劉廣杰

[摘要]文章作者從吉林省城鎮(zhèn)化發(fā)展特征和房地產(chǎn)市場分析兩方面入手，對城鎮(zhèn)化率與房地產(chǎn)價格進(jìn)行回歸分析，城鎮(zhèn)化是房地產(chǎn)發(fā)展的有利時機(jī)，但是過高的房價將會在一定程度上阻礙城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。

[關(guān)鍵詞]城鎮(zhèn)化；房地產(chǎn)；房價；吉林省

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.34.156

1 吉林省城鎮(zhèn)化發(fā)展特征

自新中國成立以來，吉林省城鎮(zhèn)化率顯著提高。特別是到了2002年，吉林省城鎮(zhèn)人口比重已經(jīng)超過50%，到2014年達(dá)到54.81%，與全國平均水平相比僅高0.04個百分點。

1.1 城鎮(zhèn)化率較高

2005—2014年吉林省城鎮(zhèn)化率均高出全國平均水平，2014年城鎮(zhèn)化率與全國平均水平基本一致。

1.2 增速遞減

2005年以來，城鎮(zhèn)化緩慢發(fā)展，城鎮(zhèn)化率由52.52%提高到2014年的54.81%，10年間僅提高2.29個百分點，年均增加0.23個百分點，低于全國0.95個百分點。

根據(jù)吉林省政府發(fā)展研究中心對全省200戶的農(nóng)民進(jìn)城意愿調(diào)查問卷結(jié)果顯示，有62%的農(nóng)民不愿意進(jìn)城。阻礙農(nóng)民進(jìn)城的因素排在前三位的分別是“生活成本”，占整個問卷的80%；“就業(yè)”占整個問卷的33%；排在第三位的因素是“對城市生活的不適應(yīng)”，占整個問卷的29%。由此可以看出，農(nóng)民不愿意進(jìn)城主要是從生存考慮。從另一方面來看，戶籍制度限制了農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)人口的遷移。

1.3 “土地城鎮(zhèn)化”快于“人口城鎮(zhèn)化”

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2005—2013年，吉林省城市建成區(qū)面積由943平方公里提高到1344平方公里，增長42.52%，而人口城鎮(zhèn)化率只增長4.36%，土地的城鎮(zhèn)化明顯快于人口城鎮(zhèn)化。

1.4 城鎮(zhèn)規(guī)模結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)

特大城市只有長春市1座，大城市只有吉林市1座，其余均為中小城市和小城鎮(zhèn)，存在結(jié)構(gòu)性缺陷。見表2。

1.5 城鎮(zhèn)綜合承載能力低

供水普及率、城市燃?xì)馄占奥省⑷司缆访娣e、人均居住面積、人均公共綠地面積、萬人擁有公交車輛等均低于全國平均水平。見表3。

與東北三省比較：遼寧平均每年提高1.07個百分點，黑龍江平均每年提高0.48個百分點，吉林平均每年提高0.21個百分點，吉林省最慢。以人口城鎮(zhèn)化為核心的城鎮(zhèn)化政策至今仍未落到實處，城市缺乏足夠的吸引力，而大量的農(nóng)村進(jìn)城人口缺乏生存與發(fā)展的資本和技能，這是當(dāng)前真正制約吉林省城鎮(zhèn)化發(fā)展的關(guān)鍵所在。見表4。

2 2005年以來吉林省房地產(chǎn)市場情況

2014年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢對房地產(chǎn)行業(yè)沖擊較大，銷量和凈利潤有所回落，2015年房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整持續(xù)，房地產(chǎn)業(yè)各項指標(biāo)下行態(tài)勢持續(xù)，并將持續(xù)較長的一段時間，房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品住宅銷售價格與面積以及土地購置費(fèi)用與面積等幾項重要指標(biāo)均出現(xiàn)同比增幅下滑。

2.1 銷量下滑明顯，庫存量快速增加

吉林省商品房銷售面積在2013年開始明顯下降。2014年，吉林省商品房銷售面積1581.72萬平方米，比2013年減少633.24萬平方米，下降28.60%，其中住宅銷售面積1387.87萬平方米，比2013年減少598.08萬平方米，下降30.11%，回落至2008年的水平。2015年上半年，從長春市商品住宅銷售情況看，長春市新建商品住宅銷售面積332.79萬平方米，僅相當(dāng)于2014年全年的40%。

全國商品房銷售面積也呈現(xiàn)明顯的下降趨勢。2014年全國商品房銷售面積同比下降7.8%，吉林省降幅比全國平均水平多16.1個百分點，比黑龍江多4.5個百分點，比遼寧多4.8個百分點?？梢?，吉林省房地產(chǎn)業(yè)面臨的形勢比全國和東北其他兩省更為嚴(yán)峻。

2.2 房地產(chǎn)市場供給持續(xù)增加

房地產(chǎn)市場供給可以用商品房在建規(guī)模水平（房屋施工面積與竣工面積之比）來衡量，一般認(rèn)為較為合理的范圍是3.5±0.5?？偟膩砜矗昙质∩唐贩吭诮ㄒ?guī)模水平呈現(xiàn)上升趨勢。2008—2011年吉林省商品房在建規(guī)模水平由2008年的3.03持續(xù)上升到2011年的4.0，上升緩慢并處于合理區(qū)間。但從2011年開始，吉林省商品房在建規(guī)模水平快速上升，超過合理區(qū)間，到2014年達(dá)到7.8，相當(dāng)于2011年的2倍，比全國和黑、遼兩省都高，導(dǎo)致隨后兩年可供應(yīng)的商品房規(guī)模將持續(xù)增加。隨著銷量下降，房地產(chǎn)業(yè)庫存風(fēng)險在不斷集聚。

2.3 實際房價開始下跌

從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看，2005—2014年，吉林省商品房平均銷售價格持續(xù)增長，2014年吉林省商品房平均銷售價格為5112.03元/平方米，比2013年上漲14.02%。

但實際房價與統(tǒng)計數(shù)據(jù)相比略有下跌。以長春市為例，各大樓盤的優(yōu)惠活動此起彼伏，力度空前。買房打折、送裝修、送房款、送學(xué)位、送車位、抽獎、降低首付比例、首付分期等各種優(yōu)惠手段齊發(fā)。截至2015年9月末，長春搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計顯示，長春市在售與待售樓盤數(shù)共305個，其中有240個樓盤推出優(yōu)惠，優(yōu)惠樓盤占比達(dá)78.68%?！半p十二”期間，澳海夢想城將以8.2折優(yōu)惠；大禹華邦將以7.9折優(yōu)惠全城特惠；中海凈月華庭享購買住宅總房款減2.6萬優(yōu)惠，購買商業(yè)總房款減3萬優(yōu)惠。

3 城鎮(zhèn)化率與商品房銷售價格回歸分析

根據(jù)2005—2014年國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，吉林省城鎮(zhèn)化率與商品房銷售價格數(shù)據(jù)如表5所示。

回歸系數(shù)分別為0.961184和0.967572，說明商品房銷售平均價格、商品房銷售量與城鎮(zhèn)化率呈現(xiàn)較強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系。城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展可以導(dǎo)致商品房銷售平均價格上升和銷量上升，商品房銷售平均價格上漲和銷量上升也會帶動城鎮(zhèn)化率增長。房地產(chǎn)業(yè)是城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要推動力量，對促進(jìn)城市規(guī)模擴(kuò)大、推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快功不可沒。一方面，當(dāng)城鎮(zhèn)化率達(dá)到一定水平，商品房銷售價格增速明顯下降，銷量也顯著減少；另一方面，商品房銷售平均價格的不斷上漲和銷量停滯也會抑制城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。

4 城鎮(zhèn)化仍然是房地產(chǎn)的重要機(jī)會

雖然研究表明城鎮(zhèn)化不是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最直接的影響因素，但城鎮(zhèn)化的加速發(fā)展勢必會對經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生重大影響，房地產(chǎn)業(yè)無疑也要面臨由此帶來的巨大機(jī)遇和挑戰(zhàn)。從國內(nèi)外城鎮(zhèn)化發(fā)展的長期趨勢看，大量進(jìn)城人口會對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生一定的剛性需求。但是，從實際的住房情況看，絕大部分進(jìn)城人口選擇租賃住房。有兩項調(diào)查結(jié)果，其一是國家統(tǒng)計局農(nóng)民工監(jiān)測調(diào)查報告，2012年，中國1.63億外出農(nóng)民工中約65.5%是租住房屋，在務(wù)工地購房的僅0.6%左右；其二是國家計生委2012年對北京、上海和廣州流動人口的調(diào)查，在人口流入地租房和購房的流動人口占比分別為53.2%和30%。所以說如果能進(jìn)一步出臺推進(jìn)和加快城鎮(zhèn)化的政策，將有利于長期拉動住房內(nèi)需，并緩解住房存量過?；蛘唛e置的壓力。

2015年年末吉林省城鎮(zhèn)化率達(dá)到55.3%，按照《吉林省新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》，到2020年將達(dá)到61.7%。依據(jù)國際上對城鎮(zhèn)化進(jìn)程的劃分，當(dāng)城市人口比重超過30%時，城鎮(zhèn)化進(jìn)程將進(jìn)入快速發(fā)展階段，人口城鎮(zhèn)化將呈現(xiàn)加快的發(fā)展趨勢，這種趨勢將一直持續(xù)到城市人口超過70%以后才有所減緩。也就是說，未來5～10年仍是吉林省城鎮(zhèn)化水平快速發(fā)展時期，每年將有191萬農(nóng)業(yè)人口落戶城鎮(zhèn)。在此期間，住房需求依然存在，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展后勁仍然存在。

5 高房價抑制了城鎮(zhèn)化進(jìn)程

城鎮(zhèn)化的中心問題是農(nóng)村剩余勞動力的轉(zhuǎn)移，實現(xiàn)農(nóng)民工“市民化”。在現(xiàn)階段高房價增加了農(nóng)村剩余勞動力的轉(zhuǎn)移成本，對于農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移起到了抑制作用。根據(jù)吉林省統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2014年吉林省農(nóng)村常住居民人均可支配收入達(dá)到10780元，而2015年長春市商品房均價6744元/平方米，可見農(nóng)村居民人均可支配收入的60%將用于支付進(jìn)城后的住房支出。按照國際慣例，如考慮住房貸款因素，住房消費(fèi)占居民收入的比重應(yīng)低于30%。

雖然農(nóng)村居民收入在逐步增長，但對于快速攀升的房價，其轉(zhuǎn)移到城市的住房經(jīng)濟(jì)成本相對于收入無疑要高得多，使得居住成本成為比戶籍制度還要高的阻礙農(nóng)村剩余勞動力永久進(jìn)入城市的巨大門檻。

房地產(chǎn)是城鎮(zhèn)化的重要物質(zhì)載體，既是重要的民生行業(yè)，也是為相關(guān)產(chǎn)業(yè)提供配套服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化的互動關(guān)系決定了房地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化發(fā)展階段的同步性，而房地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化的同步發(fā)展規(guī)律要求房地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化必須協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)發(fā)展要和城鎮(zhèn)化發(fā)展相適應(yīng)，和相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。

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