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供給側(cè)改革對上海房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的影響

文/吳鴻根

推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，是國家面對經(jīng)濟發(fā)展的新矛盾、新問題作出的戰(zhàn)略部署，也是適應(yīng)和引領(lǐng)經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)的重大創(chuàng)新。上海房地產(chǎn)市場競爭激烈，不少企業(yè)遭遇了土地資源短缺、開發(fā)資金缺乏、發(fā)展后勁不足等瓶頸問題，而供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革則有利于上海房地產(chǎn)企業(yè)破解發(fā)展難題，促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級。因此，上海房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)把握供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革機遇，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新運作模式，推動企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

一、破解上海房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展難題需要供給側(cè)改革

經(jīng)過三十多年發(fā)展，上海房地產(chǎn)業(yè)為城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展作出了積極貢獻(xiàn)，并涌現(xiàn)出綠地、大華、復(fù)地、城開等一批享譽全國的著名企業(yè)，但也出現(xiàn)投資開發(fā)過熱、房價上漲過快、市場供求失衡、房屋結(jié)構(gòu)不合理等問題。雖然宏觀調(diào)控已實施多年，但住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾未得到徹底解決，房價尚未回歸到百姓所能接受的合理水平，與實現(xiàn)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展的目標(biāo)距離甚遠(yuǎn)。而持續(xù)收緊的宏觀調(diào)控，也給上海房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來新的困難和問題。因而要從供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革出發(fā)，破解上海房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展難題。

（一）市場競爭加劇，企業(yè)面臨考驗

隨著房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型力度加大，一批規(guī)模較小、實力不強、競爭力弱、資金緊缺、土地缺乏的企業(yè)可能在新一輪結(jié)構(gòu)調(diào)整和資源整合中出局，應(yīng)運而生的是一批規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化、集團化的大型企業(yè)。統(tǒng)計顯示，2015年全國共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)9.1萬家，其中具有一級資質(zhì)的企業(yè)577家。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的《2013房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理藍(lán)皮書》估計，2013-2015年，全國有30%的中小房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰，企業(yè)總數(shù)由9萬家減至6.5萬家。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅北京、上海、湖北、四川等省市，近幾年就有逾千家房地產(chǎn)企業(yè)“消失”。2015年，上海共有6家房地產(chǎn)企業(yè)掛牌轉(zhuǎn)讓。

與之相反，以萬科、綠地、恒大等為代表的116家上市企業(yè)正在加速發(fā)展，規(guī)模持續(xù)擴大，房地產(chǎn)業(yè)的集中度進(jìn)一步提高。2015年，全國房地產(chǎn)銷售金額逾千億的企業(yè)達(dá)到7家，萬科、綠地和恒大3家企業(yè)銷售額超過2000億元。而大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛將上海作為重要的戰(zhàn)略布局城市之一，甚至將總部遷往上海。首創(chuàng)、保利、金融街等大型企業(yè)搶灘上海，市場競爭愈發(fā)激烈，一塊土地往往會有幾十家企業(yè)競標(biāo)。資料顯示，2015年，上海土地市場成交商品住宅用地52幅，但除了綠地集團外，少有上海房地產(chǎn)企業(yè)的身影。

（二） 土地資源緊缺，發(fā)展后勁不足

由于上海建設(shè)用地指標(biāo)已趨于紅線，土地供應(yīng)量逐年減少，致使土地成交價格不斷攀高，企業(yè)之間的土地爭奪戰(zhàn)愈演愈烈。“十三五”期間，上海還將繼續(xù)嚴(yán)控建設(shè)用地供應(yīng)。2015年，上海土地出讓面積同比減少17%，全年住宅用地供應(yīng)量為7.39平方公里，其中商品住宅用地供應(yīng)量2.89平方公里，占土地供應(yīng)量的39.1%，保障房用地4.5平方公里，占土地供應(yīng)量的60.9%。新增土地接近飽和，市場爭奪白熱化，地王頻頻被刷新。眾多海內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍上海，本地房地產(chǎn)企業(yè)的盈利空間被不斷壓縮，不少中小企業(yè)已連續(xù)多年沒能在上海拿到土地。部分上海企業(yè)為獲得生存空間，只能拓展海外或國內(nèi)二三線城市的房地產(chǎn)市場。但國內(nèi)二三線城市房屋銷售受阻，庫存積壓嚴(yán)重，企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險在不斷增加，多年未拿到土地的中小企業(yè)經(jīng)營陷入困境。2015年，中華企業(yè)公司開發(fā)的二三線城市房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，全年凈利潤虧損25億元。上海地產(chǎn)星弘、上海地產(chǎn)古北安亭置業(yè)、上海民航置業(yè)等6家企業(yè)由于經(jīng)營陷入困境而掛牌轉(zhuǎn)讓。

（三） 房價上漲過快，供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，對上海房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展起到了一定的推進(jìn)作用，但房價上漲過快、住房結(jié)構(gòu)失衡、供需矛盾突出等問題依然存在，導(dǎo)致最近上海房地產(chǎn)市場量價齊升。不少企業(yè)由于土地資源匱乏而處于無房可售的尷尬處境，其生存壓力并未因市場回暖而緩解。2015年，上海商品房銷售面積同比上升16.6%。今年2月，上海商品房成交面積142.72 萬平方米，同比上漲52.7%，商品房銷售價格為每平方米24754元，同比上漲26.03%，創(chuàng)下歷史新高。2015年，全市商品住房每平方米銷售均價（含保障房）21501元，同比上漲31%，二手住房每平方米均價25295元，同比上漲17.8%。而房屋供應(yīng)庫存減少、中小戶型不足等結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出?！笆濉逼陂g，上海住房供應(yīng)量為1.4億平方米，需求量為1.8億平方米，缺口達(dá)4000萬平方米。市場上大戶型房屋占八成，而小房型不足二成。易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年，全國30個大城市新建商品住宅中，90平方米以下戶型僅占30%。土地供應(yīng)緊缺，剛需不斷增加，房屋庫存漸少，房價勢必走高。仲量聯(lián)行發(fā)布的2015年房地產(chǎn)市場報告顯示，上海住宅成交總量創(chuàng)6年新高，同比增加51%。截至2016年2 月29日，上海商品住宅庫存量已降至 937.44萬平方米，去化周期不足半年。

（四）融資結(jié)構(gòu)單一，難以抵御風(fēng)險

上海房地產(chǎn)企業(yè)，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)，主要依靠商業(yè)銀行貸款，融資渠道單一，且銀行信貸比例過大。在宏觀調(diào)控背景下，銀行信貸政策趨緊，企業(yè)貸款門檻提高，融資渠道變窄，致使企業(yè)資金缺口較大。

單一的融資結(jié)構(gòu)，無法滿足企業(yè)不同項目對資金量和期限的不同需求，同時存在著很大的風(fēng)險隱患。一旦資金鏈斷裂而不能按時還款，企業(yè)融資渠道遇阻，沒有足夠資金支撐項目開發(fā)和公司運營，就將面臨倒閉的危險。由于資金緊缺，大多數(shù)企業(yè)只能采取負(fù)債經(jīng)營的運作模式。銀行間接融資的較高成本，讓企業(yè)負(fù)債率居高不下。上海地產(chǎn)星弘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因資金緊張和業(yè)績虧損，只能以15.1億元標(biāo)價出售80%股權(quán)及80047.19萬元債權(quán)。2014年中國房地產(chǎn)500強測評成果顯示，2013年全國500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)凈資產(chǎn)負(fù)債率、資產(chǎn)負(fù)債率均值達(dá)到79.03%和66.04%。而上海不少國有房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍超過70%。由于銀行貸款利率較高，令企業(yè)背上沉重債務(wù)負(fù)擔(dān)，企業(yè)利潤率持續(xù)下滑。據(jù)統(tǒng)計，截至2月15日，在上海和深圳證券交易所上市的房地產(chǎn)企業(yè)中有25家凈利潤虧損，同比下滑的達(dá)到45家。

近年來，國家金融政策有所松動，房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)呈多元化發(fā)展趨勢。上海綠地、上海地產(chǎn)、上海城開、新長寧集團等企業(yè)，嘗試不動產(chǎn)投資信托基金、集合資金信托、私募基金、企業(yè)債券等融資方式，探索出一條多元化融資新路。

二、供給側(cè)改革對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及路徑分析

上海房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，既為城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展作出了貢獻(xiàn)，也導(dǎo)致了投資開發(fā)過熱、房價上漲過快、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡等問題的發(fā)生。多年的宏觀調(diào)控未能真正化解房地產(chǎn)市場存在的問題，讓上海房地產(chǎn)企業(yè)，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)背上了較重的發(fā)展負(fù)擔(dān)。國家提出推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，對培育上海房地產(chǎn)企業(yè)新的發(fā)展動力和經(jīng)濟增長點，著力解決土地存量缺乏、供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡、融資風(fēng)險增長、發(fā)展后勁不足等問題，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，具有重要的影響。上海房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)著眼于長遠(yuǎn)發(fā)展，從供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中尋求發(fā)展機會，依托全面建成小康社會和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)目標(biāo)，明確戰(zhàn)略重點，履行社會責(zé)任，加快結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級，創(chuàng)新經(jīng)營機制，構(gòu)建融資模式，力推企業(yè)“十三五”可持續(xù)發(fā)展。

（一） 重構(gòu)運作模式，挖掘內(nèi)在動力

加強供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，關(guān)鍵在于重構(gòu)企業(yè)運作模式，挖掘企業(yè)內(nèi)在動力，促使企業(yè)另辟發(fā)展新路。上海房地產(chǎn)企業(yè)要從兼并重組、資源整合、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、經(jīng)營升級、品質(zhì)提升、金融創(chuàng)新等方面著手，調(diào)整戰(zhàn)略布局，確立發(fā)展目標(biāo)，集聚開發(fā)資源，實行強強聯(lián)手，擴大企業(yè)規(guī)模，探索資本運作，創(chuàng)新激勵機制，實施商品住宅開發(fā)與保障房建設(shè)并重，以全新的體制機制、較強的綜合實力、豐富的開發(fā)經(jīng)驗、較好的品牌形象，參與新城區(qū)建設(shè)、棚戶區(qū)改造和新農(nóng)村新集鎮(zhèn)開發(fā)，并向酒店、辦公樓等商業(yè)地產(chǎn)拓展，增加商品住宅開發(fā)用地儲備，在投身城鎮(zhèn)化建設(shè)、參與保障房開發(fā)中夯實做強企業(yè)。在此基礎(chǔ)上，從海內(nèi)外著名企業(yè)中尋找合作伙伴，通過借“船”、借“腦”，推行“走出去”戰(zhàn)略，參與海內(nèi)外市場競爭，不斷做大規(guī)模，提增發(fā)展能力，全面推進(jìn)企業(yè)在更高起點上持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

（ 二） 建設(shè)保障住房，履行社會責(zé)任

實施供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，要求房地產(chǎn)企業(yè)針對存在的矛盾和困難，圍繞新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，主動承擔(dān)社會責(zé)任，參與保障房建設(shè)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，平抑上漲過快的房價，實現(xiàn)住宅供需平衡，力促上海房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。

未來5年，我國保障房建設(shè)任務(wù)艱巨。到2020年，我國保障房開發(fā)總量有望超過6000萬套，這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，無疑是極好的發(fā)展機遇。雖然保障房建設(shè)利潤相對較低，又缺少退出機制，但作為有社會責(zé)任的企業(yè)，不能光算眼前的經(jīng)濟賬，而是要著眼“十三五”發(fā)展，將承擔(dān)社會責(zé)任作為企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的戰(zhàn)略選擇，實行商品住房和保障房建設(shè)雙軌制，破解保障房開發(fā)“利潤低、功能全、要求高”等難題，用心為社會和居民建設(shè)質(zhì)量好、品質(zhì)高的保障房，并通過塑造保障房品牌來提升自身價值，既為民生安居工程作出貢獻(xiàn)，也為企業(yè)發(fā)展贏得社會聲譽。而良好的社會聲譽，將有助于企業(yè)贏得市場，增強可持續(xù)發(fā)展能力。房地產(chǎn)企業(yè)要抓住新型城鎮(zhèn)化建設(shè)機遇，力推中心城區(qū)舊城和郊區(qū)城中村改造，參與新城區(qū)建設(shè)、棚戶區(qū)改造和新農(nóng)村新集鎮(zhèn)開發(fā)，用品牌形象贏得更大的市場。

（三）瞄準(zhǔn)新城鎮(zhèn)化，增強發(fā)展活力

推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，要引導(dǎo)企業(yè)從粗放型、低水平的數(shù)量擴張，向集約優(yōu)質(zhì)效益轉(zhuǎn)型，重在推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，增強企業(yè)長期發(fā)展活力。

新型城鎮(zhèn)化是未來5年中國經(jīng)濟發(fā)展的引擎，為房地產(chǎn)企業(yè)提供新的發(fā)展契機。從2015 - 2020年，我國城鎮(zhèn)化將處于快速推進(jìn)階段。到2020年，我國城鎮(zhèn)化率將達(dá)到60%，城鎮(zhèn)常住人口將達(dá)8.4億。

新型城鎮(zhèn)化與過去二十多年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式、結(jié)構(gòu)不同，會帶來觀念創(chuàng)新和機制變革。新型城鎮(zhèn)化提出以城市群為主體形態(tài)，推動大中小城市和城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，并強調(diào)中心城市的輻射帶動作用。在保證新型城鎮(zhèn)化建設(shè)質(zhì)量、盡快改善城鄉(xiāng)居民生活和就業(yè)環(huán)境等方面，都具有不可估量的示范推動作用。房地產(chǎn)企業(yè)要在新型城鎮(zhèn)化布局中，將產(chǎn)業(yè)規(guī)劃作為主線，加快產(chǎn)業(yè)調(diào)整，創(chuàng)新經(jīng)營思路，參與新城區(qū)建設(shè)、棚戶區(qū)改造和新農(nóng)村新集鎮(zhèn)開發(fā)，滿足產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、經(jīng)濟快速增長、居民生活水平提高的需求，為企業(yè)轉(zhuǎn)型、整合做強、持續(xù)發(fā)展提供有力的支撐和強大的動力，提高企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力。

（四）參與舊房改造 另辟發(fā)展新路

推動供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，就是要以制度性的變革，創(chuàng)造新供給、釋放新需求，為房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)增長注入新動力，促使企業(yè)優(yōu)化住宅結(jié)構(gòu)，提供更好的住宅產(chǎn)品，更好地滿足居住需求。

“十三五”期間，上海嚴(yán)控建設(shè)用地供應(yīng)，年均建設(shè)用地僅為12.2平方公里，要在市場上拿到地，其難度可想而知。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)按照供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革要求，加速創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，另辟發(fā)展新路，謀求發(fā)展空間。我國

現(xiàn)有城鎮(zhèn)住宅面積180多億平方米，其中20億平方米住宅的建造年限超過30年，將逐步列入拆建改造計劃，再加上一定規(guī)模的新城建設(shè)，到2020年，我國城鎮(zhèn)住宅需求量估計在100億平方米左右。全面建成小康社會還將帶動城市棚戶區(qū)和城中村1億人口的住房改造，2020年將基本完成現(xiàn)有的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和危房改造。今后5年，上海將以成片二級舊里以下房屋為重點，開展中心城區(qū)零星地塊改造，實施城鎮(zhèn)舊區(qū)和城中村改造建設(shè)，完成5000萬平方米舊住房修繕改造工作。

房地產(chǎn)企業(yè)要主動參與城市更新工程，投身城中村改造建設(shè)，推動老舊小區(qū)住房改造，從單純注重開發(fā)數(shù)量向注重質(zhì)量和功能轉(zhuǎn)變，改善房屋質(zhì)量，優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)，提升人居環(huán)境，不斷改善居民居住條件和環(huán)境，實現(xiàn)企業(yè)自身社會價值和市場價值。

（五） 構(gòu)建融資體系，創(chuàng)新金融模式

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革需要創(chuàng)新來引領(lǐng)，這為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新提供了機遇和挑戰(zhàn)。創(chuàng)新金融模式，構(gòu)建多元融資渠道，提升房地產(chǎn)企業(yè)融資能力，有利于降低企業(yè)資金使用成本，有助于企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

2020年，上海將基本建成國際金融中心，而今后5年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)資金需求高達(dá)42萬億。受宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)企業(yè)貸款融資更難，資金籌措成本更高，經(jīng)營風(fēng)險加大，資金短缺問題日益突出。因而要探索融資渠道多元化，探尋新常態(tài)下適合企業(yè)自身發(fā)展的融資模式。

要突破傳統(tǒng)融資方式束縛，摒棄以銀行貸款為主導(dǎo)的單一融資結(jié)構(gòu)，借鑒國內(nèi)外成熟的融資經(jīng)驗，引入公司債券、投資信托、土地入股、保險資金、房產(chǎn)基金、借殼上市等非銀行融資手段；改革公積金制度，成立政策性住房銀行，推進(jìn)房貸資產(chǎn)證券化；大膽嘗試不動產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)眾籌等新型融資形式；實行銀行貸款、債券融資、信托投資、資產(chǎn)證券、房地產(chǎn)基金、上市融資多元并舉；推出政府、企業(yè)和居民合作融資新機制，建立社會資金參與城市更新的激勵模式，走出一條適合上海房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的多元融資新路。

（作者單位：浦東房地產(chǎn)集團研究［信息］部）