丁愛(ài)波

對(duì)于萬(wàn)達(dá)集團(tuán)而言，如今的山東是其投資版圖中最為重要的一極。2015年12月14日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與山東省簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)將追加投資1300億元，在山東新建38個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和1個(gè)文旅項(xiàng)目。加上之前的投資項(xiàng)目，萬(wàn)達(dá)在山東累計(jì)投資達(dá)2300億元，山東省成為萬(wàn)達(dá)全國(guó)投資最大的省份。

萬(wàn)達(dá)在山東的項(xiàng)目有哪些？它的快速擴(kuò)張秘訣是什么？

從泉城路到高新區(qū)：萬(wàn)達(dá)的3.0時(shí)代

盡管名字已經(jīng)變成了“悅薈廣場(chǎng)”，但在很多濟(jì)南人口中，它依然被叫做“泉城路萬(wàn)達(dá)”。

這是萬(wàn)達(dá)在山東的第一個(gè)項(xiàng)目，2001年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)開(kāi)始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，山東便是它的最初布局點(diǎn)之一。

2002年，該項(xiàng)目正式開(kāi)盤，這種業(yè)態(tài)立刻引來(lái)了投資者的追逐。媒體報(bào)道顯示，當(dāng)時(shí)來(lái)自上海、江蘇、浙江的個(gè)體老板都來(lái)濟(jì)南訂商鋪，對(duì)外銷售的一樓產(chǎn)權(quán)商鋪，每平方米價(jià)格為2.5萬(wàn)元，臨街鋪面幾乎被一掃而空。

2003年，沃爾瑪落戶濟(jì)南泉城路萬(wàn)達(dá)，這是濟(jì)南首家、也是山東首家外資超市。2005年，電商還是可有可無(wú)的小螞蟻，人們還習(xí)慣于在實(shí)體店購(gòu)物，此時(shí)，王健林卻做出了驚人決定，將包括泉城萬(wàn)達(dá)在內(nèi)的9個(gè)城市的商業(yè)廣場(chǎng)，以31億元的價(jià)格賣給了外企麥格理集團(tuán)。

在很多外人看來(lái)是損失，但萬(wàn)達(dá)集團(tuán)卻獲得了難得的發(fā)展資金。麥格理集團(tuán)接手后，依然由萬(wàn)達(dá)集團(tuán)輸出管理，直到2012年雙方徹底分手。此后，泉城路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)更名為悅薈廣場(chǎng)。

萬(wàn)達(dá)離開(kāi)后，悅薈廣場(chǎng)的商業(yè)氛圍受到了不小沖擊。8月31日，記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，二樓、三樓的沃爾瑪超市，四樓的新世紀(jì)電影城，仍在正常營(yíng)業(yè)，一樓商業(yè)卻有些凋零。記者從一樓南門進(jìn)入，兩邊還有很多賣手機(jī)、珠寶的商鋪，再往里走則是一些賣數(shù)碼產(chǎn)品的店鋪，人流稀少，不少店鋪閑置。

據(jù)了解，泉城路萬(wàn)達(dá)在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的產(chǎn)品體系中，屬于1.0作品。其所涵蓋的小店鋪、超市等綜合業(yè)態(tài)組合形成了萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)第一代“單店模式”產(chǎn)品。

業(yè)內(nèi)人士表示，“單店模式”建立之初，吸引了大批人流，但缺陷在于沒(méi)有很好地解決消費(fèi)力轉(zhuǎn)化的問(wèn)題。為提升整體合力，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)第二代產(chǎn)品——純商業(yè)組合店隨即誕生。

較之第一代項(xiàng)目，第二代產(chǎn)品在業(yè)態(tài)品類上更加豐富，主力店數(shù)量和搭配組合也更趨合理。值得一提的是，萬(wàn)達(dá)的二代產(chǎn)品并沒(méi)有在濟(jì)南落地，事實(shí)上，這一代產(chǎn)品也一直飽受爭(zhēng)議。

2003年12月，萬(wàn)達(dá)第二代產(chǎn)品的代表作——沈陽(yáng)沃爾瑪萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后遭遇停業(yè)風(fēng)波，推動(dòng)了萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)向第三代產(chǎn)品的全面進(jìn)化。在這個(gè)過(guò)程中，王健林明確了幾點(diǎn)核心思路。首先是核心商業(yè)“只租不售”；核心模式上，確立“賣什么”，將持有和銷售業(yè)態(tài)進(jìn)行重組；具體執(zhí)行上，強(qiáng)化“做對(duì)程序”的商業(yè)內(nèi)涵，強(qiáng)化“訂單模式”對(duì)商業(yè)資源的整合和后期運(yùn)營(yíng)能力。

2010年11月開(kāi)業(yè)的經(jīng)四路萬(wàn)達(dá)是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的第三代產(chǎn)品，這也代表著萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的產(chǎn)品形態(tài)開(kāi)始向城市綜合體轉(zhuǎn)變。與此同時(shí)，整個(gè)濟(jì)南的商業(yè)地產(chǎn)也開(kāi)始進(jìn)入到了城市綜合體時(shí)代。之后的恒隆廣場(chǎng)、和諧廣場(chǎng)都吸引了大量的商戶入駐，從某種程度上說(shuō)，萬(wàn)達(dá)的城市綜合體帶動(dòng)了濟(jì)南商業(yè)業(yè)態(tài)的升級(jí)。

此后，同屬第三代產(chǎn)品的高新區(qū)萬(wàn)達(dá)也在2016年6月18日開(kāi)業(yè)，6月18日是電商營(yíng)銷盛宴的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，但選在這一天開(kāi)業(yè)的高新區(qū)萬(wàn)達(dá)，人流如織，首日客流量近35萬(wàn)人次，營(yíng)業(yè)額近3000萬(wàn)元。

然而，不可否認(rèn)的是，萬(wàn)達(dá)的3.0產(chǎn)品，同樣也經(jīng)歷了諸多波折。最明顯的是經(jīng)四路萬(wàn)達(dá)，2015年先是萬(wàn)達(dá)百貨關(guān)門，緊接著是大歌星KTV易主，然后，一些餐飲店、服裝店開(kāi)始撤出，甚至國(guó)美電器作為主力店也撤出了，經(jīng)四路萬(wàn)達(dá)一度出現(xiàn)接近四成的商業(yè)面積閑置現(xiàn)象。

8月30日，記者來(lái)到經(jīng)四路萬(wàn)達(dá)發(fā)現(xiàn)，一樓原來(lái)封閉的萬(wàn)達(dá)百貨入口已經(jīng)開(kāi)放，變成蘇寧易購(gòu)，這里不僅賣電器，中間還設(shè)置了兒童游樂(lè)場(chǎng)；二樓則是剛剛開(kāi)業(yè)的紅孩子母嬰賣場(chǎng)，盡管是工作日，依舊人滿為患。附近廁所的保潔員甚至抱怨，人太多，母嬰賣場(chǎng)也應(yīng)該派人來(lái)打掃衛(wèi)生。

另外，五樓等餐飲區(qū)，閑置商鋪數(shù)量也大為減少，只在西北角還有幾間。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，經(jīng)四路萬(wàn)達(dá)開(kāi)始反彈，不像過(guò)去更依靠萬(wàn)達(dá)體系內(nèi)的商業(yè)吸引人氣，而是靠外部商業(yè)，尤其是兒童體驗(yàn)商業(yè)聚攏客流。

600億的文旅城與縣城級(jí)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

投資600億的萬(wàn)達(dá)文旅城，則屬萬(wàn)達(dá)的第四代產(chǎn)品。第四代萬(wàn)達(dá)產(chǎn)品萬(wàn)達(dá)城主打文化旅游產(chǎn)業(yè)，它保留了第三代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一街帶多樓的精華，同時(shí)又結(jié)合文化、旅游以及高科技發(fā)展了更多的業(yè)態(tài)組合。具體來(lái)說(shuō)，它以一條商業(yè)步行街為紐帶，串起室內(nèi)主題公園、電影樂(lè)園、室內(nèi)水上樂(lè)園、兒童科技樂(lè)園、劇院、酒店等不同的業(yè)態(tài)，預(yù)計(jì)未來(lái)將是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)發(fā)展的核心產(chǎn)品。

據(jù)悉，濟(jì)南萬(wàn)達(dá)文旅城占地280公頃，約合4000畝。照此計(jì)算，光面積就相當(dāng)于20個(gè)高新區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

不僅于此，在萬(wàn)達(dá)全國(guó)簽約或在建已建的15個(gè)文旅城項(xiàng)目中，濟(jì)南的項(xiàng)目是唯一涵蓋體育元素的，也是唯一同時(shí)規(guī)劃四個(gè)室內(nèi)板塊的項(xiàng)目，也是目前規(guī)劃水平最高的項(xiàng)目。

今年年初，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)對(duì)外發(fā)布了“第四次轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略”。其中，挺進(jìn)文化產(chǎn)業(yè)，成為了近兩年來(lái)該集團(tuán)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型并逐步退出房地產(chǎn)領(lǐng)域的一個(gè)重要布局。在濟(jì)南萬(wàn)達(dá)城項(xiàng)目之前，萬(wàn)達(dá)在全國(guó)已啟動(dòng)了10多個(gè)文化旅游城項(xiàng)目。“無(wú)論從投資，還是規(guī)模以及集團(tuán)重視程度來(lái)說(shuō)，濟(jì)南項(xiàng)目無(wú)疑是最重要的一個(gè)?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士稱。

記者注意到，萬(wàn)達(dá)所屬的15個(gè)文旅城項(xiàng)目中，濟(jì)南600億元的投資額度也是最高的，青島已開(kāi)工的東方影都項(xiàng)目投資額500億也不低。就像王健林所說(shuō)“唯一在一個(gè)省內(nèi)建設(shè)兩個(gè)文旅城項(xiàng)目的省份”，可見(jiàn)萬(wàn)達(dá)對(duì)山東市場(chǎng)的重視。

資料顯示，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2001年就進(jìn)入山東省投資，15年來(lái)已累計(jì)投資1000億元，在濟(jì)南、青島、煙臺(tái)、泰安等市投資14個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、9個(gè)五星級(jí)酒店（含在建）。

值得一提的是，今年7月份，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)將其在山東的觸角延伸到了菏澤。媒體報(bào)道顯示，7月25日，王健林已簽字同意菏澤萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)選址。選址在菏澤天安國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目沿長(zhǎng)江路區(qū)域，同時(shí)，王健林還建議把菏澤萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建成山東最大、配套最完善、集吃喝玩樂(lè)購(gòu)為一體的綜合廣場(chǎng)。

除去在山東地級(jí)市的布局，縣城也將迎來(lái)萬(wàn)達(dá)的城市綜合體。今年3月份，山東壽光萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)工奠基儀式舉行，資料顯示，壽光萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)輕資產(chǎn)的代表性項(xiàng)目，項(xiàng)目占地6.67萬(wàn)㎡，總建面積9.7萬(wàn)㎡，地上建筑面積9萬(wàn)㎡，地下建筑面積0.7萬(wàn)㎡，總投資近10億元?！叭f(wàn)達(dá)的商業(yè)模式在小城鎮(zhèn)照樣可以做，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)分為A、B、C、D四個(gè)級(jí)別，最終萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)會(huì)走入很多縣城?！蓖踅×诌@樣說(shuō)。

此外，前文所述總投資500億元建設(shè)的青島東方影都是世界唯一擁有影視拍攝、影視制作、影視會(huì)展、影視旅游功能的特大型影視產(chǎn)業(yè)園，這體現(xiàn)了王健林在影視文化產(chǎn)業(yè)上的莫大雄心。

《人民日?qǐng)?bào)》海外版曾在2012年9月26日刊發(fā)的一篇報(bào)道中指出：“青島東方影都是落實(shí)國(guó)家文化強(qiáng)國(guó)戰(zhàn)略的重大舉措，也是打造中國(guó)文化世界品牌的重大努力?！?/p>

美國(guó)《大西洋月刊》去年12月曾經(jīng)以《黃海上的好萊塢》為題對(duì)青島東方影都進(jìn)行長(zhǎng)篇報(bào)道。報(bào)道中寫道：“在一片可以俯瞰黃海的綠色山坡上矗立著‘東方影都四個(gè)白色大字組成的巨大的標(biāo)志，這像極了1923年在（美國(guó)加利福尼亞州洛杉磯山頂之上）落成的可以俯瞰洛杉磯的好萊塢標(biāo)志。只是這個(gè)標(biāo)志更大?！?/p>

《大西洋月刊》的報(bào)道指出，王健林想要打造的是一個(gè)從方方面面都可以和美國(guó)好萊塢競(jìng)爭(zhēng)的文化平臺(tái)。

萬(wàn)達(dá)為什么這么快？

如今的萬(wàn)達(dá)正走在快速擴(kuò)張的道路上。數(shù)據(jù)顯示，2016年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在全國(guó)范圍內(nèi)繼續(xù)大規(guī)模復(fù)制擴(kuò)張，根據(jù)萬(wàn)達(dá)公布的數(shù)據(jù)，2016年預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)50座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、2座萬(wàn)達(dá)文化旅游城。截至2016年12月31日，全國(guó)將有183座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)。

萬(wàn)達(dá)為何能在中國(guó)實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張？其為何受地方政府歡迎？業(yè)內(nèi)人士表示，其產(chǎn)品對(duì)城市形象的打造至關(guān)重要。

2011年，時(shí)任蘭州市市長(zhǎng)袁占亭稱贊萬(wàn)達(dá)集團(tuán)說(shuō)：“商業(yè)的業(yè)態(tài)就是要‘頂天立地，所謂‘頂天，就是要引進(jìn)國(guó)內(nèi)像萬(wàn)達(dá)公司這樣高水平的商業(yè)業(yè)態(tài)以及能夠代表目前國(guó)際潮流的高水平業(yè)態(tài)，尤其是這種訂單式的開(kāi)發(fā)模式，把國(guó)內(nèi)和國(guó)際上著名的品牌一次打孔式地引到蘭州，來(lái)提高蘭州高端的消費(fèi)和層次?！?/p>

稅收、就業(yè)以及令人瞠目結(jié)舌的建設(shè)速度也是萬(wàn)達(dá)吸引地方政府的重要法寶。在這幾大關(guān)鍵因素的影響下，萬(wàn)達(dá)與地方政府的關(guān)系頗為密切。這種關(guān)系也讓萬(wàn)達(dá)獲得了別樣的紅利。

地方政府對(duì)項(xiàng)目建設(shè)全力配合自不必多說(shuō)，更方便的拿地程序與更少的土地成本更為重要。

以上海松江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為例，其所處的地塊為“松江國(guó)際生態(tài)商務(wù)區(qū)9號(hào)地塊”。2012年1月，萬(wàn)達(dá)以6.21億元將此幅地塊收入囊中，地塊出讓面積為92683.2平方米，成交樓板價(jià)僅為2680元/平方米。如此優(yōu)越的價(jià)格，在上?？梢哉f(shuō)是“打著燈籠也找不著”的。松江萬(wàn)達(dá)開(kāi)業(yè)之后，這一地區(qū)勢(shì)必將迎來(lái)又一輪房?jī)r(jià)上漲，而房?jī)r(jià)上揚(yáng)也將直接反映到地價(jià)上?？梢哉f(shuō)，只有在二三線城市，以及一線城市的二三線地段，萬(wàn)達(dá)才最能享受土地折讓帶來(lái)的紅利。

事實(shí)上，這種密切關(guān)系也曾引起諸多非議，2012年，一則“王健林被限制出境”的謠言曾在網(wǎng)上流行，對(duì)此，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)發(fā)布聲明稱：一切均屬謠言。聲明中還稱，現(xiàn)在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)所有投資項(xiàng)目全部來(lái)自全國(guó)各個(gè)市、區(qū)邀請(qǐng)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的快速發(fā)展不靠人脈、關(guān)系，靠的是商業(yè)模式和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

在中國(guó)這樣領(lǐng)土遼闊權(quán)屬?gòu)?fù)雜的地方，我們深信沒(méi)有誰(shuí)可以靠某種關(guān)系搞定全中國(guó)。如果可以，那么只能說(shuō)明他抓住了這個(gè)時(shí)代。對(duì)萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)，就是用城市綜合體商業(yè)模式抓住了地方政府的城市建設(shè)熱情。

一個(gè)商人的成功實(shí)屬不易，王健林能有今日之萬(wàn)達(dá)，也頗歷經(jīng)坎坷。如今王健林成了各個(gè)地方城市的座上賓，各大城市爭(zhēng)先恐后地邀請(qǐng)萬(wàn)達(dá)這個(gè)商業(yè)巨擎為自己的城市添光加彩。萬(wàn)達(dá)成功了，但誰(shuí)又能保證建起萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的城市一定會(huì)獲得成功呢？