楊英

摘要：物業(yè)服務(wù)欠費(fèi)所影響到的不僅僅是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，還會(huì)對(duì)房屋使用者帶來巨大的影響。然而物業(yè)服務(wù)欠費(fèi)時(shí)有發(fā)生，在文中摘要就物業(yè)服務(wù)欠費(fèi)的原因進(jìn)行了分析，并在此基礎(chǔ)上提出解決的措施。

關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)；欠費(fèi)；解決措施

中圖分類號(hào)：F719 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）018-0000-01

一、物業(yè)服務(wù)欠費(fèi)的原因

隨著物業(yè)管理行業(yè)的深入發(fā)展，行業(yè)發(fā)展所碰到的問題以及阻礙越來越多。當(dāng)前，國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)在發(fā)展中遇到最麻煩、最棘手、最普遍的問題可能就是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的問題。

（一）表面、直接的原因

1.房屋質(zhì)量問題

在現(xiàn)實(shí)中，很多業(yè)主不管是否事實(shí)，在主觀上都認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商都是一家，物業(yè)管理企業(yè)在代開發(fā)商承受了額外的責(zé)任。

2.承諾不能實(shí)現(xiàn)

開發(fā)商的承諾無法兌現(xiàn)，導(dǎo)致業(yè)主感覺上當(dāng)受騙，心理不滿，就把不滿以欠費(fèi)的形式表達(dá)。

3.服務(wù)質(zhì)量存在差距的問題

業(yè)主們?cè)谥饔^上認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)沒有達(dá)到他們的要求，不滿意、不認(rèn)同物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。

4.對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、方式等不認(rèn)同

業(yè)主自身的理解存在偏差和對(duì)接受服務(wù)各有不同的偏好等，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)某些服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方式不認(rèn)同。

5.物業(yè)管理企業(yè)或員工對(duì)某些問題處理不當(dāng)造成的

物業(yè)管理企業(yè)要處理高空拋物、亂丟垃圾、踐踏草地、這些問題，就必須對(duì)業(yè)主進(jìn)行一些措施，因此容易與業(yè)主結(jié)怨，造成欠費(fèi)。

6.業(yè)主自身認(rèn)識(shí)局限性造成的原因

一些業(yè)主的物業(yè)管理消費(fèi)觀念未建立，缺乏對(duì)物業(yè)管理也是一種消費(fèi)、物業(yè)管理可以實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值的正確認(rèn)識(shí)。

7.鄰里關(guān)系所導(dǎo)致的問題

在不少業(yè)主的主觀觀念里，物業(yè)管理企業(yè)是任何事都包的全包全管的管家，很容易將與鄰居之間的裝修等矛盾歸罪于物業(yè)管理公司，而拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

8.業(yè)主將對(duì)外部環(huán)境的不滿轉(zhuǎn)移給物業(yè)管理企業(yè)

部分業(yè)主不從物業(yè)管理企業(yè)的角度考慮問題，將外部環(huán)境發(fā)生不利于自身的變化責(zé)任推到物業(yè)管理企業(yè)中。諸如：市政水管爆破、電纜破壞等問題。

9.業(yè)主無支付能力

現(xiàn)實(shí)中確實(shí)存在部分業(yè)主由于下崗、失業(yè)、投資失敗導(dǎo)致破產(chǎn)或遭遇家庭變故等客觀上的原因不能按期交費(fèi)所造成的欠費(fèi)。

10.業(yè)主受他人的影響

本來正常交費(fèi)的業(yè)主受欠費(fèi)業(yè)主影響，也不交費(fèi)。

11.出租房子、空置房子的欠費(fèi)

出租房子，由于業(yè)主本人與租戶之間約定不清，容易造成欠費(fèi)現(xiàn)象?？罩梅孔?，由于開發(fā)商還沒有完全將房子銷售出去，留下的空置房子，不交物業(yè)費(fèi)。

（二）內(nèi)在、深層的原因與背景

1.法制不完善

我國目前的司法體系較復(fù)雜，訴訟的程序多，較費(fèi)時(shí)，效率也不高，使得物業(yè)服務(wù)欠費(fèi)不能得到及時(shí)制止，無形中助長了欠費(fèi)之風(fēng)。

2.政府工作不到位

以廣州為例，每個(gè)區(qū)房管局物業(yè)管理科只有2至3名正式工作人員，要承擔(dān)多方面業(yè)務(wù)管理，導(dǎo)致主管的部門人手不足，不能很好地對(duì)物業(yè)管理的事務(wù)嚴(yán)格監(jiān)管和指導(dǎo)。

3.習(xí)慣、觀念的問題

業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的消費(fèi)方式認(rèn)知低，沒有將物業(yè)服務(wù)看成是使自己的物業(yè)保值增值的消費(fèi)行為，對(duì)物業(yè)服務(wù)要收費(fèi)的行為不理解。

4.社會(huì)責(zé)任意識(shí)淡，社會(huì)的信用機(jī)制還沒有建立

社會(huì)責(zé)任意識(shí)的淡薄、信用體系的缺失，違約等的不良社會(huì)風(fēng)氣就盛行，欠費(fèi)等現(xiàn)象就見怪不怪了。

5.媒體的宣傳不恰當(dāng)

停車場(chǎng)丟車的責(zé)任，入屋行竊、業(yè)主驅(qū)趕物業(yè)管理企業(yè)等事件時(shí)有發(fā)生，媒體很多時(shí)候?qū)⒇?zé)任推到物業(yè)管理企業(yè)。

二、物業(yè)服務(wù)欠費(fèi)的解決對(duì)策

以下分別從兩個(gè)方面講述解決欠費(fèi)問題的對(duì)策：

（一）政府、社會(huì)、行業(yè)方面

要從根本上解決物業(yè)服務(wù)欠費(fèi)的問題，政府要充分發(fā)揮自身的主導(dǎo)地位，社會(huì)和行業(yè)也積極地配合。

1.完善法律法規(guī)，改善執(zhí)法

在司法方面，應(yīng)盡量簡化物業(yè)服務(wù)欠費(fèi)的審理程序，以最少的時(shí)間解決問題。

在執(zhí)法方面，各政府部門應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行法律法規(guī)，制定科學(xué)的指導(dǎo)價(jià)，規(guī)范企業(yè)的收費(fèi)行為，正確行使法律賦予的職責(zé)。

2.建立社會(huì)信用機(jī)制

建立物業(yè)管理企業(yè)的信用體系，對(duì)不講道德、不重誠信的行為進(jìn)行記錄，并進(jìn)行相應(yīng)的違規(guī)責(zé)罰，形成一種由社會(huì)進(jìn)行制約的機(jī)制，塑造全社會(huì)守法重德的新風(fēng)尚。

（二）物業(yè)管理企業(yè)方面

1.加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，深入了解業(yè)主欠費(fèi)的原因

物業(yè)企業(yè)應(yīng)該多與欠費(fèi)業(yè)主溝通，深入了解業(yè)主欠費(fèi)的原因，采取針對(duì)性的解決對(duì)策。

2.改進(jìn)服務(wù)費(fèi)的定價(jià)方式，定期公布收支的賬目

可不同消費(fèi)需求，測(cè)算不同服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)檔次的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)，俗稱“菜單式”消費(fèi)。定期公布收支情況，可以給業(yè)主更多、更靈活的選擇權(quán)和知情權(quán)，讓業(yè)主充分感受到作為物業(yè)主人的權(quán)利，對(duì)物業(yè)有充分的控制權(quán)，增強(qiáng)了交費(fèi)的主動(dòng)性。

3.加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)自身的建設(shè)，提供高質(zhì)量的服務(wù)

要想提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)率，物業(yè)企業(yè)應(yīng)從自身做起，在提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫。調(diào)整內(nèi)部機(jī)制、加強(qiáng)內(nèi)部管理、規(guī)范行為準(zhǔn)則，不斷提高物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量。

4.嚴(yán)密制定物業(yè)服務(wù)合同，嚴(yán)格依約辦事

從物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主制定服務(wù)合同時(shí)就明確制定雙方的權(quán)利義務(wù)，詳細(xì)約定服務(wù)的范圍、項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)的方式及違約的處罰等，可以一定程度減少糾紛的發(fā)生。

5.營造和諧社區(qū)

目前高收費(fèi)率的物業(yè)企業(yè)有一個(gè)共同的特點(diǎn)，就是非常重視社區(qū)各種文化、體育活動(dòng)的開展。企業(yè)應(yīng)該努力營造一個(gè)和諧的社區(qū)，和諧有助于小區(qū)良好風(fēng)氣的形成，可以抵制一些不良的風(fēng)氣在小區(qū)的盛行。

6.通過法律途徑

這是物業(yè)企業(yè)在迫不得已的時(shí)候行使的解決欠費(fèi)的途徑，因?yàn)檫@是一種成本很高的方法。但為了對(duì)付一些惡意欠費(fèi)的業(yè)主和不縱容欠費(fèi)之風(fēng)，物業(yè)管理企業(yè)也必須這樣做以維護(hù)企業(yè)和其他業(yè)主的利益。

筆者認(rèn)為，物業(yè)管理企業(yè)要想降低欠費(fèi)的機(jī)率，最根本的解決對(duì)策在于自身，任何事，只有自己努力做好，有過硬的質(zhì)量保證，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)保障，那么，在自身的問題解決后，要解決他人的問題就顯得容易，這些，都可以從現(xiàn)在發(fā)展良好的物業(yè)管理企業(yè)得到印證。當(dāng)然，外部環(huán)境的作用也不能缺少，但這些都是起輔助性作用的，真正能起主導(dǎo)解決問題作用的還是在物業(yè)管理企業(yè)。