陳金怡

【摘要】隨著住房制度改革的推進(jìn)和城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)在我國迅速的發(fā)展起來，并在中國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)了重要的位置。近幾年來房地產(chǎn)市場趨于理性，但隨之而來的就是房地產(chǎn)高庫存問題。引起房地產(chǎn)高庫存有多方面因素，本文運(yùn)用四象限模型，在假設(shè)其他因素不變的情況下分析全面放開二孩政策對(duì)房地產(chǎn)去庫存的影響。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)庫存；全面二孩政策；四象限模型

1998以后，住房實(shí)物分配制度取消，按揭政策取而代之，隨之而來的是房地產(chǎn)投資的快速發(fā)展。21世紀(jì)以來的國內(nèi)房地產(chǎn)市場締造了一個(gè)又一個(gè)財(cái)富奇跡，在國民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著舉足輕重的作用。人們紛紛涌向房地產(chǎn)領(lǐng)域，不論之前做過何種工作，仿佛一旦進(jìn)入房地產(chǎn)就可以資產(chǎn)翻倍；經(jīng)過幾年盲目的火爆，房地產(chǎn)市場的泡沫不斷增大[1]。政府的調(diào)控措施不斷出臺(tái)，房地產(chǎn)市場開始逐漸回歸理性，從黃金時(shí)代進(jìn)入白銀時(shí)代，供不應(yīng)求的情形一去不復(fù)返。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2006年至2015年11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅新開工面積依次是64403.80、78795.51、83642.12、93298.41、129359.31、147163.11、130695.42、145845.00、124877.00、140569.00萬平米；住宅商品房銷售面積依次為55422.95、70135.88、59280.35、86184.89、93376.60、96528.41、98467.51、115732.00、105182.00、109253.00萬平米[2]；據(jù)此得全國房屋累計(jì)新開工面積約1138648.68億平米，累計(jì)銷售面積約889554.59億平米，因而全國已開發(fā)但未售的商品房建筑面積約249094.09萬平米，若考慮全國各地的小產(chǎn)權(quán)房以及一些沒有納入統(tǒng)計(jì)口徑的房子，房地產(chǎn)過剩的狀況會(huì)更加嚴(yán)重。按照我國人均住房面積35平方米計(jì)算，249094.09萬平米的待售“空置”住房可供0.71億人口居住，而實(shí)際庫存則需要更多的人口來消化。

許多房地產(chǎn)專家學(xué)者紛紛提出我國房地產(chǎn)行業(yè)真正的風(fēng)險(xiǎn)在于不斷累積的房屋高庫存。今年的“十三五規(guī)劃”上，習(xí)總書記首提房地產(chǎn)，喊話去庫存，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在黨校講話時(shí)也談到房地產(chǎn)去庫存問題。如今面臨的高庫存問題，不僅直接影響到水泥、鋼鐵等上中游產(chǎn)業(yè)，還將導(dǎo)致資金占用成本和金融風(fēng)險(xiǎn)極大增加，影響房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，甚至影響我國宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作。

引起當(dāng)下房地產(chǎn)的高庫存有多方面因素，立足于供求關(guān)系，人口無疑是直接因素。較低的人口自然增長率和日益加劇的人口老齡化，使得需要購房且有能力購房的青年人口數(shù)量減少，房地產(chǎn)需求減少，供過于求的情形持續(xù)并不斷積累庫存。尤其是三四線城市，隨著大量適齡勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，購房主力外出，庫存更是無法想象。

2016年1月1日，全面二孩政策落地實(shí)施，所有夫婦，無論城鄉(xiāng)、區(qū)域、民族，都可以生育兩個(gè)孩子，出生人口將在實(shí)施后短期內(nèi)迎來小高峰；長期來看，將適當(dāng)增加人口數(shù)量，使人口結(jié)構(gòu)趨于合理化，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，將拉動(dòng)有效需求的增加，促進(jìn)房地產(chǎn)去庫存。

四象限模型通過住宅資產(chǎn)市場和使用市場相互作用過程的剖析，能實(shí)現(xiàn)對(duì)外部要素如何影響房地產(chǎn)市場的內(nèi)部變量的研究，同時(shí)四象限研究使得對(duì)房地產(chǎn)市場變化的研究可以定量化[3]。且四象限模型分析方法相對(duì)簡單，現(xiàn)廣泛應(yīng)用于房地產(chǎn)市場的長期均衡分析。

一、四象限模型簡介

四象限模型是美國學(xué)者丹尼斯.迪帕斯奎爾教授和戚廉.C.惠頓教授在《城市經(jīng)濟(jì)學(xué)與房地產(chǎn)市場》中提出的，現(xiàn)廣泛運(yùn)用于分析房地產(chǎn)的各個(gè)影響因素[4]。四象限模型將房地產(chǎn)市場劃分為影響物業(yè)使用的使用市場和進(jìn)行建筑物交易的資產(chǎn)市場[3]。使用市場包括物業(yè)的租金、存量水平，資產(chǎn)市場包括建筑物價(jià)格和新開發(fā)建設(shè)量，通過租金和新開發(fā)建設(shè)量建立聯(lián)系。第一象限為住宅使用市場，斜向右下方的曲線表示在給定外部經(jīng)濟(jì)條件下空間的需求與租金的關(guān)系。第二象限為資產(chǎn)市場的第一部分，是以原點(diǎn)為起點(diǎn)的射線，表明資產(chǎn)市場中租金與價(jià)格之間的關(guān)系，斜率即租金與價(jià)格之比，代表了房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本化率。資本化率是投資者愿意持有房地產(chǎn)資產(chǎn)的當(dāng)前期望收益率[5]。第三象限的曲線反映的是在房地產(chǎn)資產(chǎn)市場中，價(jià)格和新建設(shè)量C之間的關(guān)系，斜向右下方的曲線說明了新建開發(fā)量會(huì)隨開發(fā)活動(dòng)的增加而增加，而開發(fā)活動(dòng)則受房地產(chǎn)價(jià)格變化程度的影響。第四象限曲線反應(yīng)的是新建設(shè)量與存量之間的關(guān)系，表示年度新開發(fā)建設(shè)量轉(zhuǎn)換成為房地產(chǎn)物業(yè)市場的長期存量。

四象限模型通過住宅資產(chǎn)市場和使用市場的相互作用，探討房地產(chǎn)租賃價(jià)格、買賣價(jià)格、資本化率等相關(guān)因素來分析住宅增量市場和存量市場及均衡價(jià)格的形成，在住宅市場均衡方面的研究具有較大的優(yōu)勢(shì)。對(duì)于住宅資產(chǎn)市場、使用市場，影響兩個(gè)市場供求關(guān)系的因素不同，若將住宅市場作為一個(gè)研究整體，必然會(huì)出現(xiàn)模糊的區(qū)域，這時(shí)就有必要進(jìn)行細(xì)分。物業(yè)的租金水平和存量水平將兩個(gè)市場緊密得聯(lián)系起來，通過建立四象限模型，規(guī)范的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析可以進(jìn)行，各要素的邏輯關(guān)系能通過數(shù)學(xué)模型的方式進(jìn)行推演，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)外部要素對(duì)住宅市場內(nèi)部影響的研究[6]。

四象限模型的優(yōu)勢(shì)使得其在房地產(chǎn)等相關(guān)類似領(lǐng)域得到廣泛應(yīng)用。常見的，在房地產(chǎn)領(lǐng)域里，四象限模型不僅可以用于分析房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、商品住宅市場及其影響因素分析、各種新政對(duì)房地產(chǎn)市場長期影響以及一些如國外熱錢等因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響等；一些文獻(xiàn)中四象限模型還用于分析農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的理論分析、水資源價(jià)值理論分析等[7]。

二、全面二孩政策對(duì)房地產(chǎn)去庫存的影響分析

近年來，我國的人口自然增長率一直處于較低水平，中國社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書：2015年中國經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測》中指出，中國目前總和生育率1.4，遠(yuǎn)低于更替水平2.1，已經(jīng)非常接近國際上公認(rèn)的1.3的“低生育陷阱”[8]；從人口結(jié)構(gòu)看，老年人口比例不斷上升，老齡化逐年加劇，15歲到59歲的勞動(dòng)人口出現(xiàn)負(fù)增長；在住宅新開工房面積保持較高水平且逐年遞增情況下，房地產(chǎn)庫存逐年積累。在我國，25歲至45歲為購房主力軍，根據(jù)愛建證券數(shù)據(jù)，可查人口數(shù)據(jù)中，其占總?cè)丝谥械谋壤褟?003年的34.36%下降到2014年的32.47%。在老齡化和低出生率狀態(tài)下，不僅影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)需求也受到一定程度的緊縮。

計(jì)劃生育以來，城市家庭基本趨于三口之家，對(duì)戶型面積需求相對(duì)較少，加之房地產(chǎn)價(jià)格高昂，中小戶型更受青睞，故當(dāng)下庫存也以中大戶型為主。全面二孩政策的放開，根據(jù)衛(wèi)計(jì)委的數(shù)據(jù)，現(xiàn)階段，全國范圍內(nèi)符合政策條件的夫婦約有9000萬對(duì)，假設(shè)五年內(nèi)50%的夫婦生育二孩，將帶來4500萬新增人口。按我國人均居住面積35平方米進(jìn)行計(jì)算，需新增住房面積15.75億平方米，每年新增3.15億的住房面積需求。二孩的到來，中小戶型難以滿足生活需求，改善性需求有望大幅增加，對(duì)現(xiàn)存中大戶型庫存的減少極為可觀。尤其對(duì)于三四線城市，撫養(yǎng)孩子的成本相對(duì)較低，生育二孩的意愿將更為強(qiáng)烈，新生人口的增加將促進(jìn)三四線城市房地產(chǎn)庫存的消化。長期來看，人口數(shù)量增加，人口結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化；同時(shí)，家庭數(shù)量增加，三口、四口家庭并存，房地產(chǎn)作為剛性需求，必將帶來需求數(shù)量的增加和結(jié)構(gòu)的合理化。

四象限模型分析：四象限模型建立在兩個(gè)前提之下：市場條件給定時(shí)，住宅價(jià)格由住宅資產(chǎn)市場供求雙方相互作用決定；住宅租金由住宅使用市場使用權(quán)的供需關(guān)系決定。這兩個(gè)前提也將資產(chǎn)市場和使用市場相對(duì)獨(dú)立化。使用時(shí)，假設(shè)其他市場因素不變，分析某一單因素的變化對(duì)房地產(chǎn)市場的影響。短期分析時(shí)，取某一特定時(shí)間段，分析該段期間的動(dòng)態(tài)變化，以達(dá)到分析效果。

全面二孩政策的放開，短期或是長期，直接結(jié)果都是人口的增加，刺激房地產(chǎn)需求。從供求關(guān)系看，尤其是青壯年人口的增加將對(duì)于房產(chǎn)的需求起巨大的拉動(dòng)作用，使市場活躍起來。需求的增加能帶動(dòng)價(jià)格的上升，從而提高供給水平，達(dá)到長期新的均衡。下圖所示的房地產(chǎn)市場四象限模型中的第一象限內(nèi)的需求曲線將向右上方平移，使用市場的租金水平和需求量同時(shí)提高或增加[3]。租金是住宅的收益水平的重要體現(xiàn)，是誘發(fā)住宅資產(chǎn)需求最直接、最重要的因素之一。住宅資產(chǎn)市場上對(duì)所有權(quán)房的需求，主要依賴于住宅使用市場的租金水平。消費(fèi)者購買房產(chǎn)時(shí)，更多地將租金視為當(dāng)前或未來的主要現(xiàn)金流，租金的變化自然會(huì)影響資產(chǎn)市場上購房者對(duì)住宅所有權(quán)的需求。因而第一象限內(nèi)住宅市場租金水平的提高時(shí)，必將帶動(dòng)第二象限內(nèi)資產(chǎn)市場的住宅轉(zhuǎn)讓價(jià)格提高。第三象限向右上方傾斜的曲線表示新建住宅的成本隨著開發(fā)量的增加而增加。房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)量有絕對(duì)的影響，因此，住宅交易價(jià)格的提高將會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)量、開發(fā)成本的增加以及市場供給量的擴(kuò)大。第四象限中，房地產(chǎn)市場的存量發(fā)生變化，房地產(chǎn)新開發(fā)建設(shè)量作為資產(chǎn)市場和使用市場的連接點(diǎn)，將帶動(dòng)房地產(chǎn)存量水平提高，并最終形成使用市場中的需求量與供給量之間、資產(chǎn)市場中的轉(zhuǎn)讓價(jià)格與開發(fā)成本之間新的平衡[9]。四象限模型最終將呈“擴(kuò)散式發(fā)展。

結(jié)語：

四象限模型是分析房地產(chǎn)運(yùn)行規(guī)律的簡單模型，便于掌握并廣泛用于描述資產(chǎn)市場和使用市場的長期均衡，解釋外部環(huán)境變化引起的新均衡狀態(tài)。四象限模型能夠追蹤分析各因素對(duì)房地產(chǎn)市場的影響，弄清其與房地產(chǎn)業(yè)作用原理，對(duì)房地產(chǎn)市場運(yùn)行的總體態(tài)勢(shì)的變化做出準(zhǔn)確判斷，并對(duì)其今后的走勢(shì)做出正確的預(yù)期和評(píng)價(jià)[3]。四象限模型分析的結(jié)果也表明，全面二孩政策的放開對(duì)于改善房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系有明顯的作用，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場去庫存，最終達(dá)到市場均衡狀態(tài)。

房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)國家經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義，其發(fā)展也受到很多方面的影響。在運(yùn)用四象限模型進(jìn)行分析時(shí)，我們假設(shè)其他市場條件穩(wěn)定以反應(yīng)某一突出因素的作用效果，存在一定的局限性；其次，四象限模型不能有效分析房地產(chǎn)市場的瞬時(shí)變化，呈現(xiàn)的是某一時(shí)間段內(nèi)的最終結(jié)果，不能很好反應(yīng)短期動(dòng)態(tài)變化情況。房地產(chǎn)市場受多種因素綜合作用，人口是需求的直接影響因素，加之房地產(chǎn)的投資具有長期性，四象限模型總體上能提供一個(gè)較為準(zhǔn)確的預(yù)測。人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，我國的人口紅利也會(huì)發(fā)生變化，不合理的人口結(jié)構(gòu)將導(dǎo)致人口負(fù)債。所以全面二孩政策長期上帶來的人口結(jié)構(gòu)的優(yōu)化也將促進(jìn)房地產(chǎn)長期穩(wěn)定、健康得發(fā)展。

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