā)放租賃補(bǔ)貼方式實(shí)施保障，地方政府可以嘗試公開采購(gòu)方式，從庫(kù)存住房中籌集公共租賃住房房源。三是加大棚戶區(qū)改造貨幣化安置力度，結(jié)合部分城市住房庫(kù)存較大、空置較多的現(xiàn)實(shí)，進(jìn)一步加大棚戶區(qū)改造貨幣化安置的力度，充分釋放住房消費(fèi)需求，持續(xù)改善市場(chǎng)供求關(guān)系，不斷改善老舊住區(qū)居民居住條件。

4.發(fā)展住房租賃市場(chǎng)

適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展需要，建立購(gòu)租并舉、梯度消費(fèi)的住房供應(yīng)與消費(fèi)模式。鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，并給予稅收優(yōu)惠和信貸支持；保護(hù)租戶利益，在子女入學(xué)及其他公共服務(wù)領(lǐng)域給予租戶與產(chǎn)權(quán)人同等待遇。

5.實(shí)行差異化的土地供應(yīng)機(jī)制，促進(jìn)住房供求基本平衡

對(duì)于庫(kù)存壓力較大的城市，適度控制住房建設(shè)用地供應(yīng)節(jié)奏，對(duì)已出讓的住房用地，應(yīng)在土地開發(fā)期限、土地用途調(diào)整、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓交易等方面給予市場(chǎng)更多的自主權(quán)，扶持企業(yè)去庫(kù)存，提高已供土地的利用效率。對(duì)于庫(kù)存過(guò)小、市場(chǎng)供應(yīng)緊張的城市，要加大年度土地供應(yīng)規(guī)模，并鼓勵(lì)土地資源緊張的城市，通過(guò)拓展城市發(fā)展空間，調(diào)整城市用地功能，提高居住用地容積率，加大城市舊改的力度，加強(qiáng)與周邊城市的一體化、協(xié)調(diào)化發(fā)展，積極拓展住房發(fā)展空間、盤活存量，持續(xù)增加房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量。

6.加快房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展

一是加快跨界發(fā)展，通過(guò)推進(jìn)工業(yè)、商務(wù)、養(yǎng)老、旅游、文化、休閑等嵌入式跨界地產(chǎn)發(fā)展，引導(dǎo)開發(fā)商由單純住宅開發(fā)向城市綜合服務(wù)商發(fā)展，并積極推進(jìn)產(chǎn)城融合，加快中小城市發(fā)展。二是加大行業(yè)出清力度，促進(jìn)其他行業(yè)企業(yè)回歸本業(yè)，鼓勵(lì)市場(chǎng)兼并重組，提高房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)集中度。三是鼓勵(lì)行業(yè)創(chuàng)新，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)，加快推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)，并制定完善相關(guān)規(guī)則和配套政策。四是引導(dǎo)企業(yè)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律，通過(guò)降價(jià)等營(yíng)銷手段，快速釋放潛在需求，政府也應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)稅費(fèi)改革，減少房地產(chǎn)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，降低企業(yè)住房建設(shè)和個(gè)人住房消費(fèi)成本。

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王春敏/責(zé)任編輯