張佳竹

“滬九條”執(zhí)行還不到5個(gè)月，上海就誕生了歷史上最強(qiáng)地王——融信地王，這無疑又為上海樓市增加了一把火。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，從政策發(fā)展趨勢來看，市場火熱及地王頻出有可能加速政策從嚴(yán)執(zhí)行，尤其是靜安融信百億地王之后，官方正在密切關(guān)注上海樓市的變化，不排除出臺更嚴(yán)政策的可能。

地王現(xiàn)身，滬九條效果“打折”

139%的溢價(jià)率，10萬元/平方米的名義樓板價(jià)，14.3萬元/平方米的可售面積樓面價(jià)，未來項(xiàng)目售價(jià)或接近20萬元/平方米！8月17日誕生的融信地王，創(chuàng)下中國土地成交史上最貴地王紀(jì)錄，也是歷史上樓面價(jià)最高地王紀(jì)錄。

對此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉感嘆，“滬九條”以后稍穩(wěn)定沒多久的上海樓市又要再起波瀾了。

由于“滬九條”的嚴(yán)格執(zhí)行，以及市場需求在前期大量透支，今年4-5月上海樓市的走勢趨于理性，二季度已經(jīng)呈現(xiàn)出“量跌價(jià)穩(wěn)”供求繼續(xù)博弈的特征。但是，由于5月份以來高價(jià)地頻出，三季度上海樓市再次量價(jià)齊升，“地王”成為干擾上海樓市回歸理性的一個(gè)重要因素。

鏈家數(shù)據(jù)顯示，8月末上海新建商品住宅出現(xiàn)爆發(fā)性增長，成交已經(jīng)連續(xù)5天破千。根據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，8月26日-31日，新建商品住宅成交套數(shù)均達(dá)到700套以上，30日-31日兩天成交量更是超過1100套，其中30日新建商品住宅成交量達(dá)到1314套，僅次于3月24日的1577套。上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)8月，上海共成交一手房22548套。

在成交量暴漲的同時(shí)，8月上海新房成交均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了42384元/平方米。而在7月，上海的新房價(jià)格只有37319元/平米，一個(gè)月時(shí)間里，每平米單價(jià)漲了5065元，漲幅高達(dá)13.6%。要知道上海新建商品住宅7月成交均價(jià)環(huán)比6月的上漲幅度才1.6%。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，8月上海成交排名前十項(xiàng)目中超過3萬元/平方米的有6個(gè)，占比十分明顯，其中有3個(gè)是單價(jià)高達(dá)7萬元/平方米以上的高端項(xiàng)目。值得注意的是，8月成交量榜單前3排名中有2個(gè)項(xiàng)目都是售價(jià)超過7萬元/平方米的高端項(xiàng)目，這在以往交易行情中十分罕見。其中位于徐匯南站板塊的徐匯公園道壹號二期8月共成交4.20萬平方米（共計(jì)282套），吸金31.74億元，成交均價(jià)為75502元/平方米，奪得8月新建商品住宅市場雙料銷冠。

“地王效應(yīng)帶動了區(qū)域房價(jià)的上漲”，中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，地王的頻繁出現(xiàn)和限購傳聞，刺激了中高端項(xiàng)目的成交，從而拉動了上海新建商品住宅成交均價(jià)。

8月，除南匯、金山、奉賢及崇明外，上海其余區(qū)域成交均價(jià)基本都已超過3萬元/平方米，房價(jià)的過快上漲導(dǎo)致原本的青浦、嘉定及松江等區(qū)域，已不再是傳統(tǒng)意義上的剛需之地。

“不能說滬九條完全沒有發(fā)揮作用，但從目前的情況來看，地王頻出讓這效果打了不少折扣?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士坦言。

地王效應(yīng)推高周邊房價(jià)

融信耗資110.1億元拿下中興社區(qū)地塊后，曾公開表示將做出更好的產(chǎn)品，對標(biāo)國際一線城市。有分析表示，其未來的售價(jià)或?qū)⑦_(dá)到20萬元/平米。

實(shí)際上，中興社區(qū)所在的原閘北內(nèi)環(huán)（現(xiàn)閘北已與靜安合并）是近年來上海豪宅市場的新興區(qū)域，其在售的樓盤價(jià)格都不低，這在一定程度上抬高了融信地王的地價(jià)，而融信地王出現(xiàn)后，又推動了周邊樓盤行情看漲。

據(jù)記者了解，目前地王所在的區(qū)域內(nèi)有華僑城蘇河灣、萬科翡翠雅賓利、新湖青藍(lán)國際、圣和靜安公館等高端樓盤在售，其均價(jià)無一低于8萬元。其中，萬科翡翠雅賓利目前在售198-307平方米的3-4居售價(jià)已經(jīng)達(dá)到11萬元/平方米，而在8月初，同樣的3-4居均價(jià)為9萬元/平方米，漲幅高達(dá)22.2%。

在融信拿下地王前，華僑城蘇河灣塔尖住宅280平方米的3居售價(jià)為18萬元/平方米，現(xiàn)在，同樣的戶型在售均價(jià)已經(jīng)跳漲到19萬元/平方米。而據(jù)第一太平戴維斯7月12日公布的數(shù)據(jù)顯示，華僑城亞洲開發(fā)的上海華僑城蘇河灣11號樓成交的一聯(lián)排別墅單價(jià)高達(dá)34.49萬元/平方米，創(chuàng)造中國歷史最高單價(jià)銷售紀(jì)錄。

地價(jià)推動房價(jià)上漲，房價(jià)反過來也會推動地價(jià)的上漲。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，現(xiàn)在上海普遍出現(xiàn)了地價(jià)超過房價(jià)的現(xiàn)象，這種不理性不健康的拿地行為導(dǎo)致房地產(chǎn)市場后續(xù)醞釀巨大風(fēng)險(xiǎn)。

“從當(dāng)前上海土地市場特征來看，今年以來上海地王現(xiàn)象已與往年不同。往年一般是一個(gè)城市出一個(gè)或少數(shù)幾個(gè)地王，一旦市場遇到調(diào)整，這幾個(gè)地王或許會存在操盤的風(fēng)險(xiǎn)，最糟的結(jié)果就是項(xiàng)目降價(jià)銷售或股權(quán)轉(zhuǎn)讓，整個(gè)市場風(fēng)險(xiǎn)被控制在局部范圍內(nèi)，還不至于是整個(gè)市場的?！睆埡陚ヌ寡裕F(xiàn)在上海土地市場，一旦有住宅類用地出讓便是“地王”，即使像青浦、奉賢、崇明等郊區(qū)的住宅類用地也是被高溢價(jià)拍出，這也就意味著市場風(fēng)險(xiǎn)不是單個(gè)項(xiàng)目的，而是整個(gè)市場的，一旦有風(fēng)險(xiǎn)就是系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。

“對于上海土地市場來講，一旦樓市入調(diào)整的階段時(shí)，整個(gè)市場有可能會出現(xiàn)跌聲一片，大批的‘地王項(xiàng)目有可能因此而陷入困局。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出。

另一種可能是，上海地王的出現(xiàn)或許將刺激北京、深圳地價(jià)上漲。

“融信此次拿地，已經(jīng)鎖定了土地成本，未來其他企業(yè)再在此地拿地，成本將要超過融信此類地塊?！眹?yán)躍進(jìn)稱。

滬九條或繼續(xù)收緊

“‘地王頻出導(dǎo)致7-8月市場再次出現(xiàn)量價(jià)齊升，其實(shí)是削弱了‘滬九條政策的執(zhí)行效果，也延后了市場調(diào)整期的到來。這也進(jìn)一步促使官方在‘滬九條政策執(zhí)行層面進(jìn)一步收緊?！睆埡陚ジ嬖V記者，不久前上海市市委書記韓正及住建委相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)指出，房地產(chǎn)市場“滬九條”不是權(quán)宜之計(jì)，必須長期堅(jiān)持，實(shí)施過程中要做到違規(guī)必處，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“這也暗示‘滬九條政策將從執(zhí)行的角度從嚴(yán)?！?/p>

從市場去化壓力來看，截至2016年8月16日，上海市商品住宅庫存量已經(jīng)降至814.60萬平方米，按照3個(gè)月移動存銷比來計(jì)算，市場去化周期已經(jīng)縮短至6.40個(gè)月，雖然短期內(nèi)上海商品住宅基本面仍然沒有去庫存壓力，但是，隨著政策面執(zhí)行的從嚴(yán)，市場去化周期會因?yàn)楣?yīng)量的增加、銷售量的減少而持續(xù)回升。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，從政策發(fā)展趨勢來看，市場火熱及地王頻出有可能加速政策從嚴(yán)執(zhí)行，尤其是靜安融信百億地王之后，官方會密切關(guān)注上海樓市變化。預(yù)計(jì)9月份前后樓市調(diào)控政策有可能會進(jìn)一步從嚴(yán)執(zhí)行，新一輪的“控地王”降杠桿等措施也會來臨，房地產(chǎn)市場調(diào)整極有可能會因此而來臨。

從調(diào)整的時(shí)間來看，由于下半年以來的“地王”頻出再次推升市場熱度延后了市場調(diào)整期，政策9月份前后再次從嚴(yán)執(zhí)行后，有可能使本應(yīng)下半年就進(jìn)行調(diào)整的市場延后至明年上半年。

“如果9月份前后新政從嚴(yán)執(zhí)行，市場成交量勢必會出現(xiàn)下滑，伴隨著供應(yīng)量的增加，為‘金九銀十的市場帶來一些不確定性。”張宏偉預(yù)計(jì)明年上半年市場去化周期會進(jìn)一步回升至12個(gè)月以上，個(gè)案價(jià)格有可能會在下半年出現(xiàn)下調(diào)，尤其是本輪樓市上漲幅度較大，中高端樓盤以及外環(huán)沿線“地王”頻出的板塊極有可能率先降價(jià)。