龔小鋒

未來(lái)在房地產(chǎn)調(diào)控上，因地施策、一城一策或?qū)⒊蔀橹饕绞?，在省?jí)政策出臺(tái)后，各市的政策也隨之而出。典型的如福建，明確了一城一策的施政方針，泉州出臺(tái)了去庫(kù)存政策，廈門(mén)則相反，出臺(tái)了較為嚴(yán)格的信貸緊縮新政。

業(yè)內(nèi)人士建議，一線城市需要維持現(xiàn)有的政策導(dǎo)向，保持平穩(wěn)；二線城市可以針對(duì)樓市過(guò)熱的區(qū)域果斷出臺(tái)針對(duì)性政策；三、四線城市則需要加大去庫(kù)存力度。

一二線城市緊信貸、控土地

今年上半年，一二線城市出臺(tái)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策比比皆是，單單7月這一個(gè)月內(nèi)，北京住建委建議提高第二套房首付款比例，上海提出做好房地產(chǎn)信貸防控，深圳首套房利率普遍上調(diào)。

與以往不同的是，過(guò)去，宏觀調(diào)控更多是將北上廣深這四個(gè)一線城市剝離開(kāi)。但如今，重點(diǎn)二線城市樓市上漲勢(shì)頭猛烈，需要在土地、信貸、稅負(fù)等政策上區(qū)別化對(duì)待，單獨(dú)出臺(tái)政策，用更成熟、更精準(zhǔn)的政策來(lái)調(diào)控。

房?jī)r(jià)上漲最迅猛的合肥和廈門(mén)均出臺(tái)了較為嚴(yán)格的限貸政策。8月9日下午，合肥各銀行放出貸款新細(xì)則：合肥有2套房，征信有一筆住房貸款未結(jié)清的，拒絕貸款，較之前的按6成首付貸款有所收緊。目前，部分銀行業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)確認(rèn)這一細(xì)則正在執(zhí)行。

廈門(mén)最為嚴(yán)厲，從居住用地供應(yīng)、住房貸款政策等七個(gè)方面出臺(tái)一系列措施。廈門(mén)要求，對(duì)名下有1套房但未結(jié)清貸款或有2筆及以上貸款記錄的，從原本執(zhí)行40%首付提升到60%，并停止向三套房發(fā)放公積金貸款。

房?jī)r(jià)快速上漲的深圳，也以收縮信貸最為明顯。7月13日，深圳包括中行、工行、建行、郵儲(chǔ)銀行等在內(nèi)的7家銀行陸續(xù)收到通知，房貸利率都將調(diào)回9折，并于14日開(kāi)始執(zhí)行，這幾家銀行之前的貸款利率均可到8.8折。

除了信貸政策外，在上述各類措施中，控土地，成為熱點(diǎn)城市調(diào)控的典型案例。國(guó)土資源部等多部委已經(jīng)向熱點(diǎn)城市研究部署防止“地王”頻現(xiàn)、防范地價(jià)異常的應(yīng)對(duì)措施。

國(guó)土部土地利用管理司在6月中旬又重申了“異常交易地塊”的上報(bào)備案制度，要求地方國(guó)土部門(mén)明確異常交易地塊的上報(bào)范圍、方式、條件、期限等，省級(jí)國(guó)土資源部門(mén)應(yīng)對(duì)出現(xiàn)異常高價(jià)地塊的市縣進(jìn)行督促和約談。

幾個(gè)地王頻出的熱點(diǎn)城市也相繼出臺(tái)了抑制土地價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)的政策。蘇州推出土地“熔斷機(jī)制”，合肥則推出了規(guī)范國(guó)有經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓行為的政策。

最典型的是南京。在出臺(tái)熔斷機(jī)制之后，近日，南京市國(guó)土局發(fā)布公告，暫停原定在8月5日出讓的8幅土地，原因是將改為網(wǎng)上競(jìng)拍。南京市國(guó)土局還表示將拿出7條措施控地價(jià)，并且明確在推廣土地“網(wǎng)拍”的同時(shí)繼續(xù)執(zhí)行限高地價(jià)。

“目前南京土地市場(chǎng)火熱已超過(guò)新房市場(chǎng)，新房市場(chǎng)熱度超過(guò)二手房市場(chǎng)，這個(gè)現(xiàn)象極其不正常?！蹦暇┝謽I(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為，正是基于南京市場(chǎng)的亂象，去杠桿化就成為當(dāng)務(wù)之急，南京國(guó)土局提高首付比例也是大勢(shì)所趨。

在他看來(lái)，此前南京土拍中，非理性哄抬房?jī)r(jià)和地價(jià)情況的現(xiàn)象比較明顯，通過(guò)減少現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍氣氛，可抑制一些非理性的成分，給火熱的市場(chǎng)降溫，產(chǎn)生出一定的效果。政府地價(jià)和房?jī)r(jià)“雙控”的政策一定會(huì)執(zhí)行下去，在下半年會(huì)繼續(xù)發(fā)揮作用控制房?jī)r(jià)地價(jià)漲幅。

南京也已經(jīng)成為目前各方面政策組合拳最多最頻繁的城市之一。自7月中旬以來(lái)，在南京樓市傳聞了近一個(gè)月的“限貸”傳聞并未落地，但在這期間，包括物價(jià)、房管和國(guó)土部門(mén)已經(jīng)相繼對(duì)南京樓市進(jìn)行把脈出招。

除了嚴(yán)格監(jiān)管土地市場(chǎng)之外，南京市建委、市房產(chǎn)局聯(lián)合對(duì)全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為啟動(dòng)專項(xiàng)檢查。其中一項(xiàng)重點(diǎn)就落在嚴(yán)查捂盤(pán)惜售、囤積房源等行為上。早在今年6月份，南京市房管部門(mén)就通過(guò)官方微博發(fā)布了進(jìn)一步加大商品住宅上市供應(yīng)的消息。

三四線組合拳減壓

今年以來(lái)，有20多個(gè)省份立下“軍令狀”，針對(duì)不同情況推出去庫(kù)存的具體實(shí)施方案，對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘腥?kù)存節(jié)奏進(jìn)行安排。福建和廣東等地，更是根據(jù)不同城市劃分種類，分別制定去庫(kù)存任務(wù)。

目前，沿海地區(qū)去庫(kù)存效果相對(duì)較好。8月1日，福建省泉州市《關(guān)于化解房地產(chǎn)庫(kù)存的實(shí)施意見(jiàn)》正式公布，明確通過(guò)加大合理購(gòu)房消費(fèi)支持力度等舉措，化解房地產(chǎn)庫(kù)存。

“泉州樓市的去庫(kù)存任務(wù)包括住宅和商業(yè)兩大塊。在多輪優(yōu)惠政策的刺激下，住宅去庫(kù)存問(wèn)題已經(jīng)得到較大改善?！备＝ㄒ幻_(kāi)發(fā)商表示，由于規(guī)劃的商業(yè)地塊較多，商辦物業(yè)存量較大，加上宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣，其去庫(kù)存效果不算很好，可能需要政府配合出臺(tái)強(qiáng)有力政策，才能起到更好的效果。

目前，泉州的房?jī)r(jià)甚至不如一些縣級(jí)市，還有每平方米6000元-7000元的房?jī)r(jià)，而福州周邊的縣級(jí)市福清，房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到每平方米1萬(wàn)多元。另外，莆田稍微地段好一點(diǎn)的地區(qū)，房?jī)r(jià)也在每平方米1萬(wàn)元以上。

各省的去庫(kù)存計(jì)劃普遍在兩三年內(nèi)，讓庫(kù)存基本回歸到合理范疇。甘肅明確提出，到2019年底，商品房去庫(kù)存周期基本控制在18個(gè)月內(nèi)。江蘇要求，到2018年底全省住宅類商品房庫(kù)存去化周期控制在14個(gè)月內(nèi)；寧夏和湖南長(zhǎng)沙則宣布，將在2018年把去庫(kù)存周期基本控制在12個(gè)月以內(nèi)。

暫?；蛘{(diào)整土地供應(yīng)是這部分三四線城市的普遍政策。7月初，浙江省人民政府辦公廳發(fā)布《浙江省房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革行動(dòng)方案》，對(duì)于在售商品住宅庫(kù)存消化周期超過(guò)20個(gè)月的，或者在售、在建待售及已出讓待建商品住宅消化周期超過(guò)30個(gè)月的市、縣，暫停商品住宅用地供應(yīng)。

出臺(tái)相關(guān)新政的還有廣西，對(duì)庫(kù)存壓力過(guò)大的城鎮(zhèn)將減少或停止商住供地。

此外，在這一輪去庫(kù)存中，放松戶籍限制和促進(jìn)農(nóng)民工購(gòu)房得到普遍的推廣。浙江的方案明確，將全面取消縣購(gòu)房落戶條件限制，放寬除杭州外的市區(qū)購(gòu)房落戶關(guān)于建筑面積、資金額度的要求。

而在年初，廣西就已出臺(tái)去庫(kù)存政策，明確支持農(nóng)民工等新市民購(gòu)買首套新建普通商品住房，每套享有1萬(wàn)元補(bǔ)助。

甘肅和陜西省均在推動(dòng)金融政策扶持農(nóng)民工購(gòu)房。此外，還有多個(gè)中西部省份明確表示，保障進(jìn)城農(nóng)民及其子女平等享受就業(yè)、教育、醫(yī)療等公共服務(wù)，為農(nóng)民工和有意愿的農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房創(chuàng)造條件。但要實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存目標(biāo)并不容易。如浙江提出，在2017年全省在售商品住宅庫(kù)存消化周期保持在10至16個(gè)月的合理水平。盡管浙江提出的目標(biāo)節(jié)點(diǎn)在明年，但目前全省去庫(kù)存形勢(shì)依然嚴(yán)峻，除了杭州、寧波等城市外，省內(nèi)三四線城市去庫(kù)存壓力較大，消化時(shí)間甚至達(dá)到30個(gè)月以上。

相比之下，中西部去庫(kù)存任務(wù)仍然十分艱巨。來(lái)自易居研究院的最新監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示， 2015到2016年度，去庫(kù)存壓力最大的3個(gè)城市分別為呼和浩特、烏魯木齊和蘭州。

該報(bào)告顯示，至6月底，蘭州新建商品住宅庫(kù)存總量達(dá)610萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9%，環(huán)比下降2%，新建商品住宅存銷比達(dá)到了創(chuàng)新高的22個(gè)月，這意味著想要消化目前蘭州市房地產(chǎn)的庫(kù)存至少需要近兩年的時(shí)間。

盤(pán)整期初現(xiàn)

總體來(lái)看，三四線城市仍處于去庫(kù)存的路上，和這輪房地產(chǎn)形勢(shì)的轉(zhuǎn)變關(guān)系不算太大，也不會(huì)發(fā)生明顯的逆轉(zhuǎn)。但對(duì)深圳、上海、南京、蘇州、合肥等一二線熱點(diǎn)城市而言，在政策調(diào)控不斷收緊的趨勢(shì)下，房?jī)r(jià)漲幅將進(jìn)一步收窄。

短期內(nèi)來(lái)看，收緊政策確實(shí)已經(jīng)取得一定成效。中指院的數(shù)據(jù)顯示，近期深圳新房及二手房成交量均明顯下滑，供不應(yīng)求矛盾逐漸緩解。

8月1日，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)公布了一組數(shù)據(jù)：7月，深圳市新建商品住房成交價(jià)格為56720元/平方米，環(huán)比下跌8.15%，為2012年以來(lái)環(huán)比最高跌幅。這是2016年深圳房?jī)r(jià)第二次出現(xiàn)環(huán)比下調(diào)，但即便在3·25樓市調(diào)控新政的4月，市場(chǎng)也只是微跌0.2%。

7月份，南京新房、二手房浮現(xiàn)多個(gè)降溫信號(hào)，市場(chǎng)已經(jīng)告別量?jī)r(jià)巔峰，進(jìn)入趨勢(shì)性降溫通道。據(jù)南京等地媒體報(bào)道，7月份南京樓市住宅成交1.18萬(wàn)套，雖比6月份有近1成增長(zhǎng)，但已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月成交不足1.2萬(wàn)套。相比此前成交創(chuàng)下高峰的四五月份降幅，高達(dá)四分之一左右。

此外，截至7月份南京二手房成交量也已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月下滑，在3、4月份接連出現(xiàn)1.7萬(wàn)套以上的高峰后，5月份成交量回落至1.5萬(wàn)套，6月份再度降至1.3萬(wàn)套，7月份僅有1.16萬(wàn)套，累計(jì)下滑幅度達(dá)到32%。至此新房二手房成交已出現(xiàn)同步回落。

一線周邊熱點(diǎn)城市，在上半年樓市進(jìn)入快速發(fā)展通道，房?jī)r(jià)漲幅居全國(guó)前列，但由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，逐漸脫離了城市基本面的支撐，5、6月份房?jī)r(jià)漲幅開(kāi)始收窄，未來(lái)存在進(jìn)一步回落可能。

“從現(xiàn)階段的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，熱點(diǎn)樓市成交量和成交價(jià)格都已經(jīng)漲上去，今年下半年到明年都將是調(diào)整期，明年這個(gè)時(shí)候會(huì)進(jìn)入低谷期階段?！蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉預(yù)測(cè)，尤其是一些上漲勢(shì)頭較猛的城市，政策也在進(jìn)一步收緊，而政策面走勢(shì)和市場(chǎng)預(yù)期走勢(shì)是相一致的。