張淡寧

以統(tǒng)計分析為基礎的房地產稅收優(yōu)化分析

張淡寧

城市化進程的加快，為房地產事業(yè)的發(fā)展注入了新的活力，房地產事業(yè)進入到了一個新的時期。在現階段的房地產行業(yè)中，稅收政策是房地產市場實現宏觀調控的重要手段，基于市場發(fā)展的需要，對房地產稅制進行改革是當前我國稅收制度調整優(yōu)化的重要體現。這種優(yōu)化調整可以對現有房地產稅收體系中的諸多問題起到解決防范作用，從而使整個房地產稅收區(qū)域公正合理。本文以統(tǒng)計分析為基礎，對當前房地產稅收體系的改革和優(yōu)化進行了分析。

統(tǒng)計分析 房地產稅后 改革優(yōu)化

房地產稅收改革一直是政府關注的重要方面，它與人們的生活密切相關?，F階段我國房地產稅收體系的運行還存在一系列需要改革完善的地方，如稅制結構不合理、稅費類型繁多以及稅租模糊不清等，這與現階段房地產市場的發(fā)展態(tài)勢是不相吻合的。因此，需要對房地產稅收進行時代性的改革和優(yōu)化，這不僅僅是房地產市場調控的需要，更是我國稅收制度整體優(yōu)化所不可缺少的重要部分。

一、房地產稅收體系現狀的描述性統(tǒng)計分析

（一）稅制結構不合理

現有的房地產稅收體系，稅制結構不合理有兩個方面，一是保有環(huán)節(jié)的稅負較輕，二是交易環(huán)節(jié)的稅負過重。我們以當前房地產市場五大專用稅種為例進行分析。保有環(huán)節(jié)的稅收收入在總的稅收比重有明顯變化，從20世紀90年代至近幾年，由88.72%直接下滑到28.27%；而交易環(huán)節(jié)的稅收比重則有所上升，從11.28%上升到了28.69%。對此，我們有理由說，要提高保有環(huán)節(jié)的稅收比重，并適當降低交易環(huán)節(jié)的比重。

（二）稅收種類繁多，交叉混亂

單單從現階段我國房地產市場的征收稅種來看，所需要征收的稅種類型就有10種，具體是耕地占用稅、契稅、印花稅、土地增值稅、公司所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅以及附加的城建稅。而且這些稅種的收費也很高，至目前為止還沒有一個權威統(tǒng)一的具體數目，導致稅收的類型繁多，種類混淆模糊不清。因此，要進行房地產稅收體系改革，就需要協調統(tǒng)籌，一方面將改革重點放在稅種上，另一方面還要對具體稅種的收費進行明確整合。［1］

（三）稅租模糊不清，比例嚴重協調

土地出讓金是政府讓土地使用者一次性預交一定時間的土地租金，預交時間一般是50年或70年。以2009年為例，全國土地的實際出讓租金收入為15911億元左右，相當于是五大房地產稅收總收入的3.3倍。而在2010年，全國土地出讓成交的總價是2.7萬億元，是整個房地產稅收的大約4倍。再加上其他稅種的分析比較，可以看出房地產稅費租金是整個地方政府財政收入的重要支撐，“稅費租”的負擔過于嚴重。因此，要想大幅度促進保有環(huán)節(jié)稅收收入的提高，就必須重點對土地出讓金進行改革創(chuàng)新，實現并租入稅。

二、房地產稅收體系的優(yōu)化改革分析

（一）房地產稅收體系改革的原則

首先，稅負要合理。針對當前“稅費租”負擔過于嚴重的現象，負擔不宜提高，需要保證在“正稅”的同時明晰稅租，減少稅費。這就需要對這些過于復雜的收費項目進行整理，對于不必要的項目要及時取消，可以進行合并的稅種也要合并統(tǒng)一，其余的則要進行規(guī)范化處理，以確保房地產市場稅費征收管理的公開透明。［2］

其次，結構的優(yōu)化原則?，F階段，由于房地產保有環(huán)節(jié)的稅收比重較低，所以需要適當提升保有環(huán)節(jié)的稅收，從而形成一個多個環(huán)節(jié)在內的，并且涵蓋多個稅種的房地產稅收體系，同時還要確保稅收結構的整體合理性。

（二）房地產稅收體系的優(yōu)化

在房地產所征收的稅收種類中，有些是具有普遍征收特點的，如常見的房地產交易印花稅、房地產交易及出租營業(yè)稅、房地產交易及出租的企業(yè)所得稅和個人所得稅等，這些在改革時需要予以保留。還需要在對各項收費項目進行整合的基礎上，取消土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產稅以及城鎮(zhèn)土地使用稅這五個稅種。在開發(fā)環(huán)節(jié)要征收土地稅，在交易環(huán)節(jié)征收房產交易稅，保有環(huán)節(jié)則要征收房地產稅。根據當前形勢，新的三大房地產稅收也要劃定為地方稅，這樣可以避免改革中政府和地方之間的利益沖突。

首先，在開發(fā)環(huán)節(jié)，征收土地稅。對現行的耕地占用稅、土地使用權交易的契稅以及土地的增值稅進行合并，與此同時，還要對開發(fā)環(huán)節(jié)的收費項目進行清理和有機整合，征收土地稅，這樣就可以保證土地資源的高效利用，避免浪費。［3］在獲得土地使用權時，需要按照面積大小進行計量征收，從量計征的過程中，就需要重點把握多方面因素：一是土地類型。那些經濟價值較高的耕地、林地、草地以及山地等的價值要遠遠大于偏遠山區(qū)的土地。二是土地的地理位置。和城市的空間距離越短，則其利用價值就越高，反之則越低。三是土地使用年限。土地的使用年限越長，則稅率就越低，需要大力鼓勵土地的長期使用。從價計征時，可以通過對土地使用權的減少來獲得土地使用權的支付價格，進而將獲得的增值額作為征稅基礎。

其次，在交易環(huán)節(jié)，征收房產交易的“托賓稅”。從現階段我國的保障性住房狀況來看，它的主體是以經濟適用房為主的。以經濟適用房為分析對象，所完成的投資額占住宅完成投資額的比重從20世紀90年代的16.56%下滑到了近幾年的3.14%，發(fā)達國家在這方面則是至少在75%以上，遠遠超過了我國的現階段水平。這種差距的主要原因是建設資金的來源不足。對現行房地產交易的土地增值稅和契稅進行合并整理，征收房產交易的“托賓稅”，確保保障性住房建設資金的專用性。［4］

第三，保有環(huán)節(jié)，征收房地產稅。對現行的城鎮(zhèn)土地使用稅和房產稅進行合并整理，與此同時，還要對保有環(huán)節(jié)的各種收費項目進行清理整合，并把土地出讓金融入其中，征收房地產稅，這樣可以實現三個方面的良好效果。一是有利于房產持有成本的增加，以起到對房地產市場的調節(jié)和控制作用。二是對于地方稅的主體稅種來說，需要給地方政府提供一個穩(wěn)定、合理的財政收入渠道。三是真正的財產稅最終作用是縮短貧富差距，推動社會發(fā)展的公平和諧。對于稅基來說，它是房地產的市場價值體現，強調的是一種現值。市場價值每隔兩年進行一次確定，第一年購買的房產可以依據其成交價格確定；而購買的二手房成交價格一般報價比較低，比較科學的方法是將其成交價格作為基礎，結合附近新房成交價格來合理調整。

三、結語

隨著當前城市化進程的加快，城市房地產事業(yè)取得了顯著的發(fā)展。房地產是與人們生活密切相關的重要民生行業(yè)，改革優(yōu)化其稅收體系具有重要意義。從統(tǒng)計分析的角度來講，現階段我國的房地產稅收體系還存在一系列不足之處，需要監(jiān)管部門做好相應的監(jiān)督監(jiān)管工作，并對稅收體系中的問題采取有效措施予以解決，確保稅收體系的科學合理，從而促進房地產事業(yè)的整體健康發(fā)展。

（作者單位為美國加州戴維斯分校）

［1］ 劉明勛，鄧可斌.基于統(tǒng)計分析的房地產稅收體系優(yōu)化研究［J］.暨南學報（哲學社會科學版），2012，34（4）：108-114.

［2］ 張玉紅.與房地產相關的稅收政策分析［J］.商情，2013（30）：34.

［3］ 郝愛博.我國房地產稅稅制優(yōu)化及其稅收效應分析［D］.北京交通大學，2015.

［4］ 楊楠.房地產稅收調控政策研究［J］.國有經濟評論，2013，5（2）：113-124.

張淡寧（1995—），四川鹽亭人，管理經濟專業(yè)。］