程子彥

《亞太區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)新興趨勢(shì)報(bào)告》 發(fā)布

6月16日，2016年美國(guó)城市土地學(xué)會(huì)亞太峰會(huì)在上海舉辦，來(lái)自世界各地的500多名房地產(chǎn)及土地使用領(lǐng)域的專業(yè)人士共論城市建設(shè)和發(fā)展。

有80年歷史的美國(guó)土地組織

怎么看中國(guó)

城市土地學(xué)會(huì)分屬在美國(guó)國(guó)家房地產(chǎn)基金名下，成立于1936年12月14日，是一家獨(dú)立、非營(yíng)利性質(zhì)的教育研究機(jī)構(gòu)?，F(xiàn)任全球主席是蘭德?tīng)枺≧andall K. Rowe）。該學(xué)會(huì)致力于提倡負(fù)責(zé)任的土地使用及促進(jìn)全球活力社區(qū)的建立和持續(xù)發(fā)展，以會(huì)員為核心進(jìn)行研究與教育，目前在全球擁有超過(guò)38000名會(huì)員，其中包括亞太區(qū)的逾2000名會(huì)員。

據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者了解，城市土地學(xué)會(huì)亞太峰會(huì)至今已舉辦五屆。此次峰會(huì)的主題是“把握新常態(tài)”。以“在由人口和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變、環(huán)境問(wèn)題及科技進(jìn)步引發(fā)的迅速變化的時(shí)代，如何發(fā)展及重建城市”為焦點(diǎn)，探討“亞洲資本流動(dòng)和投資趨勢(shì)”“共享經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)商業(yè)模式”等話題。

城市土地學(xué)會(huì)亞太區(qū)首席執(zhí)行官John Fitzgerald表示：“經(jīng)過(guò)時(shí)間洗禮，城市土地學(xué)會(huì)這一信息共享的傳統(tǒng)得到全世界的認(rèn)可，我們將持續(xù)探討如何使我們的城市更加宜居，更能適應(yīng)后代的需求?！?/p>

中國(guó)依舊是外流資本的最大貢獻(xiàn)者—占亞洲商業(yè)地產(chǎn)海外資本的25%

在此次峰會(huì)上，城市土地學(xué)會(huì)（ULI）和普華永道（PwC）聯(lián)合推出最新版《亞太區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)新興趨勢(shì)報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《新興趨勢(shì)報(bào)告》），提供了有關(guān)整個(gè)亞太地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資和開(kāi)發(fā)趨勢(shì)、房地產(chǎn)金融和資本市場(chǎng)、物業(yè)管理領(lǐng)域、大都市區(qū)以及其他房地產(chǎn)問(wèn)題的展望。

《新興趨勢(shì)報(bào)告》指出，目前的亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng)是近8年來(lái)全球央行寬松貨幣政策的產(chǎn)物。全球機(jī)構(gòu)投資者在亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng)中分配更多的資金，其結(jié)果是更多的資金追逐更少的資產(chǎn)，抬高了大多數(shù)市場(chǎng)的資產(chǎn)價(jià)格。

值得關(guān)注的是，根據(jù)《新興趨勢(shì)報(bào)告》，今年從亞洲轉(zhuǎn)移到世界其他地區(qū)的資金量甚至超過(guò)去年的破紀(jì)錄的高位，而且這種資本外流沒(méi)有放緩的跡象。

據(jù)了解，今年的資本區(qū)域流動(dòng)的大趨勢(shì)是從亞洲市場(chǎng)流向世界各地的房地產(chǎn)資產(chǎn)，因?yàn)闄C(jī)構(gòu)與個(gè)人投資者希望分散投資并追求更高利潤(rùn)。投資者似乎更樂(lè)于在美國(guó)和歐洲購(gòu)入新物業(yè)。根據(jù)《新興趨勢(shì)報(bào)告》統(tǒng)計(jì)，外流資本的最大貢獻(xiàn)者依舊是中國(guó)，目前占所有亞洲商業(yè)房地產(chǎn)海外資本的25%左右。

據(jù)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，2015 年上半年從中國(guó)流入美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金達(dá) 37 億美元，幾乎比2014 年同期高了4倍。據(jù)了解，美國(guó)受到資本垂青的部分原因是對(duì)其貨幣升值的預(yù)期，另一方面是因?yàn)闅W洲不良資產(chǎn)投資機(jī)會(huì)基本上不復(fù)存在。

在亞洲，中國(guó)的機(jī)構(gòu)、企業(yè)和私人資本主要涌入澳大利亞和日本購(gòu)買資產(chǎn)。

一位分析師表示：“在一定程度上，中國(guó)已經(jīng)在澳大利亞完成了投資部署，現(xiàn)在中國(guó)開(kāi)始把目光投向亞洲其他地方，特別是日本?！?/p>

同時(shí)，《新興趨勢(shì)報(bào)告》認(rèn)為，如今中國(guó)的開(kāi)發(fā)商熱衷于和國(guó)外資產(chǎn)合作，主要是由于不斷變化的行業(yè)格局要求他們改變自身的運(yùn)營(yíng)模式?！昂椭耐夥胶献鬟€可以提高自身的可信度，有利于他們?cè)谕鈬?guó)市場(chǎng)的運(yùn)作，因?yàn)橹袊?guó)的品牌在外國(guó)還不是很有名。而對(duì)外方來(lái)說(shuō)，在中國(guó)這樣復(fù)雜的市場(chǎng)上能夠找到公司層面的合作伙伴明顯也會(huì)獲得很多利益。首先，外方有機(jī)會(huì)接觸到大量的高品質(zhì)交易，如果不和中國(guó)伙伴合作，這是完全不可能的;其次，這會(huì)給外國(guó)投資者帶來(lái)一定程度的安全感。”

高房?jī)r(jià)是上海城市規(guī)劃的最大問(wèn)題

根據(jù)《新興趨勢(shì)報(bào)告》，2016年上海在中國(guó)各城市中最具房地產(chǎn)投資及開(kāi)發(fā)前景，并在報(bào)告所覆蓋的所有亞太市場(chǎng)中排名第九位。城市土地學(xué)會(huì)亞太區(qū)首席執(zhí)行官費(fèi)約翰（John Fotzgerald）稱：“上海自建市以來(lái)一直處于更新建設(shè)中，最新一輪的規(guī)劃有三個(gè)維度：城市競(jìng)爭(zhēng)力、可持續(xù)發(fā)展能力和城市魅力，目標(biāo)是建成開(kāi)放、綠色、幸福的新型城市?！?/p>

喬治城大學(xué)城市與地區(qū)規(guī)劃研究生項(xiàng)目執(zhí)行主任烏韋·布蘭德斯（Uwe S.Brandes）認(rèn)為，目前上海在城市規(guī)劃中存在的最大問(wèn)題是高房?jī)r(jià)。布蘭德斯向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示：“造成上海高房?jī)r(jià)的最大原因就是沒(méi)有更多的土地。當(dāng)上海把能拆的房子都拆了，供給就停止了，但還是會(huì)有更多的人涌入上海，需求會(huì)越來(lái)越大，這就會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)越來(lái)越高。所以上?，F(xiàn)在如果想讓房?jī)r(jià)降下來(lái)的話有兩個(gè)選擇，一個(gè)是控制進(jìn)入上海的人口，另一個(gè)是計(jì)算好到底蓋多高的樓才能滿足需求。當(dāng)然這些是城市規(guī)劃的問(wèn)題，城市規(guī)劃合理就可以創(chuàng)造房地產(chǎn)市場(chǎng)?！?/p>

同時(shí)，布蘭德斯認(rèn)為由于上海政府對(duì)土地?fù)碛姓瓶貦?quán)，因此可以借鑒波士頓的40B法規(guī)：如果房地產(chǎn)商愿意在有限盈利的條件下建經(jīng)濟(jì)適用房，他們可以申請(qǐng)到特別的地皮，在相對(duì)小的地面密集建房，房地產(chǎn)商的盈利受到限制，房?jī)r(jià)得到平抑。

上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局詳細(xì)規(guī)劃處處長(zhǎng)張帆表示，當(dāng)前上海正進(jìn)入“有機(jī)更新”，即在城市的發(fā)展過(guò)程中修補(bǔ)短板、治理問(wèn)題，既強(qiáng)調(diào)歷史人文和自然生態(tài)傳承，也強(qiáng)調(diào)城市品質(zhì)和功能創(chuàng)造，這期間還需要公眾的積極參與，各方共建共治。

據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者了解，上海在軌道建設(shè)方面取得的經(jīng)驗(yàn)正在被其他城市學(xué)習(xí)。鐵獅門總裁兼首席執(zhí)行官徐瑞柏（Rob Speyer）在峰會(huì)上表示：“上海在地鐵、公交方面投入巨大，發(fā)展日新月異，已經(jīng)擁有世界上最長(zhǎng)的地鐵里程，連洛杉磯都在學(xué)習(xí)上海軌道交通建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)。”