鄧泉瑛

摘要：2011年至今，“營(yíng)改增”作為國(guó)家稅收政策的重大改革，時(shí)時(shí)牽動(dòng)著每一個(gè)財(cái)務(wù)人員敏感的神經(jīng)。隨著“營(yíng)改增”的全面實(shí)施，給各行各業(yè)帶來(lái)了深遠(yuǎn)的影響。而作為涉及行業(yè)眾多、稅收貢獻(xiàn)較大的房地產(chǎn)行業(yè)在“營(yíng)改增”這場(chǎng)變革中無(wú)疑面臨著諸多挑戰(zhàn)，必將引起企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式、管理制度的重大變革。本文回顧了“營(yíng)改增”的進(jìn)程，重點(diǎn)分析了收入及成本的變化，得出“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的影響，進(jìn)而提出應(yīng)對(duì)策略。

關(guān)鍵詞：“營(yíng)改增” 房地產(chǎn) 利潤(rùn)

營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，簡(jiǎn)稱(chēng)“營(yíng)改增”，是指以前繳納營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目改成繳納增值稅，增值稅只對(duì)產(chǎn)品或者服務(wù)的增值部分納稅，減少了重復(fù)納稅的環(huán)節(jié)，是黨中央根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展新形勢(shì)做出的重要決策，目的是加快財(cái)稅體制改革、減輕企業(yè)賦稅，調(diào)動(dòng)各方積極性，促進(jìn)發(fā)展。早在2011年，“營(yíng)改增”就已在我國(guó)進(jìn)行試點(diǎn)，直到2016年5月1日起，在中國(guó)全面推開(kāi)，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)全部納入“營(yíng)改增”范圍，至此，營(yíng)業(yè)稅退出歷史舞臺(tái)，增值稅制度將更加規(guī)范。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，“營(yíng)改增”政策意味著其稅率從以前5%的營(yíng)業(yè)稅變成11%的增值稅，可見(jiàn)影響尤為顯著。為了能夠?qū)崿F(xiàn)“營(yíng)改增”的平穩(wěn)過(guò)渡，增值稅率不會(huì)突然間提高到11%，國(guó)家出臺(tái)相應(yīng)的過(guò)渡性政策，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以自主選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。這意味著房地產(chǎn)企業(yè)的老項(xiàng)目可以適用和營(yíng)業(yè)稅同樣的稅率，銷(xiāo)售2016年5月1日后取得的或新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目才適用11%的增值稅率。然而，簡(jiǎn)易計(jì)稅與一般計(jì)稅，企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何選擇，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)又有什么影響呢？具體還應(yīng)從企業(yè)的收入及成本進(jìn)行分析。

一、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入的影響

（1）對(duì)于個(gè)人購(gòu)房者而言，無(wú)法抵扣任何進(jìn)項(xiàng)因而更關(guān)注銷(xiāo)售總價(jià)本身，房?jī)r(jià)與購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)意愿直接相關(guān)，因此房地產(chǎn)企業(yè)選擇哪種計(jì)稅方式對(duì)其影響不大。而對(duì)于企業(yè)類(lèi)一般納稅人客戶，由于新增不動(dòng)產(chǎn)可以分兩年抵扣進(jìn)項(xiàng)，如果購(gòu)進(jìn)采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房產(chǎn)，則可抵扣的進(jìn)項(xiàng)只有5%，但如果購(gòu)進(jìn)采用一般計(jì)稅方法的房產(chǎn)，其進(jìn)項(xiàng)抵扣可達(dá)11%。因此該類(lèi)客戶，在總價(jià)不變的情況下，更傾向選擇購(gòu)買(mǎi)適用一般計(jì)稅方法的房產(chǎn)。同時(shí)由于進(jìn)項(xiàng)稅額的增加，導(dǎo)致房產(chǎn)原價(jià)的減少，對(duì)于將來(lái)減少房產(chǎn)稅也起著立竿見(jiàn)影的效果。房地產(chǎn)企業(yè)就要針對(duì)不同購(gòu)買(mǎi)者的需求，制定不同的營(yíng)銷(xiāo)定價(jià)策略，對(duì)于個(gè)人購(gòu)買(mǎi)者居多的住宅項(xiàng)目，其定價(jià)宜與“營(yíng)改增”前保持相對(duì)穩(wěn)定；對(duì)于公司客戶較多的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，可適當(dāng)提高售價(jià)，以平衡公司的整體收入。

（2）“營(yíng)改增”對(duì)收入的影響還體現(xiàn)在利潤(rùn)表上。由于增值稅為價(jià)外稅，在實(shí)行“營(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入中的增值稅額不能再算作房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入，要剔除出來(lái)單獨(dú)計(jì)算。在其他方面的收入不變的情況下，這樣就導(dǎo)致了房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入相比之前有所下降，對(duì)于采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的項(xiàng)目，其營(yíng)業(yè)收入下降4.76%，而對(duì)于采用一般計(jì)稅方法的項(xiàng)目，則其收入下降9.91%。

二、“營(yíng)改增”對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)成本的影響

（1）從產(chǎn)業(yè)鏈的角度對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行分析，我們了解到房地產(chǎn)行業(yè)的上游是建筑業(yè)，下游是消費(fèi)者，因此，建筑業(yè)實(shí)行“營(yíng)改增”會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生重要的影響，建安工程成本直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)。針對(duì)建筑業(yè)而言，如果采用一般計(jì)稅方法，其增值稅稅率為11%，與原營(yíng)業(yè)稅稅率3%比，二者差異8%。由于進(jìn)項(xiàng)抵扣的存在，要達(dá)到“營(yíng)改增”前后稅負(fù)相同，則其進(jìn)項(xiàng)與銷(xiāo)項(xiàng)的平衡點(diǎn)為69.73%，即當(dāng)進(jìn)項(xiàng)稅額/銷(xiāo)項(xiàng)稅額小于69.73%，那么稅負(fù)是上升的，反之稅負(fù)下降。從建筑業(yè)的成本結(jié)構(gòu)分析，一方面，人工成本占比較大，這部分成本無(wú)法取得專(zhuān)用發(fā)票進(jìn)項(xiàng)抵扣；另一方面，建筑材料的采購(gòu)普遍具有來(lái)源廣、種類(lèi)雜的特點(diǎn)，上游供應(yīng)商大多數(shù)是小微企業(yè)，開(kāi)具專(zhuān)用發(fā)票的能力很小，這些因素都不利于建筑企業(yè)取得進(jìn)項(xiàng)抵扣，造成稅負(fù)增加。而房地產(chǎn)行業(yè)作為下游企業(yè)，也只能被動(dòng)地接受來(lái)自上游企業(yè)的成本轉(zhuǎn)嫁，使成本增加。如果上游建筑企業(yè)采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，那么建筑企業(yè)的稅負(fù)可維持原水平，但房地產(chǎn)企業(yè)就只有3%的進(jìn)項(xiàng)抵扣，稅負(fù)增加，稅金成本增加。

（2）“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)現(xiàn)金流的影響應(yīng)該是喜多于憂。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集企業(yè)，在施工過(guò)程中資金的占用數(shù)額較大，占用時(shí)間的也較長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)必須有充足的現(xiàn)金流才能維持其正常運(yùn)轉(zhuǎn)。財(cái)稅（2016）36號(hào)文件發(fā)布后，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)采用的預(yù)售制延續(xù)了營(yíng)業(yè)稅的操作方法，在收到預(yù)收款后按3%的征收率預(yù)繳增值稅，比營(yíng)業(yè)稅稅率5%降低了2%。在預(yù)售項(xiàng)目上降低了預(yù)繳稅款，減輕了房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)收階段的現(xiàn)金流壓力，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用，有利于增加利潤(rùn)。

三、“營(yíng)改增”對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的影響

從利潤(rùn)表角度看，利潤(rùn)=收入-成本費(fèi)用-稅金，房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入更大程度上由整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)需求決定的，在售價(jià)相同的情況下，如房地產(chǎn)企業(yè)采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，則收入減少4.76%，成本由于不可進(jìn)項(xiàng)抵扣，成本不變，但同時(shí)利潤(rùn)表中的稅金減少，利潤(rùn)大致與“營(yíng)改增”前持平。但如果房地產(chǎn)企業(yè)采用一般計(jì)稅方法，則收入下降9.91%，利潤(rùn)表中的稅金同樣減少，那么利潤(rùn)的變化取決于成本的波動(dòng)，當(dāng)成本減少的幅度大于收入下降的幅度，則利潤(rùn)增加，反之利潤(rùn)減少。因此，要保證利潤(rùn)水平不變，就要從成本端進(jìn)行控制。

四、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”的措施

“營(yíng)改增”對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)既是挑戰(zhàn)，也是機(jī)遇，那么如何順應(yīng)此次改革的浪潮，抓住機(jī)遇迎接挑戰(zhàn)，為自身創(chuàng)造利潤(rùn)呢？

（1）針對(duì)建造成本增加，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高納稅意識(shí)，盡可能向上游企業(yè)索取增值稅專(zhuān)用發(fā)票，杜絕在原材料采購(gòu)環(huán)節(jié)和接受勞務(wù)過(guò)程中，不要發(fā)票或取得與業(yè)務(wù)不符的發(fā)票的現(xiàn)象；加強(qiáng)工程決算的管理，及時(shí)與施工企業(yè)進(jìn)行工程決算，及時(shí)取得專(zhuān)用發(fā)票，不應(yīng)拖延；加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算工作，做到筆筆賬目均有合法的原始憑據(jù)，提高核算的及時(shí)性，達(dá)到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，會(huì)計(jì)核算結(jié)束。

（2）當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)普遍推行精裝修策略，在“營(yíng)改增”稅制改革的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)可以加大精裝修力度，購(gòu)買(mǎi)大量家用電器，一方面充實(shí)了商品的賣(mài)點(diǎn)，另一方面在增值稅進(jìn)項(xiàng)稅抵扣方面占得先機(jī)。因此應(yīng)更加規(guī)范地收集、審核、整理增值稅專(zhuān)用發(fā)票，以備抵扣。

（3）對(duì)于大型房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目眾多，分布也比較廣，為了發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)獲得最大的折扣力度，由集團(tuán)公司統(tǒng)一對(duì)外采購(gòu)所有物資并直接向成員公司提供，簽訂合同時(shí)，由集團(tuán)公司和成員企業(yè)分別與供貨商簽訂合同，各自取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，各自分別進(jìn)行抵扣。

（4）為適應(yīng)“營(yíng)改增”后的稅收征收特點(diǎn)，財(cái)務(wù)部門(mén)可以作為牽頭部門(mén)，對(duì)企業(yè)的包括采購(gòu)、合同、銷(xiāo)售等一連串的環(huán)節(jié)進(jìn)行原有管理制度的修改調(diào)整，健全企業(yè)內(nèi)部各環(huán)節(jié)的管理制度，提高管理水平，實(shí)現(xiàn)人員的優(yōu)勝劣汰，促使企業(yè)往更好的方向發(fā)展。

（5）增值稅“環(huán)環(huán)征收、層層抵扣”的重要特征，可以打破以往營(yíng)業(yè)稅下產(chǎn)業(yè)鏈重復(fù)征稅的桎梏，為打通房地產(chǎn)企業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈條創(chuàng)造了條件。同時(shí)，利用增值稅的可轉(zhuǎn)嫁性使產(chǎn)業(yè)鏈上的所有環(huán)節(jié)利潤(rùn)可以達(dá)到合理的分配，這對(duì)于集團(tuán)性的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，更具可操作性。

“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理提出了更高的要求，必須改變以往的管理理念和方式，拓寬思路、積極應(yīng)對(duì)，以創(chuàng)新和改革業(yè)務(wù)模式求發(fā)展。

（作者單位：廣州富力地產(chǎn)股份有限公司）