李宇嘉

一、背景：史無前例的“地王潮”

二季度以來，雖然樓市上攻勢頭減弱，熱點(diǎn)城市推出緊縮措施，但土地市場高熱的局面并無緩減。剛剛過去的6月份，根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，全國 “三高地王”（高總價、高單價、高溢價）誕生73宗，超過5月份的69宗，再次刷新歷史記錄。截至6月29日，今年單宗超過10億元的高總價地塊已出現(xiàn)205宗，51宗超過30億元，3宗超過100億元；溢價率超過50%的單宗地塊有144宗，約是去年同期的8.5倍，溢價率超過100%的單宗地塊有92宗，約是去年同期的45倍。

二、二線城市是“地王制造”的“主力軍”

毫無疑問，2016年將是樓市歷史上“地王”最火爆的一年，無論是“地王”的數(shù)量，還是樓面均價或溢價率，都比歷史峰值翻一番還有余。今年的“地王潮”有幾大特征，一是二線城市是地王的“主力軍”，占據(jù)“地王”70%的數(shù)量。今年以來，僅蘇州、杭州、南京、合肥等四個城市就誕生了88宗地王。根據(jù)中指院的統(tǒng)計，上半年，一線和二線城市土地成交金額同比分別增長-13.7%和84.2%，樓面均價同比分別增長56.3%和88.7%，二線地市之火熱遠(yuǎn)超一線城市。

二線地市火熱，“去庫存”一攬子政策加速庫存消化和開發(fā)商開啟“補(bǔ)庫存”進(jìn)程是重要原因。自2014年“9·30”以來，樓市已回升20個月，CRIC監(jiān)測的35個熱點(diǎn)城市2015年和今年一季度成交面積分別增長23.4%和41%，超過2013年歷史最高景氣度。今年以來，一線樓市呈現(xiàn)降溫跡象，樓市重心轉(zhuǎn)向二線城市。根據(jù)中指院的統(tǒng)計，上半年，一線城市月均成交量83萬平方米，同比增長9.3%，增速在各類城市中最低；二線代表城市月均成交93萬平方米，同比增長41.2%，增幅在各線城市中最高；三線代表城市月均成交42萬平方米，同比增長37.8%。

目前，20個熱點(diǎn)城市庫存去化周期已降至6.75個月，較2015年高點(diǎn)下降9.5個月，處于歷史較低水平。其中，一線樓市庫存消化周期由一季度末的5.8個月上升至7.9個月，二線樓市則由8.3個月下降到6.5個月。被稱為樓市“四小龍”的合肥、南京、蘇州和廈門，目前庫存消化周期在2-3個月，南京、合肥庫存僅夠1-2個月銷售，已經(jīng)到了“庫存枯竭、搶房橫行”的局面。

過去幾年土地供應(yīng)緊縮，也是二線地市火熱的催化劑。2014和2015年，全國土地購置面積分別下降14%和31.7%。今年1-5月，該指標(biāo)同比仍舊下降5.9%。2012-2015年，合肥住宅供地建筑面積分別為570萬、364萬、350萬和283萬平方米；2015年，南京新房成交面積和金額分別增長48%和63%，均創(chuàng)2009年以來最高水平，但當(dāng)年土地成交面積531萬平方米，同比下降37%，成交土地規(guī)劃建筑面積1202萬平方米，同比下降24.5%；2015年，蘇州商品住宅成交面積和金額同比分別增長52%和65%，均達(dá)到歷史峰值，但當(dāng)年土地供應(yīng)建筑面積僅652萬平方米，較2014年下降34%，是近5年土地成交的最低點(diǎn)。內(nèi)地重點(diǎn)城市也是如此，2015年武漢商品住宅成交面積和金額分別增長32%和50%，房價上漲12.3%，漲幅位居二線城市之首，但土地成交面積連續(xù)4年下滑，2015年的土地成交建筑面積為2622萬平方米，同比下降17%。

三、央企和國企在“地王制造”上“唱主角”

今年頻繁的“地王制造”中，國企和央企“唱主角”。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計，今年1-5月份，全國總價超過15億元的105宗高價地塊，成交總價為3288.2億元，其中有52宗被國企獲得，合計成交金額達(dá)1785.8億元，占比為54%。也就是說，超過一半的高價土地都是被國企買走的。事實(shí)上，過去2010和2013年的兩輪“地王潮”中，國企和央企的身影也最頻繁出現(xiàn)，但氣勢遠(yuǎn)不如今年盛。一方面，國企、央企參與競拍的“地王”中，高溢價往往超過100%，“面粉貴過面包”；另一方面，非地產(chǎn)類央企在今年土地市場上的“風(fēng)頭”異常猛烈。

1.“穩(wěn)增長”壓力激勵

首先，“穩(wěn)增長”大敵當(dāng)前，民間投資積極性屢創(chuàng)新低，央企要發(fā)揮“國家隊”和“領(lǐng)頭羊”作用。1-4月份，國企利潤同比下降7.8%，降幅較1-3月份回落了2.1個百分點(diǎn)。形成鮮明對比的是，私營和民營企業(yè)利潤繼續(xù)保持高增長態(tài)勢，1-4月份的利潤同比增長8.4%，漲幅連續(xù)3個月擴(kuò)大。問題是，2015年和今年上半年，社會融資和信貸投放的2/3傾向央企或國企。

顯然，在決策層的眼里，占據(jù)天時、地利、人和的央企和國企們，顯然有點(diǎn)不爭氣的意味。于是，量化業(yè)績考核、“穩(wěn)增長”先鋒的“令箭”扔了下去。但在目前，在國內(nèi)小到一瓶礦泉水都產(chǎn)能過剩了，國企和央企如果繼續(xù)在本行業(yè)繼續(xù)投資，利潤趕不上債務(wù)增長，到頭來還是無法完成業(yè)績考核。放眼望去，樓市是為數(shù)不多的有效資產(chǎn)，不僅在“穩(wěn)投資”“穩(wěn)增長”上效果顯著，還能夠改善央企和國企短期經(jīng)營績效，也能通過抵押和未來不動產(chǎn)銷售貢獻(xiàn)可觀的現(xiàn)金流。

2.改革逆向激勵

同時，布局地產(chǎn)也符合國企和央企“重當(dāng)期業(yè)績、輕投入產(chǎn)出”的經(jīng)營觀念。就短期來看，比起基建項(xiàng)目，樓市的政績要明顯得多。于是，除了16家主業(yè)為房地產(chǎn)的央企外，近期能源、基建、水電等高負(fù)債率、現(xiàn)金流短缺的央企也紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)。另外，2015年12月份，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“加快推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組”，相關(guān)頂層設(shè)計和配套文件已相繼發(fā)布。

同時，國資委也要求非房地產(chǎn)主業(yè)的央企清理整頓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在今年9月30日前限期完成退出或轉(zhuǎn)型。為了避免“被兼并”“被重組”，以增加退出或兼并重組中的談判籌碼和要價，通過短期內(nèi)壯大資產(chǎn)規(guī)模和經(jīng)營業(yè)績，無疑將是理想的選擇。當(dāng)然，穩(wěn)定樓市，就是穩(wěn)定資產(chǎn)價格、穩(wěn)定銀行貸款質(zhì)量、降低系統(tǒng)性風(fēng)險預(yù)期和資本外逃。央企在土地市場上“造地王”，無疑是穩(wěn)定資產(chǎn)價格的中堅力量。

3.寬松貨幣激勵

充裕而低廉的資金，給央企國企們提供了無限“彈藥”。去年以來，開發(fā)商融資渠道“開閘”。據(jù)Wind資訊不完全統(tǒng)計，2015年，開發(fā)商全年發(fā)債金額超4300億元，是2014年的27倍多；2016年上半年，開發(fā)商發(fā)債規(guī)模就已接近4300億元，幾乎相當(dāng)于2015年全年發(fā)債金額。其中，央企債券融資成本甚至可以低至3%，比5年期存款利率還要低。以保利地產(chǎn)為例，其在今年1月份發(fā)行了50億元公司債，5年期的票面利率僅為2.95%，融資成本創(chuàng)下新低。

2016年1-5月，重點(diǎn)上市房企共發(fā)生銀行貸款150筆，合計貸款總規(guī)模1028.56億元，與2015年同期相比上升152%。資金成本方面，2016年5月，重點(diǎn)上市房企銀行貸款的平均資金成本為5.77%，環(huán)比4月下降0.11個百分點(diǎn)，總體仍保持2015年以來的歷史低位，根據(jù)《證券日報》統(tǒng)計，貸款和票據(jù)占據(jù)開發(fā)貸60%的份額。在融資地位上，中小開發(fā)商和龍頭開發(fā)商完全不在一個起跑線上。銀行給予央企等龍頭開發(fā)商的最優(yōu)企業(yè)貸款基礎(chǔ)利率（LPR），已低于融資成本，銀行“倒貼”。

四、金融投資助推“地王制造”

今年“地王潮”的第三個特征就是，各類尋求高收益的資金借道參與地產(chǎn)市場，助推“地王”頻現(xiàn)。當(dāng)貨幣寬松遇上“資產(chǎn)荒”，近年來享受慣了各類財富管理平臺帶來高收益的社會資金，借道參與開發(fā)商定增和拿地。1-5月份，單價TOP20的“地王”中，操盤方和財務(wù)投資者聯(lián)合拿地比例高達(dá)40%，而2010年和2013年聯(lián)合拿地比例分別僅10%和15%。1-5月份，樓面價TOP20的地王中，有財務(wù)投資者介入的就有7宗。以近期拿地較為激進(jìn)的信達(dá)地產(chǎn)為例，其頻繁采取“夾層拿地基金”，就是用較少自有資金撬動較大項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)“基金拿地+小股操盤”的資產(chǎn)運(yùn)作模式，尤其是和萬科、保利等強(qiáng)勢地產(chǎn)商的合作，可以降低單獨(dú)拿地的風(fēng)險。

根據(jù)國家統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)，2016年1-5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金5.68萬億元，同比增長16.80%，單月新增1.13萬億元，持續(xù)15年下半年來的高位增幅。但是，開發(fā)商自身投入的資金卻在下降，1-5月份，國內(nèi)貸款占比16.66%，占比自2016年年初以來持續(xù)縮小，相對1-4月降低1.04個百分點(diǎn)，利用外資占比0.08%，與2016年1-4月相同，占比仍處歷史低位，自籌資金占比由1-4月的35.21%下降至 34.73%，為2015年10月以來連續(xù)7個月保持下降態(tài)勢；其他資金占比由47%上升至 48.53%?？梢姡曰I資金占比不斷下降，也顯示了開發(fā)商可以用較小的自有資金實(shí)現(xiàn)拿地和規(guī)模運(yùn)作。

五、“地王制造”，理性VS非理性

今年1-5月，開發(fā)商土地購置同比下降5.9%，但降幅已連續(xù)7個月收窄，顯示在2014-2015年以來“供地荒”之后，隨著樓市銷售持續(xù)回升近兩年，主要城市庫存明顯低于警戒線，部分城市“庫存枯竭、搶房橫行”，開發(fā)商在去年底已開啟了主動“補(bǔ)庫存”。由于三四線城市和少數(shù)二線城市庫存高企，在“去庫存”一攬子政策的利好刺激下，在充足低廉的資金“彈藥”支持下，開發(fā)商爭搶一線和二線熱點(diǎn)城市土地，這是“地王制造”和“地王”頻現(xiàn)的主要原因。同時，一線城市“逢拍地、必地王”，樓市準(zhǔn)入的門檻已非常高，而開發(fā)設(shè)計的難度和風(fēng)險在加大，逼得開發(fā)商不得不轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市，熱點(diǎn)二線城市庫存消化周期普遍低于一線城市，這是“地王制造”的理性成分。

但是，地市火熱，特別是“地王”頻現(xiàn)，“面粉貴過面包”，直接推動周邊房價上漲及市場對未來房價上漲的預(yù)期。同時，從2010和2013年兩輪地王看，地價和房價相互攀升，加劇樓市泡沫擔(dān)憂，倒逼緊縮政策出爐。此輪“地王潮”，央企業(yè)績考核、資金推動、避險投資的因素很明顯。據(jù)悉，近期國資委已約談央企，住建部、國土部也在醞釀應(yīng)對政策，或意味著二線樓市政策收緊，拿地企業(yè)也將面臨財務(wù)風(fēng)險、資產(chǎn)減值。2013-2015年誕生的“地王”項(xiàng)目，平均開發(fā)周期21個月，遠(yuǎn)慢于非地王項(xiàng)目。近三年總價地王TOP20，4塊未動遷，9塊未開工。由此，盡管國家要求重點(diǎn)城市要增加土地供應(yīng)，但此輪“地王潮”或無法緩解樓市供求矛盾。

六、應(yīng)對“地王”風(fēng)險的政策措施

1.探索“定配建、競地價”的土地出讓模式

應(yīng)對“地王制造”帶來的各種問題，短期內(nèi)見效的一個選擇，就是完善經(jīng)營性土地“招拍掛”出讓模式，“定配建、競地價”是一個可行的探索。該模式下，每一宗土地出讓前，按照建筑面積，政府可以規(guī)定一定比例的保障房（公租房或安居房）配建比例，并交由政府分配，然后再將地塊投入“招拍掛”市場。一方面，根據(jù)供求情況適當(dāng)調(diào)整配建比例，緩解住宅市場供求關(guān)系，間接引導(dǎo)土地市場預(yù)期；另一方面，定配建導(dǎo)致開發(fā)成本上升，降低開發(fā)商對市場前景過分樂觀的預(yù)期，拍地時不會肆無忌憚地報價。這種做法也是對以“價高者得”為唯一原則的“招拍掛”模式的完善。

2.完善央企國企業(yè)績考核

對于國企和央企“制造地王”，一方面要以發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，挖掘經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新增長動力，專注國計民生為導(dǎo)向，要加快推進(jìn)國企和央企改革。在房地產(chǎn)領(lǐng)域的國企和央企，要逐漸退出商品房市場，業(yè)務(wù)逐漸向城市一級土地開發(fā)、舊城改造、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域集中；另一方面，切實(shí)貫徹2015年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出的加快推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，非房地產(chǎn)主業(yè)的央企清理整頓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，限期完成退出或轉(zhuǎn)型。此外，要淡化對于央企和國企單一的經(jīng)濟(jì)績效考核，強(qiáng)化社會和民生貢獻(xiàn)考核。

3.建設(shè)公共財政應(yīng)對地方政府“炒地”

同時，此輪“地王制造”中，不可忽視的是，地方政府借助房地產(chǎn)市場繁榮，增加財政收入和GDP績效，變相鼓勵炒作土地市場。近年來，“三期疊加”的負(fù)面影響全面顯現(xiàn)，“去產(chǎn)能”“去杠桿”遇上全要素生產(chǎn)率下滑，地方政府過去仰仗的傳統(tǒng)制造業(yè)、出口等經(jīng)濟(jì)增長工具全面“啞火”。對于一些熱點(diǎn)二線城市來說，以制造業(yè)、能源等為主的工業(yè)依舊是其主打產(chǎn)業(yè)，今年以來的工業(yè)增加值近乎零增長，甚至是負(fù)增長。而人口開始“都市圈化”，即外來人口向北上廣深等為主的三大都市圈轉(zhuǎn)移，人口吸附能力下降，消費(fèi)水平也難以保持，對于樓市的依賴度與日俱增。

因此，我們看到，今年以來，雖然二線城市取代一線城市，成為樓市火爆的中心，房價暴漲，但是這些城市發(fā)布實(shí)施緊縮性政策的案例很少，而且所謂打壓性的政策措施多隔靴搔癢。近期，人民日報、新華社多次喊話，要求嚴(yán)控地方政府“炒地”行為。筆者認(rèn)為，一方面，要采取財政轉(zhuǎn)移支付、加速地方債務(wù)置換等方式，鼓勵地方政府推進(jìn)具有“短板”特征的公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)；另一方面，要加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化和公共服務(wù)全覆蓋，空置住房要以低租金、免租金等方式，全面向外來常住人口分配，讓他們扎根下來，這部分人群的消費(fèi)傾向很高，將是未來城市發(fā)展的新生代和主力軍；此外，還要完善地方政府業(yè)績考核標(biāo)準(zhǔn)，將“供給側(cè)”改革任務(wù)納入考核體系。

李求軍/責(zé)任編輯