江寒秋

上世紀(jì)30年代，中國大陸的房地產(chǎn)市場頗有“冰火兩重天”的氣象——當(dāng)華北小城鎮(zhèn)的土地便宜到一兩塊大洋一畝，住宅便宜到幾十塊大洋一所，連北京城里的四合院都只不過相當(dāng)于大學(xué)教授一年薪水的時(shí)候，華南發(fā)展較快的幾個(gè)大都市卻寸土寸金，一房難求，地價(jià)也與今天的地王不相上下。

5億一畝地

“近年來廣州地產(chǎn)價(jià)格高漲，突飛猛進(jìn)，其增進(jìn)之速度大有一日千里之勢。據(jù)最近之調(diào)查，以現(xiàn)時(shí)之市價(jià)而論，較于20年前其增長固已不止20倍?！F(xiàn)在稱為優(yōu)美住區(qū)之惠吉東西路、粵華路，每井起價(jià)有至7萬元者。”

以上文字原載于國民黨機(jī)關(guān)報(bào)《中央日報(bào)》1932年12月2日的第六版，標(biāo)題挺長：《最近數(shù)年之廣州地價(jià)房租飛漲不已，番禺居亦不易，省府令市府妥籌解決辦法》。意思是最近幾年里廣州房地產(chǎn)價(jià)格飆升太快，居住成本太高，人民無法忍受，政府不得不想辦法出面調(diào)控。你瞧，這跟現(xiàn)在各大城市的情形一模一樣。

這段“新聞”提到了一個(gè)地價(jià)數(shù)據(jù)：惠吉東西路和粵華路一帶，每井起價(jià)7萬元?；菁獤|西路即惠吉東路和惠吉西路，它們和粵華路后來被統(tǒng)稱為惠愛路，屬于今日廣州中山路的一部分，當(dāng)時(shí)是廣州市區(qū)最繁華的地段?！熬笔莻€(gè)面積單位，60井為一畝，每井7萬元，那么一畝就是420萬元。

這420萬元可不是人民幣，而是毫洋。毫洋是抗戰(zhàn)以前廣東、廣西、福建等華南省份最流行的貨幣，其購買力僅次于大洋（國民革命軍北伐時(shí)期曾經(jīng)比大洋的購買力還要高），按照當(dāng)時(shí)的行情，420萬元毫洋可以兌換9870萬克白銀?，F(xiàn)在白銀多少錢一克？起碼5元。好吧，就算每克5元，9870萬克值多少錢？將近5億元人民幣！花5億元才能買一畝地……

地皮如此之貴，房價(jià)和房租自然也非常之高。在抗戰(zhàn)前的廣州東山以及市中心，新建的歐式公寓，小小的兩室一廳，月租就要30港元或者毫洋40元。而根據(jù)1934年出版的《廣州工人家庭之研究》一書披露，當(dāng)時(shí)工人家庭每月總收入在毫洋15元到50元之間。這說明一家人的工資全都拿出來還不一定夠租一套像樣的房子，更別說買房了。

為什么廣州的居住成本會(huì)這樣高？主要原因就是炒房炒地的人太多，生生把房地產(chǎn)價(jià)格推到了非常離譜的高度。用當(dāng)時(shí)新聞評論中的一句話，即“炒業(yè)家之拼命狂炒煽動(dòng)，實(shí)促進(jìn)而助成之，遂致有現(xiàn)寸金尺土之勢”。

“炒業(yè)家”為什么偏偏要在廣州炒房炒地呢？因?yàn)樽詮拿駠⒁院?，廣州差不多一直處于國民黨政權(quán)的統(tǒng)治之下，跟常年在北洋軍閥治下飽受戰(zhàn)亂和重稅之苦的華北相比，廣州和平、穩(wěn)定，市政建設(shè)一日千里，商業(yè)繁華僅次于上海，而教育改革則走在上海前面，所以從1912年到1935年，廣州一直都是歸國華僑首選的投資寶地和創(chuàng)業(yè)城市。在華僑的大力開發(fā)下，廣州地價(jià)漲得很快，坐擁地產(chǎn)的城市地主都發(fā)了大財(cái)，于是買地以及買地建房成了廣州最熱門的生意，“市內(nèi)之炒業(yè)公司不下數(shù)十”，市郊每修筑一條馬路，兩邊的地皮都會(huì)被搶購一空，連墳地都成了投資者宣傳的“五年以后之優(yōu)美住區(qū)”，市政府還沒批準(zhǔn)出售的時(shí)候，就被“炒業(yè)家”在紙面上炒來炒去，在一夜之間從每井幾元毫洋暴漲到幾萬毫洋。

在一部分“炒業(yè)家”的心目中，廣州會(huì)很快成為世界第一大都會(huì)，人口會(huì)達(dá)到千萬以上，地價(jià)會(huì)超過倫敦和巴黎（事實(shí)上在1935年，廣州的地價(jià)確實(shí)超過了倫敦和巴黎）；而在另一些“炒業(yè)家”并不相信廣州的未來會(huì)那么輝煌，廣州的地價(jià)也絕對不應(yīng)該這么高，但是他們堅(jiān)信一定會(huì)有傻子愿意高位接盤，所以他們明明知道泡沫即將破裂，還是要拼命囤地囤房，于是把泡沫吹得更大，更危險(xiǎn)。

炒房者康有為

在這股炒房熱潮中，有不少名人因此獲利頗豐，?；逝傻念I(lǐng)袖康有為便是一個(gè)房地產(chǎn)高手。

民國初年，康有為看到上海房地產(chǎn)的升值潛力巨大，便馬上變賣了廣東的房產(chǎn)，在上海買入地皮。沒多久，上海地皮飛漲，康有為大賺一筆。接著他又投資交通干線附近的房產(chǎn)，同樣獲利頗豐。

傳統(tǒng)文人通常羞言金錢，但也有例外者，既才華橫溢文思敏捷，又具備經(jīng)濟(jì)頭腦，懂得理財(cái)，康有為就是其中的一位佼佼者，他對房地產(chǎn)有著敏銳的判斷力，好幾次牛刀小試，便獲利不菲。其點(diǎn)子之準(zhǔn)，下手之穩(wěn)，就算現(xiàn)在的炒房高手，也自愧不如。

康有為流亡海外多年，其間得到了許多愛國華僑的慷慨資助，這是他得以周游列國的重要經(jīng)濟(jì)保障。但他也運(yùn)用自己的聰明才智賺了不少錢，特別是在房地產(chǎn)上屢有斬獲。比如1906年春節(jié)期間，他訪問墨西哥，受到當(dāng)?shù)芈≈亟哟?。?dāng)時(shí)墨西哥城正在籌款修筑有軌電車，他敏銳地意識(shí)到電車軌道經(jīng)過的地方，必將成為人氣旺盛的商業(yè)圈，地價(jià)必定隨之飆升，這是一個(gè)十分難得的賺錢的機(jī)會(huì)，便大量購置電車軌道經(jīng)過之處的地產(chǎn)。沒過多少日子，這些地價(jià)果然上揚(yáng)了好幾倍，他輕輕松松獲得了10多萬銀元的贏利。

應(yīng)該說梁啟超也是賺錢的好手，早在1898年就以“?；蕰?huì)”的名義，用入股的方式向海外華僑集資，在上海創(chuàng)辦“廣智書局”和“新民叢報(bào)社”。他憑借自己的知識(shí)資源，占有三分之一股份，一年可收益上萬銀元。當(dāng)時(shí)康有為因逃避清政府追殺而避居印度旅游勝地大吉嶺，經(jīng)濟(jì)陷于窘境，他得知后馬上匯出1800銀元，資助康有為。

有道是“此一時(shí)，彼一時(shí)”，當(dāng)康有為在墨西哥的房地產(chǎn)上狠賺了一筆之時(shí)，梁啟超的“廣智書局”卻陷入虧損的窘境，康有為得知后馬上寫信詢問梁啟超需要多少錢時(shí)，梁啟超回信說：“每年費(fèi)用3000銀元”?？涤袨榱⒓磪R出5000銀元：給梁啟超本人3000銀元，給梁啟超在澳門的家屬1000銀元，給梁啟超的兄弟學(xué)費(fèi)1000銀元。出手之闊綽，堪與當(dāng)今那些房地產(chǎn)老板媲美?！翱盗骸痹谡紊辖Y(jié)為同盟早已美名遠(yuǎn)揚(yáng)，在經(jīng)濟(jì)上互相施以援手，也傳為佳話。

1913年康有為55歲那年結(jié)束流亡生涯回國，廣東政府發(fā)還了被清朝政府抄沒的康氏家產(chǎn)，并加發(fā)官產(chǎn)作為對康有為流亡15年的賠償。資本貴在積累與增長，康有為非常清楚這一點(diǎn)，通過炒房地產(chǎn)來獲利，依然是他的拿手好戲。他于1914年6月定居上海，租賃上海新閘路16號辛家花園，每月租金120銀元，一住8年。這期間他看到上海房地產(chǎn)的升值潛力巨大，便馬上變賣了廣東的房產(chǎn)，在上海買入地皮。沒多久，上海地皮飛漲，康有為大賺一筆。接著他又投資交通干線附近的房產(chǎn)，同樣獲利頗豐。

1921年，康有為在愚園路自購地皮10畝，建造了一座中西合璧的花園住宅，取名“游存廬”，十分豪華。晚年時(shí)他還在別處修建、購買了3座別墅，分別為杭州西湖的“一天園”、上海楊樹浦的“瑩園”和青島的“天游園”?！耙惶靾@”占地30余畝，歷時(shí)4年才建成?！艾搱@”建成后轉(zhuǎn)讓給別人，屬于短線投資項(xiàng)目。青島的“天游園”原來是總督樓，康有為購買后加以改擴(kuò)建，他的生命最后終結(jié)于此。

如何打擊炒房團(tuán)？

民國政府面對高房價(jià)，曾經(jīng)采取過什么樣的應(yīng)對措施？

據(jù)1923年8月20日《廣州民國日報(bào)》第二版，廣州市政府為增加土地供應(yīng)及財(cái)政收入，把全市寺廟閑地一律收歸國有，向開發(fā)商和計(jì)劃自建房的市民公開拍賣。市政府要求，無論開發(fā)商還是普通市民，競買成功后，“須于七日內(nèi)開工建屋”，“如逾七日期限，加罰二成地價(jià)；如逾十四日期限，即強(qiáng)行遷出，由政府另行售賣”。

據(jù)1947年8月3日《正報(bào)》第二版，鑒于抗戰(zhàn)之后杭州住房奇缺，杭州市政府將國有土地分批出讓、出租，無論購買人還是承租人，“均須于兩月內(nèi)開工建筑”，否則政府會(huì)把土地收回，并不再退還地價(jià)。可見，當(dāng)時(shí)對捂地行為的打擊相當(dāng)嚴(yán)厲。

但是光對閑置土地進(jìn)行處罰還不夠，開發(fā)商完全可以在中標(biāo)的地塊上圍一道院墻，裝作已經(jīng)“開工建屋”，其實(shí)里面什么也不蓋，“捂”上兩三年而不用擔(dān)心被收回。所以民國政府還有另一種常備武器：征收地價(jià)稅。

這是孫中山提出來的建議。1912年4月，孫中山辭去臨時(shí)大總統(tǒng)一職時(shí)發(fā)表演講，認(rèn)為中華民國要想在城市和鄉(xiāng)村同時(shí)解決土地兼并這個(gè)大問題，必須“照價(jià)征稅”，同時(shí)最好還能實(shí)現(xiàn)“增值歸公”。什么意思呢？就是說國家每年要按照市場價(jià)格對私人土地征稅，并把私人土地的增值部分收入國庫，這樣農(nóng)村地主的兼并興趣就會(huì)大減，城市開發(fā)商的捂地行為就會(huì)收斂——因?yàn)檎嫉卦蕉唷⒗U稅越多，同時(shí)地價(jià)再漲，好處都?xì)w國家了，地產(chǎn)擁有者無利可圖。

孫中山的主張后來被地方政府貫徹下去了。其中杭州是1933 年6 月1 日開征的，每年分四次征收，稅率是地價(jià)的0.8%。具體每塊地價(jià)格多少，則由業(yè)主自己申報(bào)。為了避免業(yè)主低報(bào)或者瞞報(bào)地價(jià)，政府同時(shí)出臺(tái)一政策：凡是業(yè)主申報(bào)的地價(jià)明顯低于市場價(jià)格的，政府有權(quán)按照申報(bào)地價(jià)強(qiáng)行購買。

為了實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的理想，肯定不能光打擊捂地、炒地，還得打擊炒房。民國時(shí)用的手段是征收房產(chǎn)稅。當(dāng)時(shí)各地的辦法和稅率都不一樣，幾乎是一個(gè)城市就有一套政策。

像上海，租界里早在清朝道光年間就征收過房產(chǎn)稅。租界以外的地方從民國初年才開始征收，具體辦法是這樣的：政府對私人房產(chǎn)進(jìn)行評估，得到一個(gè)理論上的租金水平，然后按理論租金的百分比定期征收。北京的房地產(chǎn)市場比較落后，買房的人多，租房的人少，政府采取簡便辦法，樓房每間每月征多少稅，瓦房每間每月征多少稅，茅草房每間每月征多少稅，十分簡單。

民國的房產(chǎn)稅政策剛開始還算合理?？墒菆?zhí)行到后來，政府的興趣越來越集中到怎樣增加財(cái)政收入上來，于是不管對象，所有房產(chǎn)都得繳稅，而且稅率一樣。更荒唐的是，竟然把征稅任務(wù)平均分?jǐn)偨o每個(gè)家庭，別說打擊炒房了，還加重了無房居民的生活負(fù)擔(dān)！現(xiàn)在評價(jià)起來，民國的地產(chǎn)稅政策很合理，房產(chǎn)稅政策卻很失敗。