姜超

京滬深房?jī)r(jià)的上漲唯有貨幣可以解釋，2015年監(jiān)管放松帶來(lái)了京滬深三地流動(dòng)性的一次性增加，但現(xiàn)在流動(dòng)性增加的潛力已經(jīng)接近枯竭。

過(guò)去10年，在房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸形成了京滬永遠(yuǎn)漲的神話，在最近兩年又被改寫成“京滬深永遠(yuǎn)漲”。為何一線城市房?jī)r(jià)一直在漲呢？

如果把房地產(chǎn)看做是一項(xiàng)金融資產(chǎn)，那么其每年產(chǎn)生的回報(bào)就是租金，而租金又來(lái)自于租客的收入，租客的收入又來(lái)自于當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)，因而理論上房?jī)r(jià)是由當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r決定的，房?jī)r(jià)走勢(shì)應(yīng)該和經(jīng)濟(jì)相關(guān)。

美國(guó)過(guò)去50年新房銷售均價(jià)年均漲幅為6%，而過(guò)去50年美國(guó)的名義GDP年均增速也恰為6%左右，兩者大致相當(dāng)。美國(guó)房?jī)r(jià)的年度漲幅也與GDP名義增速走勢(shì)高度一致。

而在中國(guó)，房?jī)r(jià)漲幅與GDP名義增速的走勢(shì)并不一致。這其中有兩個(gè)重要的含義：一是說(shuō)明大家購(gòu)買中國(guó)的房地產(chǎn)并非基于經(jīng)濟(jì)的好壞、房租的高低；二是2005-2016年全國(guó)新房?jī)r(jià)格的年均漲幅為8.3%，同期GDP名義增速為13.4%，且過(guò)去5年的房?jī)r(jià)上漲也主要集中在京滬深等一線城市和少數(shù)二線城市，從全國(guó)來(lái)看地產(chǎn)泡沫程度有限。

在過(guò)去15年當(dāng)中經(jīng)濟(jì)增速最快的是2007年，當(dāng)年的全國(guó)GDP名義增速高達(dá)23%，但是全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅只有15%。而在金融危機(jī)以后的2009年，GDP名義增速僅為9%，但是當(dāng)年的全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)23%，創(chuàng)下歷史最高漲幅，源于當(dāng)年10萬(wàn)億元的信貸投放，當(dāng)年M2和存款增速均高達(dá)28%。

從2015年開(kāi)始的全國(guó)房?jī)r(jià)上漲，一個(gè)重要背景是當(dāng)年的新增存款接近22萬(wàn)億元，遠(yuǎn)高于2014年新增的存款的10萬(wàn)億元，我們計(jì)算出的2015年存款實(shí)際增速高達(dá)19%，也高于官方公布的存款增速12.4%，為金融危機(jī)以后的第二高漲幅。

其中的原因是央行在2015年初大幅擴(kuò)展了存款口徑，將原本的同業(yè)存款納入到一般存款，直接導(dǎo)致2015年1月份的總存款新增加了接近9萬(wàn)億元，全年比2014年多增了10多萬(wàn)億元。

同業(yè)存款主要是非銀行金融機(jī)構(gòu)在銀行的存款，包括保險(xiǎn)公司、基金公司、證券公司和信托公司在銀行的存款，而這部分資金的規(guī)模當(dāng)時(shí)就在10萬(wàn)億元左右。京滬深是全國(guó)區(qū)域的金融中心，幾乎所有的公募基金公司都設(shè)在京滬深，而所有大型保險(xiǎn)公司的總部也幾乎都在京滬深，全國(guó)一半的同業(yè)存款都集中在京滬深三地。

在2015年以前，銀行的信貸投放受到75%貸存比的限制，在2014年底時(shí)用總貸款和總存款測(cè)算的金融機(jī)構(gòu)整體貸存比為71.7%，而將同業(yè)存款納入以后，2015年1月的貸存比立即下降到了68.4%，意味著銀行信貸能力大幅提高，2015年6月以后央行又進(jìn)一步取消了貸存比約束。

從2005年到2016年，京滬深的房?jī)r(jià)漲幅均超過(guò)了經(jīng)濟(jì)名義增長(zhǎng)，說(shuō)明一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)泡沫化。北京房?jī)r(jià)平均漲幅為13.9%，而同期GDP名義增速為12.2%。上海房?jī)r(jià)平均漲幅為12.3%，而同期GDP名義增速為10.3%。深圳房?jī)r(jià)平均漲幅為19.5%，而同期GDP名義增速為13.5%。

京滬深房?jī)r(jià)的上漲也唯有貨幣可以解釋。從2005年到2016年，上海的存款總額從2萬(wàn)億元增加到10.5萬(wàn)億元，年均增速15.6%；北京的存款總額從2.7萬(wàn)億元增加到13萬(wàn)億元，年均增速15.5%；深圳的存款總額從8600億元增加到5.8萬(wàn)億元，年均增速19%。

但是，2015年的監(jiān)管放松帶來(lái)的流動(dòng)性增加是一次性的，到了2016年7月，僅上海的存款增速還勉強(qiáng)保持在8%的個(gè)位數(shù)，北京和深圳的存款增速都降至了0增長(zhǎng)，這說(shuō)明京滬深三地流動(dòng)性增加的潛力已經(jīng)接近枯竭。

因此，對(duì)于目前上海排隊(duì)離婚買房的人們，我想奉勸一句，天下沒(méi)有只漲不跌的資產(chǎn)。對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)而言，萬(wàn)幸房?jī)r(jià)整體漲幅未超過(guò)經(jīng)濟(jì)名義增速，因此還稱不上全面性的地產(chǎn)泡沫。也真心希望對(duì)流動(dòng)性的監(jiān)管能及時(shí)歸位，千萬(wàn)不要形成全面的地產(chǎn)泡沫。