一、2016年上半年行業(yè)融資環(huán)境

2016年上半年，央行繼續(xù)降準，維持貨幣信貸寬松政策，內地融資環(huán)境持續(xù)改善。在此背景下，各大房企緊抓去庫存機遇，在本輪熱點城市量價齊升火爆行情帶動下，贏得驕人業(yè)績，房企投資信心更是進一步確立，投融資活躍度呈現明顯升溫。

（一）1-6月到位資金同比增長15.6%，環(huán)境寬松房企融資積極

1.房地產開發(fā)到位資金同比快速回升

2016年上半年，房企開發(fā)到位資金快速升溫，較去年同期增長15.6%，雖較上月增速回落1.2個百分點，但與去年同期相比仍增長迅速，去年同期為微增0.1%。尤其是3月以來，房地產開發(fā)到位資金始終維持在14%以上的增長。

2.月均到位資金規(guī)模破萬億

市場火爆行情延續(xù)，銷售端資金再創(chuàng)歷史新高，房企資金狀況持續(xù)改善。1-6月，房地產開發(fā)到位資金68135億元，月均到位資金規(guī)模突破萬億大關。而根據歷史數據，房企月度融資規(guī)模破萬億要到6月左右，月均破萬億通常要到9、10月份。

（二）1-5月國內貸款低位回升，首付及按揭貸成為資金主力

1.定金及預收款、個人按揭貸款為主的其他資金成為主力

從2016年上半年房企開發(fā)資金來源來看，以定金及預收款、個人按揭貸款為主的其他資金逐漸回歸為房地產開發(fā)資金來源主力。1-6月，國內貸款和利用外資比例持續(xù)下降，自籌資金占比35.0%，其他資金占比達48.9%，同比提高8個百分點，其占比更達2011年以來的歷史高位。

2.定金及預付款、個人按揭貸款同比增幅逐月擴張

寬松政策利好購房，各類需求大幅釋放。自去年7月起，定金及預付款累計同比增幅即逐月擴大，個人按揭貸款自去年3月起同比增速逐月擴大。2016年1-6月，定金及預收款和個人按揭貸款同比分別增長34.1%和57.0%，增速雖較上月略有回調，但仍為2014年以來高位。

（三）融資環(huán)境“內松外緊”，房企融資開啟直融時代

1.整體“內松外緊”分化趨勢日益明顯

在國內金融改革與資本市場管制放松背景下，內地房企繼續(xù)把握窗口期，積極通過增發(fā)、中期票據、公司債等國內資本市場進行融資；海外融資持續(xù)降溫，人民幣貶值、美元走強以及國際信用評級下降等多因素影響，海外融資優(yōu)勢不再，房企轉向國內趨勢強化。

2.房企開啟直融時代

以公司債、中票和定增為代表的直融化趨勢繼續(xù)強化，尤其是成本低、期限長、額度大的公司債深受房企青睞，發(fā)行火爆。銀行貸款、信托等成本高、期限短的間接融資占比呈下降趨勢。

3.資產證券化進程明顯加快

相關政策的進一步落實，使得以REITs、ABS、MBS等為代表的資產證券化探索持續(xù)深入并取得積極進展，成為房企融資渠道的重要方向。

4.互聯網金融熱度下降

由上至下開啟互聯網金融風險整治，房企互金熱度下降，作為融資補充渠道優(yōu)勢弱化。

二、銀行貸款

銀行信貸一直是國內房企快速拓展的重要支撐，在近年來房企的資金來源結構中，銀行貸款占比最高。銀監(jiān)會于年初召開的2016年全國銀行業(yè)監(jiān)督管理工作會議提出著力整合銀行資金支持供給側結構性改革。銀行基本建立“名單制”管理體系，對存在較高經營風險的房地產開發(fā)企業(yè)進行規(guī)避，嚴格把控貸款風險，同時也會對優(yōu)質客戶在提供信貸方面予以更優(yōu)質的服務和并且展開適度合作。

（一）房產開發(fā)貸增長趨緩、地產開發(fā)貸款增速回升

2015年至2016年一季度，全國房地產開發(fā)貸款余額平緩增長，房產、地產開發(fā)貸余額增速總體呈下降趨勢。2016 年一季度房地產開發(fā)貸余額7.02萬億元，同比增長15.5%。其中，房產開發(fā)貸款余額5.22萬億元，同比增長13%；地產開發(fā)貸款余額1.8萬億元，同比增長22.8%，增速比上年末高10個百分點（見圖1）。

（二）銀行“名單制”深化實施，品牌房企融資實力突出

銀行深化執(zhí)行“名單制”，有國企背景、綜合實力強或區(qū)域發(fā)展?jié)摿ν怀龅钠放品科蟊妒芮嗖A。金融機構在當今市場環(huán)境下對企業(yè)名單更加重視，對存在較高經營風險的房企進行規(guī)避。各大銀行在開發(fā)貸發(fā)放的項目選擇上，更加重視城市準入標準，強化重點地區(qū)和項目風險監(jiān)控，所在區(qū)域、地段優(yōu)勢明顯的項目也更容易獲得貸款。

（三）保障性住房開發(fā)貸規(guī)模持續(xù)提升

持續(xù)加大剛需、棚改、保障性住房等項目貸款支持力度。4月20日，財政部、住建部聯合發(fā)布《關于進一步做好棚戶區(qū)改造相關工作的通知》，提出2016年中央財政將繼續(xù)加大對各地棚戶區(qū)改造工作的支持力度。2016年，全國保障性住房貸款規(guī)模延續(xù)去年的上漲趨勢。據人民銀行統計：2016年一季度全國保障性住房貸款達1.9萬億元，同比增長了45.4%，一季度新增額度為396.3億元，占同期房產開發(fā)貸款增量的22%。政府加大資金支持力度推動棚改可實現一舉多得的效果，既能改善群眾住房條件，對部分城市房地產去庫存也將產生一定影響。

三、股權再融資

股權融資成本低、風險小，有利于房企規(guī)?；l(fā)展及公司治理結構改善，是房企重要融資渠道之一。2016年上半年，在資本市場持續(xù)“內松外緊”的背景下，房企內地定增規(guī)模繼續(xù)擴大，海外配股融資則大幅縮水?？傮w來看，綜合實力強勁的品牌房企依舊是資本市場的寵兒，優(yōu)秀房企通過股權融資獲取了大額優(yōu)質、低成本資金，用于投向重要項目、實現債務置換、加快收并購步伐，助力企業(yè)規(guī)?；l(fā)展加速、財務安全性進一步提升，推動企業(yè)健康、可持續(xù)發(fā)展。

（一）內地資本市場：增發(fā)熱度持續(xù)，上半年募資687億元

自2015年內地資本市場監(jiān)管再放開以來，房企積極把握融資窗口期開展資本市場再融資，增發(fā)數量及規(guī)模呈現出大幅上漲態(tài)勢，2016年上半年增發(fā)市場熱度持續(xù)，募集規(guī)模再上新臺階。

據統計，2016上半年共有34家A股上市房企發(fā)布增發(fā)預案，融資總額達2271億元，同比增長41.9%，19家房企增發(fā)預案成功實施，募資總額高達687億元，是去年同期的3.7倍。

（二）海外資本市場：配股融資大幅縮水，醞釀回歸A股

2016年上半年，在香港股市陷入走弱態(tài)勢、估值偏低及內地融資環(huán)境改善等多重因素的綜合作用下，在港房企通過H股平臺進行擴股融資的意愿降低，上半年共有15家房企香港配股融資84.2億元，較上年同期大幅下降近九成。面對估值偏低和融資環(huán)境趨緊，部分品牌房企如首創(chuàng)置業(yè)、富力地產等在“高估值、低融資成本”的吸引下醞釀回歸A股。

此外，值得注意的是自保險資金投資房地產開閘以來，國內保險公司逐步加大對房地產行業(yè)的投資力度。保險公司通過認購、不斷增持上市地產企業(yè)股份或者購買房地產項目部分股權。據統計，目前133家A股房企中，被險資進入前十大股東的房企為21家，占比達到15.8%。險資的低成本及大規(guī)模，為房企獲取優(yōu)質資金打開了新的渠道，推動資本和實業(yè)的融合。當然，從萬寶之爭等事件來看，也應該警惕險資入主給企業(yè)經營管理帶來的挑戰(zhàn)。

當前，股權再融資收緊信號頻現，通過窗口指導監(jiān)管層強化對募集資金用途、募集資金規(guī)模等的監(jiān)管。然而，在國內大盤處于相對低位的背景下，定增仍是較佳的融資渠道，定增規(guī)模將進一步擴容，只是在監(jiān)管趨緊下，實力品牌房企的融資優(yōu)勢將進一步凸顯。從資金投向來看，隨著行業(yè)進入深度整合期，并購重組進入爆發(fā)式增長階段，資產收購成為房企再融資的重要訴求。

四、債券融資

2016年上半年的“地王”熱潮以及顯著回升的房地產交易市場等倒逼房企融資行為活躍起來。2015年監(jiān)管層進一步放松公司債和再融資限制以及2016年2月發(fā)改委將擴大企業(yè)債發(fā)行規(guī)模及專項債支持范圍等一系列利好政策的出臺，使得本身具有較低融資成本優(yōu)勢的公司債、中期票據、短期融資劵等備受房企青睞。

（一）發(fā)債規(guī)模爆發(fā)式增長

2016年上半年，發(fā)債條件持續(xù)放寬，上市房企把握有利時機通過發(fā)行中票、企業(yè)債、公司債等加大融資力度，融資規(guī)模顯著提升。其中公司債憑借條件寬松、利率較低、多期發(fā)行等優(yōu)點成為房企最熱衷的融資手段，公司債發(fā)行火爆；截至至2016年6月30日，房企公司債發(fā)行415筆，平均利率僅為5.09%，融資規(guī)模達到4958.15億元，已經達到2015年全年規(guī)模的114%。

（二）分化趨勢顯著

1.發(fā)債規(guī)模與成本分化顯著

國企、央企背景、綜合實力強的品牌房企發(fā)債規(guī)模、發(fā)債成本優(yōu)勢明顯。其中A股上半年發(fā)債規(guī)模排行前三的房企包括保利地產、華夏幸福、金科股份中，保利發(fā)債平均利率僅為3.38%，而華夏幸福和金科平均利率為5.12%和6.59%；此外，華夏幸福和金科發(fā)債規(guī)模分別實現230億和79.5億，5月份華夏幸福和金科均發(fā)行了5年期公司債中，華夏幸福發(fā)債利率為5.38%，金科發(fā)債利率為7.2%。

2.港股房企境內融資

內地資本市場直接融資提速、資金成本下行背景下，海外上市的品牌房企積極把握窗口期探索國內融資通道，世茂、碧桂園、萬達、富力等品牌房企紛紛發(fā)行內地公司債融資，融資成本也處于較低水平。

（三）發(fā)債規(guī)?；蛳陆?/p>

1.公司債發(fā)行助推樓市成交規(guī)模

據統計，2016年上半年，房地產市場在全國去庫存政策支持下，交易市場異常火爆，成交規(guī)模再創(chuàng)歷史新高。1-5月，全國商品房銷售額為36775億元，同比增長50.7%，全國商品房銷售面積為47954萬平方米，同比增長33.2%，重點監(jiān)測房企年度目標平均完成60%；火爆的樓市交易市場進一步刺激了房企發(fā)債規(guī)模的增長。

2.銀行信貸與公司債的政策性收緊概率增大

上半年“地王潮”再起，房企杠桿率增加，金融系統風險的加大，銀行信貸與公司債的政策性收緊概率也相應增大。6月3日，央行上?？偛啃迹谌珖氏葘嵤┓康禺a金融宏觀審慎管理，將對房地產金融活動實施全方位監(jiān)測與管理。信貸監(jiān)管力度的提升等政策性收緊將直接影響企業(yè)發(fā)行公司債的規(guī)模。

（四）海外融資

海外融資難度加大、融資成本優(yōu)勢弱化，房企紛紛贖回美元債。2016年上半年，海外融資難度加大，而國內相對寬松的融資環(huán)境使得房企紛紛把國內作為主要的融資渠道。此外，人民幣貶值以及美元周期性走強、國際信用評級下降等因素使得房企境外融資成本相對較高，境外融資優(yōu)勢不斷弱化，房企紛紛贖回美元債。

五、資產證券化

資產證券化是以特定資產組合和現金流為支持，發(fā)行可交易證券。從形式上看，資產證券化將房地產投資直接轉變成有價證券的形式，把投資者對房地產的直接物權轉變?yōu)槌钟凶C券性質的權益憑證。資產證券化有利于房地產企業(yè)盤活存量優(yōu)質資產、拓寬融資渠道、優(yōu)化資本結構、分散經營風險，隨著國內資產證券化條件日趨成熟，房企扎推資產證券化，創(chuàng)新企業(yè)融資渠道，獲取資金支持。

（一）品牌房企資產證券化品種不斷創(chuàng)新

2016年上半年，不少品牌房企發(fā)行的ABS或REITs填補了國內資產證券化領域的空白，推動房地產金融加速發(fā)展，如碧桂園發(fā)行了首單以客戶自付合同收款權作支持的資產支持證券，寶龍地產發(fā)行國內首單商業(yè)地產資產支持證券，新城控股發(fā)行了首個以大型商業(yè)綜合體為目標資產的不動產資產證券化項目。

（二）品牌房企資產證券化的融資額度再創(chuàng)新高

2016年上半年，品牌房企通過資產證券化獲取的融資額度不斷提升，如世茂房地產博時資本-世茂酒店資產證券化項目，發(fā)行額度為26.9億元，成為國內已發(fā)行酒店資產證券化項目產品的規(guī)模最大單；綠地控股發(fā)行的Amare-綠地酒店業(yè)房地產投資信托，融資額度高達210億元，成為國內最大規(guī)模REITs。

（三）品牌房企的物業(yè)資產證券化產品大行其道

隨著存量房時代的到來，物業(yè)服務成為企業(yè)發(fā)展的新風口，物業(yè)管理帶來的穩(wěn)定現金流成為物業(yè)資產證券化的重要保障，繼2015年世茂推出首支物業(yè)資產支持證券后，2016年上半年雅居樂、建業(yè)、榮盛發(fā)展等品牌房企相繼推出物業(yè)資產證券產品。物業(yè)資產證券化對應的物業(yè)費市場容量很大，有望成為房地產市場資產證券化產品的重要組成部分。

資產證券化為房企開辟了新的融資渠道，有利于企業(yè)盤活存量資產、提高資產流動性，克服傳統融資渠道的局限性。目前，我國房地產資產證券化仍處于初級階段，但隨著政策的放開，房地產行業(yè)的資產證券化的產品種類和發(fā)行規(guī)?？焖僭鲩L、基礎資產范圍不斷擴容，資產證券化市場潛力凸顯。預計，未來房企利用資產證券化進行融資將呈現出“頻率高、規(guī)模大”的特點，產品種類也將不斷創(chuàng)新，前景可期。

當然，在資產證券化的發(fā)展過程中，依然面臨著法律、稅收等諸多方面的制約，相關稅收制度的缺乏、土地制度引發(fā)的物權風險以及租金回報率不穩(wěn)定等因素都成為房地產資產證券化發(fā)展道路上的攔路虎。因此，資產證券化相關的制度和政策法規(guī)仍需逐步完善，推動金融創(chuàng)新，促進我國資本市場健康發(fā)展。

六、融資新趨勢

2016年年初以來，針對互聯網金融規(guī)范發(fā)展的政策頻出，尤其是在李克強總理在《政府工作報告》報告中指出要規(guī)范發(fā)展互聯網金融，為其發(fā)展定調，互金進入規(guī)范發(fā)展之路。在此背景下，各級政府和部門紛紛加強監(jiān)管，尤其是涉及房地產領域的首付貸和房地產眾籌等業(yè)務列入重點監(jiān)管、整治之列，品牌房企通過互聯網融資、發(fā)展互聯網金融遇冷，其作為補充融資渠道以及營銷工具的功能減弱。

今年以來，房企互聯網金融領域和產品推出熱度明顯降溫，尤其是首付貸、房地產眾籌產品在去杠桿政策影響下明顯受阻，行業(yè)逐步走向規(guī)范化。在此背景下，品牌房企調整互金產品結構，加速打造獨立金融業(yè)務板塊，完善多元化業(yè)務發(fā)展。

截至目前，共有3家房企上線了互聯網金融平臺。其主要特點為：業(yè)務更加規(guī)范、產品定位圍繞產業(yè)企業(yè)和供應鏈企業(yè)融資需求、純金融業(yè)務拓展更明顯。

2016年上半年，在融資環(huán)境整體寬松的大背景下，品牌房企獲得充裕的資金支持，銷售業(yè)績再創(chuàng)歷史新高，同時也為全年銷售業(yè)績及土地儲備奠定了堅實的基礎。

但也應該看到，伴隨熱點城市地價、房價的快速上漲，房企的資金風險正在聚集，對政策的敏感度也相應增加，預計下半年分城施策的概率將加大，尤其是熱點城市對供給端和需求端的限制性政策將提高，融資政策或出現定向收緊。這將極大考驗房企的產品運營、資金周轉以及營銷能力，房企應未雨綢繆，盡快完成融資置換，完善多元融資渠道，加強金融創(chuàng)新，從而保障自身資本結構的健康。

本文由中國指數研究院供稿