黎曉春

當(dāng)前，隨著我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的逐步開展，原房屋交易、確權(quán)和登記一體化的工作模式逐漸發(fā)生了變化，最明顯的就是將房屋交易、確權(quán)與登記分離開，并將相應(yīng)的職責(zé)分別落在不同的部門。在中央編辦下發(fā)的《關(guān)于整合不動產(chǎn)登記職責(zé)的通知》中明確規(guī)定，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負責(zé)房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理，國土資源部負責(zé)不動產(chǎn)登記。隨著房屋交易、產(chǎn)權(quán)管理與不動產(chǎn)登記工作的分離，隨之帶來的是兩者在工作上的銜接問題，而在銜接過程中，房產(chǎn)檔案則成了聯(lián)系兩者的關(guān)鍵因素。因為無論是房產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)管理，還是不動產(chǎn)登記，都離不開原房產(chǎn)檔案的支持。無論是在房屋交易與登記一體化模式下形成的歷史檔案，還是在交易與登記分離后形成的交易檔案與登記檔案，在今后的工作中都可能被多個部門使用。而當(dāng)前，在已有的關(guān)于房屋交易、產(chǎn)權(quán)管理與不動產(chǎn)登記工作的文件中，對房產(chǎn)檔案的歸屬及使用的相應(yīng)規(guī)定是較為模糊的，還不夠明細。如在國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于做好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導(dǎo)意見》中，指出房屋登記簿等房屋登記資料由不動產(chǎn)登記機構(gòu)管理，房產(chǎn)交易資料由房屋交易部門管理。由于在以往房屋交易與登記一體化背景下，歷史形成的房屋交易與登記資料是作為一個整體存放在原房產(chǎn)管理部門的，如果進行檔案的拆分，將房屋交易與登記資料分由兩個部門管理，不但會破壞檔案的完整性，還會花費大量的人力與物力，一些年代久遠的檔案也很容易在拆分中損壞，同時，如何鑒別原檔案中哪些屬于房屋交易資料，哪些屬于房屋登記資料也是一大難題。顯而易見，拆分原歷史檔案，將交易資料與登記資料分別交予兩個部門進行管理是不可取的。那么，在原檔案的歸屬上就存在著房產(chǎn)檔案由原部門留存管理與移交不動產(chǎn)部門兩種方案可供選擇。筆者認為，將原房產(chǎn)檔案由原房產(chǎn)檔案管理部門進行管理的做法更為科學(xué)合理。

一、原房產(chǎn)檔案留存在原房產(chǎn)檔案管理部門成本更低

隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的推進，在房產(chǎn)檔案的使用上，無論是中央還是地方都明確了房產(chǎn)檔案的共用機制。國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于做好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導(dǎo)意見》中，明確規(guī)定了不動產(chǎn)登記機構(gòu)與房屋交易管理部門應(yīng)當(dāng)建立房屋登記檔案和房屋交易檔案查詢互用制度。廣西自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳下發(fā)的《關(guān)于做好房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理與不動產(chǎn)登記銜接工作的通知》中，也明確指出不動產(chǎn)登記機構(gòu)與房屋交易部門應(yīng)當(dāng)建立房屋登記檔案和房屋交易檔案查詢互用制度，保證房屋登記和產(chǎn)權(quán)交易管理工作的正常運轉(zhuǎn)。由此可見，在房屋交易、確權(quán)與登記相分離后，原房產(chǎn)檔案無論留存在哪個部門，將來都是要互相共用的。在檔案的共用機制下，從檔案轉(zhuǎn)移及管理的成本上考慮，若將原房產(chǎn)檔案由原房產(chǎn)檔案管理部門轉(zhuǎn)移至不動產(chǎn)登記部門是弊大于利的。

首先，將原房產(chǎn)檔案移交至不動產(chǎn)登記部門，將會增加額外的轉(zhuǎn)移成本，不但需要花費大量的人力、物力及時間去進行大量的資料移交工作，還會在一定程度上減緩實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的進度；其次，由于房產(chǎn)檔案管理的復(fù)雜性與系統(tǒng)性，目前有很多地方的房產(chǎn)檔案是由原房產(chǎn)管理部門專設(shè)的機構(gòu)進行專門管理。新設(shè)立的不動產(chǎn)登記部門在設(shè)立的初期，從人員結(jié)構(gòu)上看往往缺少足夠的房產(chǎn)檔案管理專業(yè)人才，若將原房產(chǎn)檔案移交至不動產(chǎn)登記部門，將需要專門培訓(xùn)或招納一大批專業(yè)的房產(chǎn)檔案管理人員，這在無形中會加大檔案移交的經(jīng)濟成本。同時，也有可能會出現(xiàn)由于暫時缺少專業(yè)的檔案管理人才造成房產(chǎn)檔案得不到及時與有效的管理。因此，將原房產(chǎn)檔案由原房產(chǎn)檔案管理部門進行管理其成本更低，更利于今后工作的開展。

二、原房產(chǎn)檔案留存在原房產(chǎn)檔案管理部門更為科學(xué)合理

從目前來看，全國各地對原房產(chǎn)檔案的歸屬問題并沒有統(tǒng)一的做法。如果從基于房屋交易、確權(quán)與不動產(chǎn)登記相銜接的工作模式考慮，應(yīng)該從是否有利于各部門職責(zé)的實現(xiàn)、是否有利于工作的銜接、是否有利于工作長遠開展三方面進行考量，去論證原房產(chǎn)檔案如何歸屬更為科學(xué)。筆者認為，將原房產(chǎn)檔案歸屬于原房產(chǎn)檔案管理部門更為科學(xué)，理由如下：

第一，將原房產(chǎn)檔案留存原房產(chǎn)檔案管理部門是在實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，房產(chǎn)管理部門實現(xiàn)房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理職責(zé)的重要保障。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳《關(guān)于履行房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理職責(zé)并與不動產(chǎn)登記有序銜接的復(fù)函》中明確指出，房屋交易、產(chǎn)權(quán)檔案是交易的真實記錄，是房地產(chǎn)管理的重要依據(jù)和基礎(chǔ)。而房產(chǎn)歷史檔案往往具有不可拆分的特點，因此，將原房產(chǎn)檔案繼續(xù)留存于原房產(chǎn)檔案管理部門，是房產(chǎn)管理部門履行職責(zé)與文件要求的需要。

第二，將原房產(chǎn)檔案移交至不動產(chǎn)登記部門缺少有力的文件依據(jù)，甚至還與現(xiàn)行的文件精神相沖突。不動產(chǎn)登記部門的重要職責(zé)是負責(zé)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，不動產(chǎn)登記中形成的資料往往具有特定時間性，是隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的開始而逐漸積累形成的。將原房屋交易、確權(quán)與登記一體化下的房產(chǎn)檔案留存于原房產(chǎn)檔案管理部門，并不違反相應(yīng)的文件要求，也不影響不動產(chǎn)登記部門職責(zé)的實現(xiàn)，而將原房產(chǎn)檔案移交至不動產(chǎn)登記部門顯然不利于房產(chǎn)管理部門行使對房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理的職責(zé)。針對有些地區(qū)將房產(chǎn)檔案整體移交至不動產(chǎn)登記部門后出現(xiàn)的問題，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳《關(guān)于履行房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理職責(zé)并與不動產(chǎn)登記有序銜接的復(fù)函》中特別提出，對于將房屋交易、產(chǎn)權(quán)檔案移交的應(yīng)當(dāng)予以糾正。

第三，將原房產(chǎn)檔案留存原房產(chǎn)檔案管理部門并不影響不動產(chǎn)登記部門實現(xiàn)其職責(zé)，反而會促進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的開展。如在廣西國土資源廳與廣西編辦聯(lián)合下發(fā)的《自治區(qū)國土資源廳、自治區(qū)編辦轉(zhuǎn)發(fā)〈國土資源部、中央編辦關(guān)于地方不動產(chǎn)登記職責(zé)整合的指導(dǎo)意見〉的通知》中，明確了廣西內(nèi)不動產(chǎn)的交易、確權(quán)、糾分調(diào)處等其他管理和監(jiān)管職責(zé)仍由原行業(yè)主管部門承擔(dān)。廣西住建廳在《自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于做好房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理與不動產(chǎn)登記銜接工作的通知》中明確指出，房屋產(chǎn)權(quán)或交易當(dāng)事人到房產(chǎn)主管部門申請確認房屋產(chǎn)權(quán)和交易結(jié)果，各市縣房產(chǎn)主管部門要將《房屋交易和產(chǎn)權(quán)告知書》納入業(yè)務(wù)流程，于登簿、發(fā)證環(huán)節(jié)前出具。房產(chǎn)主管部門出具的《房屋交易和產(chǎn)權(quán)告知書》應(yīng)作為房屋確權(quán)和交易手續(xù)證明，依法辦理房屋登記。在這個工作模式中，房產(chǎn)主管部門將通過行使交易與確權(quán)的職能以及通過檔案的互用機制為不動產(chǎn)登記部門將房屋產(chǎn)權(quán)等信息記載于登記簿提供大量的前期支持。同時，利用原房產(chǎn)檔案管理部門較為完善的房屋電子檔案資料，通過構(gòu)建房產(chǎn)管理部門與不動產(chǎn)登記部門之間信息的共享與數(shù)據(jù)交換，可以為不動產(chǎn)登記部門在進行房屋登記時提供實時的支持，從而更好的保障不動產(chǎn)登記部門職能的實現(xiàn)。在這個模式中，房產(chǎn)管理部門對原房產(chǎn)檔案的管理是審核房屋交易是否合法，明確產(chǎn)權(quán)歸屬的重要參考與依據(jù)，是出具房屋交易和產(chǎn)權(quán)告知書的重要前提。因此，原房產(chǎn)檔案由原房產(chǎn)檔案管理部門管理不但不會影響不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的開展，反而通過兩個部門的合作促進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的開展。

三、原房產(chǎn)檔案留存在原房產(chǎn)檔案管理部門更便民利民

房屋交易、產(chǎn)權(quán)管理與登記是行政部門保障當(dāng)事人所主張權(quán)利在不同階段的體現(xiàn)，在因交易而使得不動產(chǎn)權(quán)利發(fā)生變化中，二者更是具有不可分割的因果關(guān)系。因此，在過去實行交易登記一體化，不但是為了工作的順暢，更是為了方便群眾，同時保障房產(chǎn)檔案資料的完整。面對當(dāng)前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作逐步開展的大環(huán)境，在保障工作順利開展中如何實現(xiàn)便民、利民是我們需要著重考慮的。在房屋的登記中，絕大多數(shù)都是因交易而產(chǎn)生的權(quán)屬變動，從而將變動后的權(quán)屬事項記載于不動產(chǎn)登記簿。在交易、確權(quán)與登記分兩個部門管理后，如果房產(chǎn)管理部門與不動產(chǎn)登記部門不實現(xiàn)內(nèi)部的工作銜接與資料的傳遞、共享，將會出現(xiàn)群眾先跑交易管理部門再跑登記管理部門的局面。因此，房產(chǎn)管理部門在掌握著原房產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)檔案資料的前提下，通過對交易行為進行審核，并在原房產(chǎn)檔案共用的基礎(chǔ)上，以房屋交易和產(chǎn)權(quán)告知書的形式將產(chǎn)權(quán)歸屬信息內(nèi)部直接傳遞給不動產(chǎn)登記部門進行登記，將極大地方便群眾，免去群眾房產(chǎn)管理部門與不動產(chǎn)登記部門兩頭跑的麻煩。因此，將原房產(chǎn)檔案留存在原房產(chǎn)檔案管理部門進行管理的做法更有利于在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中實現(xiàn)便民與利民。

在實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，在房屋交易、確權(quán)與登記一體化背景下形成的房產(chǎn)檔案往往難以將其中的交易與登記資料拆分，對于這些檔案歸屬的相關(guān)文件中也沒有較明確的執(zhí)行細則與標(biāo)準(zhǔn)，這勢必將會帶來原房產(chǎn)檔案的歸屬問題。筆者認為，在當(dāng)前形勢下，原房產(chǎn)檔案的歸屬應(yīng)該從房屋交易、產(chǎn)權(quán)管理與不動產(chǎn)登記工作的整體進行考慮，需要在保證各部門能各司其職的基礎(chǔ)上，通過順暢的內(nèi)部銜接，從便民、利民的角度出發(fā)，從房屋交易、產(chǎn)權(quán)管理與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的長遠發(fā)展進行慎重考慮。

陳品祿/責(zé)任編輯