摘 要：在行業(yè)集中度不斷提高，大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不斷蠶食市場的情況下，中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資更加困難，直接影響中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)生存發(fā)展。本文對中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)常用的融資手段進行對比分析，并提出解決中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資困難的一些對策。

關(guān)鍵詞：中小商業(yè)地產(chǎn)；企業(yè)；融資

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，從競標土地到房產(chǎn)開發(fā)，甚至到后期營銷，均需要大量資金作為支撐。因此商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資能力對企業(yè)的生存和發(fā)展至關(guān)重要。在“去庫存、促消費”的背景下，逐漸形成了房地產(chǎn)市場二元分化的現(xiàn)象，即一線二線城市價量齊漲，而部分二線城市及三四線城市房價及成交量表現(xiàn)乏力。以百強房企為代表的大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所占市場份額繼續(xù)增加，2015年百強企業(yè)銷售額市場份額提升至36.7%，銷售面積市場份額提升至23%，進一步蠶食中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)生存空間。隨著一線城市及熱門二線城市土地價格不斷上漲，因此融資能力對中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)顯得格外重要。

一、中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資主要通過以下途徑

1.銀行開發(fā)貸款

銀行的信貸資金是中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源。中小型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)絕大多數(shù)都是非上市公司，因此無法利用股權(quán)或是發(fā)行公司債券完成融資，而信貸資金的融資成本相對較低，因此成為中小型房企主要的資金來源。但是銀行貸款受政策影響頗大，因此常常出現(xiàn)各家銀行對地產(chǎn)企業(yè)惜貸的情況。

2.房地產(chǎn)信托資金

房地產(chǎn)信托是以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式。信托公司發(fā)揮自身優(yōu)勢通過實施信托計劃來籌集資金，用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，為委托人獲取收益。近年來房地產(chǎn)信托發(fā)展迅速。根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2015年4季度末，房地產(chǎn)信托余額為128772314.61萬元，2016年1季度末，房地產(chǎn)信托余額為129392878.61萬元，在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的情況下，房地產(chǎn)信托余額仍有小幅上漲。

房地產(chǎn)信托具有融資靈活且資金到位較快的特點，近年來發(fā)展迅猛，但是根據(jù)監(jiān)管要求，信托公司對房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)有所謂“四三二”的要求，即開發(fā)商項目四證齊全，企業(yè)資本金達到30%，開發(fā)商二級以上資質(zhì)，無形中提高了中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)獲得信托資金的門檻。

3.民間資本

對于中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，融資問題對比大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)尤為突出，在主要融資渠道門檻提高后，民間資本作為一種替補融資手段得到中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注。它以審批簡單，放款快迅速的特點積極參與到房地產(chǎn)融資當中，但是此類資金普通利率高、資金成本高、風(fēng)險大，對于急需過橋資金的中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，民資借貸已經(jīng)成為一種常見的融資手段。

4.銀行其他貸款

此類貸款與地產(chǎn)開發(fā)貸款不同，通過地產(chǎn)商或其股東控制的其他經(jīng)營實體進行融資，通常以商業(yè)地產(chǎn)項目土地進行抵押，以短期（一般是一年）流動資金貸款為主，需要滿足經(jīng)營主體成立至少1年以上，有一定的現(xiàn)金流。通常此類貸款貸出資金有限（銀行會通過企業(yè)財報等信息進行一系列的測算，然后得出可貸資金），難以直接滿足房地產(chǎn)開發(fā)需要，其次還款周期較短，對于需要通過及時售房回籠資金的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，還款周期內(nèi)資金壓力較大。

二、中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析

目前在房市回暖的情況下，中小型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)依舊很難拿到低成本的資金。原因有以下幾點：

1.融資手段缺乏多樣化

中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資手段缺乏，低成本的融資幾乎只有銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，其他融資手段資金成本偏高，風(fēng)險大，尤其是民間資本或者典當融資，資金成本均在20%以上，即使是信托資金，成本仍有17%左右。如此高昂的成本令中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)望而卻步，而銀行貸款受政策以及房市影響，使得中小企業(yè)難以拿到低成本的資金。

2.金融機構(gòu)政策

在政策的刺激下，房市逐漸回暖，熱點城市如上海、深圳、合肥等房市升溫明顯，原本就集中在熱點城市的大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)更加活躍，加之金融機構(gòu)出于避險等因素，資金會傾向于央企、地方大型國企、上市公司等大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，而中小型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資申請則很難獲批。

3.房地產(chǎn)行業(yè)兩級分化

在2015年，地產(chǎn)市場集進一步加劇。伴隨房價的上漲，熱點城市的土地價格水漲船高，大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)憑借自身優(yōu)勢大量囤積土地，進一步擠壓中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，迫使他們退出熱點城市。而非熱點城市房市平淡，甚至出現(xiàn)地產(chǎn)商降價走量回籠資金的情況。在房市平淡的情況下，以銀行為代表的金融機構(gòu)對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的支持極為有限。

4.中小商業(yè)地產(chǎn)企資質(zhì)管理水平不足

中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)自身管理水平較低，一方面體現(xiàn)在項目管理粗放，造成資源浪費，產(chǎn)品設(shè)計不明確，加之缺乏客戶分析，導(dǎo)致產(chǎn)品定位不準，營銷困難。另一方面體現(xiàn)在注重短期利益，在房市火爆時激進拿地，導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)成本偏高，房市一旦出現(xiàn)降溫，便會出現(xiàn)企業(yè)現(xiàn)金流緊張的問題。其次企業(yè)資質(zhì)偏低，中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)大多數(shù)僅僅達到行業(yè)準入的標準，而在申請銀行貸款時，企業(yè)經(jīng)營水平、資質(zhì)都是重要的考慮因素，資質(zhì)低、經(jīng)營管理水平不足的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)難以獲得銀行貸款的青睞。

三、中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對策略

1.加強自身經(jīng)營，建立企業(yè)品牌

中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營能力不足，自身存在許多問題是制約中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資的主要問題。中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)完善公司治理結(jié)構(gòu)，強化自身管理。在中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)云集的三四線城市，雖然房市平淡，但是年輕一族的剛需以及改善性住房需求仍然是一股不可忽視的促進房市的發(fā)展的力量。中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)立足本地市場需求，找準市場定位，著力打造出一些精品樓盤來提高在當?shù)氐钠放朴绊懥?，穩(wěn)中求進，不可盲目擴張，一味求大求全。

2.政府制定相關(guān)政策及法規(guī)

政府在解決中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資難得問題上應(yīng)發(fā)揮重要作用。首先應(yīng)建立健全中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資的相關(guān)法律法規(guī)，健全的法律體系能夠有效保護中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，促其積極健康的發(fā)展。加快建設(shè)服務(wù)于中小房企的服務(wù)公司，提供諸如擔保、咨詢等服務(wù)，嚴格規(guī)范有關(guān)服務(wù)公司行為，明確與地產(chǎn)企業(yè)間的責任和義務(wù)，為中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供針對性的服務(wù)。最后，制定針對性的幫扶政策，對于小而精的優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)重點扶持，給予一定的政策優(yōu)惠，使之能夠降低融資的難度。

3.金融機構(gòu)產(chǎn)品創(chuàng)新

金融機構(gòu)應(yīng)加強產(chǎn)品創(chuàng)新，開發(fā)出針對中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資需求的產(chǎn)品。根據(jù)房地產(chǎn)項目的特點，可以根據(jù)項目所處的不同階段，設(shè)計出適合的還款周期及利率，在減小地產(chǎn)商資金壓力的同時，增加金融機構(gòu)的收入。其次金融機構(gòu)應(yīng)建立相關(guān)的客戶評級體系，對收集的財務(wù)信息及非財務(wù)信息進行轉(zhuǎn)化分析，得出評級指標及評級結(jié)果。在還款周期中，不斷完善企業(yè)信用記錄，完善銀行客戶評級體系。

綜上所述，中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對房市發(fā)展的作用不可忽視，解決中小商業(yè)地產(chǎn)融資難在于加強房地產(chǎn)金融市場建設(shè)，完善各項法律法規(guī)及風(fēng)險預(yù)防機制，加強對中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管，促進其健康穩(wěn)定的發(fā)展。

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作者簡介：井存峰（1987.08- ），男，漢，安徽宿州，西南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院在讀研究生，研究方向：西方經(jīng)濟學(xué)