宋慧芳

今年以來熱點城市房價高燒不退，時隔兩年的“限”字旗重出江湖，其真能從根本上控制房價上漲嗎？

一夕之間，“調(diào)控”壓倒“去庫存”成為當前房地產(chǎn)市場的主基調(diào)。在合肥、蘇州、南京先啟動執(zhí)行房地產(chǎn)限購限貸政策之后，8月31日，廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局宣布，自9月5日起實行樓市限購。由此，廈門成為繼蘇州之后，第二個重啟限購政策的二線城市。同日，武漢祭出限貸政策，從9月1日起上調(diào)主要區(qū)域二套房貸款的首付比例。9月1日，合肥市房產(chǎn)部門召開房地產(chǎn)運行形勢分析會，商討出臺新的調(diào)控措施。

核心二線城市紛紛出臺樓市調(diào)控政策，并從限貸向限購升級，預示了調(diào)控范圍正在蔓延。這是近期各地房價和地價不斷上漲催生的政策反應。中國指數(shù)研究院9月1日發(fā)布的《2016年8月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)報告》顯示，8月份全國100個城市（新建）住宅平均價格為12270元/平方米，環(huán)比上漲2.17%，漲幅較7月擴大0.54個百分點；同比上漲13.75%，漲幅較7月擴大1.36個百分點。環(huán)比漲幅排名前十名的城市，除上海外均為二線城市，無錫、珠海、昆山、廊坊等城市環(huán)比漲幅超過5%。

“限”字旗政策的始源

隨著2008年全球金融危機爆發(fā)，國內(nèi)南方發(fā)生特大雪災，四川發(fā)生512大地震，中國經(jīng)濟增速出現(xiàn)懸崖式下滑，由2007年14.2%的增速下跌至2008年9.6%。外需不足，內(nèi)需受挫，2009年國內(nèi)價格下跌0.7%，同時金融危機爆發(fā)帶來國內(nèi)部分產(chǎn)業(yè)過剩，城鎮(zhèn)失業(yè)人口急速上升，失業(yè)率由2007年的4.0%上升到2009年的4.3%，涌現(xiàn)了又一次人口向北上廣深流入的現(xiàn)象。2008年11月，國務院頒布十項措施（以下簡稱“國十條”）以擴大內(nèi)需刺激經(jīng)濟發(fā)展，其中包括加快基礎設施建設（加大固定資產(chǎn)投資），取消對商業(yè)銀行信貸規(guī)模限制（刺激投資和消費）。2010年經(jīng)濟增速幅度反彈達10.6%，隨后進入經(jīng)濟下行期。

在此期間，貨幣政策更是松緊結(jié)合，2008年“國十條”取消了對商業(yè)銀行信貸規(guī)模的限制，同時降準4次降息5次，直到2010年又開始升準加息，貨幣政策進入緊縮階段。2009年新增信貸，特別是新增居民貸款規(guī)模大幅提升，同時個人住房房貸利率4.42%基本屬于歷史低位，大資金和低利率雙管齊下刺激了居民的買房和投資的激情。同時，也因為其前后可售面積較少，造成“供不應求”的現(xiàn)象，從而刺激房價的大幅上漲。

2008～2010年待開發(fā)土地面積逐年減少，意味著可售面積的逐年減少，2010年開始補充土地庫存。2010年1月和4月，國務院出臺的“國十一條”和“新國十條”推出了嚴格的差別化住房信貸政策，隨后各地相繼出臺“限購、限貸、限價、限外”四限令，意味著房地產(chǎn)投資投機性開始大幅涌現(xiàn)，政府的調(diào)控對象由開發(fā)商過渡到居民，由全國整體統(tǒng)一調(diào)控下放部分權(quán)力到城市出細則自我調(diào)控。

“四限”政策后，各級城市房價表現(xiàn)開始明顯分化，其中最主要的是限購和限貸。在國務院的“新國十條”發(fā)布后，北京首先出臺了細則“京十二條”抑制“炒房”行為。截止到2011年10月31日，合計有46個城市執(zhí)行，包括“北上廣深”這四個一線城市和大部分省會城市以及發(fā)達二線城市，使得2010年成為70大中城市房價增速達到峰值的一年。

隨后在2011～2015年“十二五規(guī)劃”中指出要構(gòu)建擴大消費需求的機制，當時國際經(jīng)濟體處于緩慢復蘇期，歐債主權(quán)危機和貿(mào)易保護主義傾向上升導致外需不足，而中國處于經(jīng)濟下行期，只能繼續(xù)靠擴大內(nèi)需拉動經(jīng)濟。2011年后，消費需求對GDP增速的拉動超過資本形成（除2013年）。

盡管“十二五規(guī)劃”提出要增加住房用地供應總量，但是隨著資金來源增速的下降，地價的大幅提升導致拿地面積出現(xiàn)趨勢性的減少。2014年部分城市開始慢慢取消限購政策，當年9月份出臺的“930房貸新政”表示“認貸不認房”，正式開始支持改善性住房需求。整體來說，2011～2014年處于貨幣緊縮期，直到2014年11月降息0.25個百分點，標志著本輪貨幣寬松周期的到來，也加深了“930房貸新政”的影響。

盡管自2014年開始，新增居民中長期貸款占新增貸款比例大幅上升，但是商品房銷售的回暖在2015年4月，銷售增速在1年后首次轉(zhuǎn)正。2016年4月單月，新增居民中長期貸款占比創(chuàng)最高紀錄77.0%。

在此調(diào)控期間，2012年成為一二三線城市房價的分水嶺。2012年底，城市房價開始分化表現(xiàn)，一線城市房價增速明顯領先于二三線城市。2014年，限購令開始逐漸取消，各線城市房價增速表現(xiàn)回歸一致后又逐漸分化，一線城市漲幅明顯領先于全國。截止2016年初，只剩下北上廣深和三亞依然執(zhí)行。

然而隨著今年部分二線加城市樓市的火熱猛漲，重啟限購限貸舉措在此時被提及且開始實施也不無道理。不過，對此調(diào)控政策，市場意見不一。

部分業(yè)內(nèi)人士認為，目前所有的房地產(chǎn)調(diào)控政策均是“需求端”調(diào)控，而對于至關(guān)重要的土地“供給端”，則從未有過增加土地供應，因此難以從根本上緩解供需矛盾。從房地產(chǎn)調(diào)控政策比較“成熟”的一線城市的經(jīng)驗來看，目前各種調(diào)控措施效果都不大。其中不乏一些措施，雖然降低了統(tǒng)計數(shù)據(jù)所反映的平均房價，但實際上卻拉升了可售、在售商品房的價格，導致豪宅頻出。

還有部分業(yè)內(nèi)人士認為，目前的調(diào)控政策相當于是引入了“熔斷機制”，能夠降低土地出讓價格，也就減輕了開發(fā)商的開發(fā)壓力，從而間接的將房價控制在某個限定的價格區(qū)間內(nèi)。

短時間內(nèi)仍會持續(xù)？

“房價的上漲與下跌更多的是受供給關(guān)系的影響?！敝袊康禺a(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟在接受《中國經(jīng)濟信息》記者采訪時表示，從目前的情況看來，這些上漲的二線城市的供需關(guān)系暫時處于不平衡狀態(tài)，庫存量低于六個月的現(xiàn)象還未得到相關(guān)逆轉(zhuǎn)，除非要盡快增加供給以滿足住房需求，所以限購限貸的政策可能還會持續(xù)對其進行抑制。

對于房價上漲的原因，陳晟解釋到，像北上廣深這些一線城市，更多的是取決于貨幣發(fā)放的增速所引起的貨幣現(xiàn)象，就目前情況看來這種現(xiàn)象有所緩和，不過限購限貸可能會長期化。而對于二線加的城市更多的是取決于城市的人口和產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移。比如蘇州、合肥這些城市甚至周邊的城市，還處于承接人口和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的狀態(tài)，由此看來存在持續(xù)上漲的機會。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受《中國經(jīng)濟信息》記者采訪時也同樣表示，房價上漲的背后在于供給不到位，部分城市規(guī)劃太理想，城市規(guī)劃部門給予的理想，使得房管部門控制房價壓力更大。所以后續(xù)需要加大土地容積率，同時積極促成此類項目的開工，進而加大供應規(guī)模以吻合市場需求。

二線城市不像一線城市土地稀缺，更多的是新增土地不夠，二線加城市還有很多土地可以平抑市場。土地供給直接影響新房存量，這是直接導致今年頻繁出現(xiàn)“面粉貴過面包”的一個主要原因。從市場規(guī)律來看，土地供應緊缺的城市，房價很容易出現(xiàn)大漲。南京、蘇州今年上半年的土地供應量僅完成全年指標的三分之一，土地供應緊缺是房價暴漲的主要原因。從供應總量來看，今年北上廣深土地供應同比減少了30%-40%，二線城市土地供應同比基本持平。

一、二線城市的樓市熱度反過來影響土地市場，一線及二線加城市土地受到追捧，房企集體扎堆，地價不斷攀升，地王數(shù)量屢創(chuàng)歷史同期新高。以武漢為例，短短半年區(qū)域內(nèi)大型開發(fā)商數(shù)量已超過50家，其中超過20%的開發(fā)商手無后續(xù)項目。

土地交易和和土地拍賣溢價率變化可以反應出開發(fā)商對一個城市地產(chǎn)市場走勢的基本判斷。經(jīng)莫尼塔研究測算，主要二線城市今年的土地拍賣溢價率相對2015年，均有大幅提升，其中南寧、寧波、長沙、天津、杭州、成都、南昌等城市溢價率漲幅超過3倍

莫尼塔在調(diào)研中了解到，部分二線加的樣本城市已開始積極增加供地，下半年供地規(guī)模大于上半年。開發(fā)商也加大了樣本城市的新開工和投資力度。以鄭州為例，1-7月份，鄭州住宅新開工面積1699.6萬平方米，同比增長64.4%，這表明新房供應很快上來，供應失衡問題將得以緩解。

“限購限貸不能從根本上控制房價上漲，并且‘限字旗政策在合適的時間進行推出也是必要的?！标愱杀硎荆霃母旧线M行控制，一線城市需要從兩方面著手。一方面需要盤活城市存量中的閑置土地，加快政策的配套使其能夠有效供給。另一方面就不僅是要建造簡單的城市群，而是都市圈。比如上海，其周邊的太倉、南通、寧波、蘇州、無錫，這些城市都應該加大人口的轉(zhuǎn)移和承接進而形成一個大的都市圈。只有形成這種大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)合理布局的大都市圈，才能從根本上解決特大型城市房價上漲的壓力。

對于二線加的城市，陳晟認為，需要做好城市發(fā)展邊界的同時還需要做好隨時承接產(chǎn)業(yè)和人口轉(zhuǎn)移的準備。除此之外，控制好整個土地供給的速度，使其能夠平穩(wěn)健康的增長，進而形成一個良好的發(fā)展模式，這是二線加城市發(fā)展的關(guān)鍵。同時建議國家積極研究千鎮(zhèn)計劃，包括鎮(zhèn)改市的機會。使得特大型城市、二線加城市、中小城市以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間相互協(xié)調(diào)，進而形成一個良好的城市發(fā)展局面。

“限”字旗政策應馬上取消？

“目前二線加城市價格上漲，主要受兩方面影響。一方面是在國家相對鼓勵購買的政策下出現(xiàn)的跡象，另一方面是普通城市、縣城、廣大農(nóng)村人口大量向省會為代表的二線加城市、核心城市聚集的過程中，需求上漲導致這一輪房價上漲過程中很多二線城市表現(xiàn)活躍?！北睅煷蠓康禺a(chǎn)研究中心主任、博士生導師董藩教授在接受《中國經(jīng)濟信息雜志》記者采訪時對于此次二線加城市房價上漲也解釋到。

于此同時，董藩也表明，影響房價上漲的因素有很多，但是也同樣認為供給和需求不匹配是最主要的因素。一旦供給相對與需求不足，房價就會上漲。然而需求是怎樣來的也受多種因素影響。

除了城市的本身人口增加之外，還會受生活方式等的變化。比如，隨著城市的擴容以及交通擁堵現(xiàn)象的出現(xiàn)，一些家庭不得不去購買兩套甚至三套房，以確保工作和孩子上學方便。同時生活方式的變化也會創(chuàng)造大量的需求。例如過去家庭沒有保姆，隨著財富的積累，好多家庭有了保姆，買房時就還會考慮到要準備一間保姆房。

對于采用限購限貸政策來解決供給和需求問題，董藩則認為，這種方法是不正確的，限購限貸干擾了價格的運行和對住房需求的正常觀察。對于監(jiān)管部門和市場來說，限購限貸都不陌生。過去，這些措施的確曾在短期內(nèi)有效控制住了樓市的過熱溫度。重新祭出“限”字旗，相信仍可起到這樣的效果。但是，此前的調(diào)控也證明，樓市并不會因此回到正常發(fā)展軌道，人為設定的拐點一旦松動，迎來的常常是更大力度的反彈。

限貸限購政策的制定，不僅會導致需求瞬間沉淀還會刺激需求的瞬間暴漲，在價格上導致這種波動的出現(xiàn)，然而波動又反過來強化政府管制價格的決心。限購限貸政策進一步干擾市場機制，不利于進一步促進資源的優(yōu)化配置，不走出這個怪圈，恐怕永遠不能讓這個行業(yè)恢復到一個健康平穩(wěn)的狀態(tài)。對此，董藩強烈提出五點建議：

一、中央政府應該明確宣布在全國范圍內(nèi)取消限購限貸政策，尤其是一線城市的限購政策必須取消；

二、中央政府明確宣布緊縮未來幾年的建設用地供給，特別是三、四線城市的土地供給要結(jié)合去庫存的情況嚴格控制土地供給；

三、放緩棚戶區(qū)改造進程，先解決好去庫存問題；

四、降低存款準備金率和利率水平，降低首付成數(shù)，只還利息不還本金，延長貸款期限等；

五、通過中央文件，重新承認房地產(chǎn)的支柱、主導和先導產(chǎn)業(yè)地位。

今年房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)與2009年極為相似，都是在政策的刺激下，貨幣政策實質(zhì)寬松，推動房地產(chǎn)很快全面回暖。但不同的是，2009年中國的房地產(chǎn)市場不存在庫存問題，供需總體而言仍然是求大于供，絕大多數(shù)的城市住房嚴重不足。

現(xiàn)在房地產(chǎn)的基本面和2009年完全不同，無論是供求關(guān)系，還是房價的絕對值都不可同日而語。事實上，中國房地產(chǎn)市場在供需總體平衡，甚至絕大多數(shù)的城市供應已經(jīng)嚴重過剩的情況下，任何希望通過統(tǒng)一的政策幫助去庫存的措施只能是一廂情愿。在中國房地產(chǎn)的基本面和規(guī)模今非昔比的情況下，民建中央經(jīng)濟委員會副主任馬光遠表示。“就當下的房地產(chǎn)市場而言，最根本的問題是解決一二線城市的供應問題，而非想當然地認為通過限購讓大量的人到三四線城市買房去庫存。而保證供應的關(guān)鍵是保證土地供應，避免高杠桿拿地以及一些地方政府搞饑餓營銷?！?/p>

在面粉貴過面包、土地供應短缺、庫存告急的情況下，任何限購限貸措施都只會引發(fā)新的恐慌，上海排隊離婚就是對這種政策的直接回應。長此以往，董藩表示繼續(xù)限購限貸會帶來很多影響。一是很多合理需求無法實現(xiàn)（改善型需求、養(yǎng)老需求、學區(qū)房需求）；二是供應波動增大，強化了上漲或下跌幅度，行業(yè)穩(wěn)定性變差；三是GDP增速下滑；四是失業(yè)率上升；五是地方財政收入急劇下降；六是退房潮出現(xiàn)，影響穩(wěn)定，破壞社會秩序；七是保障房建設壓力大大增加，甚至停滯。

無論調(diào)控政策起到了什么作用，二線城市特別是其中的東部熱點城市，房價依舊快速增長。當房價增速超過GDP，超過各類金融資產(chǎn)收益率時，市場資金必然會從實體經(jīng)濟、金融市場流入房地產(chǎn)，從而進一步推高房價。

從樓市的調(diào)控歷史看，地方樓市調(diào)控加碼即使有效，但能管多久還是疑問。讓樓市跳出大起大落的怪圈，穩(wěn)定市場預期，不僅要看樓市泡沫能否被抑制，更要看實體經(jīng)濟能否煥發(fā)活力，地方發(fā)展環(huán)境能否持續(xù)改善，后者才是真正的治本之道。就此而言，只有剛性的樓市調(diào)控措施遠遠不夠，還需要有同樣剛性、同等力度的地方發(fā)展措施同步，資金才有更多的選擇方向，人們對于購房的預期也才能理性起來。