李靜

【摘要】2016年，房地產(chǎn)"去庫存"成為年度結(jié)構(gòu)性改革五大任務(wù)之一。中央相繼出臺了房貸首付比例下調(diào)、公積金利率上調(diào)、房產(chǎn)交易契稅營業(yè)稅減免等一系列“政策紅包”，多地也展開去庫存“殲滅戰(zhàn)”，本文分析目前的房地產(chǎn)市場冷熱不均的現(xiàn)狀，針對進一步發(fā)揮好住房公積金作用促三四線城市樓市去庫存提出了建議。

【關(guān)鍵詞】住房公積金；去庫存；房地產(chǎn)

2015年11月10日上午，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組組長習(xí)近平同志主持召開中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議中指出，“要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展?！彪m然只有18個字，但意義很大，房地產(chǎn)“去庫存”正式在2016年上升為“國家任務(wù)”.成為2016年結(jié)構(gòu)性改革五大任務(wù)之一。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2005年末至2009年末，全國商品房待售面積均未突破2億平方米，其中2007年末，商品房待售面積僅為1.34億平方米。2008年以來，中國商品房待售面積呈不斷增加態(tài)勢。而2015年末全國商品房待售面積高達7.18億平方米，創(chuàng)下歷史新高，接近2007年一年全國商品房銷售面積。從2007年到2015年的9年時間，中國商品房待售面積增加了4倍多。在此背景下，中央出臺了房貸首付比例下調(diào)、公積金利率上調(diào)、房產(chǎn)交易契稅營業(yè)稅減免等一系列“政策紅包”，多地也展開去庫存、穩(wěn)投資“保衛(wèi)戰(zhàn)”。

重慶市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進一步落實涉企政策促進經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展的意見》，其中為促進房企投資和健康發(fā)展，《意見》表示對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)售收入的計稅毛利率由20%調(diào)整為15%，非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預(yù)征率由3.5%調(diào)整為2%，普通住宅土地增值稅預(yù)征率執(zhí)行1%。

河北省政府工作報告指出，化解房地產(chǎn)庫存，推進以滿足新市民需求為出發(fā)點的住房制度改革，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。福建省政府工作報告也把房地產(chǎn)去庫存擺在突出位置。指出將著力穩(wěn)定住房消費，把房地產(chǎn)去庫存擺在突出位置，發(fā)展住房租賃市場，提高棚改貨幣化安置比例，加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度。

作為經(jīng)濟發(fā)達、外來務(wù)工人員眾多的江蘇省也發(fā)布《關(guān)于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫存的實施意見》，提出精準去庫存十大舉措，要求到今年底，各省轄市商品房去化周期原則上不超過20個月；到2018年底，各市去化周期原則上控制在18個月左右；2020年底，全省實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供求基本平衡、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)基本合理。

在利好政策刺激下，春節(jié)后樓市出現(xiàn)一波“加速回暖”行情，房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋銷售面積保持穩(wěn)步增長，房屋待售面積增速回落房產(chǎn)去庫存成效明顯。5月18日國家統(tǒng)計局公布4月份70個城市房價變動情況全國超過9成的城市房價不出意外地出現(xiàn)上漲行情，以筆者所在的城市——揚州為例，今年揚城樓市可謂是表現(xiàn)亮眼，市房管局發(fā)面的數(shù)據(jù)顯示，1-3月，市區(qū)商品房合同成交61.46萬平方米，同比增長51.59%。從商品房成交量看，2月份成交量為15.63萬平方米，3月份激增到36.32萬平方米，4月份主城區(qū)商品房累計合同成交超2300套，累計合同成交面積逼近28萬平方米，同比上漲75%，創(chuàng)下近五年新高，也僅次于3月，成為了年內(nèi)第二高的成交月份。人們在貸款方式的選擇方式上，特別是對于首次置業(yè)者來說，住房公積金貸款已成為首要選擇，目前公積金貸款的利率五年期及以上為3.25%，五年期以下為2.75%，比起商業(yè)住房貸款利率五年期及以上4.75%，五年期以下4.90%來說，優(yōu)勢明顯；以揚城為例：一季度全市共向4857戶家庭發(fā)放貸款14.44億元，較上年同期增加4.95億元，增長52.1%，增均戶貸31.5萬元，比上年同期上升1.9萬元。1-3月份，單月放貸數(shù)穩(wěn)定在1100戶以上，放貸額在4億元以上高位持續(xù)。從單月來看：1月份全市共向1720戶家庭發(fā)放住房公積金貸款5.34億元，由于貼息資金充裕貸款發(fā)放量大幅增加；2月份全市共向1155戶家庭發(fā)放住房公積金貸款3.63億元；個貸比大幅攀升至歷史高位，且上升勢頭依然強勁；從上述數(shù)據(jù)中可以看出，隨著樓市新政不斷出臺，打破了消費者觀望心態(tài)，入市信心得到了提振，商品住房宅市場供應(yīng)量、成交量均大幅上升；這也凸顯政策“紅包”對市場的拉動效應(yīng)明顯，去庫存效果顯現(xiàn)。

展望今后一段時期，從全國整體情況看，去庫存依然任重道遠，仍需打硬仗。仔細觀察市場，不難發(fā)現(xiàn)樓市整體升溫的同時，分化情況也愈加明顯：盡管熱點城市房價上漲，個別區(qū)域甚至供不應(yīng)求，3月25日上海發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控的 “滬九條”，強調(diào)從緊實行差別化住房信貸政策。同日，深圳出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控新政《關(guān)于完善住房保障體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，指出將收緊非戶籍人口購房門檻，并實行差別化住房信貸政策；但同時大量三、四線城市依舊面臨去庫存壓力山大，特別是那些人口凈流出多的城市普遍呈現(xiàn)出后勁不足，房地產(chǎn)市場波動較大的現(xiàn)象，如何進一步加大去庫存的力度，這也將是這些城市需要面對的問題。筆者結(jié)合自己的工作，提出幾點建議：

一、用足用好公積金制度去庫存

江蘇省提出精準去庫存十大舉措之一就是“充分挖掘潛力，用好用足住房公積金”。在成本總體可控前提下，可通過發(fā)行公積金貸款支持證券、實施公積金貼息貸款等方式，積極籌措資金，加大公積金支持居民購房力度，減少公積金貸款發(fā)放輪候時間，有效促進住房消費。對于使用公積金貸款購房的金融政策，可根據(jù)城市實際可作了進一步寬松性調(diào)整。如個人使用公積金首次貸款或已結(jié)清相應(yīng)購房貸款進行二次貸款的，最低首付比例為20%。同時，延長了公積金貸款年限、實施異地貸款業(yè)務(wù)、優(yōu)化貸款流程、放寬了住房公積金提取條件，還款年限可延長至貸款人法定退休年齡后1-5年，在就業(yè)地繳存住房公積金可向當(dāng)?shù)刈》抗e金管理中心申請貸款購買自住住房，新就業(yè)人員可提取父母住房公積金賬戶余額購買自住住房，在本市范圍內(nèi)的自由職業(yè)者可自愿繳存公積金并可連續(xù)6個月繳存后享受公積金貸款優(yōu)惠政策。

二、要繼續(xù)優(yōu)化住房公積金政策去庫存

一是庫存大的城市公積金貸款額度可上調(diào)。根據(jù)實際情況適當(dāng)調(diào)整公積金貸款額度。如江蘇省政府要求，全省公積金每年歸集總額不低于1000億元，支持20萬戶以上家庭購買住房。庫存量大的地區(qū)，可以根據(jù)實際情況適當(dāng)調(diào)整公積金貸款額度。二是進一步放寬住房公積金貸款政策。繼續(xù)深入研究在全國范圍內(nèi)實現(xiàn)異地互認和異地貸款政策的可行性。據(jù)了解，目前已有多個城市提出推進異地互貸政策。武漢、長沙、南昌、合肥四省會城市市長共同簽署了《合肥綱要》約定，四市實施住房公積金繳存異地互認和轉(zhuǎn)移接續(xù)。實行“認貸不認房”政策，前次貸款已還清的，再次申請貸款的視為首次申請。主借款人可以與其父母或子女互用住房公積金進行貸款，互用住房公積金賬戶余額償還貸款。三是積極支持農(nóng)民工建立住房公積金制度。各級政府要將去庫存與推進新型城鎮(zhèn)化促進常住人口市民化結(jié)合起來，將職工繳納住房公積金條款納入《勞動合同》，加大城鎮(zhèn)民營企業(yè)及從業(yè)人員建立公積金制度的力度，做到應(yīng)建盡建、應(yīng)繳盡繳，積極支持符合條件的農(nóng)民工建立住房公積金制度，鼓勵他們利用公積金進城購房，同時鼓勵與公積金簽訂貸款協(xié)議開發(fā)企業(yè)給予適當(dāng)優(yōu)惠折扣出售存量商品房。農(nóng)工利用公積金購買首套住房的，從優(yōu)化準入門檻、簡化收入認定、降低貸款成本、提供靈活還款方式四個方面，為具有改善住房條件意愿的農(nóng)民工購買商品住房提供便利和優(yōu)惠。

三、適當(dāng)放寬住房公積金貸款范圍去庫存

構(gòu)建住房公積金管理部門與各房地產(chǎn)開發(fā)公司、業(yè)務(wù)合作銀行溝通交流的長效機制，針對住房公積金在房地產(chǎn)去庫存方面的積極作用，適時提出具有針對性和建設(shè)性的意見建議；目前許多三、四線城市面臨房地產(chǎn)“庫存”較大的壓力，建議在符合規(guī)劃的前提下，經(jīng)政府批準，按照相關(guān)程序，適度允許庫存房地產(chǎn)項目調(diào)整房屋用途、套型結(jié)構(gòu)，適當(dāng)放寬住房公積金貸款范圍用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)去庫存鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)利用存量房發(fā)展旅游、養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)、文化、教育、體育等跨界地產(chǎn)，開展多元化經(jīng)營，促進房地產(chǎn)企業(yè)由單一開發(fā)型向?qū)I(yè)服務(wù)型轉(zhuǎn)變。以揚州為例，獨特的城市特質(zhì)、中等的城市規(guī)模和良好的生態(tài)環(huán)境，十分適宜發(fā)展健康養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

四、加大住房公積金資金支持租賃業(yè)務(wù)去庫存

房源閑置也構(gòu)成了社會資源的浪費。積極去庫存，將利好房企對資金的回籠和城市投資環(huán)境的改善。繼今年3月，“建立購租并舉的住房制度”首次進入李克強總理的《政府工作報告》后，5月4日，國務(wù)院常務(wù)會議提出包括鼓勵個人依法出租自有住房、推行統(tǒng)一的租房合同示范文本等促進住房租賃市場發(fā)展的措施。住房公積金管理部門應(yīng)積極響應(yīng)，根據(jù)城市實際，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整資產(chǎn)配置持有住房用于租賃經(jīng)營，支持專業(yè)機構(gòu)通過租賃或購買社會閑置住房開展租賃經(jīng)營，適當(dāng)調(diào)高租房支取和物業(yè)費支取額度，推動住房租賃規(guī)?；?、專業(yè)化經(jīng)營。

五、探索住房公積金證券化業(yè)務(wù)去庫存

可在有條件的住房公積金管理中心試點開展住房公積金個人住房貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，發(fā)揮好住房公積金在“惠民生、促消費、穩(wěn)增長、擴內(nèi)需、控風(fēng)險”中的助推作用，把“沉睡”的公積金個人住房貸款資產(chǎn)“喚醒”，以金融創(chuàng)新方式盤活存量公積金個人貸款資產(chǎn)，獲取社會資本，緩解流動性不足以確保對武漢地區(qū)職工的剛性住房需求實現(xiàn)“應(yīng)貸盡貸”發(fā)行證券化產(chǎn)品，進一步有效盤活存量資產(chǎn)，解決住房公積金資金流動性不足問題，滿足繳存職工購房融資需求。

六、加強住房公積金服務(wù)去庫存

進一步構(gòu)建完善網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺，繳存職工可通過住房公積金業(yè)務(wù)服務(wù)大廳、12329熱線、門戶網(wǎng)站或者關(guān)注微信公眾號等多種方式咨詢預(yù)約辦理公積金業(yè)務(wù)；進一步優(yōu)化辦事流程，提高服務(wù)質(zhì)量，不斷縮短貸款辦理時限，提高貸款服務(wù)效率，按受理程序，在資料齊全的情況下力求在最短時間內(nèi)完成貸款審批，在受托銀行和房產(chǎn)管理部門辦結(jié)相關(guān)手續(xù)后，及時發(fā)放貸款；繳存職工辦理貸款業(yè)務(wù)以及不需轉(zhuǎn)入單位賬戶提取業(yè)務(wù)的，填寫的申請表可不需要單位蓋章；申請住房公積金個人住房貸款的征信報告不需借款人提供，可由借款人授權(quán)公積金中心通過個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫查詢打?。粏紊砝U存職工的婚姻狀況證明可采取本人聲明的方式證明等。

參考文獻：

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[2]閆玲，汪紅梅.淺析我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展[J].建筑知識，2016，（02）.