張配豪

房地產(chǎn)稅的話題一直備受關(guān)注，前不久財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉的表態(tài)讓房地產(chǎn)稅改革再度成為公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。樓繼偉表示，所得稅制和房地產(chǎn)稅制改革受到阻礙，但是“會(huì)義無(wú)反顧去做”。

2003年，十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》首次提出要求“加快房地產(chǎn)稅立法，并適時(shí)推進(jìn)改革”。然而，13年間一直困于沒(méi)有立法依據(jù)而進(jìn)度緩慢。今年“兩會(huì)”，全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)副主任劉修文在記者會(huì)上表示，調(diào)整后的人大常委會(huì)立法規(guī)劃已將房地產(chǎn)稅法列入了第一類(lèi)立法項(xiàng)目。

房地產(chǎn)稅法的即將出臺(tái)加上“義務(wù)反顧去做”，國(guó)家重視程度可見(jiàn)一斑。然而，這項(xiàng)已提出13年的重要改革會(huì)給老百姓的生活帶來(lái)什么樣的巨大變化？推動(dòng)起來(lái)到底又有多難？以至于要義無(wú)反顧地推動(dòng)。這無(wú)疑引起了外界的更多解讀。

從房產(chǎn)稅到房地產(chǎn)稅

在我國(guó)的現(xiàn)行稅制體系中，并沒(méi)有房地產(chǎn)稅，但有名稱相近的“房產(chǎn)稅”。當(dāng)前，我國(guó)房產(chǎn)稅按照1986年10月1日起實(shí)施的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》征收，由產(chǎn)權(quán)所有人依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納，稅率為1.2%。適用范圍較窄，僅限于單位和個(gè)人的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，對(duì)個(gè)人住房則實(shí)行免稅，因此對(duì)百姓生活基本沒(méi)有影響。目前對(duì)房地產(chǎn)征收的稅收主要體現(xiàn)在開(kāi)發(fā)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)，涉及耕地占用稅、土地增值稅、增值稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等；在保有環(huán)節(jié)除了房產(chǎn)稅，還有城鎮(zhèn)土地使用稅等。

現(xiàn)在受到熱議的“房地產(chǎn)稅”是指對(duì)房產(chǎn)、土地在保有環(huán)節(jié)征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅其實(shí)包括房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅等多項(xiàng)稅種，征收房地產(chǎn)稅主要是征稅思路的轉(zhuǎn)變。從最直觀的感受看，房地產(chǎn)稅的征收增加了個(gè)人持有房屋的成本，無(wú)疑和百姓生活與利益息息相關(guān)，為此備受關(guān)注。

房地產(chǎn)稅改革的提出與推進(jìn)，其實(shí)已經(jīng)歷了一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程。早在2003年，十六屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》中就提出了要求。直到2011年1月份，上海、重慶兩市開(kāi)始進(jìn)行對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，我國(guó)房地產(chǎn)稅改革進(jìn)入試點(diǎn)進(jìn)行階段。

讓房產(chǎn)回歸其居住本質(zhì)

由房產(chǎn)稅改為房地產(chǎn)稅，對(duì)老百姓到底帶來(lái)了哪些影響？

以試點(diǎn)城市上海為例，按照當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行稅收政策，一個(gè)擁有180平方米住房的三口之家，人均住房面積達(dá)到60平方米，現(xiàn)在想要新購(gòu)一套100萬(wàn)元的住房100萬(wàn)元房產(chǎn)即需要繳稅部分。假設(shè)每平方米價(jià)格在4.5萬(wàn)元以上，需要繳納的稅金計(jì)算公式為100萬(wàn)元（需繳稅部分市場(chǎng)價(jià)）*70%*0.6%（稅率），即稅金為0.42萬(wàn)元。這確實(shí)是一筆不小的成本。近日央視網(wǎng)做的一份調(diào)查顯示，逾五成人表示房地產(chǎn)稅的開(kāi)征對(duì)他們有很大影響。此外，有26.01%的受訪者相信房地產(chǎn)稅一定程度可以抑制房?jī)r(jià)。

“中國(guó)房地產(chǎn)之父”、中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇則認(rèn)為，在中國(guó)征房地產(chǎn)稅涉及到既得利益的調(diào)整，但如果不征收，則會(huì)損害另外兩部分人的利益。一部分人就是農(nóng)民?，F(xiàn)在的模式是從農(nóng)民那里廉價(jià)征地高價(jià)賣(mài)，把農(nóng)民該得的部分通過(guò)征地轉(zhuǎn)到政府手里，搞城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推升城市品質(zhì)，也滿足了城里有房者的利益。另一部分就是城里沒(méi)房但想買(mǎi)房人的利益。把基礎(chǔ)設(shè)施全攤到最后買(mǎi)房者的群體里去了，明攤的有醫(yī)院，暗攤的有保障房，用新買(mǎi)房者的錢(qián)支撐了整個(gè)城市人的需要，原來(lái)買(mǎi)房者卻不需要支付，導(dǎo)致房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)高。

中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜指出，推動(dòng)房地產(chǎn)稅改革的目的是使得房子回歸其居住的本質(zhì)?！澳康氖且獜默F(xiàn)行的房屋流通環(huán)節(jié)收稅為主，轉(zhuǎn)向持有環(huán)節(jié)收稅為主，這將抑制投資、投機(jī)性需求，盤(pán)活存量，長(zhǎng)遠(yuǎn)看對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展大有裨益?！?/p>

由此看來(lái)，從房產(chǎn)稅到房地產(chǎn)稅，雖然一字之差但是給社會(huì)帶來(lái)的變化是巨大的。開(kāi)征房地產(chǎn)稅能為地方政府提供源源不斷的稅收收入，政府有足夠的動(dòng)力開(kāi)發(fā)新稅源。同時(shí)，用稅收杠桿把投機(jī)炒作限制住，讓住房市場(chǎng)真正成為消費(fèi)市場(chǎng)，能有效限制房產(chǎn)的投資性需求，遏制房?jī)r(jià)快速上漲。另外，在基尼系數(shù)不斷上升的情況下，開(kāi)征房地產(chǎn)稅有利于收入再分配。

任務(wù)艱巨，需“義無(wú)反顧”

由于看到了房地產(chǎn)稅改革的必要性，雖然還沒(méi)有立法，為探路房地產(chǎn)稅落地，上海和重慶成為改革的先行者。然而，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)迄今已試行5年多，與國(guó)外相比，上海、重慶試點(diǎn)房地產(chǎn)稅稅率較低，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)的效果并不明顯。

上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)，主要針對(duì)本市居民家庭在當(dāng)?shù)匦沦?gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房，家庭人均居住面積超過(guò)60平方米的，和非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房，適用稅率暫定為0.6%。

而重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)則把更多關(guān)注放在了高端市場(chǎng)。其主要征收對(duì)象為個(gè)人擁有的獨(dú)棟別墅（不論存量房還是增量房）、房?jī)r(jià)達(dá)到當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)兩倍以上的個(gè)人新購(gòu)高檔住房，以及在重慶市無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)二套及二套以上住房，稅率則在0.5%—1.2%之間。

從試點(diǎn)執(zhí)行情況看，兩地房產(chǎn)稅大多按戶型面積征收，一方面涉及人群有限，對(duì)房?jī)r(jià)影響不大，另一方面對(duì)政府稅收亦貢獻(xiàn)不大：以2011年為例，當(dāng)年重慶市對(duì)居民住宅征收稅款1億元，而當(dāng)年重慶市本級(jí)財(cái)政收入2908.8億元，房產(chǎn)稅占本級(jí)財(cái)政收入的比重僅為0.03%；而根據(jù)《2014年上海預(yù)算草案報(bào)告》，2014年上海市預(yù)計(jì)征收房產(chǎn)稅27.6億元，也只占其土地出讓收入的1.7%。

雖然收效不佳，但在房地產(chǎn)專(zhuān)家謝逸楓看來(lái)，兩個(gè)試點(diǎn)出現(xiàn)的最大問(wèn)題是一些區(qū)域收稅成本上升，抵消了稅改效用，一定程度上還推高了購(gòu)買(mǎi)房屋成本，影響房企去庫(kù)存。

實(shí)際上，不少業(yè)內(nèi)專(zhuān)家也指出了房地產(chǎn)稅改革的推進(jìn)確實(shí)面臨不少需要解決的難點(diǎn)問(wèn)題。首先，作為房地產(chǎn)稅必要前提的不動(dòng)產(chǎn)登記還未全面完成的情況下，房地產(chǎn)稅落地的阻力還很大。另外，當(dāng)前房地產(chǎn)稅與土地出讓金之間的矛盾尚未解決。我國(guó)準(zhǔn)備征收的房地產(chǎn)稅，是土地國(guó)有制下對(duì)私人住宅征收的財(cái)產(chǎn)稅?！罢魇辗康禺a(chǎn)稅要面對(duì)很多很復(fù)雜的情況，比如房產(chǎn)性質(zhì)、面積，屬于第幾套房等，要在全國(guó)范圍內(nèi)征收絕對(duì)不是一件很容易的事?！蓖酐惸日f(shuō)。