文/余斌　宜昌住房公積金管理中心夷陵區(qū)辦事處　湖北宜昌　443100

基于市場比較法的不同類型房產(chǎn)估價因素選取分析

文/余斌宜昌住房公積金管理中心夷陵區(qū)辦事處湖北宜昌443100

相較于其他房產(chǎn)估價方法來說，市場比較法能夠有效的體現(xiàn)出房產(chǎn)估價的目的，其有著直觀性強(qiáng)、適用性廣、使用方便的優(yōu)點。本文從市場比較法概述入手，分析了房地產(chǎn)價格的主要影響因素，并探討了基于市場比較法不同類型房產(chǎn)估價因素的選取，旨在提升市場比較法金星房產(chǎn)估價的合理性和準(zhǔn)確性。

市場比較法；房產(chǎn)估價；因素選取

前言：

就目前來看，房產(chǎn)估價的方法主要包括收益法、成本法和房產(chǎn)比較法，相較于其他兩種房產(chǎn)估價方法來說，市場比較法有著其獨特的特點?；谝陨希疚暮喴治隽嘶谑袌霰容^法的不同類型房產(chǎn)估價因素選取。

一、市場比較法概述

對于房產(chǎn)估價來說，市場比較法以經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理為基礎(chǔ)，將估價對象與近期有過交易的類似房產(chǎn)進(jìn)行比較，對比較對象已知的房產(chǎn)價格進(jìn)行修正，以此為依據(jù)來對估價對象的價格或價值進(jìn)行合理的評估，獲得一個房產(chǎn)的比準(zhǔn)價格。

在運(yùn)用的過程中，主要有以下操作步驟：①對房產(chǎn)交易實例的相關(guān)資料進(jìn)行大量搜集，在搜集的資料中選取與估價對象相似的實例作為參照物；②對參照物交易的價格進(jìn)行調(diào)整，使其成為具有比較基礎(chǔ)的價格，之后對交易日期、區(qū)域因素、個別因素、房產(chǎn)狀況以及交易狀況等進(jìn)行修正；③以修正之后的參照物房產(chǎn)價格為基礎(chǔ)求取比準(zhǔn)價格，從而獲得估價對象的最終估價額。

二、房產(chǎn)價格的影響因素

對于房產(chǎn)來說，影響其價格的因素主要有三個方面：①一般因素：指的是區(qū)域誒所有房產(chǎn)價格所共有的、普遍的影響因素，一般因素主要包括社會因素、人口因素、經(jīng)濟(jì)因素、政治因素等等［1］；②區(qū)位因素：區(qū)位因素指的是區(qū)域自身特點所決定的因素，帶有區(qū)域性特征，是區(qū)域內(nèi)特定的經(jīng)濟(jì)、政治、文化、社會所共同呈現(xiàn)的特征，例如交通因素、城市建設(shè)因素、商服繁華因素等；③個別因素：個別因素主要指的是建筑物個別因素或土地個別因素，是房產(chǎn)自身特點對房產(chǎn)價格的影響因素。

三、基于市場比較法的不同類型房產(chǎn)估價因素選取

房產(chǎn)價格受到一般因素、區(qū)位因素以及個別因素的綜合影響，不同因素對于房產(chǎn)價格的影響程度不同，同一因素對于不同房產(chǎn)價格的影響程度也有著一定的不同，因此在利用比較法進(jìn)行不同類型房產(chǎn)估價因素選取的過程中應(yīng)當(dāng)注意以下三個問題：

（一）準(zhǔn)確選取修正因素

不同類型房產(chǎn)所受到的價格影響因素必然會存在著一定的差異性，因此應(yīng)當(dāng)合理的選取修正因素，以此為基礎(chǔ)進(jìn)行比準(zhǔn)價格的求取和確定，保證房產(chǎn)估價的準(zhǔn)確性和客觀性。不同類型房產(chǎn)價格影響因素的區(qū)別主要集中在區(qū)位因素和個別因素上，因此應(yīng)當(dāng)注重對不同類型房產(chǎn)區(qū)位因素和個別因素的選取。

對于住宅類房產(chǎn)來說，影響其價格的區(qū)位因素主要包括街道條件、社會環(huán)境、房產(chǎn)距離市中心的距離、小區(qū)繁華程度、小區(qū)環(huán)境狀況、教育社會福利條件等，應(yīng)當(dāng)結(jié)合這幾方面的因素來對比較對象交易價格進(jìn)行修正；影響其價格的個別因素主要有房屋設(shè)計、朝向、里一層、建筑格局、房屋新舊程度以及小區(qū)物業(yè)管理等，因此應(yīng)當(dāng)選取這些因素來修正比對對象的交易價格［2］。而對于店面型房產(chǎn)來說，影響其價格的區(qū)位因素主要有商業(yè)等級、所在地繁華程度、區(qū)域位置以及交通便利程度等，因此應(yīng)當(dāng)選取這幾方面的區(qū)位因素來修正比較對象的交易價格；而影響其價格的個別因素主要包括樓層位置、經(jīng)營狀況、市場接納能力、臨街狀況等，因此應(yīng)當(dāng)選取這幾方面的個別因素來對比較對象交易價格進(jìn)行修正。

（二）合理確定影響因素的權(quán)重

不同因素對于房產(chǎn)價格的影響程度也存在一定的差異性，因此在選取不同房產(chǎn)估價因素的過程中應(yīng)當(dāng)合理確定各個因素的權(quán)重，以此來保證估價的合理性和客觀性。

對于一般因素來說，其對房產(chǎn)價格的影響有著總體性的特點，在應(yīng)用市場比較法的過程中，選取的實例一般與股價基準(zhǔn)日比較接近，在短時間內(nèi)社會和經(jīng)濟(jì)并不會出現(xiàn)較大的變動，因此在比較的過程中可以不考慮一般因素的影響程度差異。而對于區(qū)域因素來說，在大的區(qū)域環(huán)境下，對住宅性房產(chǎn)價格影響程度最大的因素主要有相關(guān)配套設(shè)施的完備程度、環(huán)境狀況等，店面型住宅大多為商業(yè)用途，因此對店面型住宅影響程度最大的區(qū)位因素主要有交通便捷度、商業(yè)集聚程度等。從個別因素的角度來看，房產(chǎn)用途決定著個別因素對房產(chǎn)價格的影響程度，影響程度較大的個別因素有房產(chǎn)新舊程度、樓層等。

（三）合理確定修正幅度

對于不同類型房產(chǎn)來說，同一價格影響因素可能產(chǎn)生不同的影響程度，這就對修正幅度提出了更高的要求。在進(jìn)行兩個案例比較的過程中，應(yīng)當(dāng)以評估對象為基礎(chǔ)，對不同影響因素的優(yōu)劣程度進(jìn)行評估，以此來確定修正幅度，保證修正幅度的合理性和科學(xué)性。具體來說如下：

（1）土地使用年限修這個

需要采用特定的修正方法進(jìn)行計算，要對土地的重置價格進(jìn)行評估之后才能夠進(jìn)行修正，其修正公式如下：

其中，V代表在修正土地使用年限之后的價格，C代表土地重置的價格，t代表土地剩余的使用年限，r代表土地資本化率。

（2）新舊程度修正

除了新建房產(chǎn)之外，舊房產(chǎn)需要進(jìn)行折舊處理，計算折舊，在計算的過程中要考慮房產(chǎn)的功能折舊，要對比較實例和評估對象分別進(jìn)行單獨的折舊計算，之后進(jìn)行核增減。

（3）設(shè)備設(shè)施修正

不同類型房產(chǎn)在設(shè)備和設(shè)施上必然會存在一定的差異性，因此，在進(jìn)行修正的過程中，很難對比較實例和評估對象的設(shè)備設(shè)施價格差異，且不同類型房產(chǎn)設(shè)施設(shè)備的耐用年限也不盡相同，因此應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行計算［3］。

（4）裝修修正

隨著建筑業(yè)的發(fā)展，市場上出現(xiàn)了許多品種的裝修材料，一般來說，裝修材料的耐用年限比房產(chǎn)耐用年限要短，因此其折舊比房產(chǎn)折舊要大，很難一眼評估出裝修材料的價格差異，難以確定準(zhǔn)確的修正值，這就需要對裝修進(jìn)行單獨計算和評估，以此來保證裝修修正的準(zhǔn)確性。

（5）建筑結(jié)構(gòu)修正

應(yīng)用市場比較法的前提是在同一區(qū)域選出與估價對象相似的房產(chǎn)交易實例，強(qiáng)調(diào)用途、建筑結(jié)構(gòu)以及所處地區(qū)的相似性，因此，如果建筑結(jié)構(gòu)不同，則不應(yīng)當(dāng)選取為比較對象，也就不會涉及到對建筑結(jié)構(gòu)因素的修正。

［1］王沈佳.基于市場比較法的不同類型房產(chǎn)估價因素選取分析［J］.科技廣場，2012，（06）：202-206.

［2］劉耀林，李興林，唐旭.基于土地定級估價信息的市場比較法研究［J］.武漢大學(xué)學(xué)報（信息科學(xué)版），2001，（01）：75-81.

［3］曹峰，魯豐先.房地產(chǎn)估價中市場比較法的改進(jìn)與應(yīng)用［J］.廊坊師范學(xué)院學(xué)報（自然科學(xué)版），2009，（02）：84-88.